Якорные арендаторы осознают свою исключительность, поэтому требуют всевозможных поблажек и особых условий, а собственники бизнес-центров, понимая преимущества наличия крупной компании среди арендаторов, готовы идти на жертвы.

Якорные арендаторы обычно занимают от 10 до 50 процентов помещений бизнес-центра. Хотя для «якоря» основным скорее является бренд, известное имя, чем число занимаемых квадратных метров. Компании со статусом могут и не занимать много площадей, но зато они могут повысить привлекательность объекта за счет своего известного имени. Крупные и статусные якорные арендаторы в равной степени интересны собственникам бизнес-центров, как с точки зрения экономической эффективности, так и с точки зрения привлечения новых клиентов.

Подбирая базовых арендаторов, главное - это учитывать вид их деятельности и постараться не допустить пересечения интересов. Некоторые бизнес-центры почти полностью разделены между якорными арендаторами. Однако в неудачно расположенных и новых бизнес-центрах может не быть ни одного якорного арендатора.

Количество крупных арендаторов может зависеть от площади офисного центра. К примеру, в бизнес-центр, площадь которого составляет 20 000 квадратных метров, можно приглашать 1 - 2 «якоря». Если площадь бизнес-центра составляет 50 000 - 60 000 квадратных метров, то можно пригласить 2 - 3 ключевые компании, а если площадь составляет 100 000 квадратных метров, то число якорных арендаторов может составлять 5 - 7. Базовый арендатор может занимать площадь от 2 000 до 10 000 квадратных метров.

Если в торговом центре якорный арендатор - это «магнит», который притягивает покупательский поток, то в бизнес-центре он подчеркивает авторитет здания и является доказательством высокого уровня. Офисный центр без арендаторов на эмоциональном уровне отталкивает потенциальных клиентов, но если станет известно, что в нем арендовала площади крупная западная корпорация, то все будут смотреть на здание уже по-другому.

Наличие известного бренда в бизнес-центре является своеобразной бесплатной рекламой, показателем успешности объекта, что становится гарантией притока денежных средств. Благодаря привлечению первого арендатора в новый бизнес-центр создается положительная динамика и на рынок поступает сигнал, что данный объект заслуживает внимания. Также это создает психологический комфорт для других потенциальных арендаторов, доказывая надежность предприятия. Зачастую крупный арендатор притягивает в бизнес-центр своих менее крупных партнеров. Довольно часто это бывает в нефтяной, газовой отрасли и в сфере высоких технологий.

Якорные арендаторы занимают большие площади и подписывают договора на несколько лет. Многие «якоря» ассоциируют свой офис с бизнес-центром, который выбрали и не охотно меняют место. Для владельца здания - это гарантирует стабильный доход от аренды существенной части своего бизнес-центра. Например, собственник бизнес-центра может отдать якорному арендатору помещения, расположенные на первом - пятом этажах, а этажи выше будет отдавать арендаторам не на длительный срок. Зачастую это делается для того, чтобы если «якорь» захочет расширяться, у собственника была возможность отдать ему и остальные этажи, тем самым сохранив ценного клиента.

Если в бизнес-центре площади арендуют сразу несколько крупных компаний, то это придает ему солидность по сравнению с другими бизнес-центрами, в которых основной объем площадей отдан мелким арендаторам. Особенно якорные арендаторы необходимы бизнес-центрам со слишком высокими арендными ставками или с нестандартным расположением. Причем известные бренды, которые арендуют площади в здании, могут значительно повысить ликвидность объекта, к примеру, бизнес-центр может быть оценен на 10 процентов дороже и при этом продать его можно будет без особого труда.

Обычно якорным арендаторам предоставляют финансовые льготы, например снижают арендную ставку на 5 - 30 процентов. Некоторые компании арендуют площади в бизнес-центрах по выгодной цене только благодаря известности бренда. Также на размер скидки влияет и статусность самого офисного комплекса. К примеру, если бизнес-центр расположен внутри Садового кольца, то не стоит надеяться, что скидка будет более 5 процентов. Помимо этого крупным и известным компаниям будет предоставлен ряд других приятных бонусов, таких как особая отделка и оборудование помещений, преимущественное право на продление договора или на расширение площадей и т.д.

