Льготные арендные ставки на имущество
Льготные ставки арендной платы на нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы
- Объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы.
Перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений на льготных условиях (приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы»).
|
Цель использования объекта нежилого фонда |
Размер арендной платы |
||
|
Коммерческие организации, за исключением хозяйствующих субъектов, указанных в пунктах 2-19 |
Осуществление хозяйственной деятельности, за исключением целей, указанных в пунктах 2-19 |
Ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы |
|
|
Адвокатские образования |
Осуществление адвокатской деятельности |
||
|
Нотариусы, государственные нотариальные конторы |
Осуществление нотариальной деятельности |
Корректирующий коэффициент 0,5 к рыночной ставке |
|
|
Использование в качестве места хранения одной единицы авто-, мототранспорта, находящегося в собственности арендатора |
300 рублей |
||
|
Осуществление хозяйственной деятельности на условиях, установленных постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП |
4500 рублей за 1 кв. м в год. Окончательный размер арендной платы за указанные объекты определяется по результатам аукциона |
||
|
Общественные объединения (в том числе политические партии), их структурные подразделения и все виды отделений, зарегистрированные в качестве юридического лица |
4500 руб./кв. м в год |
||
|
Общероссийские профсоюзы, общероссийские объединения (ассоциации) профсоюзов, межрегиональные профсоюзы, межрегиональные объединения (ассоциации) организаций профсоюзов, территориальные объединения (ассоциации) организаций профсоюзов, территориальные организации профсоюзов, зарегистрированные в качестве юридического лица |
Осуществление деятельности высших и исполнительных органов управления |
4500 руб./кв. м в год |
|
|
Религиозные организации (за исключением местных религиозных организаций), зарегистрированные в качестве юридического лица |
Осуществление религиозных обрядов и церемоний, осуществление благотворительной деятельности, осуществление деятельности органов управления религиозной организации |
4500 руб./кв. м в год |
|
|
Социально ориентированные некоммерческие организации, осуществляющие деятельность, предусмотренную статьей 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», имеющие регистрационное свидетельство участника Реестра негосударственных некоммерческих организаций, взаимодействующих с органами исполнительной власти |
Осуществление деятельности из числа видов деятельности социально ориентированных некоммерческих организаций, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 01.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» |
4500 руб./кв. м в год |
|
|
Иные некоммерческие организации, за исключением указанных в пунктах настоящего приложения |
Осуществление деятельности в соответствии с уставом юридического лица, за исключением предпринимательской деятельности |
Корректирующий коэффициент 0,3 к рыночной ставке |
|
|
Товарищества собственников жилья |
Осуществление деятельности правления товарищества собственников жилья |
4500 руб./кв. м в год |
|
|
Федеральные органы государственной власти, федеральные государственные органы, федеральные государственные учреждения и государственные учреждения города Москвы |
Осуществление деятельности, предусмотренной уставом, положением |
4500 руб./кв. м в год |
|
|
Торгово-промышленные палаты |
Размещение руководящих органов торгово-промышленной палаты, за исключением предпринимательской деятельности |
4500 руб./кв. м в год |
|
|
Творческие союзы, члены общероссийских творческих союзов и (или) региональных отделений общероссийских творческих союзов |
Размещение в нежилом помещении творческой мастерской, студии; использование нежилого помещения для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других объектов культуры |
4500 руб./кв. м в год |
|
|
Организации, индивидуальные предприниматели |
Размещение объектов водопроводно-канализационного хозяйства, включая централизованные системы холодного водоснабжения и/или водоотведения, отдельные объекты таких систем |
4500 руб./кв. м в год |
|
|
Организации, расходы на содержание которых финансируются из федерального бюджета |
Осуществление деятельности в сфере: Культуры; Искусства; Здравоохранения; Образования; Регулирования труда и занятости населения; Науки, являясь подразделением Российской академии наук |
4500 руб./кв. м в год |
|
|
Лица, с которыми заключены государственные контракты по результатам конкурсов или аукционов, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного контракта |
Размещение объектов промышленной обработки твердых бытовых отходов |
||
|
Образовательные организации, за исключением организаций, оплачивающих арендную плату в особом порядке в соответствии с правовыми актами города Москвы |
Осуществление образовательной деятельности по уровням среднего профессионального и высшего образования, а также по дополнительному образованию |
3500 руб./кв. м в год |
|
|
Организации или индивидуальные предприниматели, осуществляющие медицинскую деятельность, имеющие лицензию на осуществление такой деятельности |
Осуществление медицинской деятельности |
3500 руб./кв. м в год |
По решению Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (МВК) минимальная ставка устанавливается субъектам малого предпринимательства, осуществляющим приоритетные для города виды деятельности в области:
|
Осуществляют деятельность в области: |
Условия предоставления имущественной поддержки |
|
|
Субъекты малого предпринимательства |
а также организации, использующие труд инвалидов, при условии, что среднесписочная численность инвалидов среди их работников за налоговый и (или) отчетный периоды составляет не менее 50 процентов, а их доля в фонде оплаты труда – не менее 25 процентов |
|
- Принято постановление Правительства Москвы от 02.12.2016 № 812-ПП «О внесении изменений в правовые акты города Москвы».
