07.10.2014

Что нужно знать при взятии в аренду торгового помещения

Что нужно знать, при взятии в аренду торгового помещения.

1. Формулируем запрос.

Соизмерьте ваши запросы с реальной ситуацией на рынке торговых помещений. Не надейтесь снять помещение под магазин по цене ниже среднерыночной, т.к. спрос на аренду торговых площадей сегодня реально превышает предложение.

Выберите место будущей торговли в зависимости от наличия там спроса на предлагаемые вами товары и от наличия и расположения ваших конкурентов поблизости. Задайте себе вопрос: будет ли это отдельно стоящий магазин или же помещение в торговом центре.

Решите для себя, будете ли вы искать помещение самостоятельно или обратитесь в агентство недвижимости за этой услугой. В первом случае вы сэкономите до 100% от размера месячной арендной платы за подобранное помещение. Выбрав второй вариант, вы сэкономите несколько недель или даже месяцев рабочего времени, а также обретёте опытного консультанта по всем вопросам аренды, включая юридические.

2. Выбираем помещение.

Выясняем по пунктам.

  • Следует выбирать только нежилое помещение, которое может быть предназначено именно для торговых целей или может быть использовано по свободному назначению.
  • Есть ли подъездные пути и место для разворота транспортных средств необходимого размера? Нужна ли парковка рядом с помещением?
  • Нужно ли вам готовить к работе помещение, или оно уже полностью (частично) отремонтировано, оборудовано и готово?
  • Разрешит ли собственник сделать нужные вам перепланировку и ремонт?
  • В какие сроки и за чей счёт можно переделать помещение, подготовить все необходимые документы и согласования для предстоящей торговли?
  • Где и как будут разгружаться товары и оборудование? Может быть, понадобится лифт, подъёмник или транспортёр?
  • Нужны ли будут подсобные помещения для хранения и сортировки товаров? Как и где разместить складское и торговое оборудование?
  • Нужны ли дополнительные помещения для размещения и/или отдыха персонала/администрации магазина?
  • Санузлы: сколько, какие, для персонала и/или для покупателей?
  • Насколько комфортно будет чувствовать себя здесь ваш покупатель?

Сразу же обращайте внимание на юридические аспекты будущей сделки. Тут то и возникает главное преимущество поиска помещения с помощью профессионального агентства коммерческой недвижимости. Специалист (риэлтор или юрист агентства) проведёт экспертизу документов на помещение, а во время переговоров с арендодателем задаст нужные вопросы и выяснит конкретные ответы.

3. Заключаем договор .

Прежде чем заключать договор аренды (субаренды) торгового помещения, проверьте документы, подтверждающие полномочия тех, кто его подписывает.

  • В договоре точно обозначьте объект аренды, сроки, размер оплаты. Распишите, как распределятся расходы на содержание арендованного имущества: коммунальные платежи, уборку и вывоз мусора, обеспечение обязательной пожарной сигнализацией, охрану.
  • Если помещение сдаётся вместе с оборудованием, обязательно составьте подробную опись оборудования и его состояния на момент сдачи в аренду. Рекомендуется также составить подробную опись состояния самого помещения (стены, пол, потолок, электропроводка, и.т.д). Оформите обе описи как приложения к договору. Это нужно для того, чтобы арендодатель не предъявил вам в будущем материальные претензии, например, по поводу изначально ещё до вас искорёженных дверей и перегородок, содранного в подсобке линолеума или испорченного предыдущим арендатором оборудования.
  • В договоре можно дополнительно расписать ответственность сторон не только в случае форс-мажорных обстоятельств, но и на случай нештатной ситуации. Обсудите с арендодателем, кто будет нести ответственность за принадлежащие вам испорченные товары и оборудование в случае, если в арендуемом помещении и, к примеру, произойдёт затопление из-за протечек крыши, прорыва водопровода или канализации, а так же если пострадают люди, оборудование и товары в пожаре, возникшем из-за неисправной электропроводки. Впрочем, всё на свете предусмотреть даже в самом лучшем договоре невозможно, поэтому подобные проблемы можно успешно решить, оформив заранее страховку или обратившись в суд.
  • Изменение или расторжение договора происходит по соглашению сторон, если иное не установлено законом или самим договором, или по решению суда в случае отказа стороны от изменения условий договора. Любая из сторон вправе изменить или расторгнуть договор в одностороннем порядке только в том случае, если это предусмотрено в договоре.

4. Договариваемся об оплате.

Поинтересуйтесь, включены ли в арендную плату коммунальные платежи, НДС, оплата охраны, уборки помещений. Торг уместен только в том случае, если арендодатель действительно завысил цену по сравнению со среднерыночной ценой аренды на большинство других расположенных поблизости торговых помещений. При нынешнем повышенном спросе на аренду торговых помещений в Москве жёстко торгующийся потенциальный арендатор может лишить себя шанса снять понравившееся подходящее помещение. Будьте дипломатичнее.

Обзор цен на аренду торговой недвижимости в Москве.

Прежде чем говорить о конкретных ценах на аренду магазинов и торговых помещений, необходимо перечислить хотя бы основные факторы, от которых размер этих цен зависит.

- Структура спроса и размер помещения. Наиболее высок спрос сегодня на очень маленькие торговые помещения (торговые павильоны, мелкие магазины в крупных торговых центрах) и магазины с отдельным входом общей площадью до 300 кв.м. Соответственно и ежегодная цена квадратного метра на аренду таких помещений будет выше, чем на торговые площади большего размера.

