1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

1. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.
2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

1. общее собрание членов жилищного кооператива;
2. конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3. правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива.

   Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.
3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.
4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.
2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).
3. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.
2. Председатель правления жилищного кооператива:
   1. обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
   2. без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
   3. осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
   1. в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
   2. представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
   3. отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Жилищные, или жилищно-строительные кооперативы организуют физические лица, а иногда и юридические лица на свободных началах. Задачей такой некоммерческой организации является управление домом, а также реализация права каждого человека на жилище, реализация потребности в жилье. Действуют участники кооператива на началах членства. Участники жилищного кооператива личными участием, своими вложениями приобретают жилье, исполняют обязанность по содержанию и реконструкции дома.

Члены жилищно-строительного кооператива задействованы в строительстве жилья. Действующий закон не дает четких различий между жилищным и жилищно-строительным кооперативом, но из самого наименования учреждений понятно, что жилищный кооператив организуется, когда имеется материальный объект - здание, жилой дом. В случае с жилищно-строительным кооперативом дом только строится.

Организация кооператива. Устав жилищного кооператива

Решение об организации жилищного кооператива принимается учредителями кооператива. Лица, выразившие волю организовать кооператив и подтвердившие свое намерение голосованием за организацию кооператива, становятся учредителями. Голосование применяется и для принятия устава кооператива.

Организация кооператива осуществляется компетентным органом - собранием учредителей. Еще задолго до фактического создания кооператива проводится ряд подготовительных мероприятий: нужно решить организационные вопросы и определить недвижимый объект - предмет деятельности кооператива и его членов.

Обязательным юридическим актом кооператива, без которого его деятельность невозможна, является устав. Это своего рода свод правил и принципов, которыми организация руководствуется в своей деятельности. Устав утверждается учредителями на собрании.

В тексте устава указываются название кооператива, его координаты, правила, утвержденные для граждан, планирующих вступить в кооператив, порядок внесения и суммы денежных взносов, порядок несения лицами, участвующими в кооперативе, его убытков, ответственность участников, задачи, для решения которых создан кооператив и другие принципиальные вопросы. Устав может содержать любые положения, если они не противоречат действующему закону и не имеют между собой разногласий.

Члены жилищного кооператива

Закон определяет, что членами кооператива могут быть физические лица, если на момент участия в голосовании они достигли 16 лет, и в некоторых случаях юридические лица. Для членства в кооперативе необходимо участие указанных субъектов в голосовании за создание кооператива.

Законом установлены правила относительно количества членов кооператива. В соответствии с ЖК РФ нельзя создать кооператив с числом членов меньше 5. Максимально допустимое количество членов определяется численностью жилых помещений в доме, для управления которым создан кооператив. Для вступления в кооператив на правах членства нужно подать в правление должным образом заполненное заявление. В течение 30 дней оно рассматривается и утверждается. Далее лицо, претендующее на членство, оплачивает вступительный взнос, и с этого момента становится полноправным членом кооператива.

Управление кооперативом

К органам управления кооперативом закон относит:

• конференцию - высший орган правления в кооперативе;
• председателя и правление жилищного кооператива;
• собрание членов кооператива.

Деятельность конференции, пределы ее полномочий регулируются уставом кооператива. Конференция собирается на очередные собрания, которые проходят обычно не реже, чем раз в 12 месяцев, также по важным вопросам могут проходить и внеочередные собрания. В границы деятельности конференции входит рассмотрение вопросов, связанных с документацией кооператива, правилами вступления и выхода участников, правомочиями членов кооператива.

Правление кооператива рассматривает повседневные, текущие вопросы организации, выбирает из своего состава председателя, который уполномочен представлять кооператив, действовать от его имени и контролировать выполнение решений правления.

Собрание признается состоявшимся, если на нем лично присутствовали не менее половины членов кооператива. Для признания решения собрания правомочным нужно набрать не менее половины голосов всех участвующих в голосовании лиц. Если обсуждается вопрос, отраженный в уставе кооператива, проголосовавших в поддержку принятия решения должно быть не менее трех четвертей членов кооператива, принявших непосредственное участие в голосовании, и лично присутствовавших на собрании.

Решения собрания учредителей

Вопросы, обсуждаемые на собрании учредителей, связаны с деятельностью кооператива, реализацией его планов и проектов, полномочиями органов правления. Решением учредителей избирается:

• председатель и секретарь собрания;
• ревизионная и счетная комиссии собрания;
• участники правления кооператива, председатель правления;
• на собрании учредителей утверждается повестка дня и устав, обсуждаются другие насущные вопросы.

Заключения, к которым пришло собрание, оформляются специальным документом - протоколом собрания. В нем обязательно указывается дата проведения собрания, количество присутствующих, количество проголосовавших «за» и «против» по поводу рассматриваемых вопросов. В протоколе ставят подписи члены собрания, его председатель и секретарь.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Спросить юриста

Также вам будут полезны следующие статьи

• Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии
• Информирование органов МСУ и собственников помещений в МКД о решениях, принятых лицензионной комиссией и органом ГЖН
• Порядок организации и осуществления лицензионного контроля
• Реестры информации, содержащие сведения о лицензировании деятельности по управлению МКД
• Порядок принятия решения о предоставлении лицензии или об отказе
• Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами
• Создание условий для управления многоквартирными домами
• Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками
• Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
• Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования
• Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
• Председатель правления товарищества собственников жилья
• Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья
• Обязанности правления товарищества собственников жилья
• Права членов ТСЖ и не являющихся таковыми собственников помещений

Жилищный (жилищно-строительный) кооператив – правовые основы и их приведение в соответствие с потребительским кооперативом

Гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность создания такого вида некоммерческих организаций, как потребительские кооперативы. Граждане и юридические лица объединяются с целью создания гаражных, кредитных, садовых и других кооперативов, а также жилищных и жилищно-строительных.

