Согласно законодательному акту, ТСЖ - это объединение некоммерческого типа, членами которого являются собственники жилых площадей строения, созданного с целью управления данным домом, а именно организации эксплуатирования всех коммуникационных сетей жилого комплекса и поддержание его в приемлемом состоянии.

Основная цель создания подобного общества заключается в том, чтобы жильцы могли самостоятельно распоряжаться денежными средствами, уплачиваемыми за услуги коммунального характера и на содержание жилья.

После постройки дома и введения его в эксплуатацию, владельцы квартир могут совместно выбрать один из трех вариантов , которые определяет законодательная база:

1. Управление строением самими владельцами жилищ.
2. Осуществление управленческих функций ТСЖ либо жилищным кооперативом.
3. Управление берет на себя специализированная управляющая компания.

Решение о выборе одной из форм правления ТСЖ принимается на собрании всех владельцев жилых площадей в конкретном строении.

Наивысшим органом товарищества считается правление. Его полномочия, функции и обязанности, прописаны в уставе. Также в уставном акте обозначаются сроки проведения заседаний. Каждое собрание фиксируется специальным протоколом, который по окончанию заседания подписывается каждым участником.

Порядок избрания правления ТСЖ

Избрание руководящего органа происходит на общем собрании владельцев квартир из числа тех граждан, которые являются членами товарищества. Кандидатуры заявляются за десять дней до проведения собрания. Выборы правления ТСЖ считаются состоявшимися только тогда, когда больше 50% проголосовали за конкретную кандидатуру.

Срок занимания данной должности прописывается в уставе ТСЖ, однако не может превышать двух лет . Каждые два года проводятся перевыборы в исполнительный орган и члены прежнего правления ТСЖ могут быть вновь выбраны на эту должность.

Кто не может являться членом правления ТСЖ?

Председатель правления ТСЖ

Руководитель товарищества или председатель избирается членами правления и является лицом, несущим ответственность за все действия, совершаемые правлением ТСЖ и самой организацией в целом. Срок действия полномочий председателя также исчисляется двумя годами . Данная должность относится к оплачиваемым.

Права и обязанности руководителя выражаются в следующем:

1. Председатель вправе действовать от имени ТСЖ без доверительного документа.
2. Руководитель общества может подписывать платежные и финансовые документы, а также совершать различные сделки, в соответствие с уставом товарищества.
3. Председатель обязан разрабатывать и знакомить с различными проектами всех участников организации.
4. Руководитель определяет уровень оплаты труда наемных работников.

Обязанности правления ТСЖ

В статьях 138 и 148 ЖК РФ прописаны , которые заключаются в следующем:

1. Соблюдение всех законодательных норм и положений изложенных в уставе организации.
2. Наем и увольнение работников, для выполнения конкретных работ по дому.
3. Осуществление контроля за поступлением в кассу ТСЖ обязательных платежей и взносов.
4. Выполнение функций делопроизводства и бухучета товарищества.
5. Заключение различных соглашений, а также составление смет, отчетов.
6. Обеспечение надлежащего санитарно-гигиенического и технического состояния дома и всего имущества.
7. Защита имущественных прав и интересов собственников жилых помещений в этом доме.

Заседание правления ТСЖ

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по реорганизации, ликвидации и объединению собственников ТСЖ

Вопрос: Добрый день, меня зовут Ольга, и я проживаю в многоэтажке, жильцы которой выбрали способ управления домом – товарищество жильцов. Недавно председатель правления и члены правления ТСЖ решили облагородить наш двор и заключили соглашение со строительной компанией, которая будет обустраивать территорию и устраивать там детскую площадку. Я не против того, чтобы это осуществить, однако отзывы о данном строительном предприятии крайне негативные. Подскажите, было ли правление ТСЖ вправе принимать подобное решение самостоятельно, не вынеся его на общее заседание жильцов?

Ответ: Здравствуйте, Ольга, согласно ст. 148 ЖК РФ , члены правления ТСЖ совместно с председателем могут принимать подобные решения и заключать договоренности, поскольку они не противоречат положениям устава. Поэтому данное соглашение имеет законную силу и его будет достаточно сложно. Другое дело, если у вас имеется информация относительно фиксирования мошеннических действий со стороны строительной компании. В этом случае Вам следует обратиться в правление и уведомить его членов о сложившейся ситуации.

Заключение

В итоге можно сформулировать ряд выводов:

1. ТСЖ – это одна из форм управления многоэтажным домом жилого типа. Участниками объединения выступают жильцы этого строения, владеющие квартирами по закону.
2. Руководящим органом товарищества является правление во главе с председателем .
3. Организация создается с целью выполнения определенных функций и решения вопросов, направленных на организацию полноценного функционирования жилого здания.
4. Руководящая группа выбирается на общем собрании жильцов путем голосования, а председатель уже членами правления.
5. Сроки действия полномочий руководства не должны превышать двух лет. По окончанию этого периода правление переизбирается.
6. Чтобы стать членом объединения, необходимо владеть жилищем по праву собственности и быть совершеннолетним.
7. Все основные вопросы решаются на общих собраниях и заседаниях правления.
8. Результат и итоги собраний правления оформляются в протокол правления ТСЖ, заверяется и хранится, пока существует организация.