Место расположения. Аренда торгового помещения в центральном округе Москвы обойдётся гораздо дороже (от одной до нескольких тысяч долл. За кв.м. в год), чем аренда точно такого же помещения в западном, юго-западном или северо-западном округе (в среднем от 600 до 1800 долларов за кв.м. в год). Дешевле всего будет стоить подобное помещение на востоке, юго-востоке и северо-востоке столицы (примерно от 300 до 1000 долларов за кв.м. в год). Северный и южный округа Москвы традиционно держат золотую середину по ценам на аренду недвижимости (от 350 до 1500 долларов за кв.м. в год). Цены уменьшаются по мере удаления от центра города и от станций метро. Традиционно высоки арендные ставки там, где наблюдается большое количество проходящих потоков людей и проезжающего мимо транспорта.

Профиль арендатора. Так называемым “якорным” арендаторам, занимающим несколько тысяч кв.м. (например, в гипермаркетах) владельцы предоставляют значительные скидки, и ставки аренды для них могут составлять от 100 до 400 долларов за кв.м. в год. Для бутиков в торговой галерее арендные ставки гораздо выше, особенно для ювелирных и сувенирных магазинов, салонов мобильной связи - от 1000 до 4000 долларов за кв.м. в год.

Дата публикации: 22.12.2015

Работу в сфере частного предпринимательства считают хорошей альтернативой работе по найму многие. При этом открытие собственного дела в сфере торговли рассматривают в числе наиболее доступных и проработанных бизнес-моделей. Действительно, торговые предприятия характеризуются сравнительно быстрым оборотом капитала и гибкостью технологических процессов, что позволяет им эффективно адаптироваться к изменчивой макроэкономической среде. Однако ключевым аспектом удачного старта торгового предприятия можно назвать качественный выбор места его расположения, в процессе которого необходимо учесть целый ряд нюансов.

Аренда торговых помещений

Аренда торговых помещений или покупка помещения под магазин - это первый вопрос, который потребуется решить при выборе локации торгового предприятия. Большинству торговых предприятий выгодно не приобретать в собственность помещение под магазин, а заключить договор аренды с собственником помещения или управляющей компанией, специализирующейся на объектах коммерческой недвижимости. Аренда торговых помещений позволяет оптимизировать расходы на содержание объекта недвижимости, а также осуществлять планирование расходов на аренду.

Расположение помещения под магазин

Удачное место расположения помещения под магазин относится к числу ключевых вопросов обеспечения рентабельности торгового предприятия. Любая точка розничной торговли в общем случае должна располагаться в зоне максимального скопления потенциальных покупателей. При этом в идеальном случае необходимо не просто скопление людей, а наличие их движущегося потока.

Помещение под магазин не обязательно располагать в центре города. В зависимости от специализации торговой точки, она может располагаться в периферийных районах или даже за городом. В этом заключается одно из главных различий объектов офисной и торговой недвижимости. Ключевое условие при выборе места размещения помещения под магазин – близость целевой группы покупателей. Например, магазин продуктов или хозяйственных товаров может быть расположен в окраинном районе, магазин автомобильных запчастей – вблизи автомобильной трассы, канцелярские товары будут пользоваться спросом в районах, прилегающих к учебным заведениям или административным и офисным центрам.

При выборе объекта для аренды торговых помещений целесообразно учесть также конкурентную среду и потенциальный объем спроса на товары, которые будут входить в специализацию магазина. Исходя их этого, можно определиться с выбором между отдельно стоящим торговым объектом и арендой торговых площадей в специализированном торгово-развлекательном центре.

Оснащение помещения под магазин

В зависимости от выбора варианта аренды торгового помещения – отдельно стоящий объект или площади в торговом центре – потребуется оценить техническое оснащение и характеристики объекта. К их числу можно отнести инженерные коммуникации, площадь и объем помещения, системы охраны и пожаротушения, транспортная доступность.


Инженерные коммуникации

Торговые площади классифицируются как нежилой объект, однако они в обязательном порядке должны быть оснащены основными видами инженерных сетей. Помещение под магазин должно быть подключено к электроснабжению, водопроводу и канализации. Как правило, нормальная работа современного магазина невозможна без телефонной связи и подключению к интернету.

При поиске вариантов аренды торговых площадей обязательно нужно учитывать требования нормативных документов в отношении оснащения торговых объектов системами охранной и пожарной сигнализации, системами вентиляции, кондиционирования, автономными системами пожаротушения, информационными указателями на случай чрезвычайных ситуаций, пожарными щитами, гидрантами и так далее.

Как правило, нормативным требованиям в отношении оснащения торговых точек инженерными системами полностью соответствуют объекты, изначально спроектированными для размещения площадей торговой недвижимости. При перепрофилировании объекта с большой долей вероятности потребуются существенные затраты на его оборудование в соответствии с нормативами. Поэтому аренда площадей в торговых центрах считается менее затратной по сравнению с вариантом отдельно стоящего объекта. Кроме того, в расчет необходимо принять уровень коммунальных платежей, который может существенно варьироваться в зависимости от технического оснащения и статуса объекта торговой недвижимости. Этот вопрос необходимо согласовать еще на стадии обсуждения договора аренды торговых площадей.

Отделка и зонирование помещения

Объекты торговой недвижимости обязательно должны соответствовать функциональному назначению, поэтому их планировка относится к числу ключевых факторов выбора. В общем случае, помимо торгового зала, торговая недвижимость должна иметь складские и подсобные помещения, а также административные помещения. Наиболее строгие требования в части отделки и функционального зонирования предъявляются к торговым площадям, специализацией которых является реализация продуктов питания. В свою очередь, магазины хозяйственных и промышленных товаров регулируются несколько меньшим числом нормативных актов, хотя и они, несомненно, должны удовлетворять требованиям контролирующих органов.