Для получения более подробной информации по получению льготы для субъектов малого предпринимательства, реализующих проекты в сферах деятельности, которые соответствуют приоритетам города Москвы, ознакомьтесь с НПА:
- постановление Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП (ред. от 01.07.2016) «О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы»;
- постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы».
Прежде чем понять, на какие льготы можно рассчитывать, нужно убедиться в том, что бизнес соответствует критериям, по которым его можно отнести к субъектам МСП.
Малый бизнес в 2019 году — критерии определения
Лимиты доходов для субъектов МСП установлены в .
Чтобы понять, соответствует ли компания критериям малого бизнеса или нет, нужно брать в расчет не только выручку от реализации (критерий до 1 августа 2016 года), а все доходы от предпринимательской деятельности.
В 2019 году к малым относятся компании, которые, во-первых, вписываются в рамки лимита по размеру доходов в 800 млн руб. и по численности персонала в 100 человек, а во-вторых, соответствуют требованиям по доле участия других компаний в уставном капитале: для гособразований, общественных и религиозных организаций и фондов — не более 25 % в сумме; для обычных юрлиц, в том числе иностранных, — не более 49 % в сумме; для юрлиц, которые сами субъекты малого и среднего предпринимательства, ограничений нет.
С 1 августа 2016 года функционирует , используя данные по отчетности. Доступ к этому ресурсу можно получить на сайте ФНС. Реестр позволяет убедиться в наличии и правильности внесенных данных о конкретном бизнесе. Чтобы им воспользоваться, достаточно ввести ИНН, ОГРН, ОГРНИП, название фирмы или ФИО ИП.
Почему реестр имеет значение? Потому что наличие в нем сведений о предприятии гарантирует возможность получения определенных льгот, которые полагаются малому бизнесу. Поэтому, если в реестре не оказалось сведений о вашем бизнесе или вы выяснили, что те сведения, которые есть, некорректны, не поленитесь отправить заявку и предоставить верную информацию.
Налоговые каникулы
Впервые зарегистрированные ИП могут «отправиться» в 2019 году на . Эта мера поддержки возникла своевременно, как раз в разгар экономического кризиса — с 1 января 2015 года. Налоговые каникулы, по мнению чиновников, должны стать стимулом для открытия бизнеса на фоне нестабильной ситуации в экономике.
Накануне 2019 года президент подписал , в соответствии с которым мораторий на плановые проверки малого бизнеса продлевается еще на два года — до 31 декабря 2020 года. Проверок не избежать только тем, кто работает в сферах, где введен риск-ориентированный подход, и юрлицам и ИП, у которых до этого уже отбирали или приостанавливали лицензию, или если ранее вступило в силу постановление о назначении административного наказания за грубое нарушение КоАП РФ или же имели место дисквалификация или административное приостановление деятельности.
Предприниматель вправе подать в орган контроля (надзора) заявление об исключении себя из ежегодного плана проверки, если обнаружит себя в плане и посчитает эту проверку незаконной. Решение по заявлению принимается в течение 10 дней со дня поступления. Если принимается положительное решение, проверка отменяется и удаляется из плана. Для поиска запланированных проверок предпринимателям лучше пользоваться сводным планом проверок субъектов предпринимательства на 2019 год на официальном сайте Генеральной прокуратуры РФ.
Региональные налоговые льготы
Такие льготы в 2019 году имеют право вводить местные власти. Поэтому наиболее точную информацию лучше узнавать на региональных сайтах центров поддержки предпринимательства. Проще всего воспользоваться поиском в разделе «Поддержка МСП в регионах » на Федеральном портале малого и среднего предпринимательства. Укажите регион — и вы автоматически попадете на «местный» портал малого и среднего предпринимательства.
Субсидии
Малый бизнес может претендовать на субсидию от государства. Случаи, когда она предоставляется, перечислены в . В этом же документе указан перечень документов, необходимых для получения денег.
