Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется, как правило, для анализа наиболее эффективного использования земельного участка.

Метод может использоваться для оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка. Для этого необходимо, чтобы оцениваемый участок использовался наиболее эффективным образом. Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости.

Область применения метода:
- оценка застроенного участка;
- оценка свободного участка под предлагаемое строительство (в том числе в анализе НЭИ);

Для объектов недвижимости, подлежащих сдаче в аренду («доходные» объекты) при известных требованиях по доходности объекта и зданий.
Техника остатка для земли является техникой затратного подхода, но использует также капитализацию дохода. Основные предположения и допущения:
- земля сохраняет свою стоимость, доход от земли предполагается постоянным;
- здания и сооружения имеют конкретный конечный срок экономической жизни;
- известен или может быть рассчитан чистый операционный доход, который генерирует или может генерировать собственность;
- есть достоверная рыночная информация о значениях коэффициентов капитализации для земли и улучшений;
- рекапитализация земельного участка происходит в результате реверсии;
- рекапитализация зданий предполагается по известным моделям (Ринг, Инвуд, Хоскольд);
- стоимость улучшений известна или может быть рассчитана с достаточно высокой точностью.

В соответствии с данным методом рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле

Рыночная стоимость VB улучшений при оценке земли с использованием метода остатка равна восстановительной стоимости улучшений, представляющей собой сумму затрат на новое строительство и предпринимательских усилий (прибыли предпринимателя). Издержки на предпринимательские усилия, входя в состав восстановительной стоимости, в свою очередь состоят из вмененных издержек, связанных с оплатой материалов и труда, и дополнительной премии за время и риск, связанные со строительством. Вмененные издержки могут быть рассчитаны как упущенная выгода от инвестиций по безрисковой ставке процента, а дополнительная премия за риск - как определенный процент от полных строительных затрат.

Если обозначить размер инвестиции в проект в t-й период через Et, то совокупность издержек на предпринимательские усилия или, другими словами, прибыль предпринимателя можно представить в следующем виде:

В целом использование метода предполагает следующую последовательность действий:
- расчет восстановительной стоимости существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
- оценка их рыночной стоимости (восстановительная стоимость минус совокупный износ);
- расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их рыночной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
- расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Оценка общего чистого операционного дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений. Основными статьями отчета о доходах являются:
- потенциальный валовой доход;
- действительный валовой доход;
- операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
- чистый операционный доход (чистый доход от эксплуатации). Чистый операционный доход представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при 100%-ной ее заполняемое™ арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке рыночной стоимости земельного участка арендные ставки за его улучшения (помещения в здании/сооружении) должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет функционирования неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются часто в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.

Различают два вида операционных (эксплуатационных) расходов: постоянные, не зависящие от уровня заполняемости объекта; и переменные, зависящие от заполняемости. Уровень эксплуатационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов улучшений земельного участка (зданий) с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов улучшений на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания на банковских счетах денежных средств, необходимых для замены элементов с коротким сроком службы. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание издержек, необходимых для такой замены.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
При расчете чистого операционного дохода из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.

Пример 17.6. Восстановительная стоимость прогнозируемых улучшений г- 537 895 ден. ед. Чистый операционный доход от объекта недвижимости равен 98 679 ден. ед. Ставка дисконтирования -16,83%. Фактор фонда возмещения -0,086%. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.

Решение

Пример 17.7. Объект оценки - земельный участок, принадлежащий ООО «Дельта». Оценка необходима для определения величины взноса в уставный капитал при передаче права собственности на земельный участок во вновь образуемое хозяйственное общество. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.

Состояние рынка аренды земельных участков на дату оценки: основным арендодателем земельных участков выступает муниципалитет, в лице Комитета по земельным ресурсам; ставка арендной платы устанавливается административно исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению.

Состояние рынка нежилых зданий на дату оценки: рынок купли-продажи нежилых зданий является пассивным, сделки малозначительны, информация о ценах закрыта.

Состояние рынка аренды нежилых зданий на дату оценки: рынок аренды нежилых помещений активен ввиду того, что основным пользователям нежилых зданий их приобретение в собственность недоступно в связи с ограниченностью финансовых средств, а аренда зданий не требует крупных единовременных затрат.

Решение
1. Оценка объекта производится в условиях:
- отсутствия рыночного уровня арендной платы за аналогичные земельные участки;
- пассивного состояния рынка купли-продажи нежилых зданий;
- наличия рынка аренды нежилых зданий, аналогичных зданию на оцениваемом земельном участке, право собственности на который оценивается.