Может осуществляться управляющей компанией или ТСЖ - товариществом собственников. После ввода сооружения в эксплуатацию его передают территориальной УК.

Управляющая компания заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, решает вопросы, касающиеся текущего и капремонта. ТСЖ выполняет аналогичные функции, но с участием самих собственников помещений МКД. Товарищество - некоммерческая структура, которая формируется на общем собрании жильцов.

Суть создания ТСЖ

Товарищество собственников формируется для обеспечения наиболее эффективного управления МКД. Владельцы помещений, принявшие решение о создании ТСЖ, получают возможность непосредственно участвовать в жизни дома. При этом они несут ответственность за состояние сооружения. Средства, собранные на ремонт и обслуживание МКД, перечисляются не какой-то сторонней компании, а распределяются в зависимости от нужд и направляются на решение конкретных проблем.

Разумеется, все владельцы квартир не могут оставить свою основную деятельность и заниматься общественными проблемами. Поэтому одновременно с созданием ТСЖ формируется исполнительный орган - правление. В него входят наиболее активные собственники, готовые жертвовать своим временем в интересах дома.

Особенности создания ТСЖ

Для образования товарищества организуется общее собрание жильцов. Решение о формировании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовало более 50 % от собравшихся собственников. После этого осуществляется госрегистрация юрлица в порядке, установленном законом.

Главным преимуществом создания ТСЖ является то, что собственники самостоятельно выбирают членов правления, председателя.

Весь процесс можно разделить на следующие этапы:

• Формирование инициативной группы. В нее входит обычно 5-6 человек. Они осуществляют информирование остальных собственников о собрании, участвуют в проведении разъяснительных бесед с жильцами, расклеивают объявления и проч.
• Создание извещений о собрании. Формулировки должны заинтересовать как можно больше собственников. В объявлении указывается повестка.
• Организация и проведение собрания. На нем обсуждается возможность и целесообразность создания ТСЖ, его преимущества. В ходе собрания проводится голосование. Оно может быть открытым или закрытым. Как правило, результаты оглашаются сразу же.
• Регистрация ТСЖ и открытие р/с в банке.

Основные функции товарищества

ТСЖ в лице правления должно:

• Заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг, ремонтными организациями.
• Нанимать граждан для поддержания чистоты в МКД и на придомовой территории.
• Проводить общие собрания для решения актуальных проблем.
• Контролировать ход ремонта, проверять состояние общедомового имущества.
• Вести отчетность по расходам.

В задачи членов правления входит также информирование собственников о предстоящих работах, сборе средств на те или иные нужды.

Председатель ТСЖ

Его обязанности и права определяются общим собранием. Это лицо является руководителем органов управления МКД.

Обязанности председателя ТСЖ может выполнять человек, обладающий лидерскими качествами, умеющий оперативно принимать решения.

К кандидату предъявляются следующие основные требования:

• Он должен быть собственником квартиры, проживающим в МКД постоянно. Нет смысла возлагать обязанности председателя ТСЖ на человека, хоть и владеющего помещением, но сдающим его в аренду. Такой субъект не знает насущных проблем дома, соответственно, его деятельность будет неэффективной.
• Он должен иметь высшее образование.

Желательно, чтобы человек, на которого будут возложены должностные обязанности председателя ТСЖ, имел опыт на руководящих постах. Это поможет ему при общении с поставщиками услуг и подрядчиками, при организации собраний, распределении функций между членами правления.

В соответствии со 149-й статьей ЖК РФ, обязанности и права председателя ТСЖ, срок его полномочий определяются собранием и закрепляются в уставе товарищества. Руководитель правления выбирается из числа жильцов, готовых:

• Урегулировать конфликты.
• Выслушивать претензии и жалобы собственников.
• Противостоять давлению.
• Быстро решать актуальные проблемы.

Как правило, первичное назначение осуществляется на год. Если по итогам периода работа председателя получит положительную оценку, полномочия продлеваются на более длительный срок.

Решение о назначении правления фиксируется в протоколе собрания. Выбор председателя осуществляется членами органа управления. Руководитель может назначаться и общим собранием.

Что входит в обязанности председателя ТСЖ?

Полномочия лица определяются в соответствии с нуждами МКД. Права и обязанности председателя ТСЖ в ЖК РФ представлены в общем виде. В Кодексе не закрепляется конкретный перечень полномочий руководителя правления. Их определяют сами жильцы исходя из нужд дома.

Права и обязанности председателя ТСЖ, его ответственность может фиксироваться в специальной должностной инструкции или ином локальном документе. Такой акт подлежит утверждению членами правления. В уставе МКД может предусматриваться и иной порядок согласования документа.

Должностные обязанности председателя ТСЖ в обычно схожи. Это связано с тем, что в большинстве МКД решаются одни и те же проблемы.

Рассмотрим коротко, какие обязанности председателя ТСЖ могут закрепляться в уставе.

В первую очередь руководитель правления должен хорошо знать и понимать нормы ЖК РФ. Обязанности председателя ТСЖ предполагают общение с разными структурами, в том числе и государственными. Отстаивать общие интересы должен юридически грамотный человек.

В обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах входит осуществление контроля выполнения условий договоров подрядчиками и обслуживающими предприятиями. Руководитель правления проверяет исправность работы оборудования, следит за своевременностью выполнения ремонтных и других работ. В некоторых случаях в обязанности председателя ТСЖ может входить перерасчет оплаты коммунальных услуг.