Условия и порядок получения субсидии лучше уточнять на региональных сайтах администраций, центров развития и поддержки предпринимательства и других госструктур, связанных с проблемами предпринимательства. Например, на сайте Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы можно найти информацию по субсидиям как для начинающих предпринимателей (с момента регистрации юрлица, ИП — не более двух лет), так и для более опытных бизнесменов.
Так, московский предприниматель может рассчитывать на компенсацию лизинговых платежей, компенсацию процентов по кредитам, компенсацию затрат на приобретение оборудования и др. На сайте Департамента обозначены условия, порядок процедуры и даже приведены бланки необходимых документов .
Кадровый учет
Закупки
Право льготной аренды получает победитель аукциона, но при условии восстановления объекта за свой счет. Ставка 1 руб. за кв.м в год начинает действовать после завершения реконструкции объекта и выполнения требований программы.
Важно также отметить, что с 3 июля 2018 года действует , который расширяет имущественную поддержку малого и среднего бизнеса. Этот закон устанавливает бессрочное право выкупа арендуемого государственного и муниципального имущества и возможность использования земельных участков при оказании имущественной поддержки субъектам МСП.
Для предприятий малого и среднего бизнеса аренда недвижимости у Департамента городского имущества Москвы - один из лучших способов сэкономить на арендной плате и высвободить деньги для решения бизнес-задач. Участвуя в торгах, предприниматели могут получить помещение по ставке ниже среднерыночной, а впоследствии выкупить на выгодных условиях. О том, как арендовать помещение у города Москвы и принять участие в спецпрограммах поддержки малого и среднего бизнеса, рассказывают эксперты Smart Choice.
Пошаговая инструкция, как снять помещение в аренду у города
- Выберите подходящий объект . Они представлены на сайте mos.ru . Обратите внимание на ключевую лотовую информацию: дату проведения торгов, срок аренды, стартовую сумму арендной платы.
- Осмотрите недвижимость . Заявку на осмотр можно подать вплоть до срока в несколько дней до окончания принятия заявок на участие в торгах. Как снять помещение в аренду у города и быть уверенным в том, что объект вам идеально подходит? Посетите его самостоятельно или доверьте осмотр специалисту. Тщательная экспертиза, включающая проверку состояния ремонта, коммуникаций, оценку транспортной доступности, инфраструктуры и т.д., позволит избежать проблем с эксплуатацией недвижимости в дальнейшем.
- Зарегистрируйтесь на площадке, которая будет проводить торги. Сегодня все они производятся в электронном формате. Для регистрации потребуется предоставить учредительные документы и цифровую подпись, установить несколько сертификатов и систему криптозащиты данных.
- Соберите пакет документов . Необходимы будут выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (ее нужно получить не ранее, чем за 6 недель до начала аукциона), копии учредительных бумаг, решение об одобрении сделки, документ, подтверждающий полномочия человека, подающего заявление. Также нужно приложить заявление, в котором предприниматель подтверждает: в отношении компании не открыто дело о банкротстве или ликвидации, а его деятельность не приостановлена.
- Оплатите задаток. Изучите документацию лота, чтобы узнать, как арендовать помещение у города и какую сумму нужно перевести, чтобы принять участие в аукционе. Как правило, задаток составляет 5 % от суммы лота.
- В день аукциона зайдите на площадку проведения торгов и примите участие в аукционе . Правила проведения торгов вы сможете изучить на сайте или в документации к лоту. Если вы единственный участник аукциона, то автоматически будете признаны его победителем.
- Подпишите протокол об итогах аукциона. Как правило, его публикуют в тот же день, когда проводились торги. В течение 10-20 дней после аукциона необходимо обратиться в ДГИ для заключения договора.
- Оплатите начальную сумму и подпишите договор. После этого вы сможете пользоваться помещением.
Обратите внимание: стоимость аренды за год, которая указывается в договоре, будет пересмотрена через 12 месяцев. Сумма будет умножена на индекс потребительских цен (коэффициент инфляции). Учтите это, узнавая, как получить помещение в аренду от города: впоследствии помещение обойдется дороже. Однако изменить ставку в одностороннем порядке Департамент городского имущества не имеет права.
Как арендовать помещение у города Москвы ? Анализируем лотовую документацию
Лучший способ узнать, как взять помещение в аренду у города, - изучить лотовую документацию. Здесь будет указана вся ключевая информация для принятия решения и планирования действий на аукционе. В документе указаны:
- детальное описание нежилого объекта с указанием номера в ЕГРН, целевого назначения, адреса, площади и т.д.;
- срок договора;
- начальная цена, с которой стартуют ставки;
- задаток для участия в торгах;
- сумма, которую должен будет заплатить победитель аукциона, и сроки выплаты;
- минимальный шаг аукциона;
- документы для участия;
- дата начала и окончания приема заявок, проведения аукциона и другая информация.