Торговое оборудование

Выбор между вариантами аренды оборудованных торговых помещений и свободных площадей определяется, главным образом, фактором размера арендной ставки. Как правило, объекты, оснащенные торговым оборудованием, обходятся дороже. В свою очередь, собственная торговая техника зачастую требует серьезных капиталовложений на приобретение, а также затрат на обслуживание.

Транспортная доступность

Удобный подъезд к объекту торговой недвижимости важен не только для покупателей, но и для оптимизации схем логистики. Доставка товара и вывоз мусора тоже требуют удобных подъездных путей – в этом случае они обойдутся несколько дешевле. В зависимости от профиля торгового предприятия полезным будет позаботиться и о парковочных местах. В случае с арендой площадей в торговом центре, скорее всего, парковочные места будут предусмотрены общим проектом комплекса, а при открытии магазина в отдельно стоящем здании создание парковочных мест ляжет на плечи организатора.

Этажность

В общем случае, оптимальным вариантом для нового предприятия розничной торговли можно назвать аренду торговых площадей в профильных объектах торговой недвижимости. Это позволит избежать объемных расходов на покупку торгового оборудования, оснащение объекта необходимыми коммуникациями и отделку торговых помещений.

Как избежать потери обеспечительного платежа и обезопасить свои инвестиции, при аренде помещения в торговом центре, на какие пункты договора стоит обращать особое внимание и как избежать штрафных санкций, со стороны арендодателя. Обо всем этом и многих других нюансов, Вы сможете узнать из нашей статьи.

В закладки

Не надо боятся договор, его надо согласовывать.

Если ваш бизнес связан с торговлей, и вы планируете арендовать помещение в Торговом Центре, то эта статья, поможет вам, не только сохранить ваши инвестиции, но и избежать различные, не совсем приятные, ситуации.

Существует два вида, договоров аренды коммерческой недвижимости - краткосрочный (сроком не более 11 мес.) и долгосрочный (сроком от 1 года и более). Мы дадим практические советы, по каждому из таких договоров.

Совет 1. Чтобы определиться, какой вид договора вам подходит, первое что надо сделать, это определиться с размером инвестиций и сроком окупаемости проекта. Если ваш проект, может окупиться от 3 до 6 мес., то в этом случае, можно заключать краткосрочный договор. Если же, ваши инвестиции окупаются от 6 месяцев и более, то лучше заключить долгосрочные арендные отношения. Иначе получится так, что вы окупите инвестиции за 6-8 месяцев, а на заработок чистой прибыли, у вас останется всего лишь 5-3 месяца.

Совет 2. Для защиты своих инвестиций, при заключении краткосрочного договора аренды, обязательно пропишите пункт, согласно которому, в случае досрочного расторжения договора аренды по вине арендодателя (в период окупаемости ваших инвестиций), он обязан будет возместить вам все понесенные убытки. Но здесь стоит учитывать такой момент, что все убытки должны быть обязательно подтверждены документально, поэтому сохраняйте все чеки и счета.

Совет 3. В долгосрочном договоре аренды, для защиты ваших инвестиций, можно прописать мораторий, на односторонний внесудебный выход арендодателя, на срок окупаемости ваших инвестиций, либо полный запрет на внесудебное расторжение, на весь срок договора. Но здесь надо учитывать несколько моментов: 1. Арендодатель тоже не дурак, и может потребовать от вас зеркальных условий. 2. В случае, если удалось договориться о моратории, то постарайтесь чтобы этот срок, не был равен сроку окупаемости инвестиций, всегда берите запас на несколько месяцев. 3. В случае нарушения вами, условий договора, арендодатель имеет право, расторгнуть с вами договор, согласно ГК РФ, в таком случае, вы потеряете не только свои инвестиции но и "попадете" на штрафные санкции.

Совет 4. У каждого ТЦ, свои требования к договорам, а так же у менеджеров по аренде, иногда бывают дополнительные бонусы, которые они получают за согласование некоторых условий. Поэтому, по каждому важному для Вас пункту, можно и нужно вести переговоры. В редких случаях, обычно это в топовых ТЦ, бывает так, что основные условия договора, окончательные и редакции не подлежат.

Совет 5 . Краткосрочный договор, проще расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке. Самое главное, прописать сроки уведомления о таком выходе из договора, обычно это не более 1-2 месяцев. Так же, его не надо регистрировать в Росреесторе.

Совет 6. Обязательным условием, при досрочном расторжении договора, согласуйте возврат депозита, либо его зачет в последний месяц аренды. Практически все ТЦ, пытаются подписать договор так, чтобы при досрочном одностороннем выходе арендатора из договора, депозит оставался в виде штрафа у ТЦ. Продавливайте администрацию ТЦ, всеми удобными способами, как вариант - можно увеличить срок уведомления о выходе до 3-х месяцев, это вполне адекватный срок, при котором арендодатель сможет найти, на ваше место, нового арендатора. Но здесь есть один нюанс: Например, через три месяца торговли, Вы поняли, что ваш бизнес не будет приносить ожидаемого результата и работать на аренду и зарплату сотрудникам, а возможно и в минус, нет ни какого смысла. В этом случае, проще будет оставить депозит ТЦ, в виде штрафа, чем еще лишних три месяца нести расходы по ведению бизнеса.

Совет 7. После окончания краткосрочного договора, вы можете не иметь преимущественное право, перед другими арендаторами, на пролонгацию. Это значит, что после окончания срока договора, арендодатель может предложить вам арендовать помещение, на совсем других условиях, либо может просто выселить вас, без объяснения причин. Но такое преимущественное право, можно прописать в договоре, но опять же, оно не будет гарантировать вам, пролонгацию договора, на первоначальных условиях.

