Практически любое предприятие, связанное с товарооборотом, нуждается в складских помещениях, но не всегда есть возможность создать собственный склад, что обуславливает спрос на такой вид бизнеса. Перед тем как открыть склад, необходимо изучить спрос на этот вид услуг и степень конкурентоспособности. Основная услуга, предлагаемая потребителям многочисленными складами, представлена «ответственным хранением», заключающимся в комплексе мероприятий. Весь рабочий процесс обусловлен необходимостью приёма, учёта, складирования и сохранения товарных ценностей в течение срока, который обозначен в заключённом договоре.

Актуальность бизнеса

Несмотря на бурный рост рынка складской недвижимости и высокий уровень интереса к сектору логистики со стороны девелоперов, а также иностранных и российских инвесторов, финансовый кризис негативно сказался на бизнесе в этой сфере. Именно по этой причине, перед тем как открыть оптовый склад, необходимо рассмотреть перспективы развития такого бизнеса в условиях экономической нестабильности и определиться с потенциальными потребителями услуг, а также проанализировать ситуацию с возможными конкурентами.

Особенности конкуренции в области складских услуг представлены борьбой за клиентуру среди недавно построенных складов. Действующие долгое время складские помещения уже настроены на работу с базой постоянных клиентов и благодаря дефициту предложений и избыточному спросу на подобный вид услуг, не ощущают на себе жёсткую конкуренцию со стороны новичков.

Кроме того, требуется выбрать формат склада и на основании этого заняться оформлением необходимых лицензий и документации. Даже зная, как открыть склад, необходимо подготовить документы, разрешающие вести такой вид деятельности.

Оформление пакета документов

Масштабные проекты и крупные складские комплексы открыть крайне сложно, что обусловлено административными препонами и сложностями при оформлении земельных участков. Многие предприниматели предпочитают регистрировать небольшие помещения.

В зависимости от вида склада производится лицензирование деятельности. Все склады, которые открываются вне места расположения организации, должны быть зарегистрированы как обособленные подразделения.

Если складское помещение принадлежит , то целесообразно применять упрощённую систему налогообложения. Если склад относится к обособленному подразделению, то право на использование будет утеряно.

Открытие масштабного складского комплекса требует оформления или юридического лица с выбором системы налогообложения в форме ОСН или УСН. При наличии значительной статьи расходов оптимальным вариантом будет выплата налогов по ставке в 15 %.

Производственное помещение

Современные складские комплексы относятся к сложной комплексной структуре, имеющей оснащение специальным оборудованием, которое используется в процессе хранения, а также приёма и отпуска товаров. Наиболее рентабельно возведение собственного складского помещения с использованием современных технологий по быстрому строительству и в соответствии с европейскими стандартами качества.

Аренда складского помещения выгодна только в случае последующего выкупа или долгосрочного договора, с возможностью модернизации. Стоимость возведения напрямую зависит от типа конструкции и вида склада, которые выбираются на основе проведённых маркетинговых исследований с учётом первоначальных и постоянных затрат, рентабельности и сроков окупаемости.

Возведение монолитных складов позволяет максимально рационально использовать земельный участок и получить прочное строение с перспективой возведения надстроек. Строительство в виде металлоконструкций занимает мало времени, а также характеризуется лёгкостью обустройства высоких потолков и удобных пролётов.

Типы складских помещений представлены четырьмя категориями и различаются оснащением, размерами и условиями по хранению товаров.

А-класс обладает противопылевым покрытием полов и потолками не ниже десяти метров. Оснащены современными системами для тушения пожаров и защитой против несанкционированных взломов. Такое оснащение соответствует европейской стандартизации, благодаря чему именно этот класс складских помещений популярен у зарубежных фирм. Основные преимущества — комфорт и безопасность.

В-класс наиболее востребован и имеет полезную площадь от одной до пяти тысяч квадратных метров. Арендовать такое помещение достаточно легко, а стоимость его ниже, чем на склады с большой площадью. Основное преимущество — лёгкость продажи.

D-класс представлен холодным вариантом ангарных сооружений, подвальными помещениями, расположенными в цоколе жилых зданий, гаражами или подсобными помещениями.

Выбор оборудования и наём персонала

В условиях арендованного или вновь возведённого склада необходимо грамотно организовать всю полезную площадь путём разделения на участки для выполнения разгрузочно-погрузочных работ, приёма, складирования и хранения, а при необходимости и комплектации товаров.