Также в документации к лоту можно изучить договор аренды (особое внимание обратите на права и обязанности арендатора), образец заявления на участие в торгах и доверенности на представление интересов третьим лицом.
Важно: в Москве действуют несколько программ помощи предпринимателям. Например, предусмотрена имущественная поддержка субъектов малого бизнеса, которые работают в области здравоохранения, социального питания, образования, бытового обслуживания и т.д. Чтобы понять, может ли ваша компания рассчитывать на льготы, обратитесь к специалистам Smart Choice: они досконально знакомы с законодательством по программам помощи предпринимателям и позаботятся о правильном оформлении документов.
Подводные камни при аренде муниципального имущества
Прежде чем узнавать, как получить помещение в аренду у города и принимать участие в торгах, нужно убедиться, что вы готовы к аукциону. Есть несколько сложностей:
- Необходимо отслеживать новые предложения. Чтобы не упустить выгодный лот, нужно регулярно следить за предложениями ДГИ. Кроме того, придется тратить время на осмотр недвижимости.
- Процесс регистрации на площадке, проводящей аукцион, может растянуться на несколько дней . Лучше всего зарегистрироваться до того, как вы решите арендовать конкретное помещение у города Москвы, чтобы точно успеть стать участником торгов до старта. Особенно важно начать подготовку заранее, если у вашего предприятия еще нет электронной подписи. Для того, чтобы не разбираться с регламентом проведения торгов и не тратить время на самостоятельную регистрацию, вы можете воспользоваться помощью юристов Smart Choice.
- Победитель должен в течение короткого времени заключить договор и, главное, внести оплату . Как правило, первоначальный взнос составляет 25 % от минимальной суммы договора. Учитывая, что торги ведутся не на месячную, а на годовую арендую ставку, сумма получится весомой. Сроки ее перевода на счет ДГИ небольшие - до 3 дней. Если победитель аукциона не успеет собрать нужную сумму или пропустит срок заключения договора, то результаты торгов аннулируются, притом задаток победителю возвращен не будет.
Как арендовать коммерческую недвижимость у города без проблем?
Smart Choice предлагает услуги
предпринимателям, которые хотят получить городскую недвижимость на привлекательных условиях. Мы оказываем широкий спектр услуг:
- Подбор объекта под требования заказчика среди предложений ДГИ, мониторинг новых предложений.
- Осмотр недвижимости, оценка выгоды предложения, расчет приблизительной рыночной стоимости объекта.
- Консультации по возможности участия в государственных программах.
- Регистрация клиента на площадке для проведения торгов.
- Сбор пакета документов, внесение задатка.
- Проработка стратегии участия в аукционе, расчет максимальной суммы, которую имеет смысл заплатить за помещение.
- Участие в аукционе от вашего имени.
- Подписание протокола, перевод начальной суммы на счет ДГИ, подписание договора.
- Оценка возможности выкупа недвижимости, подача документов в ДГИ.
- Анализ договора на выкуп недвижимости, проведение независимой оценки.
- Оспаривание стоимости недвижимости в суде.
- Заключение договора о выкупе арендуемой недвижимости.
В Smart Choice работают юристы с опытом более 5 лет, многократно сотрудничавшие с ДГИ по различным вопросам. Мы поможем арендовать идеально подходящее для вашего бизнеса помещение у города с возможностью последующего выкупа в Москве или Московской области, убедившись, что условия - самые выгодные.
Переход на исчисление налога исходя из кадастровой стоимости негативно отразился на столичном бизнесе, однако государством были введены послабления для отдельных хозяйствующих субъектов. Понятие "государственная (муниципальная) помощь" появилось в Федеральном законе от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ " " с 2009 года (). Такая помощь именуется как "преференция". Напомню, что под государственными или муниципальными преференциями понимается предоставление преимущества, которое обеспечивает более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.
Основными формами поддержки субъектов малого и среднего бизнеса являются:
поддержка в форме льготной ставки по арендной плате;
поддержка в форме преимущественного права на выкуп помещения;
участие в программе "Рубль за квадратный метр".
Рассмотрим каждую форму поддержки подробнее.
Преференции по льготной ставке арендной платы
В Москве существует два вида преференций, представленные в виде:
- регулируемых ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы;
- квотирования общей площади объектов нежилого фонда, передаваемого в аренду по регулируемым ставкам арендной платы.