Совет 8. Бюджет на аренду, в инвестициях, закладывайте сразу на 2-3 месяца. Так вы сможете избежать штрафных санкций, в случае задержки оплаты по платежам, если ваш бизнес в первые месяцы не будет приносить прибыль.

Совет 9. Если вы решили, что ваш бизнес будет существовать долго и благополучно, и вам просто необходим долгосрочный договор, то стоит учесть несколько важных моментов: 1. Долгосрочный договор, подлежит обязательной регистрации в Росреесторе. 2. Для того, чтобы зарегистрировать такой договор, на арендуемое Вами помещение, должен быть выделен отдельный кадастровый номер. У всех ТЦ, есть только один кадастровый номер, на все здание, в связи с чем, им не выгодно под каждого небольшого арендатора, оформлять отдельный кадастровый номер. 3. Если все таки, вам удалось договориться с ТЦ, подписать долгосрочный договор, то будьте готовы нести все затраты по его регистрации.

Совет 10. В долгосрочном договоре, обязательно прописывается размер ежегодной индексации арендной ставки, но не более одного раза в год. У каждого ТЦ, свои аппетиты на этот пункт, обычно размер варьируется от 5 до 20% от месячной аренды. Этот пункт, так же можно согласовывать на выгодных для вас условиях.

Совет 11. Долгосрочный договор, может быть и краткосрочным. Обычно, в долгосрочном договоре, прописывается срок, в который одна из сторон, обязана зарегистрировать настоящий договор, обычно этот срок составляет максимум до одного года. В случае, если договор не будет зарегистрирован в указанный срок, то такой договор считается краткосрочным, с автоматической ежегодной пролонгацией, но не более 3-х или 5-ти раз, все зависит от срока договора.

Совет 12. В самом начале переговоров, обязательно уточните у менеджера, о дополнительных платежах и обязательствах. Помимо ежемесячной арендной платы, дополнительные платежи могут включать в себя - эксплуатационные расходы; коммунальные платежи; маркетинговые сборы; страхование помещение на время проведения СМР или же на весь срок аренды; дополнительная реклама на фасаде ТЦ; платный туалет для ваших сотрудников (да-да и такое иногда бывает). К обязательным дополнительным условиям, могут относится - установка счетчиков учета посетителей в Вашем помещении; участие вашего магазина в промо-акциях ТЦ; оформление рекламных конструкций, согласно общей концепции ТЦ и изготовление возможно только у их подрядчиков.

Совет 13. Обязательно ознакомьтесь, с внутренними правилами ТЦ. В случае их нарушения, вашими сотрудниками, вам могут грозить существенные штрафы, вплоть до расторжения договора, без возврата депозита.

Совет 14. Важным моментом, будет необходимость согласования ассортиментного перечня, вашего магазина. Его лучше сделать в виде приложения к договору. Перед началом ведения переговоров, первым делов вышлите этот перечень менеджеру ТЦ, для согласования. Советуем внести в список не только тот товар, с реализацией которого вы уже точно определились, но также вносите товар который возможно появится в вашем ассортименте в будущем. Очень часто бывает, что у крупных арендаторов ТЦ, есть эксклюзив на определенный товар (особенно это касается продуктовых супермаркетов), и может получится так, что когда вы приступите к торговле, выяснится, что товар на который вы возлагали самые прибыльные надежды, находится на эксклюзиве у другого арендатора и реализация его вами, не возможна. Это очень важный момент, к которому стоит отнестись со всей серьезностью и тщательно продумать.

Совет 15. Приготовьтесь к тому, что перед подписанием договора, у вас могут запросить, проект вашего магазина (визуализацию, планограмму). Если у вас сложное и специфическое оборудование, то для решения этой проблемы, лучше обратиться к специалистам (хотим предупредить сразу, удовольствие не из дешевых). Так же, необходимо замерить само помещения, для правильной расстановки оборудования, и здесь также, лучше обратиться к специалистам по замерам.

План помещения, вариант 1.

План помещения, вариант 2.

Совет 16. Особое внимание, обращайте на штрафные санкции, при просрочки платежей. Вот пример, по более выгодным для вас условиям: Размер пени, по просроченным платежам, должен быть не более 0,1 - 0,5%, от общей суммы задолженности за каждый день просрочки, но общая сумма пени должна быть не более 5%, от общей суммы постоянной арендной части.

Совет 17. Помните, что систематическое нарушение сроков уплаты по платежам, может привести к досрочному расторжению договора, с потерей обеспечительного депозита. Пропишите в договоре, что к систематическим нарушениям, относятся нарушения допущенные более 2-3 раз, за один календарный год.

Совет 18. Заранее уточняйте время, когда разрешено проводить строительно-монтажные работы (СМР), внутри помещения, а также доставку строительного материала и оборудования. В большинстве случаев, такие работы, разрешается проводить только в нерабочее время ТЦ, т.е. ночью. Учтите, что за работу в ночное время, строители и рабочие могут потребовать с вас, дополнительную плату.

Совет 19. Заранее уточняйте нюансы по доставке товара: время доставки товара и на каких машинах разрешено доставлять товар (иначе может возникнуть ситуация, когда вы привезете товар на фуре, а ей просто технически нельзя будет заехать на территорию ТЦ); есть ли в ТЦ тележки, для внутреннего перемещения товара по ТЦ, если есть, то платные или бесплатные (данное уточнение, поможет вам избежать, дополнительных расходов при доставке товара на точку).