Складское оборудование приобретается в зависимости от характера продукции и, как правило, бывает представлено штабелерами, передвижными телегами, стеллажами и подъёмниками.

Грамотный подбор персонала предполагает поиск ответственного начальника складского комплекса, обладающего опытом подобной работы. Такой сотрудник сможет более квалифицированно подобрать сотрудников.

Доходы, расходы и рентабельность

Наибольшую рентабельность показывают вновь возведённые складские комплексы, имеющие размеры порядка тридцати тысяч квадратных метров и оснащённые не только современным оборудованием для хранения, но и холодильными установками.

Основные стартовые инвестиции:

• строительство склада — 550 млн руб.;
• оборудование — 100 млн руб.;
• монтажные и ремонтные работы — 40 млн руб.

Итого — 690 млн руб.

Показатели доходности:

• стоимость одной продажи — 400 тыс. рублей;
• ежемесячный объём продаж — 100 млн рублей.

Итого доходы ежемесячно — 40 млн руб.

Постоянные затраты: заработная плата сотрудников и коммунальные расходы — 10 млн руб.

Итого расходы ежемесячно — 15 млн рублей.

Итого прибыль ежемесячно — 25 млн рублей.

Налоги — 5 млн руб.

Размер чистой прибыли — 20 млн руб.

Ориентировочный срок окупаемости бизнеса составляет порядка трёх лет.

На сегодня рынок складских услуг оценивается экспертами как ненасыщенный и спрос стабильно превышает предложение. Грамотно поставленное ведение бизнеса на создании складов может стать источником хорошей прибыли, которая прямо пропорциональна возрастающему товарообороту.

Важным звеном практически в каждом бизнесе является логистика, которая в свою очередь базируется на необходимости хранить готовую продукцию или товар.

Бизнес по строительству и оказанию услуг склада столь же востребован сейчас на рынке коммерческой недвижимости, как и тысячи лет назад. В основе концепции современного складского бизнеса заложены два важных фактора.

Первый фактор связан с тем, что бизнесы 21 века все больше ориентируются на мобильность, на удовлетворение спроса чуть ли не каждого отдельного человека. Все это требует от производственных компаний, торговых сетей быстрого перемещения товаров, его качественного хранения, сортировки. Соответственно без современного склада, использующего новейшие технологии, такую проблему не решить. Вот почему в мире растет спрос на складские мощности, где лидером является Китай (мировая фабрика). Число складских площадей там составляет более 14 млрд. кв. м. Таким образом, потенциал роста такого рынка в России практически ничем не ограничен. Тем более, что в России существует острый дефицит складских мощностей современного типа, который составляет примерно 200 - 300 тысяч кв. м в среднем по каждому российскому макрорегиону ежегодно. Также следует учитывать и географическое положение нашей страны, где Китай играет все более существенную роль в создании трансграничных транспортных и логистических коридоров (например, проект нового «шелкового пути» - «Один пояс - один путь»)

Второй фактор связан с тем, что современные технологии позволяют возвести складские помещения любого класса, площади и сложности в любом месте, за считанные месяцы. Причем, можно даже уже построенный склад быстро переформатировать под любой тип товара, принимаемого на хранение.

В рамках данного бизнес-проекта рассмотрен вариант постройки небольшого универсального складского комплекса эффективной (полезной) площадью 3000 кв. м. Данный тип склада рассчитан на обслуживание регионального рынка коммерческой недвижимости или небольшого города, до 500 тысяч населения.

Срок окупаемости составляет 24 месяцев .

Первоначальные вложения будут равны 15 287 000 руб.

Точка безубыточности достигается на 2 месяц работы

Средняя ежемесячная прибыль 650 000 руб.

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

В состав основного пакета складского обслуживания корпоративных клиентов входят следующие виды сервиса:

• Хранение товаров и грузов (за исключением продуктов питания, сельхозпродукции, опасных грузов) в крытом, охраняемом и отапливаемом помещении под круглосуточной охраной. Базовая ставка хранение груза из расчета на 1 кв. метр составляет 600 руб. в месяц, что ниже рынка примерно на 30 %.
• Услуги внутренней складской логистики - сортировка, маркировка, комплектование партий груза по заказу клиента.
• Страхование партий груза.

В качестве дополнительных опций клиентам предоставляется услуга по упаковке груза в паллеты с использованием изолирующей полиэтиленовой пленки.

Также склад может предоставить услуги по подключению к электросети рефрижераторных контейнеров и трейлеров на открытой площадке.