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ " " устанавливает, что органы власти вправе утверждать перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, кроме имущественных прав субъектов малого и среднего бизнеса. Объекты, включенные в перечни, нельзя отчуждать в частную собственность. Они должны предоставляться указанным субъектам и организациям, образующим инфраструктуру их поддержки, в долгосрочную аренду.
В связи с этим Росимущество уполномочено формировать, утверждать, вести и публиковать перечни федеральной недвижимости (кроме земельных участков), свободной от прав третьих лиц. Агентство предоставляет ее указанным выше субъектам в долгосрочную аренду ().
Утвержденные Росимуществом перечни публикуются в СМИ, в которых размещается информация о продаже государственного или муниципального имущества в течение 10 дней со дня утверждения.
Срок договора аренды в отношении указанной недвижимости должен составлять не менее 5 лет. В первый год вносится 40% от размера арендной платы, во второй – 60%, в третий – 80%, в четвертый год и далее – 100%.
С 1 января 2018 года установлена льготная ставка арендной платы для субъектов малого предпринимательства в размере 4500 руб. за кв. м в год ( , далее – Постановление). Право на такую ставку имеют субъекты малого предпринимательства, арендующие нежилые помещений площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов ().
Такая же ставка устанавливается для субъектов малого предпринимательства, работающих в области здравоохранения и образования, арендующих нежилые помещения площадью свыше 300 кв. м (). Для них ставка устанавливается при условии получения до 1 апреля 2013 года заключения отраслевого органа исполнительной власти о наличии оснований для предоставления имущественной поддержки.
В случае нецелевого использования арендуемых помещений, передачи без согласия арендодателя имущества в субаренду, наличия задолженности по арендной плате в течение двух периодов подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты, арендатор утрачивает право на применение льготной ставки. Если эти нарушения были допущены повторно или не устранены в установленные сроки, договор аренды прекращается по инициативе арендодателя.
Льготные ставки по арендной плате представляются Межведомственной комиссией по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства ().
Ставка арендной платы составляет 3,5 тыс. руб., однако для получения такой льготы необходимо соблюдать ряд условий:
быть включенным в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства;
субъект малого предпринимательства должен осуществлять один или несколько видов деятельности:
- здравоохранение;
- образование;
- ветеринария;
- торговля товарами продовольственных групп;
- социального питания;
- бытового обслуживания;
- физической культуры и спорта;
- культуры;
- производства (в том числе ремесленной деятельности).
объект нежилого фонда должен использоваться арендатором по целевому назначению;
арендуемое имущество не было передано арендатором без согласия арендодателя в субаренду.
Вместе с тем, решения Комиссией принимаются в отношении каждого обратившегося арендатора не чаще одного раза в календарный год.
Преимущественное право на выкуп помещения
Общие условия предоставления согласно Федеральному закону РФ от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ " " включают в себя:
- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года должно находиться в их временном владении или пользовании непрерывно в течение двух и более лет;
- отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафы, пени);
- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
В Госдуму внесен законопроект , предусматривающий введение бессрочного действия преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (рассмотрение проекта включено в примерную программу на июль 2018 года). В соответствии с законопроектом отменяется привязка к дате, по состоянию на которую арендуемое имущество должно находиться в аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства.
В Москве порядок предоставления преимущественного права на выкуп помещения регулируется , согласно данному документу полномочия по предоставлению услуги возложены на Департамент городского имущества города Москвы.
"Рубль за квадратный метр"
Кроме того, для предпринимателей социальной направленности органами власти разработана программа "Рубль за квадратный метр" – это программа льготной аренды городского имущества, действующая в Москве с 2012 года. Суть программы заключается в том, что компания с помощью аукциона арендует у города помещение, реставрирует его за свой счет и открывает в этом помещении детский сад, школу или поликлинику. При выполнении всех условий, как только учреждение начинает работать, инвестор переходит на льготную ставку 1 рубль за 1 кв. м в год.
Срок договоров аренды:
- с медицинскими организациями – на 20 лет;
- с образовательными – на 49 лет.
Однако программой установлены обязательные условия:
- так, в клинике необходимо открыть кабинет бесплатной медицинской помощи,
- для образовательных учреждений устанавливаются нормы по нагрузке, кроме того, минимум 80% детей, посещающих детский сад, и 50% учеников школы должны быть зарегистрированы по месту жительства в Москве.