Совет 20. Обращайте особое внимание, на такие пункты договора, как штраф за несвоевременный выход на СМР и штраф за несвоевременное открытие торговой точки для посетителей. Если для СМР, вы нанимаете подрядчика, то обязательно в договоре с ним, пропишите ответственность и возмещение убытков, за несвоевременное выполнения им сроков работ. Помимо срока арендных каникул, на время которых дается проведение СМР, постарайтесь взять дополнительно 1-2 недели на подготовку к открытию магазина. Это поможет избежать вам штрафы, за нарушения сроков открытия магазина для посетителей. Стоит учесть, что такие штрафы, иногда достигают несколько сотен тысяч рублей, за каждый день просрочки.

Совет 21. Заранее выясните, каким способом и за чей счет, будут закрываться витрины вашего помещения (в случае их наличия), на время проведения СМР. Иногда это бывают баннеры самого ТЦ, а иногда, администрация обязывает завешивать витрины, баннером арендатора.

Совет 22. В процессе переговоров, сразу же выясняйте о всех скрытых (и не только) коммуникациях, которые проходят в полу или стенах вашего помещения (эту информацию обязан точно знать инженер ТЦ). Наличие данной информации, позволит вам избежать крупных неприятностей, при проведении СМР. Например, ваши строители будут сверлить отверстие в стене и попадут в водопроводную трубу, не трудно себе представить, какие из этого "вытекут" последствия.

Совет 23. Это будет полезный совет, для тех, кто решил открыть торговую точку на особо контролируемых объектах, в частности в аэропорту. Для допуска вашей строительной бригады к СМР, всем ее участником, прийдется пройти тщательную проверку ФСБ, и здесь могут возникнуть серьезные проблемы. Например, если кто-то из рабочих имеет в прошлом судимость, то бдительные сотрудники ФСБ, не допустят такого рабочего на проведение СМР. Поэтому, стоит заранее уточнить, какие существуют ограничения для персонала (и не только в строительной бригаде), по допуску на объект.

Совет 24. В договоре обязательно пропишите, прямо конкретной цифрой, что арендодатель гарантирует выделить необходимое для вашего магазина, количество электроэнергии в кВт-ах.

Совет 25. Для того, чтобы обезопасить себя, от попадания под ротацию арендаторов, со стороны администрации ТЦ, обязательно пропишите в договоре, условия по которым данная ротация может проводиться только по обоюдному согласию сторон, либо исключена вообще. Иначе, через пол года вашей работы на выгодной вам локации, вас могут "попросить" переехать в какую-нибудь глушь. Если же ротация, будет проводиться в связи с реконцепцией или же реконструкцией самого ТЦ, то целесообразно будет прописать условия, по которым администрация обязана будет возместить вам, все понесенные убытки (не забываем, сохранять все чеки и счета, т.к. возмещение возможно только по документально подтвержденным убыткам).

Совет 26. Обязательно составляйте, следующие приложения к договору аренды: Приложение №1 Поэтажный план размещение помещения в ТЦ. На данной плане, обязательно выделите в рамку ваше помещение, и обозначьте ее как - границы арендуемого помещения; Приложение №2 Ассортиментный перечень (см. Совет 14.); Приложение №3 Форма Акта приема-передачи помещения; Приложение №4 Форма Акта возврата помещения; Приложение №5 Акт разграничения эксплуатационной ответственности. В данном Акте, тщательно пропишите и обозначьте границы эксплуатационной ответственности, между арендодателем и арендатором, по инженерным сетям. (приложение не обязательное но очень полезное); Приложение №6 Разделительная ведомость. Здесь тщательно пропишите, за какие работы отвечает арендодатель, а за какие арендатор, кто их выполняет и кто оплачивает; Приложение №7 Места размещения рекламно-информационных материалов арендатора на фасаде помещения. В данное приложение, вставьте фото фасада помещение и в рамку выделите, все согласованные с арендодателем рекламные места. Так же стоит прописать, их технические характеристики (размеры, используемый материал и т.д.); Приложение №8 Внутренние правила пользования ТЦ.

Совет 27. В пункте, где указан размер постоянной арендной платы, указывайте так же, что входит в постоянную арендную плату (реклама на фасаде помещения, коммунальные платежи и т.д.).

Совет 28. Обязательно, прописывайте в характеристиках помещения, следующие данные: Точный адрес ТЦ; Этаж, на котором расположено помещение; Точную площадь, арендуемого помещения; Номер помещения, согласно кадастровой документации ТЦ (обратите внимание - не внутренняя нумерация, а именно по документации которую выдали гос органы, т.к. внутренняя нумерация, может постоянно меняться администрацией ТЦ). Но бывают случаи, когда ваше помещение, просто не существует на данной документации, в этой ситуации, советуем как можно детальней обозначить помещение, на плане в Приложении Поэтажного плана, для возможности его идентификации, в случае возникновения спорных вопросов;

Совет 29. Если ваш бизнес связан с общепитом, либо вам требуется водоснабжение и канализация, заранее уточняйте о их наличии, либо возможности проведения таких коммуникаций, во внутрь помещения.

Совет 30. По возможности, избегайте нарушения условий договора аренды, но если вдруг у вас возникают какие-либо проблемы, не избегайте общения с администрацией ТЦ, а всегда обращайтесь к ним заранее, не затягивайте ситуацию до критического момента, в большинстве случаев, они могут пойти вам на уступки. Но не стоит этим злоупотреблять.

Совет 31. Прежде чем приступать к согласованию и подписанию договора, выпишите для себя, все нюансы и варианты возникновения различных ситуаций, определите для себя, все возможные риски. Всегда помните простое правило "договариваться обо всем, лучше на "берегу" и желательно закрепить все документально". Так же, следует знать, что у каждого ТЦ, свои правила и требования, договор может быть и на 5-ти страницах, а может и на всех 50-ти. Желаем вам процветания и успехов.