Обработка грузов, поступающих на склад и выбывающих из него, ведется на базе автоматизированной системы складского учета, в том числе и с использованием магнитной маркировки грузов, дистанционной (онлайн) индикации места нахождения товара.

3. Описание рынка сбыта

Базовыми рыночными характеристиками необходимыми для расчета экономических показателей бизнес-плана склада являются объем или емкость рынка складских площадей, его динамика (текущая и с перспективой нескольких лет) и степень конкуренции. Также необходимо учитывать и региональные особенности рынка складской недвижимости. В частности, это наличие или близость к магистральным потокам товаров - жд-, транспортные узлы, морские и речные порты, аэропорты, трансграничная торговля и маршруты.

Общий объем рынка и его динамика .

Несмотря на то, что российский рынок складской недвижимости и инфраструктуры является относительно молодым, его объем и темпы роста мало отличаются от показателей стран восточной Европы и торговых партнеров по СНГ. Так, по итогам 2017г. общий объем предложения качественной складской недвижимости в России составил около 23 млн. кв. м, из которых 60 % расположены в Московском регионе, 14% - в Санкт-Петербурге, а 26 %, - в остальных регионах России.

За период 2016 - 2017 г. в регионах России (без центральных регионов страны) было введено в эксплуатацию около 350 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 27,7% превышает показатель ввода за прошлые периоды.

Также интересны и цифры, характеризующие уровень спроса на складские площади. Например, в прошлом 2017 г. в регионах России было арендовано и куплено около 440 тыс. кв. метров складских площадей. Это почти на 25% выше аналогичного показателя за 2016 г.

Около 67% (или 296 тыс. кв. м) от общего объема региональных сделок по аренде и покупке в 2017 г. было заключено в построенных складских объектах, что на 37,5% выше аналогичного показателя за 2016 г.

Средний объем сделки составлял 6 тыс. кв. м, что аналогично цифрам по среднему объему сделки по итогам 2016 г.

По прогнозам аналитического агентства рынка недвижимости (Knight Frank), объем нового строительства складов в регионах России в 2018 и 2019 гг. превысит показатель 2017 года. По оценке этого агентства объем составит более 500 тыс. кв. м. При этом основной объем введенных в 2018 г. в эксплуатацию складских площадей будет построен в формате built-to - suit («под ключ») или с привлечением генерального подрядчика на собственном или арендуемом земельном участке.

Уровень конкуренции . Основными игроками на рынке складской недвижимости являются торговые сети и оптовые поставщики потребительских товаров (ритейлеры). Они занимают почти 80% всего рынка.

Однако эти крупные складские операторы практически не работают с товарными потоками, связанными со строительной отраслью, транзитными маршрутами и потоками. В этом смысле для входящих на рынок новых складских бизнесов оптимальным вариантом будет поиск своих клиентов среди числа небольших производственных компаний, логистических компаний (особенно все, что связано с интернет - торговлей), для которых фактор оборота и хранения товаров на складе является приоритетным.

Коммерческие условия . Беря за основу данные рынка складской недвижимости 2017 г., средний уровень запрашиваемой ставки аренды на складские площади класса A в регионах России составлял 3 500 руб. кв. м в год , без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Однако в регионах, где наблюдается дефицит качественного предложения, ставка арены превышает среднерыночный показатель. Средний срок договора аренды на региональном рынке в 2017 г. составлял 3 года, размер операционных расходов находился на уровне 500 - 1 000 руб./ кв. м.

Подводя итог этому краткому анализу, можно сделать следующие выводы:

• Рынок складской недвижимости в России еще далек от своего насыщения, даже несмотря на некоторые кризисные явления в экономике.
• Существующие темпы роста рынка на уровне 10 - 30% или, как минимум, 200 тысяч кв. м в год, позволяют на этом рынке заработать, как крупным складским операторам, так и отдельным небольшим бизнесам.
• Существующие ставки по аренде складских площадей обеспечивают относительно высокую норму рентабельности в 20- 30%, как минимум. Это, в конечном итоге, дает возможность окупить вложенные средства не более, чем за 2-3 года.

4. Продажи и маркетинг

5. План производства

Специфика складского бизнеса, состоящая в том, что основными клиентами его являются юридические лица, определяет выбор соответствующей организационно правой формы регистрации компании. Для складского бизнеса оптимальной формой организации является учреждение ООО. Чем это обусловлено?