2. Для оценки земельного участка используется метод остатка для земли. Для реализации этого метода необходимо определить:
а) величину чистого операционного дохода (ЧОД) от улучшений
земельного участка;
б) величину стоимости улучшений земельного участка;
в) величину коэффициента капитализации для улучшений;
г) величину чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку;
д) величину коэффициента капитализации для дохода, генерируемого земельного участка (или ставку дисконта для дохода, генерируемого землей);
ж) итоговую стоимость земельного участка. Рассмотрим последовательно эти этапы.

Определение величины чистого операционного дохода ЧОД

1 Основание - технический паспорт БТИ.
2 При определении ставки арендной платы был проведен анализ рыночного уровня арендной платы по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемому.
3 Типичная величина операционных расходов на этом сегменте рынка недвижимости находится в интервале от 10% до 30% от действительного валового дохода и включает в себя арендную плату за землю, налог на имущество, налог на землю и другие условно-постоянные расходы.

Определение стоимости улучшений

Стоимость улучшений определяется затратным подходом как восстановительная стоимость (или стоимость замещения) за минусом накопленного износа. Восстановительная стоимость (или стоимость замещения) определяется как сумма стоимости нового строительства и прибыли предпринимателя. На дату оценки не выявлено негативное влияние внешних по отношению к объекту факторов. Поэтому величина внешнего устаревания принята равной нулю. Расчеты выполнены в соответствии с методологией затратного подхода, и стоимость улучшений оценена в 35 001 929 руб. или 1 228 138 дол.

Определение коэффициента капитализации для улучшений
Для целей оценки улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена методом рыночной экстракции. Этот метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по сегменту рынка.
Формула определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции имеет следующий вид

где N01 -чистый операционный доход от объекта недвижимости;
V - рыночная стоимость объекта недвижимости.

На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости, схожих с оцениваемым объектом.

№ п/п Объект Цена предложения, дол. Проектируемый ЧОД дол./год 2 Коэффициент капитализации
0,21
0,20
0,24
0,19
500 000 105 000 0,21
250 000 50 900 0,20
270 750 49 000 0,18
6 126 400 1 097 400 0,18
250 000 79 850 0,32

1 На самом деле эта формула справедлива для оценки коэффициента капитализации объекта недвижимости в целом. Однако из-за высокой доли стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости можно допустить, что коэффициент капитализации улучшений близок по величине к коэффициенту капитализации объекта недвижимости в целом.

Как видно из приведенных данных, коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена математическая обработка исходной информации путем расчета среднеквадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается С ± 1,94а значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:

С = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18 + 0,32) : 9 ≈ 0,215.

Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда составляет 0,215 ± 1,94 х а. Поскольку для нашей выборки а = 0,043, то доверительный интервал значений ряда составляет от 0,13 до 0,30.

Таким образом, значение ряда 0,32 можно не использовать в дальнейших расчетах, так как оно не отражает сложившийся на момент оценки типичный уровень коэффициента капитализации.

Значение величины коэффициента капитализации, определенное методом рыночной экстракции, принимается равным среднеарифметическому значению:

С = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18): 9 ≈ 0,202.

Определение коэффициента капитализации для дохода, генерируемого земельным участком
Коэффициент капитализации для земли определен методом кумулятивного построения. Безрисковая ставка определена по ставке доходности по депозитам банков высшей категории надежности и составляет 8% годовых в валюте. Типичный размер премии за риск инвестирования капитала на приобретение права собственности на земельные участки равен 8% годовых. Эта величина определена путем опроса потенциальных покупателей, в результате которого установлено, что надлежащей компенсацией за риск инвестирования средств в покупку земельного участка является двукратное превышение доходности над безрисковой. Таким образом, коэффициент капитализации для земли равен 16% годовых.

С учетом округления рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет 3 000 000 (три миллиона) дол.
Рассмотренный выше пример следует рассматривать как учебный, так как здание в нем имело достаточно большой износ. В действительности это обстоятельство в некоторой степени противоречит философии метода остатка.
Стоимость земли по определению не зависит от того, как она обустроена на момент оценки. Стоимость земли определяется ее доходным потенциалом - местоположением, а проявляется через наиболее эффективное использование земли.

Суть метода остатка для земли состоит в том, что рыночная стоимость земли определяется на основе дохода, который остается после удовлетворения потребностей в получении дохода от улучшений. Улучшения при этом должны соответствовать наиболее эффективному использованию земли.