Чтобы начать собственный торговый бизнес, требуется решить немало различных вопросов. Одним из них является поиск подходящего для размещения магазина помещения. При этом чаще всего площади под магазин не покупаются, а берутся в . Где лучше и как правильно взять в аренду помещение под магазин, расскажем далее.

Особенности аренды в торговом центре. Фото № 1

Одним из вариантов размещения торговой точки является аренда в торговом центре. Большинство торговых комплексов находится в новых современных зданиях. Торговые комплексы посещает много покупателей, особенно если здание расположено в центре или ином оживленном районе города.

Собираясь, получить площади в таком центре нужно учитывать следующее.

  1. Арендовать даже небольшие помещения в крупных торговых центрах дорогое удовольствие. Поэтому далеко не каждому арендатору это по карману. Поэтому лицам, только начинающим свое дело, лучше рассмотреть другие варианты.
  2. При заключении сделок придется принимать условия, предлагаемые собственником помещения и владельцами центра. Это касается времени работы, оформления магазина и других моментов работы торгового центра. Новому обычно предлагается на подпись стандартный договор.
  3. Во многих торговых комплексах более выгодные условия по аренде предлагаются крупным сетям или известным маркам для долгосрочного сотрудничества.

Если предложенные условия устраивают претендента, то перед подписанием бумаг следует внимательно изучить сам объект, документацию на него, полномочия контрагента на заключение этой сделки.

Площади в продовольственных магазинах

Довольно часто можно встретить объявления о предоставлении площадей под торговлю в продовольственных магазинах. Плюсом этого варианта является то, что получить в пользование можно любые площади даже небольшой уголок. Следовательно, и цена за их аренду не будет слишком высокой.

При этом торговать в таких магазинах только продуктами необязательно. В продуктовых универмагах часто располагаются точки продажи газет и других печатных изданий. Заключение сделки в таком месте предполагает большую свободу действия для арендатора.

Однако существуют и определенные риски. Если торговля ведется не в отдельном помещении, то возрастает угроза кражи товаров. Здесь у мелких воришек больше шансов стянуть какую-нибудь мелочь с прилавка.

Особенности аренды отдельного помещения. Фото № 2

С другой, у этого способа приобретения прав на помещение имеются и минусы.

  • Для совершения сделки требуется согласие арендодателя. Отсутствие согласования с арендодателем повлияет на действительность сделки.
  • Арендатору придется автоматически согласиться со всеми условиями заключенного ранее договора. Смысл покупать аренду по чужому договору имеется, только если полностью устраивают его условия.
  • Велики шансы столкнуться с недобросовестностью прежних владельцев помещения. В итоге после покупки арендных прав придется решать проблемы, не обговоренные при совершении сделки.

Как взять в аренду помещение или здание под магазин? Фото № 3

Для того, чтобы получить в свое пользование помещение для размещения магазина, нужно пройти определенную процедуру.

  1. Первым этапом будет поиск подходящего варианта. При этом важно исходить не только из размера и цены помещения, но и специфики будущей торговли. Ведь ее успешность во многом зависит от удачно выбранного места. Магазин должен быть заметен потенциальным покупателям. Нужно обеспечить свободный проход к магазину, предусмотрена возможность парковки.
  2. Определившись с критериями будущего магазина, можно осматривать отвечающие им варианты. Важно изучить документацию на помещение, оценить визуально его состояние, узнать как можно больше информации об до заключения сделки.
  3. Следующим этапом является оформление договора. Здесь следует быть предельно внимательным. Лучше для составления документа или оценки предложенного контрагентом варианта воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Это позволит избежать многих проблем при реализации сделки в будущем.
  4. При сроке договора равном году или больше, требуется его регистрация. Желая избежать необходимости посещения Росреестра, стороны часто заключают сделки нам меньший срок с последующей пролонгацией.

Нюансы

Выбирая помещение для будущего магазина нужно учитывать несколько важных моментов.

  • Первый касается характеристик самого объекта. Перед началом аренды следует оценить состояние помещения, наличие нужных коммуникаций, удобство расположения, «проходимость», возможность свободного подхода и подъезда к отдельному помещению.
  • Далее требуется изучить юридическую составляющую вопроса. Стоит выяснить, не находится ли помещение в залоге, числятся ли за ним долги. Нужно проверить имеет ли лицо, ведущее переговоры о сделке, права на ее заключение.
  • На третьем этапе надо оценить предлагаемый к заключению договор. Арендаторам часто предлагается заключать типовые стандартные договоры. Однако, лучше включить в него все необходимые для нормального сотрудничества сторон условия. Рекомендуется детально прописывать в договорах вопросы субаренды, ремонта помещений, судьбы произведенных улучшений, оплаты жилищно-коммунальных услуг, увеличения платы за аренду, основания для расторжения, пролонгации договора, выкупа помещения.

Решив открыть собственную торговую точку, придется озадачиться поиском подходящего помещения, оформления нужных бумаг. Для успешности будущего бизнеса стоит подходить к решению этих вопросов обдуманно.

Важно правильно выбрать , продумать оформление снаружи и внутри, обеспечить свободный доступ в магазин. Стоит проверить полномочия арендодателя перед заключением сделки, грамотно составить договор.

О том почему арендовать помещение лучше, чем покупать, вы можете узнать, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

14 Янв 2018 96

Обсуждение: 5 комментариев

    У меня знакомый пытался оформить аренду под магазин, какие-то условия в договоре не прописал, в итоге ему пришлось покинуть помещение. Так что те кто оформляете договор, стремитесь всё учесть и читайте то, что подписываете.