1. Поскольку клиенты склада - это преимущественно юридические лица, то для них важен правовой статус контрагента, принимающего на хранение материальные ценности. Имея форму ООО, компания несет ответственность перед клиентами не только в рамках имеющегося уставного капитала, но и всем имуществом, активами, а также ответственностью руководителей (собственников - учредителей).
2. Второй момент связан с тем, что существующее налоговое законодательство предусматривает начисление НДС при оказании услуг. В данном случае такой услугой является складское хранение, осуществляемого компанией, имеющей юридическую форму ООО. Соответственно юридические лица - клиенты могут в своих счетах - фактурах, также как и сам склад, перевыставлять НДС по дальнейшей цепи поставки товара. В случае же если бы это было предприятие в форме ИП, то пришлось бы НДС списывать на свои собственные расходы или закладывать данный налог в цену услуги. Для клиентов - юридических лиц этот момент очень важен, поэтому при выборе того, какому складу доверить хранение своих товаров, скорее предпочтут ООО, чем ИП.
3. Третий момент связан с налогообложением. Несмотря на то, что компания получившая правой статус ООО, автоматически подпадает под полную систему налогообложения, имеется возможность оставаться на УСН с налоговой ставкой 6%. Для этого нужно чтобы компания имела суммарный оборот по прибыли не более 24 млн. руб. в год. В этом случае удастся получить двойное преимущество - и работать с клиентами - юридическими лицами и в то же время сохранить пониженную ставку налога на прибыль.

Регистрация компании в форме ООО осуществляется через подготовку учредительных документов, подачи заявления в местное отделение ФНС. При этом необходимо учитывать, что минимальный уставной капитал составляет на текущий момент 10000 рублей. Регистрировать компанию можно как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами юридических фирм. Стоимость регистрации компании ООО со всеми документами, открытием счетов, печатями в среднем по России составляет не более 30 - 40 тысяч рублей. Время регистрации - не более 30 дней.

Более сложен вопрос с получением разрешительных документов на строительство помещения склада, проведения инженерных работ, землеотвода и согласование пользования земельным участком.

Для получения разрешения на строительство и эксплуатацию склада (без разрешения на хранение опасных грузов и материалов - т.е. ниже 3 класса опасности по МПОГ) потребуется следующий пакет документов:

• Заключение договора аренды с собственником земельного участка (на 49 лет), либо свидетельство о регистрации права собственности.
• Получение разрешения или землеотвод на строительство объекта от местных властей (городских или районных отделов архитектуры).
• Получение разрешения на строительство складских помещений с санкции местного органа исполнительной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).
• Получение одобрения на проектную документацию склада от местных подразделений Ростехнадзора.
• Получить разрешение в СЭС;
• Получить разрешение в пожарной службе МЧС на соответствие склада нормам пожарной безопасности (склад нужно оборудовать всеми противопожарными средствами включая и систему пожарной сигнализации);
• Заключить договор с коммунальной компанией по вывозу мусора с территории склада;
• Заключение соглашения с муниципальной компанией на проведение дератизации;
• Иметь на погрузочно-разгрузочную технику ПТС, а также протоколы и сертификаты пройденных технических испытаний, заверенные соответствующими органами Ростехнадзора и Российского транспортного надзора.

Как показывает российская деловая практика, на получение всех разрешений и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем 300 тысяч рублей и 3-4 месяца времени.

6. Организационная структура

Существуют виды бизнеса, в которых не нужно ни производить продукцию, ни продавать ее. Одним из таких направлений является сдача в аренду складских помещений.

Строительство склада не требует не сложных проектов организации производства, ни создания сети по продаже товаров.

К тому же, как правило, сами конструкции складских помещений относятся к простым объектам строительства, главное требование к которым — это большая площадь .

Строительство складов не занимает много времени, поэтому отдача от такого объекта начинается очень быстро, и позволяет вернуть вложенные инвестиции в достаточно короткие сроки.

Естественно, для начала строительства необходимо приобрести в собственность участок земли, а для этого нужно сначала провести оценку спроса на будущую аренду помещения. На самом деле, спрос на складские помещения существует всегда. Многим производственным предприятием и организациям торговли не хватает собственных складских помещений, либо их техническое состояние или расположение оставляют желать лучшего.

Удобно расположенное, современное и хорошо оснащенное помещение всегда будет пользоваться спросом.

