Необходимость для оценки стоимости бизнеса становится актуальной практически при всех видах его трансформации:

• при покупке и продаже предприятия;
• акционировании компании;
• слиянии или поглощении, а также в иных бизнес-ситуациях.

Оценки стоимости бизнеса

Международным комитетом по оценочным стандартам выделяется целых три подхода к оценке:

• затратный подход — cost approach;
• сравнительный — direct market comparison approach;
• доходный — income approach.

В Российской Федерации такую деятельность регулируют Закон об оценочной деятельности, а также Федеральные Стандарты Оценки или ФСО. Каждый подход имеет свои методы для оценки. Например, доходный вариант базируется на двух методах — на методе капитализации и на методе дисконтированных денежных потоков. Сравнительный подход, в свою очередь, состоит из трех методов:

• метода рынка капитала;
• метода сделок;
• метода отраслевых коэффициентов.

Затратный подход в оценке бизнеса тоже предполагает использование двух способов:

• метода ликвидационной стоимости.
• метода чистых активов.
• Затратный подход в оценке бизнеса

Сost approach или затратный подход в оценке стоимости бизнеса характеризуется одним главным признаком: это — поэлементная оценка, когда анализируемый имущественный комплекс оценщик расчленяет на составные части. После этого делается анализ отдельно каждой из них, а затем получается цена всего имущественного комплекса в результате суммирования отдельных стоимостей его частей.

Подобный подход для оценки предприятий объединяет в себе несколько направлений для анализа:

• анализ накопления активов данного предприятия;
• скорректированную балансовую цену или же методику чистых активов;
• способ замещения;
• расчет ликвидационной стоимости данного предприятия.

Все эти методики объединены в затратный подход к оценке стоимости бизнеса по одному очень важному признаку: все они основаны на установлении в текущих ценах стоимости каждого отдельного вида имущества данного предприятия или же на определении затрат на строительство сходной фирмы (по методу замещения) и вычитания из полученной суммы всех задолженностей предприятия. Оценка стоимости бизнеса путем затратного подхода базируется на единой информационной базе -балансе предприятия. Каждая из методик позволяет рассчитать различный вид стоимости оцениваемого предприятия:

• способ накопления активов рассчитывает рыночную цену компании;
• способ замещения;
• методика ликвидационной стоимости — ликвидную цену анализируемой компании.

Каждый из указанных видов денежного выражения оцениваемой компании имеет отличные количественные выражения. Их расчет чаще всего необходим для того, чтобы собственнику можно было грамотно принимать различные управленческие решения. Именно в этом и заключается смысл затратного подхода. Пример: для продажи компании ее рыночная цена определяется с помощью метода накопления активов, а при страховании чаще используют вариант определения восстановительной цены. В свою очередь, при ликвидации компании именно метод ликвидационной стоимости позволит владельцу определить ликвидационную цену своего бизнеса.

Преимущества и недостатки

Как и в случае с сравнительным или доходным подходом, затратный подход к оценке бизнеса тоже имеет свои преимущества и недостатки. Основными преимуществами, по которым оценщик останавливается именно на данном варианте, являются:

• возможность учета влияния производственных или хозяйственных факторов на увеличение или уменьшение цены;
• возможность оценки уровня развития технологии компании с учетом степени износа его механизмов или недвижимости;
• осуществляемые расчеты опираются как на финансовые документы, так и на учетные, что предполагает получения более обоснованного результата оценки.

В свою очередь, оценка затратным способом, как свидетельствует практика, имеет и несколько существенных недостатков, основываясь на которых оценщик может дать отказ для использования именно данного метода. Среди них наиболее существенными являются:

• отражение только прошлой стоимости;
• невозможность учета рыночной ситуации на момент, когда проводится оценка;
• статичность;
• оценка не учитывает перспективы развития конкретного предприятия;
• не учитываются риски;
• отсутствует связь между настоящими и будущими результатами деятельности конкретного предприятия;
• использование этого вида оценки — сложный и трудоемкий процесс.

Затратный подход — методы

При оценке активов компании метод чистой балансовой стоимости считается наиболее простым. Пример того, как он осуществляется, следующий: для получения чистой балансовой стоимости активов из величины валюты баланса нужно вычесть все долгосрочные или краткосрочные обязательства оцениваемой фирмы. В итоге получается цена в денежном эквиваленте собственного капитала данной компании или значение чистой балансовой цены ее активов.