Улучшения могут соответствовать наиболее эффективному использованию земельного участка, но иметь разную степень износа. Чем выше износ объекта, тем ниже его потенциальная доходность. Можно показать, что не совсем корректно оценивать землю с использованием метода остатка, если на ней находится здание с большим совокупным обесценением.

Таким образом, метод остатка лучше всего использовать, когда здание соответствует наиболее эффективному использованию земли и имеет износ, как правило, не превышающий 10-15%, так как такой износ практически не влияет на изменение доходности оцениваемого объекта недвижимости.

Для оценки земельных участков с расположенными на них объектами бизнеса и доходной недвижимости может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, при-носящими доход.

Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

В Международных стандартах оценки данный метод называется способом остаточной стоимости. При применении способа остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости он капитализируется. Применение метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто употребляется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допущений.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:

  • имеющиеся здания и сооружения принимаются соответствующими варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, быстровозводимое сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как Л НЭП;
  • стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
  • известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй вариант предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок.

При применении первого варианта метода остатка используется следующая последовательность расчета стоимости земельного участка:

  • рассчитывается стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
  • рассчитывается чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
  • рассчитывается чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
  • рассчитывается величина земельной ренты как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
  • рассчитывается рыночная стоимость земельного участка путем капитализации земельной ренты (или чистого операционного дохода ЧОД).

Дадим более подробную характеристику каждому из этапов.

Этап 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Дадим определения основным понятиям, используемым на этом этапе.

Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя).

Прямые издержки - расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки - расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора - денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:

  • а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;
  • б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию

объекта недвижимости.

При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический износ - уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери зданиями и сооружениями своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ - несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну.

Функциональный износ происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Экономический износ - износ, вызываемый неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов.

Экономический износ приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым, внешний износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения:

Накопленный износ = 1 - (1 - Физический износ) х х (1 - Функциональный износ) (1 - Экономический износ).(7.5)

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта.

После определения величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стоимости их воспроизводства или замещения на дату оценки.

Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.

На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД - это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади - складское помещение или полезная площадь - офисное помещение), и ставки арендной платы.

ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле:

ПВД = А 5, (7.6)

где 5 - площадь (м 2), сдаваемая в аренду (или другая единица измерения, приносящая доход);

А - ставка арендной платы за 1 м 2 площади.

Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.

Важнейшей характеристикой договора аренды является распределение эксплуатационных расходов между арендатором и арендодателем. При этом полярными являются два типа договора аренды:

  • валовая (полная) аренда, когда все расходы несет арендодатель;
  • абсолютно чистая аренда, когда все расходы несет арендатор. В случае, когда расходы по эксплуатации распределены между арендатором и арендодателем, такую аренду называют чистой арендой.

Различают следующие виды арендных ставок".

  • контрактные ставки, величина которых установлена договором об аренде;
  • рыночные ставки, т.е. типичные для данного сегмента рынка в данном регионе.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

По виду арендных платежей все арендные договора делятся на следующие большие группы:

  • а) с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);
  • б) с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора используется, как правило, в условиях инфляции). Такой тип аренды выгоден для арендаторов, начинающих бизнес на новом месте. Также такой тип аренды используют для отражения ожиданий будущего увеличения стоимости собственности и т.д.

К этой же группе относятся договоры с индексируемой арендной платой, которые предусматривают периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом, например индексом потребительских цен и т.п.;

в) с процентной ставкой от выручки арендатора (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Величина арендной платы зависит от ряда факторов (рис. 7.1).

Рис. 7.1.

На второй стадии оценивается действительный валовой доход (ДВД).

ДВД - это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Обычно убытки и потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются поставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Если она отсутствует, то оценщик для определения коэффициента недозагрузки анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. Обращается внимание на существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).

Наконец, учитываются прочие доходы от объекта недвижимости. К прочим доходам относят доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату. К типичным статьям прочих доходов относятся:

  • а) доходы от пользования гаражом и автостоянкой;
  • б) доход от игровых и торговых автоматов;
  • в) доход от предоставления камер хранения и охраны;
  • г) доходы от проката мебели и оборудования;
  • д) доходы от обслуживания и ремонта бытовой и офисной техники;
  • е) доходы от оказания экскурсионных и транспортных услуг, доход от сдачи в аренду мест отдыха и т.д.

Прочие доходы зависят от вида недвижимости, например, в гостинице к ним относятся доходы от ресторана или кафе, предприятий сферы обслуживания ит.п.:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы. (7.7)

На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.

Операционные расходы - это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято делить:

  • на условно постоянные;
  • условно переменные (эксплуатационные).