Тем не менее, нужно заблаговременно определиться с типом продукции, которая будет хранится на складе, чтобы обеспечить оптимальные условия хранения и удобство обработки при погрузочно-разгрузочных работах. Для определения будущего оснащения склада, необходимо заранее выявить спрос на складские помещения, а еще лучше заранее договориться с производителями или продавцами о заключении договоров на аренду помещений. Тогда можно оснастить внутренние складские помещения в соответствии с пожеланиями заказчиков. Кстати, на складе могут храниться не только готовая продукция или товары, но и различное сырье, а также могут располагаться производственные помещения.

Реализацию бизнес-проекта по строительству склада можно разделить на несколько этапов:

Во-первых, это подбор участка земли под строительство.

Участок не должен быть расположен слишком далеко от будущих заказчиков, к нему должны вести достаточно хорошего качества дороги, а также должна иметься возможность подключения инфраструктуры к коммуникациям. Площадь складского помещения, как правило, должна быть не менее 2500-3000 квадратных метров. Соответственно, земельный участок, с учетом организации подъездных путей и стоянки автотранспорта, должен быть не менее 4-6 тысяч кв. м. При подготовке бизнес-плана необходимо учитывать стоимость земельного участка, так как для создания надежного бизнеса крайне желательно приобретать такой участок в собственность.

Вторым этапом реализации бизнес-идеи строительства склада должно стоять проектирование.

На этом этапе маркетинговые исследования и предварительные переговоры с заказчиками помогут определить конфигурацию будущего склада, количество помещений и их оснащение. Зачастую бывает выгодно построить одно большое помещение, а затем разделить его на несколько внутренних помещений, что позволяет сдавать в аренду площади различным заказчикам, нивелируя риски и повышая эффективность использования площадей. Сама конструкция склада будет зависеть от потребности заказчиков.

Обычно складские помещения строят либо из монолитного бетона, либо из сборных металлических конструкций.

Склад из монолитного бетона строится за меньшие деньги, имеет высокую прочность, его можно использовать в течение многих лет. С другой стороны, сборная конструкции позволяет построить склад в более короткие сроки и обеспечить большую высоту потолков, что для многих заказчиков является важным.

Третий этап – это, собственно, строительство склада, когда необходимо осваивать основные инвестиции.

Четвёртый этап — это внутреннее техническое оснащение склада по запросам заказчика.

При проектировании помещений зачастую необходимо предусматривать дополнительные офисные помещения, в которых будут располагаться складские работники и различные службы. Что касается оснащения, то необходимо стремиться использовать современные складские технологии, которые предусматривают максимальное использование внутреннего пространства, автоматизацию работы. В зависимости от характера продукции, необходимо устанавливать либо многоуровневые стеллажи, либо обеспечивать возможность для организации погрузочно-разгрузочных работ и условий хранения продукции.

Естественно, особое внимание необходимо обратить на организацию передвижения грузов, чтобы обеспечить максимальную эффективность работы склада.

Это позволяет, в случае отказа потенциального заказчика от использования складского помещения, быстро найти другого заказчика и обеспечить эффективное использование сдаваемых в аренду площадей.

Инвестиции в строительство склада площадью 2500-3000 квадратных метров можно оценить в суммы от 10 до 25 миллионов рублей.

Рентабельность такого предприятия обычно очень высока и составляет 50-80%. Нередко хорошая подготовка бизнес-плана и быстрая реализация проекта позволяют сократить срок окупаемости до 1 года.

Привлекательность создание складского бизнеса в том, что для него необходимы, в основном, только первоначальных инвестиций, а в дальнейшем все текущие расходы покрываются доходами от сдачи в аренду.

Выходец из ТНК-BP Павел Матвеев за четыре года с нуля построил в Москве крупнейшую сеть складов индивидуального хранения сдаваемой площадью около 24 тыс. кв. м

Основатель ООО «Складовка» Павел Матвеев (Фото: Екатерина Кузьмина / РБК)

Вместе с другими участниками российского рынка self-storage (индивидуального хранения) Матвеев намерен приучить россиян хранить вещи не на балконе или в гараже, а на специальных складах, находящихся в шаговой доступности от дома. Первые склады индивидуального хранения появились в США в 1960-х. В настоящее время их общая площадь в Штатах превышает 200 млн кв. м, объем рынка оценивается в $23 млрд. В Европе эта услуга распространена меньше и наиболее развита в Дании, Нидерландах и Великобритании, а общий объем рынка ЕС оценивается в €3 млрд. В России первый self-storage - Key Space - был открыт в 2008 году выходцами из UFG, но просуществовал не более года: арендатор расторг договор аренды, и бизнес прекратил свое существование.