В обязанности председателя ТСЖ в многоквартирном доме входит рассмотрение жалоб от жильцов. Он отвечает за обеспечение сохранности общедомового имущества, выявляет случаи

Эффективное исполнение обязанностей председателем ТСЖ в многоквартирных зданиях обеспечивается за счет практически постоянного нахождения в пределах домовой территории. Он должен четко планировать ежедневную работу. О результатах своей деятельности председатель информирует собственников на плановых собраниях.

Права руководителя правления

Для исполнения своих обязанностей председатель ТСЖ наделяется рядом полномочий. В частности он вправе без доверенности выступать от лица ТСЖ в суде и иных инстанциях.

В уставе МКД могут устанавливаться также следующие права на:

• Заключение договоров с обслуживающими компаниями.
• Обеспечение контроля за использованием жильцами личных и общедомовых помещений по назначению.
• Пребывание в квартире собственника для устранения аварии, если существует угроза имуществу и жизни других граждан.
• Подбор обслуживающего персонала.
• между членами правления.
• Добровольное снятие с себя полномочий.
• Вознаграждение. Оплата деятельности председателя осуществляется за счет средств, собираемых с жильцов. Величина вознаграждения обсуждается на собрании. Установленный размер должен быть зафиксирован в уставе МКД.

Ответственность

Если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности, к нему могут применяться санкции, предусмотренные уставом и законодательством. В частности гражданин может быть досрочно снят с должности.

Меры ответственности применяются в зависимости от существенности и характера нарушения. К примеру, если председатель израсходовал деньги, собранные с жильцов, на собственные нужды, они могут быть взысканы с него в судебном порядке. Если при этом выяснится, что субъект совершил мошеннические действия, он может быть наказан по УК.

Председатель отвечает за:

• Ведение отчетности.
• Сохранность документов.
• Сделки, заключенные с обслуживающими предприятиями.
• Соблюдение норм ЖК.
• Своевременное поступление оплаты от жильцов.

Руководитель правления должен предоставлять всю необходимую информацию собственникам квартир по их требованию.

Особенности отчетности

В обязанности ТСЖ входит ежегодное уведомление жильцов МКД о совершенных расходах.

Собственники квартир вносят периодические платежи на счет товарищества или передают деньги управляющему органу. Все расходы должны быть подтверждены платежными документами.

Отчетность необходима не только для собственников, но и для налоговой службы.

Особую важность учет расходов имеет в случаях, когда средств на ремонт или иные нужды не хватает. В таких ситуациях в отчете обосновывается необходимость увеличить размеры взносов. Это позволяет исключить недовольство собственников.

Структура отчета

В документе должны присутствовать следующие данные:

• Состав правления, Ф. И. О. членов и председателя.
• Мероприятия, на которые собирались средства.
• Выполненные работы и суммы оплаты за них.
• Перечень договоров, заключенных/продленных в течение года.
• Проверки и их результаты.

Отчет должен быть подписан председателем и членами управляющего органа. Документ хранится не менее 5 лет.

Проверку отчета осуществляет ревизионная комиссия. Этот орган формируется на первом собрании собственников. Члены комиссии проверяют расходы, выявляют неправомерные/необоснованные траты.

Превышение полномочий председателем

К сожалению, на практике нередки случаи, когда руководитель правления использует свой статус в личных целях. В результате превышения полномочий принимаются необоснованные решения, ущемляющие интересы собственников. Как бороться с такими действиями?

Претензии к работе председателя может выразить один собственник или группа жильцов. Надо сказать, что больший эффект принесет коллективная жалоба. Как правило, заявления от группы лиц принимаются и рассматриваются быстрее.

Пожаловаться на председателя можно в:

• Жилищную инспекцию.
• Правление ТСЖ.

В первую очередь целесообразно обратиться в орган управления ТСЖ. Члены правления должны предпринять меры, направленные на устранение нарушений. Если управляющий орган бездействует, нужно направить жалобу в Жилинспекцию. К ней следует приложить копии претензий, переданных правлению. Если и после этого проблема не решится, придется идти в суд. Иск подается в инстанцию общей юрисдикции. Заявление может быть коллективным.

В уставе должен быть закреплен порядок действий в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения председателем его обязанностей. В частности следует закрепить правила расторжения договора, досрочного снятия с должности, лишения вознаграждения и проч.

Досрочное прекращение полномочий председателя возможно в случаях:

• Систематического нарушения положений устава ТСЖ, норм законодательства.
• Присвоения имущества - расхищения взносов, внесенных собственниками, материалов, закупленных для ремонта и проч.
• Принятия необоснованных решений без согласования с правлением и жильцами.

Вопрос о досрочном снятии лица с должности решается на общем собрании путем голосования. До назначения другого лица может быть выбран временно исполняющий обязанности председателя ТСЖ. Им может стать член правления или другой собственник.

Председатель может и самостоятельно сложить с себя полномочия, если поймет, что не справится с возложенными обязанностями. При этом он вправе предложить другого кандидата на пост. В случае замены руководителя правления в устав должны быть внесены соответствующие коррективы. С новым председателем заключается договор.