О правовом положении жилищных и жилищно-строительных кооперативов, о порядке их создания, об организации управления и внутреннего контроля за их деятельностью, о правилах ликвидации и реорганизации таких кооперативов мы поговорим в этой статье.

Федеральным законом от 5 мая 2014 года № 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее – Закон № 99-ФЗ) изменения внесены в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Сразу же оговоримся, что впредь до приведения нормативных правовых актов в соответствие с положениями ГК РФ законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям ГК РФ. При этом специальные законы, регулирующие деятельность некоммерческих юридических лиц, пока не изменены.

Итак, в целом можно сказать, что с 1 сентября 2014 года все юридические лица, как коммерческие, так и некоммерческие будут создаваться только в организационно-правовых формах, предусмотренных главой 4 ГК РФ. При этом организации, созданные ранее, должны привести свои наименования и учредительные документы в соответствие с новыми требованиями при первом изменении учредительных документов.

Статья 50 ГК РФ закрепляет, что юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в следующих организационно-правовых формах:

– хозяйственные товарищества и общества;

– крестьянские (фермерские) хозяйства;

– хозяйственные партнерства;

– производственный кооператив;

– государственные и муниципальные унитарные предприятия.

При этом в этой же норме приведен исчерпывающий перечень организационно-правовых форм, в которых могут создаваться некоммерческие юридические лица. Отметим, ранее такого перечня (императивного) не было.

Итак, юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах:

– потребительских кооперативов, к которым относятся, в том числе жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы;

– общественных организаций, к которым относятся, в том числе политические партии и созданные в качестве юридических лиц профессиональные союзы (профсоюзные организации), общественные движения, органы общественной самодеятельности, территориальные общественные самоуправления;

– ассоциаций (союзов), к которым относятся, в том числе некоммерческие партнерства, саморегулируемые организации, объединения работодателей, объединения профессиональных союзов, кооперативов и общественных организаций, торгово-промышленные, нотариальные и адвокатские палаты;

– товариществ собственников недвижимости, к которым относятся, в том числе товарищества собственников жилья (совершенно новая форма для российского законодательства);

– казачьих обществ, внесенных в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации;

– общин коренных малочисленных народов Российской Федерации;

– фондов, к которым относятся, в том числе общественные и благотворительные фонды;

– учреждений, к которым относятся государственные учреждения (в том числе государственные академии наук), муниципальные учреждения и частные (в том числе общественные) учреждения;

– автономных некоммерческих организаций;

– религиозных организаций;

– публично-правовых компаний.

Теперь обратимся к статье 123.2 ГК РФ, согласно которой потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Устав потребительского кооператива должен содержать сведения о наименовании и месте нахождения кооператива, предмете и целях его деятельности, условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово "кооператив". Наименование общества взаимного страхования должно содержать слова "потребительское общество".

Потребительский кооператив по решению своих членов может быть преобразован в общественную организацию, ассоциацию (союз), автономную некоммерческую организацию или фонд. При этом обратите особое внимание, что жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников недвижимости.

Данная норма статьи 123.2 была введена в ГК РФ Законом № 99-ФЗ и действует с 1 сентября 2014 года. До указанной даты в отношении потребительских кооперативов необходимо было руководствоваться статьей 116 ГК РФ, на сегодняшний день утратившей силу. Однако заметим, что особых изменений не произошло.

Обратите внимание, что учредительный документ (устав), наименование некоммерческой организации, созданной до дня вступления в силу Закона № 99-ФЗ, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ при первом же изменении уставов.

При этом изменение наименования некоммерческого юридического лица не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование.

Прежние уставы до приведения их в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ действуют в части, не противоречащей новым нормам, вступающим в силу с 1 сентября 2014 года.

При регистрации изменений уставов (в связи с приведением их в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ) государственная пошлина не взимается.

Изменения, внесенные в учредительные документы юридических лиц, приобретают силу для третьих лиц с момента государственной регистрации учредительных документов, а в случаях, установленных законом, с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию, о таких изменениях. Однако юридические лица и их учредители (участники) не вправе ссылаться на отсутствие регистрации таких изменений в отношениях с третьими лицами, действовавшими с учетом таких изменений.

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ). Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ и другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (статья 110 ЖК РФ).

Итак, целями создания жилищного или жилищно-строительного кооператива являются:

– удовлетворение потребностей граждан в жилье;

– управление многоквартирным домом.

Как видите, статьей 110 ЖК РФ определены две формы жилищной кооперации: жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Если жилищный кооператив на средства членов кооператива приобретает жилой дом, то жилищно-строительный кооператив на средства членов кооператива, выступая в качестве застройщика, ведет строительство жилого дома с последующим заселением по завершении строительства.

Жилищные кооперативы обоих видов в дальнейшем участвуют в реконструкции и содержании многоквартирного дома.

Жилищный кооператив является разновидностью некоммерческой потребительской кооперации, что следует из статьи 50 ГК РФ, поэтому он не может ставить целью его создания извлечение прибыли из своей деятельности. Хоть ГК РФ и предусматривает возможность осуществления потребительским кооперативом приносящей доход деятельности, но только при условии того, что это предусмотрено его уставом, и это служит достижению целей, ради которых он создан, а также, если это соответствует таким целям (пункт 4 статьи 50 ГК РФ).