Типичный склад индивидуального хранения - это теплый склад, разделенный на боксы разной площади (от 0,5 до 30 кв. м), сдающиеся в аренду физическим лицам (70% в среднем по рынку) и малому бизнесу (остальные 30%). Арендатор может хранить на складе все, что не запрещено законом и конкретным арендодателем. Срок аренды - от двух недель до 11 месяцев (чтобы не регистрировать договор в Росреестре). Стоимость - около 1000 руб. за 1 кв. м в месяц при аренде среднего (4-6 кв. м) бокса на максимальный срок.

Склад на душу

Обеспеченность складами индивидуального хранения, 1 кв. м на человека

Европа (в среднем) - 0,01

Великобритания - 0,05

Нидерланды - 0,07

Австралия - 0,13

США - 0,68

Источник: Deloitte по заказу Self Storage Association UK.

«Все говорили категорическое «нет!» моему проекту»

Идея начать бизнес по построению сети складов индивидуального хранения Павлу Матвееву пришла после третьего бокала красного вина накануне нового, 2009 года. Из-за докатившегося до России финансового кризиса будущий предприниматель оказался не у дел: медицинский проект в ГК «Ренова», которым он руководил по приглашению владельца холдинга Виктора Вексельберга, был заморожен до лучших времен. «Ради него я ушел из инвестиционной дирекции «Интерроса», и вот - оказался безработным, - вспоминает Матвеев в интервью РБК. - Именно в тот момент я решил, что больше не хочу быть наемным сотрудником. Возникла идея создания складов для хранения вещей».

Идею бизнеса Павел «подсмотрел» в ранней молодости, когда учился в США. «Я должен был стать медиком, как и все в моей семье, но в тяжелые 1990-е папа решил, что в медицину лучше не идти: Сынок, там, где газ и нефть - там всегда будут деньги», - вспоминает предприниматель отцовский наказ. Так Матвеев оказался студентом Академии управления им. Орджоникидзе, но ненадолго. В 1994 году он поступил в американский Drake University. Отучившись три года и получив степень бакалавра в области менеджмента, Матвеев вернулся в Россию. Поработал ассистентом аудитора в KPMG, Buz и Accenture, потом - в ТНК-BP, где к 2007 году дорос до руководителя аппарата Виктора Вексельберга - исполнительного директора по развитию газового бизнеса ТНК-BP. «В этот момент я понял, что достиг потолка - максимума в административной карьере, и решил уйти в дирекцию инвестиционного бизнеса «Интерроса», - рассказывает Матвеев. Но, не проработав там и двух лет, вернулся под начало Вексельберга.

За новогодние праздники 2009 года Матвеев набросал финансовую модель будущего бизнеса, придумал название «Складовка» и даже с помощью фрилансеров нарисовал логотип - «замочек с домиком», а 13 января 2009 года подал документы на регистрацию ООО «Складовка», где был единственным учредителем. «Я напечатал красивую презентацию и визитки. Поскольку у меня не было друзей-предпринимателей, я сел и стал обзванивать своих бывших коллег. Все говорили категорическое «нет!» моему проекту, - рассказывает Матвеев. - Теперь я четко понимаю, что со сменой деятельности, как только ты уходишь из менеджмента и начинаешь заниматься бизнесом, свою записную книжку можно выкинуть». Впрочем, двум бывшим коллегам - Николаю Капитоненко из ТНК-ВР и Петру Приходько из «Интерроса» - идея со складами приглянулась.

«Обеспеченность россиян жильем еще с советс​ких времен низкая, а уровень благосостояния (в том числе количество вещей) за последние 20 лет сильно вырос, поэтому потребность в услугах по их хранению высока и продолжает расти, - объясняет РБК свой интерес к проекту Петр Приходько. - В отличие от большинства бизнесов «купи-продай» этот рассчитан на десятилетия, чем и привлек меня». На троих партнеры вложили $0,5 млн личных сбережений в открытие первого склада на Рябиновой. За «десятки тысяч долларов» они купили начинку склада закрывшегося Key Space и, наученные горьким опытом предшественников, решили, что склад на Рябиновой, открытый на арендованных площадях, будет исключением: все остальные компания будет строить самостоятельно, с нуля.