Не менее приятными дополнениями могут стать организация отдельного выхода или лифта, возможность разместить вывеску или логотип якорного арендатора на здании, создать условия корпоративного питания и т.п.

Конечно, якорные арендаторы имеют немало плюсов, но у них есть один существенный недостаток - большее число рычагов влияния на собственника бизнес-центра. Иногда владельцы офисных комплексов даже могут стать заложниками таких арендаторов. Ведь в том случае, если якорный арендатор уйдет, то в бизнес-центре останется довольно много свободных площадей, для которых снова надо будет искать арендаторов. Полностью пересдать в аренду такое помещение очень сложно, а на его раздел может уйти несколько месяцев. Крупные арендаторы. понимая это, довольно часто настаивают на новых поблажках или скидках.

Таким образом, получается, что с одной стороны крупный арендатор является гарантом долгосрочных отношения и стабильного денежного потока, а с другой - возможным источником проблем. Конечно, скандальных историй на рынке не так уж и много, так как большая их часть решается за закрытыми дверями. Причем, якорные компании - это зачастую компании с громкими именами, дорожащие своей репутацией. К тому же и собственник бизнес-центра дорожит имиджем, чтобы не потерять прибыли от аренды.

Как показывает практика, приток посетителей в торговые центры обеспечивают продуктовые супермаркеты, гипермаркеты товаров повседневного спроса, а также детские развлекательные центры и зона фуд-корта. Причём, если в сфере ритейла важен узнаваемый бренд, то в случае с детским досугом этот факт практически не важен, главное, в данном случае - это востребованность и качество услуг подобных бизнес-проектов.

Рынок детских товаров и услуг стабильно растёт, в то время как другие сферы бизнеса, в основном, стагнируют. Поэтому большинство торговых комплексов, задумывающихся о «генераторах» трафика посетителей: якорных арендаторах, чаще всего делают выбор в пользу детских развлекательных центров и магазинах.

Также для торговых центров не маловажен выбор ответственного партнёра, который не покинет комплекс в случае падения выручки, а будет всеми силами стараться исправить ситуацию.

Так, например, получилось с ТРЦ «Мадагаскар», г. Тольятти. Сетевой гипермаркет FMCG-сегмента (быстро оборачиваемые потребительские товары), на который руководители комплекса делали ставку изначально, закрылся и число посетителей сократилось. Пришлось менять концепцию торгового центра, ориентируясь на тот факт, что он должен стать не просто местом для шопинга, но и местом для проведения досуга. Поэтому руководство решило сделать ставку на якорных арендаторов, представляющих сферу развлечений, и не прогадало.

Ворожцова Елена, управляющий ТРЦ «Мадагаскар», г. Тольятти

В нашем ТРЦ запустился в августе 2015 года на площади около 2 500 кв. м. Первый месяц функционирования проекта в новом формате дал прирост по трафику на 25%. Сейчас это в среднем + 30 - 35%, по сравнению с трафиком аналогичного периода прошлого года, а в пиковые месяцы ноябрь, январь, март, август - до + 50%. На сегодняшний день под развлекательную составляющую отдано 30% площадей ТЦ, что помогает в целом поддерживать и не снижать трафик.

Что такое «Мадагаскар park »?

Компания «Мадагаскар park» - это серьезный игрок на рынке семейного досуга и развлечений. Комплекс, работающий под этим брендом, включает в себя парк аттракционов для детей до 13 лет, а также батутный парк для детей и взрослых. Поскольку «Мадагаскар park» ориентирован на семейный отдых, то перечень предоставляемых услуг дополняет ресторан и многозальный кинотеатр, оснащенный по последнему слову техники.

Подобная мультиформатность привлекает родителей с детьми, которые не прочь оставить своих чад на попечение аниматоров комплекса, а тем временем перекусить в ресторане или заняться шопингом.