Следует обратить внимание на то, что положения ЖК РФ не применяются к жилищно-накопительным кооперативам, создаваемым в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Данные кооперативы действуют строго в рамках этого Закона. Не распространяются нормы ЖК РФ и на иные (создаваемые для удовлетворения жилищных потребностей граждан) специализированные потребительские кооперативы, действующие на основе специального федерального закона.

Правом на вступление в жилищные и жилищно-строительные кооперативы на основании пункта 1 статьи 111 ЖК РФ обладают не только граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, но и юридические лица, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме. Сохраняют право членства в кооперативах юридические лица, являющиеся членами жилищного или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу Федерального закона от 30 ноября 2011 года № 349-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно до 1 декабря 2011 года.

Государственные или муниципальные органы могут оказывать содействие в создании жилищных кооперативов. Граждане, указанные в статье 49 ЖК РФ, имеют преимущественное право на вступление в кооперативы, созданные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления (пункт 2 статьи 111 ЖК РФ).

Напомним, что статьей 49 ЖК РФ установлен порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Граждане, указанные в статье 49 ЖК РФ, это граждане, нуждающиеся в жилом помещении и принятые на учет для получения жилья по договору социального найма. К ним относятся, прежде всего, малоимущие граждане (пункт 2 статьи 49 ЖК РФ). К иным категориям граждан относятся инвалиды, участники Великой Отечественной войны, лица, получившие лучевую болезнь вследствие чернобыльской катастрофы, другие граждане (пункт 3 статьи 49 ЖК РФ).

Решение о создании жилищного или жилищно-строительного кооператива принимают его учредители (лица, желающие создать кооператив) на общем собрании, что установлено пунктом 2 статьи 112 ЖК РФ.

Учредители – физические лица могут участвовать в собрании лично или через своих представителей, уполномоченных надлежаще оформленными доверенностями.

Представлять интересы юридических лиц вправе их исполнительные органы (директор, генеральный директор и другие), уполномоченные на это законом и учредительными документами, либо иные лица, наделенные соответствующими полномочиями в силу доверенности. На учредительном собрании принимается решение о создании жилищного или жилищно-строительного кооператива и утверждении его устава (постановление ФАС Уральского округа от 23 октября 2007 года № Ф09-8713/07-С1 по делу № А60-10296/07).

Пунктом 1 статьи 112 ЖК РФ установлены следующие границы численности членов кооператива:

– не менее пяти;

– не более количества жилых помещений в кооперативном доме.

Решение об организации жилищного кооператива считается принятым, если за него проголосовали лица, желающие вступить в этот кооператив (учредители). На собрании решается вопрос в отношении регистрации кооператива, а также утверждается его устав (статья 113 ЖК РФ).

Устав и протокол собрания представляются в орган государственной регистрации юридического лица. С момента государственной регистрации кооператива лица, проголосовавшие за его организацию, становятся членами кооператива.

Устав кооператива является единственным учредительным документом как жилищного, так и жилищно-строительного кооператива. При этом юридическое значение устава состоит также в том, что устав – это локальный нормативный документ, обязательный для всех членов данного кооператива и самого кооператива как юридического лица.

На основании устава жилищный или жилищно-строительный кооператив в лице соответствующего органа управления выступает участником гражданского оборота, субъектом трудовых, налоговых и других правоотношений.

В настоящее время правовые нормы, устанавливающие обязательные требования к уставам жилищных и жилищно-строительных кооперативов, содержатся в пунктах 4, 2 статьи 52 ГК РФ (общие требования к уставам любых юридических лиц), в пункте 2 статьи 123.2 ГК РФ (требования к уставам всех потребительских кооперативов), в статье 113 ЖК РФ.

В уставе жилищного кооператива согласно статье 113 ЖК РФ должны содержаться следующие сведения:

– наименование кооператива;

– место его нахождения;

– предмет и цели деятельности кооператива;

– порядок вступления в члены кооператива;

– порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;

– размер вступительных и паевых взносов;

– состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;

– ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

– состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

– порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

– порядок реорганизации и ликвидации кооператива.

Кроме того, в уставе может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем.

Также устав может содержать и иные положения, специфичные для конкретного кооператива, при условии, что они не будут противоречить императивным нормам ГК РФ, ЖК РФ и иных федеральных законов.

Типовой устав жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июня 2012 года № 558.

Наименование любого потребительского кооператива, в том числе жилищного, должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово "кооператив".

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа (пункт 2 статьи 54 ГК РФ).

Как и всякое юридическое лицо, жилищный кооператив подлежит государственной регистрации. Регистрация осуществляется в соответствии со статьей 51 ГК РФ, Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее – Закон № 129-ФЗ).

С момента государственной регистрации кооператив приобретает статус юридического лица, а учредители становятся членами кооператива (пункт 5 статьи 112 ЖК РФ), то есть получают возможность реализации своих прав и обязанностей в полном объеме.

Данные государственной регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Принципы ведения Государственного реестра, его содержание, порядок предоставления и условия получения сведений, содержащихся в нем, установлены статьями 4 – 7 главы II Закона № 129-ФЗ. Порядок ведения Единого государственного реестра юридических лиц и предоставления содержащихся в нем сведений и документов утвержден Приказом Минфина Российской Федерации от 23 ноября 2011 года № 158н.

За государственную регистрацию юридических лиц уплачивается государственная пошлина, размер которой установлен статьей 333.33 главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). В настоящее время госпошлина за государственную регистрацию юридических лиц взимается в размере 4 000 рублей (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).