По словам Матвеева, дело было не только в риске, что собственник в любой момент может выкинуть арендатора на улицу, но и в том, что в Европе и США бизнес self-storage воспринимается инвесторами на 80% как бизнес на недвижимости и только на 20% как предоставление услуг. За основу был взят пример успешной британской компании Big Yellow. Она управляет 54 складами, преимущественно в Лондоне, общей площадью 320 тыс. кв. м (из них 180 тыс. кв. м в собственности) и при выручке в $118 млн по итогам 2013 финансового года оценена инвесторами в $1,2 млрд.

Другой взгляд на self-storage

Одним из пионеров российского рынка self-storage является бывший владелец Одинцовской кондитерской фабрики Андрей Коркунов. В 2009 году вместе с партнером Владимиром Зингером он создал компанию «Мобиус» (мобильный индивидуальный универсальный склад), которая стала предоставлять услуги индивидуального хранения в Москве. Хранение предлагается в контейнерах, которые стоят на открытых площадках в разных районах Москвы, и по желанию клиента могут быть доставлены к его дому. На текущий момент у «Мобиуса» 25 тыс. кв. м арендуемых площадей.

Впрочем, не все участники рынка верят в перспективность «контейнерного» подхода: климатические особенности России не позволяют хранить вещи в неотапливаемых контейнерах под открытым небом. Но у подобной технологии есть и свои преимущества, утверждает генеральный директор компании Екатерина Федоровская: «Например, к нашему модулю можно легко подъехать на авто или заказать вывоз модуля к дому или на дачу. Мы можем легко расширять площади складских комплексов, менять их локацию на более выгодную. Все это дает нам возможность предлагать клиенту более привлекательную стоимость аренды - от 25 руб. в день за 1 кв. м».

Почти все, кто начинал бизнес self-storage, делали это на арендных площадях: так ты б​ерешь на себя меньше рисков на старте - изучаешь рынок, снимаешь сомнения. «В собственных помещениях рентабельность бизнеса существенно выше, чем в арендованных. Мы предпочитаем покупать готовые помещения, а не строить с нуля, - рассказывает РБК основатель компании «Рентабокс» Артем Семенов. - Новое здание, конечно, лучше, чем старое - нет проблем с ремонтом и эксплуатацией, поскольку ты изначально строил его под свой бизнес, но строительство с нуля предполагает, что ты вкладываешь деньги сначала в землю, а потом в строительство, и минимум три года не получаешь дохода. А при покупке готового здания ты начинаешь получать доход уже через полгода. Поэтому мы считаем, что покупка - это самый правильный подход».

Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

«Треть - земл​​я, треть - строительство, треть - начинка»

Сомнения Семенова подтверждаются опытом «Складовки». «В 2010 году мы нашли инвестора - частный фонд «Стратегия», который согласился вложить в проект несколько десятков миллионов долларов», - рассказывает Матвеев. Первый построенный склад компания открыла в 2011 году: много времени ушло на поиск места, оформление всей разрешительной документации. Набирались опыта на собственных ошибках: в 2010 году нарвались на мошенников, которые пообещали решить вопрос по получению земли в аренду и пропали вместе с задатком. «До прихода команды Собянина было непонятно, где искать землю, как ее переоформлять с одного вида использования на другой, - сетует Матвеев. - Сейчас все гораздо прозрачнее: мы участвуем в аукционах на право аренды. В 2014 году выиграли два».

«Проект «Складовка» привлек наше внимание тем, что компании self-storage торгуются с очень высоким мультипликатором к EBITDA (в среднем на уровне 22), - рассказывает директор по инвестициям фонда «Стратегия» Дмитрий Логвиненко. - Этот феномен обусловлен тем, что денежный поток, который зарабатывают компании в этой отрасли, является стабильным и кризисоустойчивым». По словам Логвиненко, инвестиции фонда в проект на данный момент превысили 1 млрд руб. В 2015 году фонд профинансирует строительство еще трех складов, а с 2016 года «Складовка» должна развиваться за счет собственных средств и коммерческих кредитов. «Мы уверены, что после выхода на уровень 15-20 объектов «Складовка» станет привлекательной для стратегических инвесторов или сможет выйти на IPO, - отмечает Логвиненко. - Не исключено, что данная компания останется в нашем портфеле как cash cow с приемлемым уровнем доходности на инвестированный капитал».