Преимуществами данного метода являются:

• его основание на достоверной информации только о реальных активах, находящихся в собственности предприятия: этим подходом устраняется абстрактность, присущая остальным способам оценки;
• в условиях рынка недвижимости метод чистых активов обладает наиболее полной информационной базой, к тому же, он использует традиционные в условиях российской экономики затратные методы при оценке.

Недостатками данного варианта анализа являются:

• невозможность учета эффективности работы предприятия и перспектив его развития;
• не принимается во внимание рыночная ситуация в плане соотношения спроса и предложения на сходные предприятия.

Для более четкого представления данного метода рассмотрим пример: производится оценка предприятия со следующими по балансу данными:

основные средства - 5000 (у.е.)

запасы — 1000

денежные средства — 500

дебиторская задолженность — 1000

долговые обязательства - 6000.

Согласно заключению, составленному оценщиком, основные средства предприятия стоят на тридцать процентов дороже, тогда как запасы материалов и сырья — на десять процентов дешевле. В результате двадцать процентов дебиторской задолженности собрано не будет. Решение задачи следующее: 5000х1,3 + 1000х0,9 + 1000х0,8 + 500 - 6000. Ответ - 2700 (у.е.)

Метод ликвидационной стоимости

Способ оценки по методу ликвидационной стоимости специалисты используют только тогда, когда компания, прекратив проводить свои операции, начинает распродавать активы и погашать свои обязательства. Данный способ дает наиболее низкую цифру в ценовом уровне, тем самым позволяя узнать тот нижний уровень стоимости ликвидационного бизнеса, по которому его можно будет легко и быстро продать.

Одна из разновидностей оценки затратным подходом — метод оценки по скорректированной балансовой цене — считается более усовершенствованным. Он включает в себя конечный результат пересмотра баланса с корректировкой остаточной стоимости активов, исходя из фактора инфляции. При оценке стоимости компании по данному способу производится переоценка всех активов с одновременным введением полученного результата в баланс.

В результате этого метода оценка затратным подходом определяет чистую, скорректированную балансовая цена, которая, по сути, является как суммой собственного капитала данной компании, так и резерва ее переоценки. Фирму можно оценивать и затратным методом стоимости замещения. Оценка в этом случае подразумевает подсчет затрат на полное замещение активов компании при сохранении нынешнего хозяйственного профиля. Данный метод сориентирован только на оценке материальных активов и «работает» только при оценке капиталоемких предприятий.

Расчет осуществляется по следующей последовательности. Вначале анализируются статистические и бухгалтерские документы, к которым относятся:

• отчеты на каждый квартал;
• статистические отчеты;
• ликвидационный промежуточный баланс;
• инвентарные карточки.

На основании такого комплексного анализа экспертом делается вывод о достаточности или недостаточности средств для покрытия задолженности. Затем формируется оцениваемая имущественная масса. Отдельно рассматриваются наиболее ликвидные или оборотные активы, а также менее ликвидные. После этого формируется полная сумма задолженности компании и разрабатывается календарный график для ее ликвидации.

Заключение

В итоге можно сделать следующий вывод: затратным подходом к оценке стоимости бизнеса, основанном на анализе баланса данного предприятия, возможно получить достаточно объективный результат. Он, по мнению специалистов, является наиболее достоверным способом в условиях нынешней нестабильности экономики, особенно, по сравнению с доходным и сравнительным подходами.

Суть оценки предприятия заключается в максимально точном определении его рыночной стоимости — всех его активов, в том числе и материальных, а также финансовых или нематериальных. Их балансовая цена вследствие инфляции и изменения конъюнктуры рынка, как правило, не всегда соответствует рыночной. В результате становится актуален вопрос о корректировке баланса компании.

Именно с этой целью и проводится оценка рыночной стоимости всех активов баланса по отдельности, а затем, определив текущую цену всех обязательств компании, из обоснованной рыночной цены всего имущества фирмы вычитается текущая стоимость обязательств, поскольку покупатель не станет их оплачивать. Полученный результат и будет показывать ту рыночную цену предприятия, которая была определена в рамках затратного подхода.

Метод же ликвидационной стоимости применяют для оценки компаний-банкротов или же в случае предстоящего в ближайшей перспективе банкротства. Ликвидационная цена компании показывает, какое количество денежных средств может остаться после продажи всех активов, а также последующего погашения прямых затрат и остальных расходов. К прямым видам затрат при ликвидации компании специалисты относят комиссионные юристам и другим экспертам-консультантам, а также налоги и сборы с продаж. К другим же расходам относятся затраты, связанные с собственностью над активами до момента их продажи и т. п.