Отказ в государственной регистрации, а также уклонение от такой регистрации могут быть обжалованы в суде (статья 51 ГК РФ).

Как и любое другое юридическое лицо, жилищный кооператив приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Органами управления в жилищных и жилищно-строительных кооперативах согласно статье 115 ЖК РФ являются:

– общее собрание членов кооператива;

– конференция, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом кооператива;

– правление и председатель правления кооператива.

Общее собрание – высший орган управления кооператива. Правление руководит текущей деятельностью кооператива и, по существу, является его исполнительным органом. Правление избирает из своего состава председателя и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 сентября 2008 года № Ф04-5583/2008(11447-А45-39) по делу № А45-3446/2008-20/99).

Теми же полномочиями, что и общее собрание, обладает конференция. Общее собрание образуется в кооперативе, где числится не более 50 членов, конференция – где более 50. Участники конференции избираются из членов кооператива на общем собрании на определенный срок. Число участников предусматривается уставом.

Общее собрание членов кооператива (конференция) является его высшим органом. Компетенция общего собрания (конференции) определяется уставом кооператива; уставом определяется и порядок созыва собрания (статья 116 ЖК РФ). К компетенции общего собрания (конференции) относятся решения основных (принципиальных) вопросов для деятельности кооператива.

ЖК РФ предусматривается ряд вопросов, решаемых общим собранием (конференцией). Так, согласно пункту 2 статьи 124 ЖК РФ основанием вселения в жилое помещение в доме кооператива является решение общего собрания.

Общее собрание правомочно, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более половины членов кооператива, присутствующих на данном собрании.

Пунктом 1 статьи 117 ЖК РФ предусмотрена возможность принятия решений квалифицированным большинством в три четверти голосов присутствующих членов кооператива по вопросам, указанным в уставе.

Решения общего собрания обязательны для всех членов кооператива, включая тех, кто не участвовал в общем собрании, и обязательны для правления кооператива, председателя правления и органа контроля ревизионной комиссии.

Выборы правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизора) относятся к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива. На общем собрании обязательно ведется протокол, где оформляется решение собрания. Протокол подписывают председатель и секретарь собрания.

Правление жилищного кооператива в соответствии с пунктом 1 статьи 118 ЖК РФ избирается из числа членов жилищного кооператива. Этот орган избирается общим собранием (конференцией) из числа членов кооператива в количестве и на срок, который определен уставом кооператива.

Правление руководит текущей деятельностью кооператива. Оно принимает решения по вопросам, которые не отнесены к компетенции общего собрания его членов.

Так, правление кооператива готовит на рассмотрение общего собрания (конференции) вопросы, отнесенные к компетенции собрания; организует выполнения его решений; оперативно решает хозяйственные вопросы (содержание и ремонт дома, погашение кредита, кадровые вопросы); контролирует соблюдение членами кооператива уставных обязанностей и прочее. При этом в случае нарушения лицами, ответственными за содержание жилых домов, правил содержания и ремонта жилых домов, будет являться основанием для привлечения данных лиц к административной ответственности.

По решению общего собрания (конференции) правление распоряжается хранящимися на банковских счетах средствами кооператива.

Правление кооператива избирает из своего состава председателя. Решения правления могут быть отменены только общим собранием членов кооператива (конференцией).

Порядок деятельности правления, порядок принятия им решений устанавливается уставом кооператива, а также положением, регламентом или иным внутренним документом. Правление подотчетно общему собранию (конференции); осуществляет руководство текущей деятельностью, а также иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания кооператива (конференции).

ЖК РФ определяет ряд вопросов, относящихся к компетенции правления кооператива. Так, согласно статье 118 ЖК РФ правление избирает из своего состава председателя кооператива. Обязанностью правления на основании статьи 121 ЖК РФ является и рассмотрение (в установленный срок) заявления гражданина или юридического лица, желающих стать членом кооператива (решение о приеме в члены кооператива – компетенция общего собрания).

Сдача членом кооператива жилого помещения внаем допускается при согласии правления, что установлено статьей 128 ЖК РФ. Член кооператива должен уведомить правление о вселении временных жильцов (статья 126 ЖК РФ).

Основываясь на положениях статьи 118 ЖК РФ, определившей функции правления – руководство текущей деятельностью, целесообразно отнести к полномочиям правления: организацию проведения общих собраний; ведение бухгалтерских документов; организацию работ по содержанию, ремонту дома; рассмотрение заявлений (претензий) членов кооператива и так далее.

Согласно пункту 1 статьи 119 ЖК РФ председатель избирается членами правления на срок, определенный уставом. Полномочия руководителя юридического лица, в том числе действие от имени кооператива без доверенности, возникают с момента избрания его на эту должность, о чем сказано в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 7 февраля 2007 года по делу № А79-7068/2005.

Председатель правления избирается только из членов жилищного кооператива. Если же в кооперативе состоят юридические лица, председателем может быть избран и полномочный представитель одного из них.

Полномочия председателя правления необходимо зафиксировать в уставе жилищного кооператива. Председатель правления без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; обеспечивает выполнение решений правления (статья 119 ЖК РФ). Председатель обеспечивает выполнение решений общего собрания (конференции) и правления кооператива; представляет кооператив в отношениях с государственными органами, организациями, заключает договоры, совершает иные действия в интересах кооператива.

Председатель правления должен действовать в пределах предоставленных ему полномочий в интересах кооператива, добросовестно и разумно.