«Складовка» в цифрах

7 складов в сети «Складовка» на данный момент (все в Москве)

20 складов должно быть к концу 2017 года (все в Москве)

4500 кв. м - средняя сдаваемая площадь склада

1000 руб. за 1 кв. м - средняя стоимость аренды

3500 кв. м - оптимальный участок земли под «Складовку»

Бизнес-план

Отзывы (99)

Предлагаем вниманию бизнес-план строительства склада, ведь это дело достаточно перспективно, складские помещения необходимы для разных целей. Многие предприниматели, организации и частные лица нуждаются в краткосрочном, постоянном или периодическом хранении как продовольственных товаров, так и товаров непродовольственного назначения. Складской комплекс, оборудованный системой кондиционирования, вентиляцией, где поддерживается чистота и необходимый температурный режим в любое время года, сможет привлечь многих клиентов.

Данный бизнес-план по организации оптового склада поможет определиться: брать ли в аренду уже имеющиеся помещения для складов либо начинать строительство современных складских зданий. Современные здания для склада состоят из множества коммуникаций. Они должны соответствовать нормативам, быть удобными для пользования и охраняемыми. Вы должны будете обеспечить своим клиентам надлежащий уровень защиты и хранения, поэтому следует озаботиться о том, чтобы в штате были ответственные охранники, складские работники, уборщики, диспетчера.

Изучив бизнес-план складского комплекса, вы сможете понять, как сделать его мощным и многофункциональным, как верно оборудовать помещения, каким моментам уделить наиболее пристальное внимание. В ваших силах сделать начинание рентабельным и получать постоянно растущую прибыль, учитывая сезонные колебания. Документ был составлен профессионалами сферы хранения и логистики, которые предлагают также в дальнейшем использовать другие направления предоставляемых услуг: качественной упаковки, сопровождения грузов, логистики.

Стремительное развитие торгово-производственной сферы породило потребность в большом количестве складских помещений, предназначенных для хранения самых разных категорий товара. Оптовые склады – это насущная необходимость для компаний, которые открывают свои филиалы в различных регионах или сотрудничают со своими региональными дилерами. Огромные складские комплексы в наше время представляют собой многофункциональные сооружения, предназначенные для качественного и удобного хранения и перемещения грузов. И к строительству подобных сооружений предъявляются серьезные требования.

Браться за такое дело, не имея опыта и знаний, значит, подвергать свои накопления значительному риску. Возведение простой бетонной коробки не имеет никакого отношения к строительству современных складских комплексов. Все намного сложнее и затратнее. Дабы не выкинуть огромные деньги на ветер, а оказаться вполне удовлетворенным результатом своих действий, необходимо все эти действий совершать обдуманно и осознанно, проникшись всеми требованиями, которые предъявляются к возведению подобных объектов.

Основное предназначение склада – безопасное хранение различных товаров, в том числе и скоропортящихся, на протяжении определенного времени. Существующие склады, построенные еще во времена советской власти, не удовлетворяют современным требованиям, да и с имеющимися потоками товаров они уже не способны справиться. Поэтому во многих регионах потребность в строительстве новых складских комплексов остается на очень высоком уровне. Этот тренд сумели уловить некоторые ведущие девелоперы, приступившие к реализации масштабных проектов. Но, несмотря на некоторую активность в этом сегменте рынка, потребность в современных складских площадях по-прежнему превышает имеющиеся предложения.

Несмотря на то, что на этот рынок приходят все более крупные игроки, причем как местные, так и зарубежные, вход открыт и для бизнесменов, располагающих не такими солидными капиталами. Если, например, для строительства крупного складского терминала площадью около 200 тыс. кв. м. необходимо вложить инвестиции в объеме 150 млн долларов, то возведение стандартного складского комплекса, чья площадь не превышает 10 тыс. кв. м., обойдется в сумму 7-8 млн долларов. Точно так же и сроки окупаемости затрат на построение склада могут колебаться от 2-3 до 5-7 лет.

Одной из главных проблем, с которыми могут столкнуться бизнесмены, является стоимость земельных участков. В крупных городах этот вопрос стоит наиболее остро. Кроме того, найти участок, уже готовый к застройке, вообще очень сложно. Опытные игроки советуют начинать подобный бизнес с возведения складов среднего размера, что позволит снизить вероятные риски. К факторам успеха в этом бизнесе можно отнести низкую концентрацию игроков на этом рынке в конкретном регионе, и, соответственно, высокий спрос на новые складские комплексы со стороны дистрибьюторов. Но, несомненно, основным фактором, способным повлиять на результат вашего проекта, является профессиональный пример бизнес-плана строительства и открытия склада с готовыми расчетами, опираясь на который вы сумеете предусмотреть любые вероятные риски.