    Ответить

    Всем привет. Арендовать помещение сейчас вещь не из легких. Я сама занимаюсь небольшим бизнесом, исмело доверяю интернет-ресурсу. Так вот, например, можете посмотреть интересный сайт, услугами которых я пользуюсь, думаю будет вам интересно http://konkovo.ru/

    Ответить

    При аренде помещений под магазин важно попытаться договориться с арендодателем о том, чтобы переоборудование помещения под нужды арендатора было максимально совмещено с текущим ремонтом. Таким образом можно будет зачесть хотя бы часть стоимости работ в качестве арендной платы.

    Ответить

    Многие взяв в аренду помещение вынуждены его доделывать и это к сожалению не входит в стоимость платы за аренду, мало кто соглашается на такое, поэтому считая средства, которые надо будет потратить на бизнес, не забудьте учесть этот фактор.

    Ответить

    1. Немаловажным документом при подписании договора аренды является акт приема-передачи. В этом документе стороны отражают техническое состояние помещения, наличие и состояние офисной техники или мебели, проверяют все показания счетчика и наличие задолженности по иным коммунальным платежам.В данном документе отражается истинное состояние объекта на момент передачи.

      Все улучшения, необходимые арендатору, осуществляются только с письменного согласия собственника. Заключая договор аренды необходимо включить в него пункт о возможности произведения неотделимых улучшений в счет арендной платы. Если такого пункта нет и письменное согласие не получено, арендодатель может потребовать вернуть помещение в состояние, принятое по передаточному акту.

      Так же самовольное модернизирование помещения может повлечь не только убытки со стороны пользователя, но и основания для расторжения договора. Любые изменения и оплату в счет аренды обязательно нужно предусматривать в договоре.

      Ответить

Вокруг твердят, что кризис — время новых возможностей. Магазины сокращают издержки, и в торговых центрах освобождаются площади. Это удачный момент для малого бизнеса: размещение в ТЦ, ТРК или ТК поможет привлечь новую аудиторию, увеличить оборот и получить больше прибыли.

Но так ли это на самом деле? Разбираемся, когда размещение в популярном ТЦ не принесет денег, какие торговые центры лучше даже не рассматривать и легко ли арендовать помещение, если у вас нет известного бренда?

Выбирайте ТЦ популярные у ваших покупателей

Стоимость аренды квадратного метра зависит от проходимости торгового центра. Но размещение даже в самом популярном торговом центре — не гарантия высокой прибыли. Количество посетителей работает на вас только в том случае, если ваше предложение соответствует их потребностям.

Магазин спортивного питания в торгово-развлекательном центре со спортивным залом принесет большую прибыль, чем этот же магазин, но в помещении продуктового гипермаркета.

Чтобы определить, пользуется ли популярностью у ваших покупателей торговый центр, вам придется провести небольшое исследование. Самый простой инструмент, который всегда под рукой — социальные сети.

Частичное представление о популярности места поможет составить статистика сервисов геопозиционирования , самый популярный из которых — «Форсквер».


Топ-5 ТЦ в Санкт-Петербурге. Источник: www.4sqstat.com

Эта статистика рассказывает о популярности места вообще, без подробных данных об аудитории. Сейчас больше «чекинятся» пользователи 25-30 лет. Для использования приложения нужен смартфон и желание делиться своими перемещениями. В общем, эти данные неполные — на их основании не нужно принимать решение об аренде магазина, например, колготок и носков.

Если у вас есть группы во «Вконтакте» и «Фейсбуке», проведите опрос — узнайте в какие торговые центры предпочитает ходить ваша аудитория. Если кого-то удастся опросить лично, выясните, что играет решающую роль — география, набор магазинов, парковка. В группах торговых центров размещают информацию об акциях и развлекательных событиях — посмотрите, кто отслеживает события в ТЦ.


Запросите информацию о посещаемости и аудитории в торговых центрах, что вам приглянулись.

И, конечно, не поленитесь пару дней потратить на «полевое исследование» — сядьте в открытом кафе и посчитайте сколько человек проходит мимо. Понаблюдайте, кто идет за покупками, кто направляется в кино, а кто идет на фудкорт, чтобы поесть. Информация будет более полной, если вы потратите на ее сбор и будний день, и выходной.

Определите формат


Острова — лучшее решение для продажи сезонных товаров и ярмарок.

Маркетологи говорят, что 30% успеха магазина — это правильный выбор формата, еще 30% — это удачное место. Работа продавцов, ассортимент, оформление — это всего лишь оставшиеся 40%.

Обратите внимание, в популярных ТЦ большую часть магазинов занимают известные бренды — их оборот способен покрыть аренду даже большой площади по карману оплачивать аренду большого помещения. Если вы открываете в ТЦ первый магазин, то хорошим решением для старта станет остров.

Остров — это открытые витрины, установленные в проходах торгового центра. Бренды используют острова для тестирования прибыльности или для сезонных распродаж. Чаще всего в магазинах можно встретить острова с женскими аксессуарами и украшениями, аксессуарами для мобильных телефонов, сладостями.

Подберите место

В большинстве ТЦ места для островов распределены заранее. На первом этаже у входа — в 95% случаев лучшие места во всем торговом центре. Однако, в тех же 95% случаев эти точки отдают магазинам с именем и сформированным ядром постоянных покупателей.

Кроме мест у входа, хорошие размещения — на пути к популярным местам ТЦ: продуктовым супермаркетам и магазинам бытовой техники.

Чтобы определить лучшее место для вашего магазина, нужно понять потребности вашей целевой аудитории. Вы сможете это сделать, ответив на вопросы:

  • что еще кроме моего товара покупает мой клиент?
  • что побуждает аудиторию тратить деньги на мои товары?
  • что я могу предложить покупателю, чего он в этом ТЦ больше не найдет?