В заключение отмечу, что субъекты малого и среднего бизнеса формируют в экономике особый слой, в котором нет места для крупных компаний, исходя из этого развитие небольших предприятий приоритетно для государства, поскольку они предоставляют наибольшее количество рабочих мест, таким образом, некрупным предпринимателям целесообразно максимально использовать существующие программы поддержки.
______________________________
С текстом законопроекта № 381792-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства) " и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
"Главная книга", 2009, N 21
(Как оформить договор таким образом, чтобы избежать налоговых рисков)
Практически все города сейчас пестрят перетяжками и плакатами с рекламой дешевой аренды, предлагающей: "2 месяца бесплатно", "бонусы за переезд к нам", "коммуналка в подарок", "0 руб. за каждый второй месяц" и тому подобное. Но что хорошо для рекламы, то недопустимо для договора. Хотя, оказывается, не все это понимают. Посмотрим, к каким неблагоприятным последствиям может привести использование рекламных слоганов в договоре аренды и на что их можно безболезненно заменить.
Ненужные налоговые риски
В любом случае, если формулировка договора предполагает бесплатное пользование помещением в течение какого-то времени (например, "первые N месяцев бесплатно", "последние N месяцев бесплатно", "каждый второй месяц бесплатно"), то:
- арендатор будет обязан включить во внереализационные доходы стоимость аренды за соответствующие периоды <1>. Сумму этого дохода арендатор должен определить исходя из рыночных ставок аренды аналогичных площадей. И в принципе арендатор должен или подтвердить рыночную цену документально, или заказать независимую оценку;
- арендодатель будет обязан начислить НДС также со стоимости "безвозмездной" аренды, выписать (в одном экземпляре) и зарегистрировать в книге продаж счет-фактуру на стоимость безвозмездного пользования <2>. Этот НДС, кстати, арендатор к вычету принять не сможет <3>.
Арендодатели также должны иметь в виду, что налоговый орган может при проверке исключить из их "прибыльных" расходов амортизацию, начисленную за "бесплатные" месяцы по переданным в аренду площадям, квалифицировав такую "бесплатную" аренду как передачу помещений в безвозмездное пользование <4>.
А если арендатор еще и не возмещает арендодателю стоимость потребленной электроэнергии и коммунальных услуг и эта стоимость может быть точно определена, налоговый орган может "снять" арендодателю и эти расходы <5>.
Если же вы пропишете в договоре, что в качестве арендной платы арендатор оплачивает коммунальные платежи, то ко всем вышеперечисленным налоговым рискам присоединяются риски гражданско-правовые. Во-первых, оплата коммуналки арендной платой не является. И получается, что арендатор в такой ситуации пользуется помещением безвозмездно со всеми вытекающими отсюда налоговыми последствиями <6>. А во-вторых, можно говорить о том, что сторонами договора не согласован размер арендной платы. А значит, договор аренды является незаключенным. Соответственно, арендодатель вправе не только выселить арендатора в любой момент, но и взыскать с него стоимость фактического пользования имуществом. Такой стоимостью признается цена аренды, существовавшая в то время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило <7>.
<1> Пункт 8 ст. 250 НК РФ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98.
<2> Подпункт 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154, п. 3 ст. 169 НК РФ; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914; Письмо Минфина России от 05.05.2009 N 03-07-11/133.
<3> Статьи 171, 172 НК РФ.
<4> Пункт 16 ст. 270, п. 3 ст. 256 НК РФ.
<5> Пункт 16 ст. 270 НК РФ.
<6> Пункт 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
<7> Пункт 2 ст. 1105, п. 1 ст. 1104, ст. 1102 ГК РФ.
Делаем из рекламы пункт договора
Разумеется, арендатор и арендодатель не заинтересованы в столь неблагоприятных последствиях. А значит, нужно сформулировать условия договора о размере арендной платы так, чтобы финансовые последствия для арендатора и арендодателя остались такими же, как и обещала реклама, а риски ушли. Разберем самые популярные рекламные ухищрения арендодателей и посмотрим, как их нужно переформулировать в договоре.
"Первые N месяцев бесплатно"
Допустим, в рекламном объявлении сказано, что ставка аренды составляет всего 300 руб. за кв. м в месяц (очень привлекательные ставки для Москвы), причем 2 первых месяца - бесплатные при аренде сроком на год. Тогда условия договора должны выглядеть так:
- размер арендной платы составляет 250 руб. за кв. м в месяц (300 руб. x 10 мес. / 12 мес.);
- годовая стоимость аренды составляет 3000 руб. за кв. м. (300 руб. x 10 мес.).
То есть в финансовом плане такие условия будут равнозначны рекламным, но уже без налоговых рисков, связанных с безвозмездным пользованием.