К условно постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Эго налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

К условно переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов. В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта:

  • расходы на управление;
  • расходы на заключение договоров аренды;
  • заработная плата обслуживающего персонала;
  • расходы на вывоз мусора;
  • коммунальные расходы: газ, электричество, вода, тепло, канализация;
  • расходы на содержание территории и автостоянки;
  • расходы на обеспечение безопасности;
  • прочие расходы.

К расходам на замещение относятся расходы, которые либо имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.

Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете денежные средства. Если не учесть резерва на замещение, го чистый операционный доход будет завышенным.

Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления в фонд замещения, т.е. деньги на эти расходы должны резервироваться, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают.

Анализ доходов и расходов производится на основе ретроспективных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных данных.

При этом необходимо рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, т.е. провести нормализацию отчетных данных.

Типичные статьи расходов, которые не включаются в реконструированный отчет о доходах и расходах:

  • начисление амортизации. Рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение инвестиций и считается частью коэффициента капитализации, а не эксплуатационными расходами;
  • подоходный налог. Не относится к операционным расходам, поскольку является налогом наличный доход, который может зависеть от факторов, не связанных с оцениваемой недвижимостью (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца);
  • проценты за кредит. Относятся к затратам по финансированию, а не к операционным расходам и учитываются при определении денежного потока на собственные средства инвестора (доход до налогообложения), поскольку по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора.

После расчета операционных расходов и расходов на замещение определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД - Операционные расходы - ^ ^

Расходы на замещение.

Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Методы расчета коэффициента капитализаций для улучшений выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. При этом учитываются:

  • а) информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;
  • б) источники и условия финансирования сделок;
  • в) возможность достаточно точного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Наиболее часто используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений:

  • а) метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки);
  • б) метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод анализа рыночных аналогов. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности - информация по ЧОД и цена продаж относятся к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам по аналогичным объектам.

При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться следующие условия:

  • наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;
  • условия финансирования сделок продажи аналогов являются типичными;
  • местоположение и отделка объекта оценки и аналогов принципиально не отличаются.

Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина. При этом веса отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэффициент капитализации состоит из двух частей:

  • а) ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
  • б) нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на капитал в практике российской оценки чаше всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в недвижимость и управлением этими инвестициями. Структура ставки дохода на капитал состоит из следующих элементов (рис. 7.2).

Существуют различные варианты расчета нормы возврата (возмещения) капитала (рис. 7.3).

Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.


Рис. 7.2.


Рис. 7.3.

Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

Исходные данные.

Оценивается земельный участок площадью 0,65 га с недавно построенным зданием стоимостью 280 540 000 руб. Коэффициент капитализации здания составляет 18%. Безрисковая ставка доход ности - 5%. Чистый операционный доход (ЧОД) от объекта недвижимости равен 53 467 800 руб. Определить стоимость земельного участка.

Решение.

Рассчитаем ЧОД для улучшений:

ЧОД у = 280 540 000 руб. 0,18 = 50 497 200 руб.

Определим ЧОД для земельного участка:

ЧОД з = 53 467 800 руб. - 50 497 200 руб. = 2 970 600 руб.

Коэффициент капитализации для земли (К) возьмем равным двойной безрисковой ставке К^ = 5% 2 = 10%.

Рыночная стоимость земли (Р) тогда равна:

Р = 2 970 600 руб. / 0,1 = 20 970 600 руб.

Второй вариант расчетов метода остатка осуществляется в следующей последовательности:

  • расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
  • расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений. Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости земельного

участка при втором варианте метода остатка.

Исходные данные.

Оценивается земельный участок площадью 0,65 га с недавно построенным зданием стоимостью 220 340 000 руб. Коэффициент капитализации единого объекта недвижимости составляет 20%. Чистый операционный доход (ЧОД) от объекта недвижимости равен 53 467 800 руб. Определить стоимость земельного участка.

Решение.

Определим рыночную стоимость единого объекта недвижимости

Р = 53 467 800 руб. / 0,20 = 267 339 000 руб.

Рассчитаем рыночную стоимость земли (Р СТ1):

Р_ = 267 339 000 руб. - 220 340 000 руб. = 46 999 000 руб.

Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.

Например, склад или временное сооружение из легких конструкций, находящиеся на земельном участке в окружении капитальных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование. Такие строения в процессе оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оценка земельного участка должна выполняться как условно свободного.

Данный метод также применяется для анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного путем прогнозирования разных вариантов его застройки. Вариант застройки, приводящий к наивысшей стоимости земли, может быть использован для уточнения оценки ее рыночной стоимости, полученной с использованием других доступных с точки зрения информации методов оценки.

Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (например, нематериальных и движимых активов).

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

  • -подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка;
  • -расчет остаточной стоимости существующих или полной восстановительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом юридических, градостроительных, функциональных и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами;
  • -расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
  • -расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
  • -расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
  • -расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.

Вид использования земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка.

Оценка общего чистого дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.

Основными статьями отчета о доходах являются:

  • -потенциальный валовой доход;
  • -действительный валовой доход;
  • -операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
  • -чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход).

Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопроцентной заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке земельного участка арендные ставки за помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.

Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные -- не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные -- зависящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов строений с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов объекта на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание затрат.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости -- сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.

Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рассчитывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения. Возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации для улучшений.

Величина ставки дисконтирования должна определяться на основе анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осуществленных проектов.

Расчеты могут выполняться в текущих (без учета инфляции) или прогнозных (с учетом инфляции) ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются доходы и расходы. При оценке в текущих ценах следует использовать ставку дисконтирования в реальном выражении (без учета инфляции). При оценке с использованием прогнозных цен следует использовать ставку дисконтирования в номинальном выражении (с учетом инфляции).

В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализации дохода от земли, целесообразно использовать норму отдачи на капитал, а для улучшений земельного участка -- норму отдачи на капитал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрисковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни улучшений.

При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки дисконтирования можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, получаемую на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта РФ.

Пример оценки рыночной стоимости земли методом остатка

Условия задачи . Стоимость улучшений с учетом износа (полная восстановительная стоимость минус износ) -- $1228138. Общий чистый операционный доход от объекта недвижимости -- $725760.

Требуется определить стоимость земли

Решение:

1. Определение величины коэффициента капитализации для улучшений

Для целей оценки настоящих улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена как метод рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по данному сегменту рынка.

Как видно из приведенных данных коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена математическая обработка исходной информации путем расчета средне-квадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается C ± 1,94а значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий :

3.расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

4.расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

5.расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

1.расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2.расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3.расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

4.расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Техника может быть полезна, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Пример 1. Объект оценки: земельный участок, принадлежащий ООО «Интерпласт».

1. Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений:

Информация по земельному участку

1 . Общая площадь 3 000 м 2
2. Целевое назначение Эксплуатация существующего административного здания
3. Рельеф участка Ровный
4. Улучшения земельного участка Пятиэтажное капитальное здание

Информация по улучшениям

1. Транспортная доступность, удаленность от центра города Хорошая, находится в центре города
2. Площадь общая 2 400 м 2
3. Структура улучшения Первый этаж площадью 490,2 м 2 Второй этаж площадью 420,2 м 2 Третий этаж площадью 480,7 м 2 Четвертый площадью этаж 420,1 м 2 Пятый этаж площадью 580,6 м 2
4. Назначение Административное
5. Строительный материал Кирпич
6. Санитарные, электротехнические устройства: отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электричество газовые плиты
7. Физическое состояние Отличное - помещение и отделка находятся в отличном состоянии, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента
8. Имущественные права Полное право собственности
9. Дата получения информации октябрь 2001г.

Описание методики

Для оценки земельного участка используется метод остатка для земли. Для оценки данным методом необходимо определить:

а) величину общего чистого операционного дохода (ЧОД);

б) величину стоимости улучшений земельного участка;

в) величину коэффициента капитализации для улучшений;

г) определение величины чистого операционного дохода относящегося к улучшениям.

д) величину чистого операционного дохода относящегося к земельному участку;

е) величину коэффициента капитализации для дохода, генерируемого правом собственности на землю;

ж) итоговую стоимость земельного участка.

Рассмотрим данные этапы подробно.

А) Определение величины чистого операционного дохода

В результате анализа аренды нежилых помещений была выявлена средняя ставка арендной платы 420 $ за 1 м 2 в год.

Б) Определение величины стоимости воспроизводства улучшений.

Стоимость улучшений определяется в 2 этапа.

На первом этапе определяется сумма затрат на создание улучшений (стоимость строительства).

На втором - величина накопленного износа.

Б.1. Определение стоимости строительства.

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый посредством Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1) По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

2) Определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен 69-72 г. (С69 та) непосредственно по таблице УПВС.

3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

С 69 = С таб.69 х П к1 ;

где К1 - поправочные коэффициенты на следующие факторы:

Месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

Отличия по типам основных несущих конструкций;

Расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

4) Определение полной восстановительной стоимости объекта недвижимости в ценах 1969 г.