Наем управляющего

Далеко не всегда среди жильцов находится человек, готовый стать исполняющим обязанности председателя ТСЖ. В таких случаях целесообразно привлечь компетентного человека со стороны, т. е. не являющегося жильцом МКД. С ним также заключается договор, в котором прописываются все существенные условия деятельности.

Субъект, назначенный управляющим, наделяется практически теми же полномочиями, что и председатель. Он также решает вопросы, связанные с ремонтом и обслуживанием МКД, разрабатывает план мер по улучшению жилищных условий. Управляющий осуществляет подбор организаций и граждан для выполнения ремонта. В рамках своих полномочий управляющий может взыскивать с собственников задолженность по взносам и оплате коммунальных услуг. Как и председатель, он также составляет отчеты и информирует о расходах правление и собственников.

Нюансы

Стоит сказать, что функции управляющего и председателя, несмотря на явную схожесть, имеют ряд отличий. Руководитель правления, избранный из числа собственников, исполняет преимущественно представительские задачи. Он обеспечивает организацию и проведение собраний, фиксирует решения, принятые на них, контролирует работу правления.

Управляющий, в свою очередь, взаимодействует в основном с подрядчиками, обслуживающими организациями, местной администрацией, а также с жильцами дома. В МКД могут работать и председатель, и управляющий одновременно. Последний при этом будет находиться в подчиненном положении.

Оформление договоров с руководящими лицами

Председатель и управляющий фактически являются наемными работниками в органах управления ТСЖ. За свою деятельность они получают определенное вознаграждение. Разумеется, отношения между правлением и председателем не похожи на трудовые. Тем не менее с лицом, исполняющим функции руководителя, должен быть заключен договор.

В нем прописываются права, обязанности, ответственность председателя, порядок разрешения споров, правила переизбрания, продления и досрочного прекращения полномочий, величина вознаграждения. Конкретные обязанности можно закрепить в должностной инструкции. Сведения о председателе правления должны быть отражены в уставе. Следует учесть, что ТСЖ - юрлицо, поэтому все изменения в уставе должны проходить регистрацию.

Заключение

Председатель ТСЖ - гражданин, несущий ответственность за обеспечение исполнения положений устава. При этом он сам должен выполнять свои обязанности в точном соответствии с договором и должностной инструкцией.

Руководить правлением ТСЖ довольно сложно. Субъект, занимающий должность председателя, должен иметь крепкие нервы, поскольку в ходе своей деятельности ему придется встречаться с разными людьми и выслушивать множество претензий и жалоб. Кроме того, необходимо, чтобы он разбирался в технических вопросах. Ведь на нем лежит ответственность за обеспечение исправной работы инженерных систем. Председатель должен уметь выявлять неисправности, оперативно подключать к их устранению специалистов. Перепланировка, установка оборудования в квартирах, замена приборов более мощными и прочие работы должны согласовываться не только с соседями, но и с председателем. Он отвечает за сохранность общедомового имущества, обеспечение безопасности жильцов.

Большинство решений председатель принимает самостоятельно. Однако не исключены ситуации, когда для решения той или иной проблемы может потребоваться согласие всех собственников. К примеру, вопрос о повышении размера взноса на капремонт должен решаться всеми жильцами сообща. Целесообразность увеличения суммы должна быть экономически обоснована. Если собственники согласились на повышение величины отчисления, они должны увидеть реальный результат от своих вложений. Для этого в уставе ТСЖ предусматривается обязанность председателя ежегодно отчитываться о расходовании денег. Это означает, что руководитель правления должен знать основы бухучета, уметь работать с первичными документами, обрабатывать и отражать информацию.

Отчеты председателя должны быть достоверными и полными. Не следует забывать, что налоговая инспекция может в любой момент запросить их для проверки.

Немаловажное значение имеет и уровень юридической грамотности председателя. При необходимости он должен уметь отстаивать интересы жильцов в суде и других инстанциях. Конфликты могут возникнуть с обслуживающими организациями, подрядчиками, другими структурами. Руководитель должен быть готов к ним.

1. Как стать членом ТСЖ?

Согласно ч. 2 ст. 30 Конституции РФ и ч. 1 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника жилого или нежилого помещения о приеме в члены ТСЖ. Для вступления в члены ТСЖ не нужно согласие общего собрания членов ТСЖ.

2. Кто может быть членом ТСЖ?

Как определяет ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, членом ТСЖ может быть любой совершеннолетний гражданин, юридическое лицо, являющееся собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

Наниматели квартир и арендаторы нежилых помещений не могут быть членами товарищества.

3. Обязаны ли граждане при покупке квартиры вступать в созданное в многоквартирном доме ТСЖ?

Нет, не обязаны, поскольку согласно ч. 2 ст. 30 Конституции РФ, членство в любом объединении, в том числе в ТСЖ, добровольное.

4. Как выйти из состава ТСЖ?

Согласно ч. 3 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ прекращается в случаях, если:

Член ТСЖ подал заявление о выходе из членов товарищества;

Член ТСЖ утратил право собственности на помещение (продал, подарил).

5. Является ли членство в ТСЖ обязательным для наследника умершего члена ТСЖ?

В случае смерти члена ТСЖ к его наследнику не переходит членство в ТСЖ автоматически. Наследник может подать заявление о вступлении в ТСЖ после регистрации своего права собственности на наследуемое помещение.