И как показывает практика комплекс обеспечивает прирост трафика в среднем на 20%.

Для российского рынка в целом бренд «Мадагаскар Park» достаточно новый. Но тем не менее проект стремится стать лучшим в сегменте семейного отдыха и развлечений в каждом городе присутствия. В Тольятти, Саранске и Чебоксарах - так уже случилось. Сеть планирует и дальше увеличивать географию своего присутствия: замыслы по развитию сети достаточно амбициозные. В 2016 - 2017 годах планируется открыть порядка 12 новых парков.

Сейчас ищет новые объекты в различных регионах нашей страны. Строгой привязки к конкретным городам нет, компании интересны и Москва, и Санкт-Петербург, и столицы регионов. Площадки арендатор выбирает очень тщательно: у торгового центра должны быть хорошая локация, региональный или районный масштаб и соответствующие требованиям проекта характеристики помещения (высота потолков, шаг колонн, площадь).

Чтобы привлекать стабильный трафик в ТЦ, традиционного набора арендаторов уже недостаточно. Необходимо предложить потребителям более полный спектр шопинга, услуг, развлечений и питания, способный удовлетворить все их потребности в одном месте.

При этом, несмотря на общий спад покупательской активности, люди не готовы отказывать себе в «быстрых удовольствиях» и экономить на детях. Наш проект способен удовлетворить разносторонние потребительские предпочтения в сегментах отдыха, развлечений и питания. Он ориентирован на достаточно широкую аудиторию по возрасту (семьи с детьми 1-14 лет и молодежь до 35 лет) и по уровню дохода (от среднего минус до среднего плюс). Это наше главное преимущество, которое гарантирует актуальность проекта, а, следовательно, и стабильный трафик посетителей. Кроме того, мы не стоим на месте, мы следим за новыми трендами индустрии отдыха и развлечений и воплощаем в нашем проекте наиболее востребованные направления.

Предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.

Некоторые термины

Торговая зона , зона обслуживания ― географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.

Якорный арендатор ― юридическое или физическое лицо, которое берёт в аренду торговые помещения площадью не менее 5-15% от общей площади торгового комплекса. Это – крупный арендатор, привлекающий основной поток посетителей в торговый центр или торговый комплекс.

Магазин

Магазин ― помещение, используемое для реализации в розницу или мелким оптом товаров или услуг населению.

Стрит-ретейл

Street retail (стрит-ритейл) ― разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины.

Торговый центр

Торговый центр ― капитальное здание, построенное владельцем с целью получения коммерческой прибыли путём сдачи в аренду торговых площадей компаниям-арендаторам (в частности, торговым сетям) или для размещения в нем собственных торговых сетей.

Торговая сеть

Торговая сеть ― совокупность двух и более розничных филиалов, салонов, торговых точек или иных объектов, реализующих в розницу или мелким оптом товары или услуги, объединённые под общей торговой маркой или вывеской и имеющих единый фирменный стиль.

В России

На сегодняшний день в России существует более 850 объектов коммерческой недвижимости, являющихся торговыми центрами, торговыми комплексами, торгово-развлекательными центрами, торговыми домами. Так, в Москве их около 170 [ ] . Общий объем торговых площадей в столице России, по данным аналитиков, составляет 4,857 млн м². В Санкт-Петербурге аналогичный показатель равен 1,3 млн м², а всего в городе работает около 80 объектов торговой недвижимости.

Торговые центры активно развиваются и в регионах России.

Классификация торговой недвижимости

В мировой практике принята классификация торговых центров, в соответствии с которой тип и функциональное назначение определяется не только площадью участка или здания. Они зависят также от количества якорных арендаторов, ассортиментного ряда и размера зоны обслуживания. В России среди участников рынка торговой недвижимости наиболее распространена следующая система классификации ТЦ:

Микрорайонный торговый центр . Расположение: в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: территория 5-10 минут пешеходной доступности. Торговая площадь: менее 3 тыс. м². Якорный арендатор может отсутствовать. В микрорайонном торговом центре осуществляется торговля товарами первой необходимости и осуществляются услуги повседневного спроса.