ПВС 69 = С 69 х V,

где V - расчетный объем здания (или общая площадь);

С 69 - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

5) Определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки.

ПВС текущая = ПВС 69 х И 69/84 х И 84/тек. х (1 + С ндс) х Н пр

где ПВС текущая - полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС 69 - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И 84/тек - индекс перехода от сметных цен 1984 года к сметным ценам на дату оценки;

С ндс - ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен в И 84/тек)

Н пр - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.

Расчет восстановительной стоимости улучшений земельного участка

№ п/п Элементы анализа

Улучшения земельного участка

1 2
1 Характеристика конструктивных элементов здания

фундамент: бутобетонный

стены: кирпич

перекрытия: ж/б

крыша: оцинкованное железо

полы: дощатые, плиточные, рулонные материалы, мозаичные

проемы: двойные створные, филенчатые внутренняя

отделка: штукатурка и масляная окраска, мозаика и др.
2 Обоснование

УПВС № 34, табл. 2
3 Значение стоимости 1 м 3 объекта-аналога (руб.)
4

Корректировка ПВС при отличии объекта-аналога от объекта экспертизы (руб.)
4.1

на строительный объем

 0
4.2

на этажность

 0
5

Значение ПВС с учетом поправок (руб.) (3+4.1+4.2)

 35,6
6

Объем здания (м 3)

 73 457
7

Индекс удорожания И 69/84

 1,2
8

Индекс удорожания И 84/тек

 13,348
9

Коэффициент учитывающий НДС

 1,18 (0,18)
10

Норма прибыли инвестора

 1,2
11

ПВС текущая (руб.) (5х6х7х8х9х10)

 60 317 471

Б.2. Определение величины накопленного износа .

Производится в несколько этапов, к которым относятся:

1) определение величины устранимого физического износа;

2) определение величины неустранимого физического износа;

3) определение устранимого функционального износа;

4) определение неустранимого функционального износа;

5) определение величины внешнего износа.

1) Определение величины устранимого физического износа

К устранимому физическому износу можно отнести те недостатки строительных конструкций, элементов здания, которые появляются из-за плохой эксплуатации, поэтому еще его называют отложенным ремонтом.

Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Поэтому устранимый износ недвижимых активов, оценивается с использованием "Правил оценки физического износа..." ВСН 53-86 (Р) Госгражданстроя (Издан официальное). Согласно п. 1.2 «Общих положений» ВСН 53-86 (Р): "Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или зданию в целом, и их восстановительной стоимости".

Согласно данным правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания.

Расчет устранимого физического износа улучшений земельного участка

Наименование конструкции Удельный вес конструкции в общей восстановительной стоимости Признаки износа Примерный состав работ по устранению Устранимый физический износ, % Определение устранимого физического износа, $
1 . Фундамент 0,05 искривление горизонтальных линий цоколя без признаков осадочных деформаций Затирка трещин. Устранение повреждений отделочного слоя цоколя 30 60 317 471 х 0,3 х 0,05=904762
2. Стены и перегородки 0,15 отдельные трещины и отпадения штукатурки ремонт штукатурки, заделка трещин 15 60 317 471 х0,15х0,15 = 1357143
3. Перекрытия 0,14 отдельные трещины в растянутой зоне восстановление путем инъекции цементного раствора в трещины, нанесение цементной штукатурки 25 60 317 471 х0,25х0,14=2 111 111
4. Кровля 0,05 отдельные протечки, ослабление крепления отдельных листов постановка заплат и заделка в местах повреждений 15 60 317 471 х0,15х0,05=452381
5. Полы 0,06 мелкие повреждения и незначительная усушка истертость в ходовых местах циклевка отдельных участков, замена Поврежденных полотен 10 60 317 471 х0,1х0,06=361904
6. Проемы 0,05 оконные переплеты рассохлись, расшатаны в углах мелкие трещины, щели в притворах, замазка местами отстала ремонт переплетов, укрепление соединений 30 60 317 471 х0,3х0,05=904762
7. Лестницы 0,02 редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил затирка трещин, ремонт перил 20 60 317 471 х0,2х0,02=241270
8. Отделочные работы 0,05 местные единичные повреждения, волосяные трещины затирка трещин, покраска 10 60 317 471 х0,1х0,05=301587
9. Санитарно-технические устройства 0,09 ослабление мест присоединения приборов уплотнение соединений, ремонт труб местами 15 60 317 471 х0,15х0,09=814286
10. Кондиционирование воздуха 0,03 засорение воздухопроводов прочистка и ремонт воздуховодов 25 452381
11.Электроосвещение 0,06 не выявлены - 0 0
12. Электротехнические устройства 0,09 ослабление закрепления отдельных приборов крепление приборов 10 542 857
13. Механические устройства сцены 0,08 не выявлены - 0 0
14. Звукотехнические слаботочные устройства 0,03 не выявлены - 0 0
15. Кинопроекционные устройства 0,01 не выявлены - 0 0
16. Прочие работы 0,04 не выявлены - 0 0

Итого устранимый износ (руб.)