За нарушение требований закона председатель несет ответственность. Право требовать возмещения убытков в полном объеме принадлежит самому кооперативу (статья 15 ГК РФ).

Контрольным органом в любых жилищных и жилищно-строительных кооперативах является ревизионная комиссия (ревизор). Данный орган не относится к числу органов управления кооператива, так как не осуществляет самостоятельную организационную и исполнительно-распорядительную деятельность, а реализует лишь одну специфическую функцию управления – контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива согласно пункту 1 статьи 120 ЖК РФ избирается на срок не более чем три года общим собранием членов кооператива (конференцией). Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива.

Обратите внимание!

Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива, например, положением о ревизионной комиссии, утверждаемым общим собранием (конференцией).

Избрание ревизионной комиссии (ревизора) является обязательным во всех жилищных и жилищно-строительных кооперативах, создаваемых и действующих в соответствии с ЖК РФ.

Основные права и обязанности ревизионной комиссии (ревизора) определены в пункте 3 статьи 120 ЖК РФ. Указанный орган:

– в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже одного раза в год;

– представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

– отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Вопросы приема в члены кооператива решает общее собрание; оно утверждает предварительное решение правления по данному вопросу. Согласно пункту 2 статьи 121 ЖК РФ гражданин признается членом кооператива не с даты принятия решения общим собранием (конференцией), а с момента уплаты вступительного взноса.

Если заявление гражданина или юридического лица о приеме в члены кооператива рассмотрено правлением и принято, гражданину (представителю юридического лица) сообщают, где и когда будет проводиться общее собрание членов жилищного кооператива.

Статья 111 ЖК РФ не содержит каких-либо требований на вступление в кооператив, кроме возраста лица, изъявившего желание стать членом кооператива. Вместе с тем, видимо, возможны какие-либо обстоятельства, препятствующие вступлению в кооператив, то есть послужившие причиной отказа (допустим, отсутствие средств на вступительный и прочие взносы).

Отказ правления в приеме заявления либо отказ общего собрания принять лицо в члены кооператива может быть оспорен в суде.

Правила реорганизации и ликвидации жилищных и жилищно-строительных кооперативов установлены статьями 122 и 123 ЖК РФ.

Понятие "реорганизация" означает прекращение реорганизуемого юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другим лицам. Особенности правопреемства в зависимости от формы реорганизации юридического лица (слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования) установлены в статье 58 ГК РФ.

Преобразование жилищного кооператива представляет собой изменение организационной формы такого кооператива, в результате которого возникает юридическое лицо другого вида, предусмотренного законодательством. Решение о добровольном преобразовании жилищного кооператива принимает общее собрание его членов (конференция).

Для такой формы реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива, как его преобразование, ЖК РФ в императивной норме установил ограничение: указанный кооператив может быть преобразован только в товарищество собственников жилья, коим признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в пункте 2 статьи 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (пункт 1 статьи 135 ЖК РФ).

Жилищный кооператив считается реорганизованным в форме преобразования с момента государственной регистрации товарищества собственников жилья, создаваемого в результате реорганизации (пункт 4 статьи 57 ГК РФ).

Ликвидация жилищных и жилищно-строительных кооперативов осуществляется по основаниям и в порядке, которые являются общими для всех юридических лиц и установлены статьями 61 – 65 ГК РФ. Главное отличие ликвидации юридического лица от его реорганизации в любой форме заключается в том, что ликвидация не предполагает универсального правопреемства, то есть перехода прав и обязанностей, например, ликвидированного кооператива к другим субъектам. Поэтому при ликвидации жилищный или жилищно-строительный кооператив прекращает свое существование в качестве юридического лица и в качестве участника гражданского оборота.

Порядок государственной регистрации при ликвидации юридического лица определен в статье 22 Закона № 129-ФЗ. Государственная регистрация в таких случаях осуществляется регистрирующим органом по месту нахождения ликвидируемого юридического лица.

Ликвидационная комиссия (ликвидатор) уведомляет регистрирующий орган о завершении процесса ликвидации юридического лица не ранее чем через два месяца с момента помещения в органах печати ликвидационной комиссией (ликвидатором) публикации о ликвидации юридического лица.

С момента внесения в Государственный реестр записи о ликвидации соответствующего юридического лица такое юридическое лицо прекращает свое существование в качестве субъекта гражданского права (пункт 9 статьи 63 ГК РФ).

Как известно, в 2005 году жилищное законодательство, в том числе законодательство о жилищно-строительных кооперативах, претерпело значительные изменения. Если ранее правовое регулирование жилищно-строительных кооперативов ограничивалось, по сути, статьей 116 гражданского кодекса, то теперь этому вопросу посвящена целая глава в жилищном кодексе РФ. В статье детально проанализирован правой статус жилищно-строительных кооперативов, а также членов жилищно-строительных кооперативов, с учетом последних изменений в российском законодательстве. Особое внимание уделено вопросам предоставления квартир в домах жилищно-строительных кооперативов, прекращения членства в жилищно-строительных кооперативах, выселения бывших членов жилищно-строительных кооперативов из кооперативных домов и другим, не менее актуальным проблемам.

1. Основы правового статуса жилищно-строительных кооперативов

Как уже было отмечено, нормативную базу деятельности жилищно-строительных кооперативов составляют следующие нормы:
1) Статья 116 Гражданского кодекса РФ
2) Раздел 5 Жилищного кодекса РФ
В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Более общей является статья 116 Гражданского кодекса, дающее понятие потребительского кооператива: «добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов».