6. Кто принимает решения по вопросам деятельности ТСЖ и управления многоквартирным домом?

Как установлено ст.ст. 144, 145 и 147 ЖК РФ, в ТСЖ органами управления являются:

1) Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления, который решает все важнейшие вопросы деятельности ТСЖ и управления домом.

2) Правление ТСЖ – выборный орган, который избирает из своего состава председателя правления ТСЖ, коллегиально решает текущие вопросы. Правление ТСЖ обязано ежегодно отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.

7. Как формируется правление ТСЖ?

Согласно ч. 2 ст. 145 и ч. 2 ст. 147 ЖК РФ, члены правления товарищества собственников жилья выбираются на общем собрании членов товарищества, на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

8. Кто может быть членом правления ТСЖ?

Как установлено ч. 2 ст. 147 ЖК РФ, членом правления ТСЖ может стать собственник помещения в данном многоквартирном доме, являющийся членом ТСЖ, выбранный на общем собрании членов ТСЖ.

9. Какие вопросы должно решать правление ТСЖ?

Как установлено ст. 148 ЖК РФ, в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества.

Кроме вышеперечисленных, в уставе ТСЖ могут быть установлены иные обязанности правления товарищества.

10. Кто может быть председателем правления ТСЖ?

Согласно ч. 2 и 3 ст. 147 ЖК РФ, председателем правления товарищества может быть собственник помещения, являющийся членом ТСЖ и членом правления ТСЖ.

11. Кто выбирает председателя правления ТСЖ?

Согласно ч. 3 ст. 147 ЖК РФ, правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества.

12. Какие полномочия имеет председатель правления ТСЖ?

Председатель правления ТСЖ руководит товариществом, его правлением.

Как установлено ст. 149 ЖК РФ, председатель правления ТСЖ выступает от лица ТСЖ без доверенности во взаимоотношениях с подрядными, ресурсоснабжающими предприятиями, органами власти и любыми иными лицами. Он подписывает от имени ТСЖ договоры, платежные документы и совершает сделки, которые не требуют одобрения правления ТСЖ или общего собрания ТСЖ, а также выполняет иные функции, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ и уставом ТСЖ.

Председатель правления ТСЖ действует в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и г. Москвы.

13. Что такое ревизионная комиссия и кто может стать ее членом?

Ревизионная комиссия ТСЖ – это комиссия, осуществляющая проверку финансовой деятельности товарищества.

Согласно ч. 1 ст. 150 ЖК РФ, члены комиссии выбираются на общем собрании членов ТСЖ.

Членом комиссии может быть любой собственник жилого или нежилого помещения в доме, где создано ТСЖ, вне зависимости от членства в ТСЖ.

Согласно ч. 1 ст. 150 ЖК РФ, в состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества.

14. Можно ли проводить собрания членов ТСЖ в форме заочного голосования?

Как установлено ч. 6 ст. 146 ЖК РФ, проведение голосования в письменной форме возможно только при условии, если такая возможность предусмотрена Уставом ТСЖ.

15. Можно ли вносить изменения в Устав ТСЖ и как это сделать?

Если возникает необходимость внести изменения в устав товарищества, тогда необходимо провести общее собрание членов ТСЖ, на котором, согласно ч. 2 (п. 1) ст. 145 ЖК РФ, должны быть приняты решения о внесении дополнений и изменений в устав ТСЖ. Новая редакция устава подлежит государственной регистрации в ИФНС № 46 по городу Москве.

16. Подготовка устава ТСЖ – ответственный момент. Если среди собственников помещений, желающих создать ТСЖ, нет юристов-профессионалов, чем можно воспользоваться при разработке устава?

ТСЖ осуществляет деятельность в соответствии со своим уставом.

В уставе отражаются предмет и цели деятельности жилищного объединения, а также другие сведения, предусмотренные законодательством для юридических лиц.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством устав ТСЖ в обязательном порядке должен содержать:

1. Сведения о наименовании ТСЖ

2. Место его нахождения

3. Предмет и цели деятельности

4. Порядок вступления в члены ТСЖ

5. Права и обязанности членов ТСЖ

6. Состав, компетенция, порядок деятельности и сроки полномочий органов управления ТСЖ (общее собрание членов ТСЖ, правление ТСЖ, председатель правления ТСЖ)

7. Порядок работы и количество членов ревизионной комиссии ТСЖ

8. Порядок прекращения членства в ТСЖ

9. Порядок участия членов ТСЖ в финансировании расходов по управлению многоквартирным домом

10. Порядок реорганизации и ликвидации ТСЖ

Главное требование, которое должно быть выполнено при подготовке устава ТСЖ – этот учредительный документ не должен противоречить Конституции РФ, Гражданскому кодексу РФ, Жилищному кодексу РФ.

В помощь собственникам помещений был подготовлен примерный устав ТСЖ, с текстом которого можно ознакомиться на Интернет-сайте ().

17. В большом 12-подъездном доме (816 квартир) жители одного из подъездов хотят создать ТСЖ в своем подъезде. Возможно ли это?

Как определено ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Не допускается ситуация, когда в каждом подъезде создается свое отдельное товарищество собственников жилья.

18. На какой срок можно создать ТСЖ?