В свою очередь, при оценивании недвижимости компании необходимо иметь:

• строительно-техническую характеристику каждого объекта на основании данных технического паспорта, подготовленного БТИ, а также данные Отдела капстроительства по оцениваемой компании;
• справочную информацию, в том числе и средства, требуемые на ремонт, а также затраты, которые связаны с восстановлением.

Нужно отметить, что цена предприятий, определенная на основе способа ликвидационной стоимости, никогда не соответствует ликвидационной стоимости. Ликвидационная цена объекта, согласно пункту 9 ФСО, отражает ту вероятную цену, по которой объект можно продать в течение срока экспозиции.

Оценки любого актива: сравнительный (direct market comparison approach), доходный (income approach) и затратный (cost approach) (см. Диаграмма №1).

Диаграмма №1. Подходы оценки стоимости компании.

В России оценочная деятельность регулируется Законом об оценочной деятельности и Федеральными Стандартами Оценки (ФСО).

В каждом подходе существуют методы оценки. Так доходный подход базируется на 2х методах: метод капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Сравнительный подход состоит из 3х методов: метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов. Затратный подход опирается на 2 метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

Доходный подход.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 13 ФСО №1).

В доходном подходе стоимость компании определяется на основе ожидаемых будущих доходов и приведением их путем дисконтирования к текущей стоимости, которую оцениваемое предприятие может принести.

Теория приведенной стоимости была впервые сформулирована представителем Саламанкой школы Мартином де Аспилькуэта и является одним из ключевых принципов современной финансовой теории.

Модель дисконтированных дивидендов (discounted dividend model) является основополагающей для модели дисконтированных денежных потоков (discounted cash flow). Модель дисконтированных дивидендов была впервые предложена Джоном Уилиамсом после кризиса 1930х годов в США.

Формула DDM выглядит следующим образом:

Где
Price – цена акций
Div – дивиденды
R – ставка дисконтирования
g – темп роста дивидендов

Однако на данный момент очень редко используют дивидендные выплаты для оценки справедливой стоимости акционерного капитала. Почему? Потому что, если вы воспользуетесь дивидендными выплатами для оценки справедливой стоимости акционерного капитала, то почти все акции на фондовых рынках во всем мире Вам будут казаться переоцененными по очень простым причинам:

Таким образом, модель DDM в наши дни больше используется для оценки фундаментальной стоимости привилегированных акций компании.

Стивен Раян, Роберт Херц и другие в своей статье говорят о том, что модель DCF стала наиболее распространенной, так как имеет прямую связь с теорией Модельяни и Миллера, так как свободный денежный поток является денежным потоком, который доступен всем держателям капитала компании, как держателям долгов, так и держателям акционерного капитала. Таким образом, с помощью DCF можно оценить как компанию, так и акционерный капитал. Далее мы покажем, в чем заключается разница.

Формула модели DCF идентична формуле №2, единственное, вместо дивидендов используется свободный денежный поток.

Где
FCF – свободный денежный поток.

Так как мы перешли к модели DCF, давайте подробно рассмотрим понятие денежного потока. На наш взгляд наиболее интересно классификация денежных потоков для целей оценки дана А. Дамодараном .

Дамодаран выделяет 2 типа свободных денежных потоков, которые необходимо дисконтировать для определения стоимости компании:

Для того чтобы двигаться дальше, нам уже необходимо показать разницу в стоимости компании и стоимости акционерного капитала. Компания работает за счет инвестированного капитала, а инвестированный капитал может включать в себя как только собственный капитал, так и разные пропорции собственного и заемного капитала. Таким образом, используя FCFF, мы определяем фундаментальную стоимость инвестированного капитала. В литературе на английском языке можно встретить понятие Enterprise value или аббревиатуру EV. То есть стоимость компании с учетом заемного капитала.

В формулах №4, №5 и №6 представлены расчеты свободных денежных потоков.

Где EBIT – прибыль до вычета процентов и налога на прибыль;

DA – амортизация;

Investments – инвестиции.

Иногда в литературе можно встретить и другую формулу для FCFF, например, Джеймс Инглиш использует формулу №5, которая тождественная формуле №4.

Где
CFO – денежный поток от операционной деятельности (cash provided by operating activities);
Interest expense – процентные расходы;
T – ставка налога на прибыль;
CFI - денежный поток от инвестиционной деятельности (cash provided by investing activities).