 8 444 444

2) Определение величины неустранимого физического износа

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Неустранимый физический износ делится на:

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах разность между полной восстановительной стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей нормативной жизни элемента. При этом общая нормативная жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов. Долгоживущие элементы – такие элементы, остаточная жизнь которых совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. После определения величин исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной стоимости для определения базы для подсчета неисправимого физического износа в долгоживущих элементах. Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к его общей физической жизни, умноженное на остаточную восстановительную стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу)

Земельный участок - часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю. Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима:

Целевое назначение;

Форму собственности;

Разрешенное использование.

Под целевым назначением земель понимаются установленные законо­дательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкрет­ных целей в соответствии с категориями земель.

Форма собственности многообразна. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных об­разований. В муниципальной собственности находятся все земли в пределах чер­ты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность. Право частной собственности предприятий на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблю­дением обременении и иных условий, установленных законом и дого­ворами.

Разрешенное использование земельного участкапредставляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения

Билет №12. Ставка капитализации и методы ее расчета при оценке имущества предприятия. Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Концепция метода капитализации исходит из того, что стоимость объекта на данный момент времени (V) определяется путем деления дохода за определенный период (год) (I) на норму прибыли (коэффициент капитализации) (R). Методы расчета. 1Метод рыночной выжимки, или анализ сравнимых продаж, заключается в извлечении ставки капитализации из сравнимых продаж, когда имеется достаточное количество данных по схожим объектам доходной недвижимости. Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а также соответствовать ему по размерам дохода, физического сходства, места расположения, соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами, сложившимся на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей. 2. Метод кумулятивного построения ставки капитализации делит ее на составные части: доход на инвестиции и ставку возмещения капитала. 3. Метод финансовых составляющих - собственные и заемные средства. Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям, как банка, так и инвестора. 4.. Метод физических составляющих - земля и улучшения. Формула связанных инвестиций (взвешенных составляющих) также может быть применена к составным частям недвижимости: земли (участку) и улучшений (строений).

31. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз): Соб=Сзу+Свс-Сиз. Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением. Методы расчета : 1. Метод количественного анализа (сметный способ) -составление смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств, накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет. 2.Поэлементный способ расчета-модификация количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, т.к. основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1куб.м кирпичной кладки, 1кв. м кровельных покрытий и т.п.). 3.Метод сравнительной единицы-сравнение стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта - аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий. 4. Индексный способ - определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

Билет №13. Метод дисконтированных денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; потоки доходов и расходов носят сезонный характер; оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

32 Понятие и оценка физического, функцион.и внешнего износа объектов недвижимости Износ имущества – снижение стоимости имущества по различным причинам. Существуют три вида износа недвижимости – физический, функциональный, внешний.Физический износ имущества – износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.Функциональный износ имущества – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.Внешний износ имущества – износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.Устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость. Физический износ недвижимости проявляется в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что может быть вызвано неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.

Существует взаимосвязь между физическим износом, эффективным возрастом и сроком экономической жизни объекта недвижимости. Физическая жизнь здания (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Оставшийся срок физической жизни (ОСФЖ) составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Экономическая жизнь (ЭЖ) – определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. Эффективный возраст (ЭВ) – определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается. Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устранимыми и неустранимыми функциональными недостатками.

Внешний износ можно определить потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа – изменение внешних по отношению к недвижимости факторов, например: изменения соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий и законодательства.

Для оценки износа могут применяться следующие методы:

метод капитализации потерь в арендной плате;

метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

метод парных продаж;

метод срока жизни.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат необходим для поддержания здания в хорошем состоянии - данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам).

Билет №14. Алгоритм расчета метода ДДП. 1. Определение прогнозного периода. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Средняя величина прогнозного периода для России 3-5 лет. 2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1) потенциальный валовой доход; 2) действительный валовой доход; 3) чистый операционный доход; 4) денежный поток до уплаты налогов; 5) денежный поток после уплаты налогов. Таким образом: ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + П рочие доходы ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. 3. Расчет стоимости реверсии. Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 4. Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

33. Нематериальные активы - активы, используемые для получения дохода в течение дохода в течение длительного периода времени (не менее одного года) либо не имеющие материально-вещественной формы либо материально-вещественная форма которых не играет существенный роли в процессе их эксплуатации.