Районный торговый центр . Расположение: вдалеке от центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: территория в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте. Аудитория: 3–40 тыс. человек. Торговая площадь: 3-10 тыс. м². Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, аптека.

Окружной торговый центр . Расположение: вблизи центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: 10-20 минут транспортной доступности. Аудитория: 40 – 150 тысяч человек. Торговая площадь: 9 – 20 тыс. м². Зона охвата: все прилегающие округа. Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, универмаг товаров для детей, другие промышленные универмаги.

Суперокружной торговый центр . Расположение: вблизи стратегических магистралей. Торговая площадь: 20 – 30 тыс м². Зона охвата: прилегающие территории и удаленные округа. Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, универмаг товаров для детей, другие промышленные универмаги.

Региональный торговый центр . Расположение: вблизи стратегических магистралей. Торговая зона: 30-40 минут транспортной доступности. Аудитория: свыше 150 тыс. человек. Торговая площадь: 30 тыс. – 45 тыс. м². Зона охвата: прилегающие регионы. Якорный арендатор: один или два универмага с полным ассортиментом товаров площадью не менее 4500 квадратных метров. Ассортимент: потребительские товары, одежда, мебель, товары для дома в большом ассортименте, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания.

Специализированный торговый центр . Расположение: не имеет значения. Торговая площадь: 3000 – 100000 квадратных метров. Ассортимент: подкатегории традиционных категорий, широта зависит от площади торгового центра. Якорный арендатор: функцию выполняет специализированный магазин или группа специализированных магазинов, определяющих специфику торгового центра.

Недостатка в ретейлерах, готовых занять большие площади в новых торгово-развлекательных комплексах (ТРК), сегодня нет. Якорями обычно выступают FMCG-супермаркеты, магазины бытовой техники и электроники, развлекательные центры. Реже якорными операторами становятся магазины одежды, универмаги. Так как торговые центры (ТЦ) все больше тяготеют к увеличению доли развлекательной составляющей на своих площадях, то востребованы сегодня и операторы, работающие в развлекательном сегменте. Намного менее охотно на место якоря привлекают специализированные садово-парковые магазины, крупные универмаги одежды, а также мебельные гипермаркеты. "Якорные арендаторы являются важной частью проекта, поскольку генерируют потоки потенциальных потребителей, - отмечает Анастасия Балмочных, руководитель проектов в Петербурге. - Формирование пула якорных арендаторов задает tenant mix (подбор и формирование пула арендаторов в рамках создания концепции торгового/офисного центра. - Ред.) всего проекта".

Впрочем, у претендентов на якорное место есть свои требования к арендодателю - специальные условия по арендной ставке. Так, по данным компании , для якорей ставка может варьироваться в диапазоне 250-450 рублей за 1 м2, в то время как для какой-нибудь торговой галереи - в несколько раз выше.

"Для якорных арендаторов в ТЦ важна комбинация таких факторов, как местоположение, стоимость аренды и высокая проходимость, - отмечает управляющий директор в Петербурге . - Традиционно ставка аренды для якорей минимальна по сравнению с другими операторами. Например, для крупных продуктовых операторов, арендующих помещение площадью от 5 тыс. м2, ставка варьируется от $80 до $120 за 1 м2 в год".

На снижение ставки арендодатель может пойти в случае, если арендатор - компания-бренд, которая своей известностью привлечет дополнительный клиентский поток. Если ТРК имеет уникальные характеристики и удачное месторасположение, его владельцы могут и не пойти на уступки. "Яркими примерами являются торговые центры и , - отмечает эксперт Любава Пряникова. Но в любом случае для якорных арендаторов стоимость аренды не устанавливается раз и навсегда. "Ставка для арендатора повышается с течением жизненного цикла ТРК, - говорит руководитель направления "брокеридж, маркетинг и реклама" Наталия Котляр. - Когда период раскрутки закончен и потоки посетителей уже стабильно высокие, то для нового арендатора условия более жесткие, чем были в момент открытия ТРК".