Согласно ч. 4 ст. 135 ЖК РФ, товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

19. Какое имущество может принадлежать ТСЖ?

Как установлено ст. 48 Гражданского кодекса РФ и ст. 151 ЖК РФ, ТСЖ как юридическое лицо может приобретать на собственные средства движимое (хозяйственный инвентарь, средства малой механизации и т.п.) и недвижимое (жилые и нежилые помещения, земельные участки) имущество.

Доходы товарищества, дополнительно полученные в ходе исполнения годового плана финансовой деятельности товарищества (сметы расходов и доходов), суммы превышения доходов над расходами, образующиеся в результате экономии в расходах (свободные средства товарищества), могут быть направлены не только на покрытие общих расходов товарищества (к примеру, на очередной год) или в специальные фонды товарищества, но и на иные цели, связанные с деятельностью товарищества и указанные в уставе товарищества, а также в гл. 14 ЖК РФ. Как установлено ч. 3 ст. 152 ЖК РФ, решения о целевом использовании данных средств должны приниматься общим собранием членов товарищества.

20. Если ТСЖ было создано инвестором-застройщиком на стадии строительства дома, надо ли его перерегистрировать после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации прав собственников на жилые и нежилые помещения?

Нет, не надо. Собственники помещений вправе написать заявления о вступлении в данное ТСЖ и принимать участие в решении вопросов, связанных с управлением домом.

21. Имеет ли право член ТСЖ ознакомиться с первичной бухгалтерской документацией ТСЖ, запросить список членов ТСЖ?

Если в уставе ТСЖ определен порядок предоставления информации, следует действовать в соответствии с уставом.

Если устав не содержит такого порядка, необходимо обратиться к председателю ТСЖ с данным вопросом. Получив запрос, председатель ТСЖ должен определить время и порядок предоставления интересующей информации (при условии, если она не носит конфиденциальный характер и не является коммерческой тайной).

22. Нужно ли на проведение общего собрания членов ТСЖ приглашать собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ?

На общем собрании членов ТСЖ можно приглашать собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ. Но правом голоса такие собственники – не члены ТСЖ – на этом собрании обладать не будут.

23. Могут ли члены ТСЖ обсужд а ть на свое м общем собрании вопросы, которые не были указаны в его повестке дня?

В ч. 2 ст. 46 ЖК РФ говорится о том, что общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку его дня, а также изменять повестку дня.

Для обсуждения на собрании различных (непредвиденных) вопросов можно предусмотрительно в повестку дня собрания включить вопрос под названием «Разное». Данные вопросы носят информационный характер и по ним решения приниматься не будут.

Правление ТСЖ (товарищества собственников жилья) – незаменимый орган для жильцов многоквартирных домов, призванный обеспечивать организацию ведения хозяйства на вверенной территории, осуществлять меры по поддержанию порядка на участке путём привлечения подрядчиков и контролировать их деятельность.

Полномочия правления на этом не заканчиваются, таким образом, этот выборный орган имеет очень широкий спектр деятельности. Тем не менее собственники квартир вправе контролировать его работу и переизбирать по собственному усмотрению, поэтому за рамки закона при исполнении обязанностей членам правления выходить недопустимо.

Правление товарищества выбирается на собрании собственников квартир. По требованиям законодательства Российской Федерации проголосовать за кандидатов должно не менее половины присутствующих.

ТСЖ должно иметь свой устав, в котором прописывается периодичность проведения выборов. Они не могут происходить реже, чем раз в два года. Кроме того, каждый собственник имеет право инициировать в любой момент смену членов правления.

Выборы проводятся на общем собрании, уведомить о котором необходимо не менее чем за 10 дней до сбора.

ЖК РФ (Жилищный кодекс) выдвигает следующие требования к объявлению:

• сведения об инициаторе;
• форма проведения собрания;
• вопросы, вынесенные на повестку дня;
• когда и где будет проведено собрание;
• процедура ознакомления с документацией и материалами относительно оглашённой проблемы (заочное знакомство с кандидатами, имеющими ознакомительную презентацию).

Для решения таких важных вопросов, как выбор правления, целесообразно создать инициативную группу владельцев квартир. Её члены могут заниматься уведомлениями жильцов, подготовкой бюллетеней, составлением плана выборов.

Кто может быть членом правления ТСЖ?

Кандидат обязан отвечать следующим требованиям:

• быть собственником квартиры в доме, управляемом товариществом;
• быть совершеннолетним;
• не входить в ;
• не может быть контрагентом товарищества по договору управления домом;
• если здание принадлежит юридическому лицу, членом правления может стать один из его представителей.

Сколько человек входит в ТСЖ решают сами жильцы. ЖК РФ на этот счёт не имеет никаких ограничений. Желательно, чтобы их количество было не менее троих, так как в состав правления входят председатель и его заместитель. Кроме того, число людей должно быть нечётным, так как все решения принимаются коллегиально, путём голосования.

Жилищный Кодекс не запрещает выбирать в члены правлений тех, кто уже в него входил, поэтому один и тот же человек может занимать должность бесчисленное количество раз.