В составе НА выделяет 4 группы:

1. Интеллектуальная

2.Имущественные права .

3.Отложенные или отсроченные расходы :

4. «Гудвилл»

Доходный подход в оценке стоимости НА основан на расчете экономических выгод, ожидаемых от использования НА. ДП включает: использование методов «избыточных прибылей», ДДП, капитализации прибыли.

Метод «избыточных прибылей» основан на предположении, что эти прибыли приносят предприятию неотражаемые в балансе НА. Основные этапы оценки НА методом избыточных прибылей

1. Определение рыночной стоимости МА

2.Расчет нормализованной прибыли оцениваемого предприятия.

3. Определение средней по отрасли дохода на МА или СК.

4. Расчет ожидаемой прибыли, которую может принести предприятие от использования МА. (1 этап * 3 этап)

5.Определение избыточной прибыли. Для этого из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль (2 этап - 4 этап)

6. Расчет стоимости НА путем деления избыточной прибыли на ставку капитализации.

7. Стоимость НА добавляют цену продаж предприятия.

Сложной проблемой при использовании метода избыточной прибыли является выбор ставки капитализации.

Билет №15. Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпронозный период используют определенный способ расчета его стоимости: - Метод расчета по ликвидационной стоимости применяется, если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов; - Метод расчета по стоимости чистых активов используется для стабильного бизнеса; - Метод предполагаемой продажи состоит в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний; - Модель Гордона капитализирует годовой доход постпрогнозного периода в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации. Модель Гордона основан на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период, расчет конечной стоимости в соответствии с данной моделью производится по формуле:

где: FV –стоимость предприятия в постпрогнозный период; CF n +1 – денежный поток в первый постпрогнозный год; i – ставка дисконтирования; g - долгосрочные темпы прироста денежного потока.

34. Использование затратного и сравнительного подходов для оценки НМА.Нематериальными активами признаются приобретённые и (или) созданные налогоплательщиком результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности (исключительные права на них), используемые в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг) или для управленческих нужд организации в течении длительного времени (исключительное право патентообладателя на изобретения, промышленный образец, полезную модель; исключительное авторское право на программы для ЭВМ, базы данных;имущественное право автора или иного правообладателя на топологии интегральных микросхем; исключительное право владельца на товарный знак и знак обслуживания, наименование места происхождения товаров). В оценке нематериальных активов можно использовать три основных подхода: доходный, затратный и сравнительный. Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости нематериальных активов исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичными нематериальными активами. Сравнительный подход может применяться для тех видов нематериальных активов, сделки по которым часто совершаются на рынке. Исходной информацией для расчета стоимости объекта служат цены продажи аналогичных объектов. Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цены продажи аналогичных объектов служат исходной информацией для расчета стоимости данного объекта. На основе затратного подхода определяют стоимость воспроизводства. При использовании затратного подхода нематериальные активы оцениваются как сумма затрат на их создание, приобретение и введение в действие.Хотя при затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно затратный подход (например): для исчисления налога на имущество;для целей страхования отдельных составляющих имущества;при судебном разделе имущества между собственниками;при распродаже имущества на открытых торгах. Гл. признак затратного подхода -- это поэлементная оценка, то есть оцениваемые нематериальные активы расчленяются на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всех нематериальных активов получают суммированием стоимостей его частей.

Билет №16. Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Существуют различные методики определения ставки дисконтирования, выбор которых зависит от типа денежного потока, который используется для оценки в качестве база. Так, наиболее распространенные методики расчета ставки дисконта:- для денежного потока для собственного капитала: 1)модель оценки капитальных активов (САРМ – Capital Asset Pricing Model) и 2)метод кумулятивного построения; - для денежного потока для всего инвестированного капитала: модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC – Weighted Average Cost of Capital).В соответствии с моделью оценки капитальных активов – САРМ – ставка дисконтирования находится по формуле:

R = Rf + β (Rm – Rf) + S 1 + S 2 + С, где:

R – требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал); Rf – безрисковая ставка дохода; β – бета-коэффициент (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими процессами, происходящими в стране); Rm – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг); S 1 – премия за риск инвестирования в малые предприятия; S 2 – премия за риск, характерный для отдельной компании; C – страновой риск.


©2015-2019 сайт
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2017-12-07