Огромное значение для привлечения якоря имеет грамотно разработанная концепция ТРК. "Начиная работу над проектом, мы четко определяем, с какой аудиторией мы будем работать, на кого ориентировать нашу концепцию, - говорит Наталия Котляр. - Якорь - это тот, кто нужен для концепции, тот, кто более остальных будет востребован потребителем".

При разработке концепции следует учитывать ближайшее окружение торгового комплекса. Увы, делают это не все. В открывшемся недавно ТК "Космос" на проспекте Космонавтов, несмотря на близость ТК "Питер" и гипермаркета "О`кей", якорями стали фрешмаркет "Лайм" и фитнес-центр FamilyFitness. Они рассчитаны на жителей жилого комплекса, внутри которого и расположен торговый объект. Другой пример - ТРК "Сити Молл" с магазином "Калинка", который соседствует с ТРК "Капитолий", где давно функционирует Media Markt. В отдельных случаях открытие по соседству нового торгового объекта с сильным якорем из того же сегмента приводит к необходимости проведения реконцепции комплекса с заменой арендаторов. Кроме формирования нужного имиджа в глазах потенциальных посетителей развитие концепции сегодня является основным источником появления новых площадей под якорного арендатора в уже существующих ТРК и ТЦ. "Из недавних примеров можно привести ТРК "Гранд Каньон", - говорит директор компании ASTERА Людмила Рева. - В результате все операторы детских товаров были собраны на территории отдельного, расположенного внутри "Гранд Каньона" ТРК "Дивный город". А в основном корпусе появились свободные площади".

Отношения якорных арендаторов и собственников бизнес-центров — всегда баланс интересов. Первые, как правило, понимая свою исключительность, настаивают на всевозможных особых условиях и поблажках. Вторые, осознавая все преимущества наличия крупной компании в пуле арендаторов, во многих случаях готовы чем-то жертвовать. Однако нередко такие взаимоотношения оказываются в тупике и даже переходят в иную плоскость…

Что в имени тебе моем?

Якорный арендатор — клиент, как правило, занимающий большие площади, от 10 до 50% помещений бизнес-центра. Так, им является компания PricewaterhouseCoopers в БЦ «Белая площадь» на Лесной улице, IBS в БЦ «Северная звезда» на Беговой, «Яндекс» в БЦ «Красная роза» в Хамовниках. Впрочем, «якорь» — это скорее бренд, известное имя здесь значит гораздо больше, чем количество занимаемых квадратных метров. Как, например, определить, кто главный в БЦ «Метрополис» — Procter & Gamble, Hewlett Packard или Schlumberger? Каждая из этих компаний является для бизнес-центра ключевым игроком в арендном бизнесе. Статусные компании могут занимать не так много площадей, но они повышают привлекательность объекта за счет известности имени (например, крупные банки, международные, иностранные, публичные компании и т.п.).

И тот и другой тип офисных «якорей» (крупные и статусные) интересен собственнику с точки зрения как экономической эффективности в случае сдачи большой площади на длительный срок, так и привлечения новых клиентов. «В отличие от торгового центра для офисного «якоря» бизнес-центр — это лишь комфортное рабочее место, и он не зависит от того, какие посетители приходят к его соседям, — рассказывает Владимир Лушников, начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Мэтр Роше Мальмезон». — Главное — при подборе базовых арендаторов учитывать их вид деятельности и стараться не допускать пересечения интересов. Более того, некоторые бизнес-центры практически полностью поделены между такими компаниями. Это самые успешные проекты, в которых снова введены докризисные ограничения на минимальную арендуемую площадь. В наименее успешных бизнес-центрах (особенно новых и неудачно расположенных), напротив, может не оказаться ни одного «якоря».

Число крупных арендаторов может зависеть от размера офисного центра. В бизнес-центр площадью 20 тыс. кв. м, как правило, приглашаются один-два «якоря». На 50-60 тыс. кв. м приходится две-три ключевые компании. Но иногда, если бизнес-центр размером около 100 тыс. кв. м, «якорей» может быть до пяти — семи. Ярким примером разделения такого крупного пространства является БЦ «Омега плаза».