Где
Net income – чистая прибыль;
DA – амортизация;
∆WCR – изменения в требуемом рабочем капитале;
Investments – инвестиции;
Net borrowing – это разница между полученными и погашенными кредитами/займами

В формуле №7 показано, как можно получить стоимость акционерного капитала из стоимости компании.

Где
EV – стоимость компании;
Debt – долги;
Cash – денежные средства их эквиваленты и краткосрочные инвестиции.

Получается, существуют 2 типа оценки на основе денежных потоков DCF в зависимости от денежных потоков. В формуле №8 модель оценки компании с учетом долгов, а в формуле №9 модель оценки акционерного капитала. Для оценки фундаментальной стоимости компании или собственного капитала можно использовать как формулу №8, так и формулу №9 вместе с формулой №7.

Ниже представлены двухстадийные модели оценки:

Где
WACC – средневзвешенная стоимость капитала

g – темпы роста денежных потоков, сохраняющиеся бесконечно

Как вы можете видеть, у нас в уравнениях №11 и №12 вместо абстрактной ставки дисконтирования R появились WACC (средневзвешенная стоимость капитала) и Re (стоимость собственного капитала) и это не случайно. Как пишет Дамодаран «ставка дисконтирования есть функция риска ожидаемых денежных потоков». Так как риски акционеров и риски кредиторов разные, необходимо это учитывать в оценочных моделях через ставку дисконтирования. Далее мы вернемся к WACC и Re и более детально их рассмотрим.

Проблемой двухстадийной модели является то, что делается допущение о том, что после фазы быстрого роста сразу же наступает стабилизация и далее доходы растут медленно. Несмотря на то что по наблюдениям автора на практике большинство аналитиков используют двухстадийные модели, правильнее использовать трехстадийную модель. В трехстадийной модели добавляется переходный этап от быстрого роста к стабильному росту доходов.

Дамодаран в одной из своих учебных материалов очень хорошо показывает графически разницу между двух- и трехстадийными моделями (см. Рисунок №1).

Рисунок №1. Двух- и трехстадийные модели.
Источник: Aswath Damodaran, Closure in Valuation: Estimating Terminal Value . Presentation, slide #17.

Ниже представлены трехстадийные модели оценки стоимости компании и собственного капитала:

Где
n1 – конец начального периода быстрого роста
n2 – конец переходного периода

Давайте вернемся к ставке дисконтирования. Как мы уже писали выше, для целей дисконтирования в оценке компании или акционерного капитала используется WACC (средневзвешенная стоимость капитала) и Re (стоимость собственного капитала).

Концепция средневзвешенной стоимости капитала WACC впервые была предложена Модельяни и Миллером в виде формулы, которой выглядит следующим образом:

Где
Re – стоимость собственного капитала
Rd – стоимость заемного капитала
E – значение собственного капитала
D – значение заемного капитала
T – ставка налога на прибыль

Мы уже говорили, что ставка дисконтирования показывает риск ожидаемых денежных потоков, таким образом, для того чтобы понять риски, связанные с денежными потоками компании (FCFF), необходимо определить структуру капитала организации, то есть какую долю занимает собственный капитал в инвестированном капитале и какую долю занимает заемный капитал в инвертированном капитале.

Если анализируется публичная компания, то необходимо в расчет брать рыночные значения собственного капитала и заемного капитала . Для непубличных компаний возможно использование балансовых значений собственного и заемного капиталов.

После того как определена структура капитала необходимо определить стоимость собственного капитала и стоимость заемного капитала. Для определения стоимости собственного капитала (Re) существует множество методик, но чаще всего используется модель оценки долгосрочных активов CAPM (capital asset pricing model), которая строится на портфельной теории Марковица . Модель была предложена, независимо друг от друга Шарпом и Линтнером . (см. Формулу №16).

Где
Rf – безрисковая ставка доходности
b – бета коэффициент
ERP - премия за риск инвестирования в акционерный капитал

Модель САРМ говорит о том, что ожидаемая доходность инвестора складывается из 2х компонентов: безрисковой ставки доходности (Rf) и премий за риск инвестирования в акционерный капитал (ERP). Сама же премия за риск корректируется на систематический риск актива. Систематический риск обозначается коэффициентом бета (b). Таким образом, если коэффициент бета больше 1 это означает, что актив представляется более рисковым, чем рынок, и тем самым ожидаемая доходность инвестора будет выше. Ну, а если коэффициент бета меньше 1, это означает, что актив представляется менее рисковым, чем рынок и тем самым ожидаемая доходность инвестора будет ниже.