Последовательность проведения выборов следующая:

1. Регистрация жильцов, которые пришли на собрание. Каждый из собственников квартир может вместо себя отправить представителя с доверенностью. Участники собрания расписываются в бюллетене, указывая фамилию, номер квартиры и её площадь. Собрание считается полномочным, если на него явилось не менее половины жильцов.
2. Оглашение повестки дня, заявленной в объявлении.
3. Предоставление слова кандидатам. Это может быть как член правления, так и собственник квартиры, ранее в него не входивший. Кандидат предварительно готовит предвыборную речь и оглашает её на собрании. Таким образом, все участники голосования должны быть ознакомлены с ним. Весь процесс должен быть задокументирован секретарём в протоколе.
4. Проведение непосредственно голосования и подсчёта голосов. Кандидаты, получившие поддержку более половины жильцов, становятся членами правления товарищества. В протоколе может быть записана отдельная точка зрения собственников квартир, не согласных с результатами выборов.
5. Владельцам недвижимости, не явившимся на собрание, оглашается результат об изменениях в правлении ТСЖ в десятидневный срок.

ЖК РФ предоставляет возможность проведения заочных выборов в случае, если собственники квартир не могут собраться в достаточном количестве для голосования.

Заочное голосование проходит в следующем порядке:

1. От каждого жильца необходимо получить расписку о том, что он извещён о проведении заочного голосования. Подписи собственников квартир можно занести в таблицу, а титульный лист нужно оформить в соответствии с требованиями, предъявляемыми к сообщению о проведении собрания.
2. При обходе жильцов, каждому вручается бланк голосования.
3. Результаты подсчёта голосов заносятся в протокол.

Выбор членов правления – чрезвычайно важная процедура для всех жильцов, так как необходимо понимать, что именно этим людям будут вверены средства на благоустройство и поддержание порядка придомовой зоны, они станут представителями перед государственными структурами по делам товарищества и смогут решать довольно большое количество проблемных вопросов.

Правление ТСЖ действует на основании внутренних актов товарищества, жилищного и гражданского законодательства.

Товарищество – это некоммерческая организация, которая имеет собственную печать, название и все реквизиты юридического лица. ТСЖ может иметь обособленное имущество, которое вверяется членам правления. Таким образом, именно председатель ТСЖ и его коллектив имеют право управлять состоянием товарищества и направлять средства в нужное русло. В свою очередь, собрание жильцов контролирует расходы правления и имеет право заявить ему о своём недоверии.

В процессе своей деятельности необходим источник, чтобы брать с него средства на благоустройство территории и поддержание на ней чистоты и порядка.

В этих целях члены правления могут распоряжаться следующими доходами:

• вступительные взносы и обязательные платежи жильцов;
• средства, поступающие в виде доходов от хозяйственной деятельности правления;
• платежи, поступившие от собственников недвижимости на осуществление ремонта;
• средства, полученные от сдачи в аренду площадок;
• платежи, поступающие по заключённым соглашениям;
• деньги, выделенные из бюджета в виде целевой помощи.

Правление и председатель для осуществления своих функций формируют штат сотрудников, в который могут входить бухгалтер, управляющий, строитель, уборщики и иной персонал.

Правление товарищества имеет право использовать общее имущество для поддержания чистоты и порядка на территории. По всем видам платежей ежегодно собственникам квартир предоставляется отчёт.

В компетенцию правления входит достаточно много обязанностей, которые устанавливает жилищное законодательство.

Члены правления обязаны:

• отвечать за работу коммуникаций дома и устранять возникшие неполадки;
• соблюдать требования устава и ЖК РФ;
• составлять сметы, финансовую документацию, предоставлять их для утверждения жильцам и отчитываться за движение денежных средств;
• нанимать работников для организации эффективного управления хозяйством;
• проводить собрания жильцов;
• контролировать и принимать участие в подготовке бюджета и расходной сметы;
• поддерживать связи с населением и другими членами правления;
• осуществлять сотрудничество с муниципальными органами;
• привлекать подрядные организации;
• препятствовать третьим лицам в нарушении прав жильцов;
• инициировать проведение ремонтов и организовывать реконструкции;
• взаимодействовать с неплательщиками взносов и контролировать своевременное погашение задолженностей;
• представлять интересы собственников перед государственными структурами;
• выполнять другие обязанности, предписанные уставом.

Таким образом, члены правления должны взаимодействовать с председателем, осуществлять поддержку, контролировать соблюдение законодательства и отчитываться перед членами ТСЖ.

В ходе хозяйственной деятельности правление во главе с председателем осуществляет функции по обеспечению санитарного контроля, чистоты на детских площадках, в подъездах, лифтах. При необходимости занимается установкой дополнительных парковочных мест, разбивке клумб и так далее.

В ЖК РФ есть перечень обязанностей, которые должны выполнять члены правления. Данный список может быть расширен, тем не менее функции общего собрания перенимать не допускается.

В ходе осуществления своей деятельности, правлению необходимо отчитываться перед собственниками квартир за проведённую работу, поэтому ведение документации должно быть детальным и прозрачным, доступным для жильцов.

Не в каждом случае деятельность правительства и его главы удовлетворяет жильцов, а совместное коллегиальное принятие решений не всегда идёт на пользу собственникам квартир. На этой почве могут возникать конфликты и разные неприятные ситуации. Случается, что председатель и коллеги сообща недобросовестно относятся к вверенному имуществу, растрачивая его, прикарманивая денежные средства или осуществляя незаконные махинации. В этом случае необходимо инициировать новые выборы.