Площадь, занимаемая арендатором, который считается базовым, также зависит от размера офисного центра. Она может составлять от 2 до 10 тыс. кв. м

Притяжение бренда

Выгода сотрудничества с крупным клиентом, как говорится, налицо. Начнем с того, что якорный арендатор бизнес-центра коренным образом отличается от своего собрата в торговом центре. В торговом центре он является «магнитом», на который направлен покупательский поток. В бизнес-центре его присутствие подчеркивает авторитет самого здания, служит доказательством высокого уровня и притягивает других арендаторов. Пустующий офисный центр даже эмоционально отталкивает потенциальных клиентов, вызывает недоверие. Однако информация о том, что, например, известная западная корпорация уже подписала договор аренды, заставляет смотреть на объект совершенно по-другому. Скажем, если компания Pepsi выбрала данный бизнес-центр, значит, это достойное здание.

«Поиском и привлечением «якорей» в бизнес-центр занимаются еще на начальном этапе строительства, а иногда и на стадии проектирования центра, — отмечают эксперты Jones Lang LaSalle. — И заключение договора с ними на ранней стадии строительства, безусловно, на руку девелоперу, так как привлекает внимание потенциальных арендаторов к проекту, повышает его имидж и престижность».

«В ряде отраслей ведущий игрок, арендовавший площадь в данном бизнес-центре, притягивает и своих менее крупных партнеров, — обращает внимание Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. — Чаще всего такие ситуации происходят в сфере высоких технологий, газовой и нефтяной отрасли».

Еще один несомненный плюс — экономический. Как правило, «якоря» занимают большую площадь и договор подписывают на несколько лет: они ассоциируют свой офис с выбранным бизнес-центром и нечасто меняют место. А это значит, что владелец здания получает гарантированный стабильный арендный доход от значительной части своего бизнес-центра, да еще и на длительный период. «Таким образом, собственник может строить свои планы вместе с «якорем»: например, планировать сроки договоров с остальными арендаторами, — говорит Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. — Условно говоря, он может отдать крупной компании помещения с первого по пятый этаж, а для клиентов на шестом или седьмом этаже будет составлять не столь длинный договор, возможно, даже с правом досрочного расторжения при разумном сроке уведомления. Таким образом, если «якорь» начнет расширяться, у собственника будет возможность отдать ему сопряженные площади, чтобы не упустить ценного клиента».

Кроме того, долгосрочный договор с крупной компанией упрощает девелоперу или собственнику объекта процесс кредитования в банке, так как имя известной компании (условно Соса-Соlа или IBM) может служить дополнительной гарантией. Во всяком случае до кризиса заемщики, имеющие подобные арендные договоры, достаточно быстро получали деньги для развития своих новых проектов.

Также бизнес-центр, поделенный между несколькими якорными арендаторами, более привлекателен для потенциальных институциональных инвесторов. «В большинстве случаев имидж повышает инвестиционную привлекательность и стоимость проекта, — замечает Д. Колокольников. — Ведь покупатель при принятии решения оценивает не только качество здания, но и арендаторов. А подобный «якорь» сулит своему владельцу стабильный доход. Особенно если в этом здании расположено несколько крупных компаний: это придает бизнес-центру солидности по сравнению с аналогичным, но сданным в мелкую нарезку с постоянной ротацией арендаторов».

Наконец, присутствие в офисном центре нескольких крупных клиентов упрощает управление объектом. И, безусловно, не обойтись без якорного арендатора проблемному бизнес-центру — с нестандартным расположением или слишком высокой ценой.