Для того чтобы определиться с правовым статусом жилищно-строительных кооперативов, необходимо подвергнуть системному толкованию норму статьи 116 Гражданского кодекса РФ. Данная норма расположена в параграфе 5 главы 4 Гражданского кодекса РФ - «Некоммерческие организации». Следовательно, жилищно-строительные кооперативы(как и иные потребительские кооперативы) является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между участниками.

В соответствии со статьей 50 Гражданского кодекса РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствуют этим целям. Однако это правило не распространяется на потребительские кооперативы, и на жилищно-строительные кооперативы в частности. Жилищные кооперативы вправе распределять полученную прибыль между своими членами (п. 5 ст. 116 Гражданского кодекса РФ, является lex specialis по отношению к п. 1 ст. 50 Гражданского кодекса РФ). Еще одной особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что к ним не применимы положения ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 (п. 3 ст. 1 указанного закона).

Таким образом, жилищные кооперативы занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями. С одной стороны, они являются некоммерческими организациями и на них распростроняются соответствующие положения Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, в отличие от других некоммерческих организаций (в том числе товариществ собственников жилья) они вправе распределять полученную прибыль между своими членами (это указывает на их коммерческий характер), кроме того, в отношении жилищно-строительных кооперативов не применяются положения ФЗ «О некоммерческих организациях».

2. Создание жилищно-строительных кооперативов

При создании жилищно-строительных кооперативов необходимо руководствоваться статьями 111 и 112 Жилищного кодекса РФ, а также общими положениями Гражданского кодекса РФ о юридических лицах (параграф 1 главы 4).
В соответствии со статьей 112 жилищного кодекса жилищный кооператив может быть создан лишь в том случае, если число его членов не менее пяти человек. При этом число членов жилищно-строительных кооперативов не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме. Решение о создании жилищно-строительных кооперативов принимается собранием учредителей. Порядок проведения такого собрания Жилищный кодекс РФ не устанавливает, однако указано, что будущие члены жилищно- вправе принять участие в таком собрании (видимо, в качестве учредителей кооператива). Решение о создании жилищно-строительных кооперативов считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив. Решение о создании кооператива и принятии его устава должно быть оформлено протоколом.
Отдельно стоит осветить вопрос о том, кто вправе вступить в жилищный кооператив. Статья 111 Жилищного кодекса РФ установил, что правом на вступление в жилищно-строительный кооператив обладают все граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица. Кооператив может быть создан либо исключительно гражданами, либо исключительно юридическими лицами, либо совместно гражданами и юридическим лицами. Если кооператив создается при содействии органов государственной власти РФ, субъектов РФ или органов местного самоуправления, то граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и стоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют преимущественное право на вступление в такие кооперативы.
Единственным учредительным документом жилищного кооператива является устав. Устав принимается одновременно с решением об организации жилищно-строительных кооперативов. С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только для тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов жилищно-строительных кооперативов, а также для самого кооператива. На основании устава жилищно-строительный кооператив будет выступать в коммерческом обороте, а участвовать в отношениях с государственными и муниципальными органами. При разработке устава можно руководствоваться примерными уставами жилищных кооперативов. Так, ранее действовал Примерный устава жилищно-строительного кооператива, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 02.10.1965 № 1143. В настоящее время он отменен, однако может послужить в качестве модели для разработки собственного устава кооператива. С учетом того, что правовые статусы жилищно-строительны кооперативов и товариществ собственников жилья во многом совпадают (в частности, и жилищно-строительные кооперативы, и товарищества собственников жилья являются управляющими организациями в многоквартирном доме), при разработке отдельных положений (о порядке созыва и проведения общего собрания, подсчете голосов и т.д.) можно взять за основу примерный устав товарищества собственников жилья, разработанный нашими юристами. Примерный устав товарищества собственников жилья (с учетом нового жилищного кодекса РФ) также был утвержден Распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 01.03.2005 № 22-р «Об утверждении примерной формы устава товарищества собственников жилья».
Устав жилищно-строительного кооператива в обязательном порядке должен содержать сведения, перечисленные в статьях 52 и 116 Гражданского кодекса РФ, статье 113 Жилищного кодекса РФ, а именно:

Наименование жилищно-строительного кооператива (например, жилищно-строительный кооператив «Гарант», жилищно-строительный кооператив«Строим вместе», жилищно-строительный кооператив «Молодая семья» и др.; наименование в обязательном порядке должно содержать)
- место его нахождения
- порядок управления деятельностью жилищно-строительного кооперватива (должны быть указаны органы управления, органы контроля, компетенция органов, и порядок принятия решений органами жилищно-строительного кооператива)
- предмет и цели деятельности жилищно-строительного кооператива (с этим пунктом необходимо быть очень осторожным, поскольку жилищно-строительный кооператив как некоммерческая организация обладает специальной правоспособностью и вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо предусмотрены уставом)
- порядок вступления в жилищно-строительный кооператив
- порядок выхода из жилищно-строительного кооператива и выдачи паевого взноса
- размер вступительного и паевого взноса
- состав и порядок внесения вступительного и паевого взноса в жилищно-строительный кооператив
- ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов
- порядок покрытия членами убытков жилищно-строительного кооператива
- порядок реорганизации и ликвидации жилищно-строительного кооператива.
Государственная регистрация жилищно-строительного кооператива (как и других юридических лиц) осуществляется по его месту нахождения, под которым признается место нахождения постоянно действующего исполнительного органа (правления) жилищно-строительных кооперативов. Государственная регистрация производится в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 № 129-ФЗ. В частности, за государственную регистрацию уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей, для государственной регистрации предоставляются документы, перечисленные в статье 12 указанного закона (заявление по установленной форме с нотариально заверенной подписью заявителя, решение о создании жилищно-строительного кооператива, оформленное протоколом, подлинник или нотариально заверенная копия устава, документ об оплате государственной пошлины).
Государственную регистрацию в настоящее время осуществляют территориальные органы Федеральной налоговой службы РФ. В частности, в Санкт-Петербурге государственную регистрацию производит Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы РФ № 15 (Единый регистрационный центр).
Формы документов, представляемых на государственную регистрации, и требования к их заполнению утверждены Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц…».
Вместе с заявлением о регистрации также подается заявление о постановке на учет в налоговом органе, поскольку в настоящее время государственная регистрация осуществляется одновременно с постановкой юридического лица на налоговый учет.