Основания для перевыборов правления:

• полное или частичное неоднократное уклонение от исполнения уставных обязанностей и функций;
• игнорирование интересов жильцов;
• использование общественных средств не по целевому назначению и самовольное присвоение собственности;
• осуществление финансовых махинаций, взяточничества или вымогательства;
• нарушение требований налогового, жилищного и других видов законодательства.

Кроме того, правление может нести и более суровое наказание в виде гражданской ответственности. Она наступает не только перед жильцами, но и перед иными организациями. Ярким примером является неисполнение обязательств по договору подряда в виде несвоевременного расчёта с исполнителем по соглашению.

Уголовная ответственность членов правления наступает за растрату имущества, мошенничество, злоупотребление полномочиями.

Основанием для административной ответственности может быть нарушение государственных норм и стандартов. Штрафы за неправомерные действия администрации накладываются на товарищество как на юридическое лицо. Основанием для привлечения к ответственности может быть снесение или повреждение необходимых знаков, самовольное использование государственного объекта, нарушение правил пользования помещениями и так далее.

Чтобы пресечь нарушения законодательства переизбрания правления может быть недостаточно.

Собственники вправе обратиться в прокуратуру, в полицию или в суд с заявлением о выявленных нарушениях.

Чтобы дом управлялся профессионально силами собственников помещения, необходимо на общем собрании к выбору членов правления подходить не формально, а четко понимать их роль в управлении многоквартирным домом . Для этого необходимо разработать и утвердить на общем собрании Положение о правлении ТСЖ Это поможет более грамотно использовать человеческие ресурсы. Подбирать в правление ТСЖ активных и инициативных людей, желательно специалистов, которые знакомы с правилами эксплуатации и обслуживания зданий.

Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, членов товарищества (п.1ст.147 ЖК РФ)

Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества собственников жилья. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества на общем собрании членов ТСЖ. Численный состав членов правления устанавливается общим собранием членов ТСЖ. Если количество членов товарищества невелико (например, до двадцати собственников), то Правление можно не избирать, его функцию будет исполнять Общее собрание товарищества. Оно же и избирает Председателя правления товарищества.

Члены товарищества делегируют Правлению свое право разрабатывать политику управления и содержания имущества, находящегося в общей собственности, оставляя за общим собранием право решать стратегические вопросы деятельности товарищества. Правление товарищества принимает на себя бремя текущей работы по управлению ТСЖ. Оно ведет ежедневную оперативную работу товарищества, управляет его имуществом и денежными средствами . Члены Правления обязаны действовать в интересах большинства собственников, и несут перед ними ответственность за свои действия и решения.

Срок и порядок созыва заседаний правления ТСЖ должны быть определены в Уставе товарищества. Полномочие по созыву правления предоставлено его председателю.

Пункт 6 статьи 145 ЖК РФ установил кворум для признания заседания правления правомочным. Этот кворум составляет более половины членов правления.

Члены правления ТСЖ избираются сроком на два года. Кандидатуры на выборы в состав правления могут предлагаться любым собственником, членом товарищества не менее чем за 10 дней до общего собрания. Список кандидатов в правление представляется в качестве проекта за 10 дней до собрания в материалах, которые готовит правление для отчетно-выборного собрания.

Довольно часто задаются вопросы такого порядка « Могут ли быть избранными в Правление ТСЖ жильцы, не являющиеся собственниками помещений, но являются их родственниками?» Нет, не могут. Не являясь собственником, нельзя являться членом товарищества, а, следовательно, и выбираться в правление ТСЖ.

Членами правления товарищества могут быть избраны представители от каждого подъезда (один человек от каждого подъезда) и тогда количество членов Правления будет равно количеству подъездов в доме. Если в доме есть нежилые помещения в собственности юридических и физических лиц, то представители данной категории нежилых помещений также могут быть избраны в состав Правления.

Порядок избрания членов правления определяется уставом товарищества, им же определяется срок и порядок прекращения деятельности членов правления. Создавая правление, общее собрание товарищества обязано получить согласие кандидатов в члены правления товарищества. Голосование должно проводить персонально, а не списком, как это часто бывает. Правление на первом своем заседании (не позднее 10 дней после проведения общего собрания) избирает из своего состава председателя правления ТСЖ.

Общее собрание членов товарищества может установить размер денежного вознаграждения членам правления, так как все мы находимся в рыночных отношениях и любой труд должен быть оплачен. Но это могут решать только сами собственники, понимая, что от дополнительных выплат увеличатся и их платежи.

Общее собрание членов ТСЖ в любой момент вправе прекратить деятельность любого члена правления или всего состава правления и избрать новый состав правления. И это должно быть предусмотрено в уставе товарищества. Количественный состав членов правления можно определить в уставе ТСЖ и должен зависеть от количества членов товарищества в многоквартирном доме. В случае досрочного выбытия всех членов правления из состава правления, правление в полном составе переизбирается общим собранием членов ТСЖ на новый срок.

В случае досрочного выбытия члена (членов) правления вопрос о довыборах в правление ТСЖ должен быть вынесен на общее собрание членов товарищества. Избранный (или временно назначенный правлением, если до отчетно-выборного собрания осталось немного времени) таким образом, член правления остается в должности до истечения срока того члена правления, на смену которому он пришел.