Примечание
Рекламный ход в виде "первый месяц бесплатно" придумали отнюдь не арендодатели. Такая же схема привлечения клиентов существует в торговле программным обеспечением, в рекламной индустрии, в аренде оборудования, в сфере оздоровительных услуг и т.д.
И разумеется, это вовсе не российское ноу-хау. Предоставление помещений в бесплатное пользование как минимум на первый месяц аренды (так называемый trial period) - это практически норма в практике наймодателей частного жилья и арендодателей коммерческой недвижимости в западных странах. Такие условия предоставляются при условии аренды на длительный срок, обычно от 1 года. Разумеется, одновременно договор предусматривает штраф за его досрочное расторжение, который с лихвой компенсирует арендодателю первый "бесплатный" месяц. Только там это по факту обычай делового оборота, и компаниям и гражданам не приходится скрывать это витиеватыми формулировками договора, дабы избежать доначислений налогов за "безвозмездное пользование".
"Каждый N-й месяц - бесплатно"
Тоже часто встречающееся предложение арендодателей. Тут избежать неприятных налоговых последствий арендатор и арендодатель могут тем же способом, что уже описан нами выше, - нужно перестроить условия договора таким образом, чтобы упоминания о "бесплатных" месяцах в нем не было вовсе и "бесплатность" обеспечивалась за счет распределения общей цены аренды за весь срок действия договора на каждый месяц аренды.
Допустим, реклама гласит, что арендная плата составляет 300 руб. за кв. м в месяц, но при этом каждый второй месяц для арендатора бесплатный. Тогда в договоре нужно указать ставку арендной платы 150 руб. за кв. м в месяц.
"Все бесплатно, оплачиваете только коммуналку"
Очевидный выход в такой ситуации - установить цену аренды на уровне, примерно равном коммунальным расходам, и прописать в договоре, что арендная плата уже включает в себя стоимость коммунальных услуг.
Если же стоимость коммунальных услуг подвержена сильным колебаниям, то можно установить некую минимальную для арендаторов сумму арендной платы, но прописать, что стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор возмещает арендодателю отдельно. Хотя, в принципе, прописывать это в договоре не обязательно, потому что такой порядок расчетов установлен непосредственно в Гражданском кодексе РФ <8>.
<8> Пункт 2 ст. 614 ГК РФ.
Аренда по низким ставкам
А теперь мы подошли к самому простому, налогобезопасному и к тому же удобному способу предоставления "скидки" арендаторам. Этот способ вполне может заменить все упомянутые нами виды скидок и другие экзотические предложения арендодателей ("бонусы", бесплатный ремонт и т.д.). Ведь можно скомпоновать в договоре условия о ставках и оплате следующим образом:
- установить базовую арендную ставку на низком, крайне привлекательном для арендаторов, уровне;
- определить, что условием получения такой ставки является строгое выполнение арендатором определенных требований;
- предусмотреть систему коэффициентов к базовой ставке арендной платы, применяемых в случае невыполнения этих требований.
Например , базовая ставка составляет 150 руб. за кв. м в месяц. Однако при просрочке платежа на следующие 2 месяца применяется размер арендной платы с повышающим коэффициентом к ставке в размере 1,2, при отказе от аренды 30% площадей - с коэффициентом 1,3 и т.д. То есть выполнение нужных арендодателю условий заранее будет мотивироваться для арендатора низкой базовой арендной ставкой и "штрафными" коэффициентами за их несоблюдение.
Кстати, сразу успокоим арендаторов - риски доначислений налогов при таком оформлении льготной аренды их никоим образом не затрагивают. Ведь такого налогооблагаемого дохода, как материальная выгода от приобретения товаров (услуг) по заниженным ценам, в гл. 25 НК РФ по налогу на прибыль или в гл. 26.2 НК РФ по "упрощенке" нет, в отличие, кстати, от гл. 23, посвященной НДФЛ <9>. Так что если арендодатель сдал вам помещения по мизерной цене, в разы отличающейся от рыночной, то это его головная боль.
К сведению
Об источниках рыночных цен читайте статью "Проверка цены на "рыночность" в журнале "Главная книга", 2009, N 14.
<9> Статья 212 НК РФ.