При этом есть универсальные правила подбора места:

  • расположение на пути потока, который идет в магазин, а не в кино или кафе;
  • уход от соседства с магазинами с похожим ассортиментом — магазин более притягателен и будет «уводить» ваших покупателей;
  • отказ от размещения в «тени» раскрученных марок.

Продажа товара без имени в ТЦ подобных «Меге» или «Галерее» — неудачное решение. Ваш магазин потеряется среди брендированных витрин. Можно рискнуть, если вы продаете что-то эксклюзивное и интересное людям, которые готовы платить за имя на ярлычке: например, украшения, аксессуары и бизнес-аксессуары.


Какой товар без бренда может заинтересовать покупателей популярного ТЦ? Женщин — украшения. Фото: instagram.com/blueboxmoscow

Вы уверены, что ассортимент на 100% соответствует потребностям посетителей «Галереи» — например, продаете ювелирные украшения ручной работы, которые пользуются бешеной популятностью в «Инстаграме». Тогда кроме аренды заложите расходы на оформление витрины и персонал. Оформление должно, с одной стороны, соответствовать внутренним правилам оформления витрин в ТЦ, но, с другой стороны, оно должно выбиваться и притягивать взгляд покупателя.

Реальность: на что рассчитывать, арендуя помещение в ТЦ

Говорят, что кризис — время возможностей. И решили проверить, насколько просто встать в торговый центр магазину, у которого нет своих точек. Кажется, что при нестабильной экономический ситуации, когда съезжают арендаторы, владельцы ТЦ должны хвататься за потенциальных арендаторов. Мы тоже так думали, но решили проверить.

Для эксперимента мы выбрали, как нам показалось, идеальный вариант — магазин ежедневников из натурального дерева, скетчбуков и бизнес подарков ручной работы. По легенде владельцы магазина, который успешно работает онлайн с 2012 года, решили попробовать себя в офлайн и арендовать остров в торговом центре в Санкт-Петербурге.

Для чистоты эксперимента мы решили обзвонить как популярные ТЦ — «Мега», «Галерея», так и небольшие в спальных районах — например, ТЦ у м. Академическая.


Остров с дизайнерскими аксессуарами из кожи и дерева станут украшением любого ТЦ — так рассуждали мы. Фото: proffessio.com

Нас интересовала стоимость аренды, срок договора, дополнительные платежи и условия. В крупных ТЦ есть свой отдел аренды, а некоторые отдают эту задачу брокерской компании. Один брокер может заниматься арендой площадей сразу в нескольких ТЦ.

С одной стороны, это удобно — потому, что он может предложить несколько вариантов. С другой стороны, сотрудники самого ТЦ работают с меньшим потоком входящих заявок и лучше знают как обстоят дела в торговом центре. Менеджер ТЦ предлагает решения уже в ходе разговора, а брокеру нужно время на анализ информации о вашей компании.

Большинство ТЦ хотят получить депозит или обеспечительный платеж в размеры арендной платы за 1-2 месяца. Стандартный договор заключается на 11 месяцев, иногда арендодатель идет навстречу и готов заключить договор на 6 месяцев. Разброс цен приличный, за остров 6 квадратных метров ТЦ хотят от 6000 до 80 000 рублей. В пределах одного ТЦ цена может различаться в 2 раза в зависимости от этажа или зоны.

Не стало открытием, что в «Мегу», «Галерею» и городской дискаунтер «Румба» реально встать только после презентации компании. Вы заполняете анкету, рассказываете о своем опыте, продукте, других точках. И, возможно, если ваша презентация понравится и продукт заинтересует — с вами свяжутся и расскажут о ценообразовании. Срок рассмотрения заявки — от 2 недель. Мы еще не получили ответ.

Удивило, что ТК «Академ-Парк» согласны разговаривать строго после презентации компании. Особенно неприятное впечатление осталось после разговора с секретарем ТЦ «Сенная», которая отказывалась общаться без презентации в принципе. Казалось, что мы пытаемся узнать цену аренды с оплатой не рублями, а фантиками.

В ТЦ «Электра», ТРК «Сити Молл» вы будете общаться с менеджерами, которые сразу озвучивают условия, на которые вы можете рассчитывать.

Проверьте себя

При выборе места в ТЦ нужно проанализировать:

  • покупательский поток: насколько популярен ТЦ, какая часть его посетителей может стать вашим покупателем;
  • ожидания: каких товаров не хватает посетителям ТЦ, удовлетворит ли их ваш ассортимент;
  • конкуренты: какие магазины в ТЦ интересуют вашу аудиторию, какие магазины станут вашими конкурентами;
  • зоны: возможно ли расположить вашу точку рядом с магазинами для детей, женщин или спортсменов;
  • формат: тип размещения, который подходит для вашего товара, можно ли купить его с прилавка или обязательно нужна примерочная;
  • условия: какие условия предлагает арендодатель, выполнимы ли они для вашей точки;
  • рентабельность: сколько вам нужно продавать, чтобы отбить аренду, зарплату продавцов и расходы на открытие.

Ваша точка будет приносить больше прибыли, если вы сможете соблюсти несколько условий:

  • На этаже много магазинов, которые интересны вашей аудитории, при этом товары в них не конкурируют с вашим ассортиментом → Продаете сладости на этаже с магазином игрушек и одеждой для мам и детей.
  • Помещение находится не у выхода → Островок стоит при сходе с эскалатора, яркая вывеска и сладости — первое, что видят покупатели, поднявшиеся на этаж.
  • В магазине нет торговых точек конкурентов → Вы единственный в торговом центре продавец сладостей на развес. В супермаркете на цокольном этаже их не продают.