Регистрирующий орган обязан принять решение о регистрации или об отказе в ней в течение 5 рабочих дней со дня сдачи документов; а в течение 5 дней со дня государственной регистрации налоговый орган обязан выдать свидетельство о постановке на учет. Государственная регистрации считается состоявшейся в момент внесения записи о регистрации жилищно-строительного кооператива в Единый государственный реестр юридических лиц. С этого момента жилищно-строительный кооператив считается созданным и вправе осуществлять свою деятельность.

3. Управление деятельностью жилищно-строительных кооперативов

Жилищный кодекс РФ довольно жестко закрепил структуру органов управления жилищно-строительных кооперативов. Статья 115 Жилищного кодекса РФ является императивной нормой, то есть не может быть изменена уставом кооперативом. В соответствии с вышеуказанной статьей в систему органов управления жилищно-строительного кооператива входят:
1) Общее собрание членов жилищно-строительного кооператива
2) Правление жилищно-строительного кооператива
3) Председатель правления жилищно-строительного кооператива
Проанализируем более подробно положение каждого органа управления жилищно-строительного кооператива. Начнем, с основного, высшего органа управления жилищно-строительного кооператива – общего собрания членов кооператива (в кооперативах, число членов которого превышает 50, вместо правления или наряду с ним может действовать конференция жилищно-строительного кооператива – орган, положение которого жилищный кодекс никак не регулирует, следовательно, его компетенция должна быть установлена уставом жилищно-строительного кооператива). Жилищный кодекс РФ не регламентирует порядок созыва общего собрания, потому соответствующие положения также должны быть установлены уставом жилищно-строительного кооператива. Руководствоваться можно, к примеру, нормами жилищного кодекса, посвященными порядку созыва общего собрания товарищества собственников жилья (статья146 Жилищного кодекса РФ).

Статья 117 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что общее собрание правомочно в том случае, если на него явилось более 50% членов жилищно-строительного кооператива. Решения принимаются простым большинством присутствующих, однако в уставе могут быть указаны вопросы, решения по которым принимаются квалифицированным большинством (3/4). Принятое на общем собрании решение оформляется протоколом и является обязательным для всех членов жилищно-строительного кооператива.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ к исключительной компетенции общего собрания жилищно-стротельного кооператива относятся избрание членов правления и ревизионной комиссии кооператива, принятие решения о предоставлении жилых помещений членам кооператива, прием в члены кооператива и исключение из его состава, а также некоторые другие вопросы. Уставом жилищно-строительного кооператива данный перечень может быть расширен.

Что касается голосов, принадлежащих каждому члену жилищно-строительного кооператива, то вариантов их подсчета может быть несколько. Назовем лишь два основных. Первый – каждый член кооператив обладает одним голосом на общем собрании. Второй – член жилищно-строительного кооператива обладает количеством голосов, пропорциональным общей площади принадлежащих ему помещений (жилых и(или) нежилых). Уставом жилищно-строительного кооператива может быть установлен как один из двух названных вариантов, так и любой другой, не противоречащий законодательству РФ.

Что касается периодичности проведения общих собраний, а также инициативы проведения внеочередных общих собраний, то жилищный кодекс РФ опять-таки никак не регулирует данные вопросы. Следовательно, данные положения должны найти свое отражение в уставе жилищно-строительного кооператива. Можно посоветовать прибегнуть к нормам, регулирующим деятельность товарищества собственников жилья либо разработать соответствующие пункты устава самостоятельно. Правление жилищно-строительного кооператива является исполнительным органом жилищного кооператива. Члены правления избираются общим собранием из числа членов кооператива на срок, установленный уставом жилищно-строительного кооператива. Деятельность правления помимо устава может регулироваться локальными актами кооператива – регламентом, положением и др. Правление из своего состава избирает председателя правления на срок, определенный уставом жилищно-строительного кооператива. Председатель правления обеспечивает исполнение решений правления, без доверенности заключает от имени кооператива сделки, осуществляет иные действия в интересах жилищно-строительного кооператива. П. 3 ст. 119 устанавливает, что председатель обязан действовать в интересах жилищного кооператива разумно и добросовестно. Контролирующим органом в жилищно-строительном кооперативе является ревизионная комиссия или единоличный ревизор, избираемые общим собранием жилищно-строительного кооператива на срок не более 3 лет для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищно-строительного кооператива. Осуществляя контроль ревизионная комиссия обязана:

Проводить плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищно-строительного кооператива не реже чем раз в год;
- представлять общему собранию заключение об бюджете жилищно-строительного кооператива, годовом отчете и размере обязательных платежей и взносов;
- отчитываться перед общим собранием о своей деятельности;
Для выполнения своих обязанностей комиссия вправе получать доступ к любой документации, касающейся деятельности кооператива.