Риски доначислений до "рыночного" уровня для арендодателей
Если арендодатели изначально устанавливают в договоре весьма низкую ставку аренды, они рискуют столкнуться при налоговой проверке с доначислением основных налогов (НДС, налог на прибыль при общей системе налогообложения или налог при УСНО) исходя из скорректированных до рыночного уровня ставок аренды <10>. Но у арендодателей есть почти стопроцентные шансы оспорить такие доначисления. Ведь, как правило, налоговики допускают следующие ошибки при вынесении решений:
(или) налоговый орган, указывая, что арендодатель допустил более чем 20%-ное отклонение цен, сравнивал цены арендодателя и рыночные цены. Однако сравниваться должны ставки у одного и того же арендодателя за непродолжительный период времени <11>. Таким образом, при снижении ставок аренды сразу для всех арендаторов существенных отклонений, которые дают налоговикам право доначислить налоги, просто не будет. Нет никаких оснований для доначислений и в том случае, если арендатор всего один, например если арендодатель разово сдает в аренду по мизерным ценам свои свободные площади, - ведь и тут нет существенного отклонения цен от среднего уровня, применяемого арендодателем <12>;
(или) налоговый орган при проверке "рыночности" цены не учитывал такие условия, как колебания потребительского спроса на товары (работы, услуги), маркетинговая политика и т.п. <13>. А ведь в последнее время арендодатели вынуждены "сбрасывать" цены именно из-за падения спроса;
(или) налоговый орган сравнивал цены по неидентичным (неоднородным) помещениям: на разных этажах, по разным адресам и т.д. <11>. Ведь два совершенно одинаковых помещения найти сложно: офис площадью 10 кв. м и целый этаж здания - это далеко не идентичные (однородные) объекты аренды, равно как и офис в пристройке к зданию и такое же по потребительским качествам помещение, но находящееся у центрального входа в здание <14>.
Причем существенные отклонения в ценах арендодатель может обосновывать сразу несколькими способами, например и разнородностью конкретных помещений, и длительным отсутствием спроса на то помещение, которое арендодатель хочет сдать по демпинговым ценам. Более низкие цены могут применяться для так называемых якорных арендаторов, снимающих крупные площади (чтобы их привлечь или удержать). В этом случае ставки можно продифференцировать в зависимости от площади сдаваемых помещений. Ставки для новых арендаторов также могут быть ниже, если этим новым арендаторам предлагаются так называемые стоки - помещения не очень выгодного расположения, на которые имеется низкий спрос. Цель арендодателя в такой ситуации - повысить заполняемость своих площадей, что, например, в торговой сфере выгодно и всем остальным арендаторам.
Кроме того, налоговикам будет крайне сложно доказать в суде уровень рыночных цен в конкретной местности и за конкретный период времени, до которого они доначислили налоги. Как правило, им не удается доказать идентичность сравниваемых помещений, или же у судов возникают резонные сомнения в статусе источника информации о рыночных ценах. Например , в спорах о "рыночности" арендных ставок суды обычно приходят к выводу, что налоговики использовали некорректные источники информации о рыночных ценах на аренду, например рекламные журналы, акты госорганов о тарифах на аренду госимущества или же справки коммерческих организаций, не являющихся оценщиками <15>.
* * *
Таким образом, при грамотном оформлении договора арендодателю можно соблюсти все свои рекламные обещания, а арендатору - получить свои "рекламные ожидания" - и в то же время уйти от налоговых рисков. Что же касается собственно низких цен на аренду, то в подавляющем большинстве случаев доначисления налоговиков в рамках контроля за рыночным уровнем арендных ставок признаются судами незаконными в силу плохой доказательной базы налоговиков. В федеральных судах за последние 2 года было всего несколько десятков подобных дел, из которых налоговики выиграли единицы. Как правило, налоговики стабильно выигрывают в спорах о "рыночности" арендных ставок лишь тогда, когда "оптимизация" видна невооруженным глазом - например, когда крайне низкие ставки устанавливаются только взаимозависимым арендаторам <16>.
<10> Статья 40 НК РФ.
<11> Подпункт 4 п. 2 ст. 40 НК РФ.
<12> Постановление ФАС МО от 21.10.2008 N КА-А40/8542-08.
<13> Пункт 3 ст. 40 НК РФ.
<14> См., например, Постановления ФАС ПО от 31.07.2007 по делу N А55-16334/2006; ФАС ЗСО от 17.09.2008 N Ф04-5628/2008(11555-А46-15); ФАС СЗО от 15.01.2007 по делу N А56-52120/2005.
<15> См., например, Постановление ФАС СЗО от 15.01.2007 по делу N А56-52120/2005.
<16> См., например, Постановления ФАС ВСО от 20.11.2008 N А74-126/07-Ф02-4627/08; ФАС ВВО от 22.12.2008 по делу N А11-916/2008-К2-24/8.
П.А.Попов