Льготный режим

В целом известные бренды, арендующие площади в здании, существенно повышают ликвидность объекта: этот бизнес-центр оценят на 10% дороже и продать его будет гораздо легче. К примеру, в бизнес-центре во 2-м Звенигородском проезде расположились офисы таких крупных компаний, как «Орифлейм», «Филипс» и «Марс». И наличие известных арендаторов сослужило хорошую службу собственнику здания — оно было продано с существенной премией к первоначальной цене. Поэтому при заключении договора с якорными арендаторами собственники обычно идут на серьезные уступки, особенно если это первый крупный клиент.

В основном «якорям» предоставляют финансовые льготы. В первую очередь это сниженная ставка — скидка может составлять от 5 до 30%. Ее размер зависит от арендодателя: дисконт приближается к максимальному, если у собственника есть обязательства перед банком по сроку заполнения бизнес-центра или же если имидж данного якорного арендатора имеет большое влияние на рынке. Так, компания ТНК BP арендовала 20 этажей бизнес-центра Nordstar Tower по очень выгодной на рынке цене исключительно за счет известности бренда.

Также большое значение имеет статустность самого офисного комплекса. «Если проект удачный, внутри Садового кольца, где офисная недвижимость востребована, — надеяться на большой дисконт не приходится, — сообщает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Если собственник пытается заманить сильного арендатора в отдаленный объект, расположенный за пределами Третьего транспортного кольца, то дисконт может быть существенным».

Помимо финансовой составляющей крупные и известные компании могут рассчитывать на комплекс других приятных бонусов, о которых не преминут попросить: преимущественное право на расширение помещения или продление договора аренды, особые условия для отделки и оборудования своего офиса (например, по собственному проекту), влияние на выбор операторов инфраструктуры. Могут потребовать предоставить им в пользование большее количество машино-мест либо скидку на их аренду, бесплатные гостевые места, что особенно актуально становится именно сейчас в связи с ужесточением наказания и увеличением штрафов за неправильную парковку в Москве до 2500 руб. Могут попросить льготы по оплате услуг провайдеров и даже по обеспечению дизель-генераторами. «Крупному арендатору нередко предоставляют площадку около здания, чтобы он за свой счет разместил на ней дополнительные мощности, — рассказывает Роман Щербак, руководитель отдела офисной недвижимости GVA Sawyer. — Обычным арендаторам подобное не нужно, так как это очень затратные ресурсы, но «якорям» такие преференции дают».

Также приятным дополнением может быть возможность размещения вывески или логотипа арендатора на здании, организация отдельного входа, лифта или ресепшен, отделка части фасада в корпоративном стиле, особые условия корпоративного питания, если осуществить все это позволяют конструктивные особенности бизнес-центра.

По оценкам экспертов, совокупная скидка может достигать 15-25% по сравнению с затратами остальных арендаторов комплекса. Все эти льготы в итоге, конечно же, снижают доходность бизнес-центра. Но после подписания договоров с несколькими арендаторами, как правило, владелец может смело повышать ставки на объекте — переломный момент пройден, что позволяет выйти на запланированный уровень доходности. «Эти дисконты отыгрываются на более поздней стадии, когда здание уже готово и сформирован пул «якорей», — комментирует ситуацию Павел Яншевский, партнер S.A.Ricci. — Мы рекомендуем девелоперам все-таки отводить определенную площадь для базовых клиентов. Если сдавать им 80% помещений бизнес-центра со скидкой, то отыграть дисконт будет невозможно».

Яблоко раздора

При всех бесспорных плюсах «якорей» у них есть один очень большой минус — у подобного центрового игрока больше рычагов влияния на собственника. Настолько, что зачастую владельцы недвижимости могут становиться заложниками таких арендаторов: ведь если «якорь» уходит, в бизнес-центре остается много вакантных площадей, которые нужно будет снова сдавать в аренду. Собственник теряет большую часть денежного потока. Пересдать такое помещение целиком очень сложно, а на раздел его под сдачу уйдет несколько месяцев. При благоприятной конъюнктуре рынка владелец, конечно, быстро заполнит площади, в противном случае он рискует остаться ни с чем. Замену «якорю» найти, как правило, непросто. Понимая это, крупный арендатор нередко начинает вести свою игру, настаивая на тех или иных новых поблажках. В ход могут пойти и прямые угрозы отказа от сделки, разрыва договора, ухода к конкурентам. Конфликты с «якорями» — отдельная история.