4. Правовое положение членов коопертива

1) Прием в члены жилищно-строительные кооперативы и прекращение членства в жилищно-строительные кооперативы.

Как уже было отмечено ранее, изначально единственными членами кооператива являются его учредители (лица, проголосовавшие за создание кооператива). Однако кооператив вправе принять в свой состав и других членов. Порядок приема лиц в члены уже созданного кооператива установлен статьей 121 Жилищного кодекса РФ и может быть дополнен соответствующими положениями устава жилищно-строительного кооператива.

Лицо, желающее вступить в жилищно-строительный кооператив подает в правление жилищно-строительного кооператива соответствующее заявление. На рассмотрение заявления правлению отведен 1 месяц. Решение правление должно быть утверждено общим собранием жилищно-строительного кооператива. Именно общее собрание окончательно решает – принять данное лицо в члены жилищно-строительного кооператива или отказать ему в приеме. Если общее собрание утвердило решение правление, то лицо становится членом жилищно-строительного кооператива, но не сразу, а с момента уплаты вступительного взноса.

2)Членство в жилищно-строительном кооперативе прекращается в следующих случаях:
- добровольный выход
- исключение
- смерть гражданина-члена жилищно-строительного кооператива
- ликвидация юридического лица-члена жилищно-строительного кооператива
- ликвидация кооператива
Данный перечень является исчерпывающим и не может быть изменен уставом жилищно-строительного кооператива.

3)Права и обязанности членов жилищно-строительного кооператива:
К основным правам членов жилищно-строительных кооперативов можно отнести право на участие в общем собрании, право на предоставление жилого помещения в кооперативном доме, право на пай, право на вселение временных жильцов, право на сдачу жилого помещения в наем, право собственности на предоставленное жилое помещение с момента полной выплаты паевого взноса. Основным правом члена жилищно-строительного кооператива является право на предоставление жилого помещения в кооперативном доме. Решение о предоставлении жилого помещения члену жилищно-строительного кооператива принимается общим собранием. Данное решение является правовым основанием для вселения члена кооператива в жилое помещение в кооперативном доме. Ранее (до вступления в силу нового жилищного кодекса) вселение в кооперативные помещения осуществлялось по ордерам, выдаваемыми администрациями районов. Новый жилищный кодекс применительно к кооперативам категорией ордер вообще не оперирует, что является несомненным его достоинством, поскольку более соответствует рыночным отношениям. Размер жилого помещения, предоставляемого члену жилищно-строительного кооператива, должен соответствовать размеру паевого взноса данного члена. Ч. 3 ст. 124 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением в кооперативном доме является членство в кооперативе. С момента полной оплаты паевого взноса лицо приобретает право собственности на помещении и на него полностью распространяются правила главы 6 Жилищного кодекса РФ. До этого момента, владение, пользование и распоряжение жилым помещением осуществляется по правилам, установленным уставом жилищно-строительного кооператива.

Право на пай является одним из основных имущественных прав члена жилищного кооператива. Жилищный кодекс не установил порядка внесения паевого взноса членами кооператива. Данный вопрос должен быть решен в уставе жилищно-строительного кооператива.

Паевой взнос представляет собой имущественный (денежный) взнос, соответствующий покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Паевой взнос может быть внесен единовременно или в рассрочку, в зависимости от положений устава. До полной оплаты паевого взноса жилое помещение принадлежит жилищно-строительному кооперативу на праве собственности.
Пай складывается из паевого взноса и начислений на пай (если они предусмотрены уставом). Он принадлежит члену кооператива со всеми вытекающими последствиями – пай может быть продан или подарен другому лицу (если устав кооператива это допускает), в случае смерти члена кооператива он входит в состав наследственной массы, в случае исключения лица из кооператива пай должен быть выплачен в сроки и на условиях, установленных уставом кооператива (но не позднее чем через два месяца после исключения).
Кроме перечисленных выше прав, член кооператива обладает и другими правами. В частности, он вправе разделить предоставленное ему жилое помещение (статья 127 Жилищного кодекса РФ), сдать жилое помещение в наем (статья 128 Жилищного кодекса РФ), разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам (статья 126 Жилищного кодекса РФ) и т.д.

Главная обязанность члена кооператива – внести паевой взнос в порядке и сроки, установленные уставом жилищно-строительного кооператива. Уставом могут быть установлены и иные обязанности членов кооператива. В соответствии с частью 4 статьи 130 Жилищного кодекса РФ член жилищно-строительного кооператива в случае грубого неисполнения своих обязанностей может быть исключен из кооператива по решению общего собрания. Такое лицо подлежит выселению из предоставленного ему жилого помещения на основании статьи 133 Жилищного кодкса РФ.

В заключение данной статьи хотелось бы кратко осветить вопрос о реорганизации и ликвидации жилищно-строительных кооперативов. В соответствии со статьей 122 Жилищного кодекса жилищно-строительного кооператива может быть реорганизован лишь в форме преобразования в товарищество собственников жилья. Иные способы реорганизации (соединение, разделение и выделение) по отношению к жилищным кооперативам не применимы. В остальном же при преобразовании жилищно-строительного кооператива следует руководствоваться соответствующими нормами гражданского кодекса РФ, в частности статьями 57-60 Гражданского кодекса РФ. То же самое относится и к ликвидации жилищно-стоительного кооператива – она осуществляется по правилам, установленным гражданским законодательством (статьи 61-64 Гражданского кодекса РФ).