До кризиса компания «Вымпелком» планировала снять офис в БЦ Wave Tower и заключила предварительный договор аренды, когда объект находился на раннем этапе строительства. Собственник не успел вовремя сделать ремонт помещений, и «Вымпелком», понимая, что не сможет переехать в запланированные сроки, воспользовался правом выхода из договора. Кроме того, за время строительства потребности компании возросли: вместо 18 тыс. кв. м «Вымпелкому» уже требовалось помещение площадью около 35 тыс. кв. м. Ориентировочно арендная плата по договору составляла 600 долл./кв. м/год, а к моменту ввода здания в эксплуатацию помещение можно было бы сдавать минимум за 850-900 долл./кв. м/год. Таким образом, даже при выплате штрафных санкций собственнику было выгодно расторгнуть договор аренды. Это тот редкий случай, когда арендатору и арендодателю удалось без потерь разрешить конфликт интересов.

Но бывают ситуации куда более пикантные. Один известный бренд до кризиса арендовал по предварительному договору 37 тыс. кв. м в БЦ Nord Star Tower. Арендатор должен был платить ориентировочно по 800 долл./кв. м/год, но после наступления мирового финансового краха за 1 кв. м этого помещения вряд ли кто мог заплатить и 600 долл. Конъюнктура рынка резко изменилась, потенциальный «якорь», нарушив условия договора, так и не въехал в новый офис.

Еще один пример — история взаимоотношений собственника БЦ Gorky Park Tower и известной телекоммуникационной компании, которая арендовала в бизнес-центре основную часть площадей. «Для организации офиса этой компании мы согласно их проекту отделали помещения в нашем здании, — рассказывает представитель собственника. — Причем они попросили отделку экономкласса, что немного странно для компании известного мирового бренда. Хоть это и противоречило классу нашего здания, мы согласились на их условия, поскольку клиент взял в аренду несколько этажей сроком на пять лет и в дальнейшем обещал арендовать эти помещения. Помимо этого мы предоставили также существенные скидки по арендной плате».

Через некоторое время после подписания договора в компании полностью сменилось руководство, которое исповедовало политику экономии, в том числе за счет увольнения персонала и сокращения издержек на аренду. Сначала они сдали один из своих этажей в субаренду, а потом полностью от него отказались.

«Затем руководство этой компании попросило нас существенно снизить арендную плату, мотивируя это тяжелым финансовым положением, — продолжает рассказ представитель собственника. — Переговоры не привели к взаимопониманию, клиент принял решение разорвать договорные отношения».

Поскольку договор аренды был расторгнут досрочно, то возник вопрос о предусмотренных компенсациях. Но не тут-то было. Некогда крупный и многообещающий арендатор вопреки заключенному соглашению потребовал возврата обеспечительного платежа, отказался приводить помещение в первоначальное состояние (планировка была довольно специфичной, спроектирована под технологические нужды клиента), потребовал возврата не зачтенной части аванса. Переговоры проходили в течение продолжительного времени и кончились тем, что обе стороны подали друг на друга в суд: арендатор предъявил иск о взыскании с собственника суммы обеспечительного платежа и аванса, арендодатель — иск о взыскании арендной платы и штрафных санкций за просрочку возврата помещений. В итоге суд принял сторону собственника бизнес-центра и взыскал все положенные штрафные санкции.

Вот и получается, что, с одной стороны, крупный арендатор — это долгосрочные отношения и стабильный денежный поток, а с другой — потенциальный источник проблем. Конечно, откровенно скандальных историй на рынке немного. Хотя большая часть из них, безусловно, решается за закрытыми дверями. Чаще всего собственник и арендатор бизнес-центра все-таки договариваются. Тем более что «якоря» — это, как правило, компании с громкими именами, которые дорожат своей репутацией. Да и собственнику важен имидж бизнес-центра, дабы финансовые потоки от аренды не уменьшались.