Определение стоимости заемного капитала (Rd) не представляется проблемой, если у компании существуют облигации, их текущая доходность может выступить хорошим ориентиром, под какую ставку может привлечь компания заемный капитал.

Однако, как известно, не всегда компании финансируются за счет финансовых рынков, поэтому А. Дамодараном был предложен метод, который позволяет более точно определить текущую стоимость заемного капитала. Данный метод часто называется синтетическим. Ниже представлена формула определения стоимости заемного капитала синтетическим методом:

Где
COD – стоимость заемного капитала
Company default spread – спрэд дефолта компании.

В основе синтетического метода лежит следующая логика. Определяется коэффициент покрытия компании и сопоставляется с публично торгуемыми компаниями и определяется спрэд дефолта (разница между текущей доходностью облигации и доходностью по государственным облигациям) сопоставимых компаний. Далее берется берзисковая ставка доходности и прибавляется найденный спрэд.

Для оценки компании используя свободные денежные потоки на акционерный капитал (FCFE) в качестве ставки дисконтирования используется стоимость собственного капитала (Re).

Итак, мы описали теоретический подход оценки стоимости компании на основе денежных потоков. Как видно стоимость компании зависит от будущих свободных денежных потоков, ставки дисконтирования и постпрогнозных темпов роста.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14, ФСО №1).

Оценка компании на основе сравнительного подхода осуществляется следующим алгоритмом :

1. Сбор информации о проданных компаниях или их пакетах акций;
2. Отбор компаний-аналогов по критериям:
   • Отраслевое сходство
   • Сходная продукция
   • Размер компании
   • Перспективы роста
   • Качество менеджмента
3. Проведение финансового анализа и сопоставление оцениваемой компании и компаний-аналогов с целью выявления наиболее близких аналогов оцениваемого предприятия;
4. Выбор и расчет стоимостных (ценовых) мультипликаторов;
5. Формирование итоговой величины.

Стоимостной мультипликатор – это коэффициент, показывающий отношение стоимости инвестированного капитала (EV) или акционерного капитала (P) к финансовому или нефинансовому показателю компании.

Наиболее распространенными мультипликаторами являются:

• P/E (рыночная капитализация к чистой прибыли)
• EV/Sales (стоимость компании к выручке компании)
• EV/EBITDA (стоимость компании к EBITDA)
• P/B (рыночная капитализация к балансовой стоимости собственного капитала).

В сравнительном подходе принято выделять три метода оценки :

• Метод рынка капитала;
• Метод сделок;
• Метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала опирается на использование компаний аналогов с фондового рынка. Преимущество метода заключается в использовании фактической информации. Что важно данный метод позволяет найти цены на сопоставимые компании почти на любой день, в связи с тем, что ценные бумаги торгуются почти каждый день. Однако необходимо подчеркнуть, что с помощью данного метода мы оцениваем стоимость бизнеса на уровне неконтрольного пакета акций, так как на фондовом рынке не реализуются контрольные пакеты акций.

Метод сделок является частным случаем метода рынка капитала. Основным отличием от метода рынка капитала является, то что в этом методе определяется уровень стоимости контрольного пакета акций, так как компании аналоги подбираются с рынка корпоративного контроля.

Метод отраслевых коэффициентов основан на рекомендуемых соотношениях между ценой и определенными финансовыми показателями. Расчет отраслевых коэффициентов происходит на основе статистических данных за длительный период. Из-за отсутствия достаточных данных данный метод практически не используется в РФ.

Как уже упоминалось выше, с помощью метода рынка капитала определяется стоимость свободно реализуемой миноритарной доли. Поэтому, если оценщику необходимо получить стоимость на уровне контрольного пакета и информация имеется только по публичным компаниям, то необходимо к стоимости, рассчитанной методом рынка капитала добавить премию за контроль. И наоборот, для определения стоимости миноритарного пакета из стоимости контрольного пакета, который был найден при использовании метода сделок, необходимо вычесть скидку за неконтрольный характер.

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15, ФСО №1).

Хотелось бы сразу отметить, что стоимость предприятия на основе метода ликвидационной стоимости не соответствует величине ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта оценки на основе пункта 9 ФСО №2 отражае наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным .

Используемая литература

1. Lintner, John. (1965), Security Prices, Risk and Maximal Gains from Diversification, Journal of Finance, December 1965, 20(4), pp. 587-615.
2. M. J. Gordon, Dividends, Earnings, and Stock Prices. The Review of Economics and Statistics
3. Marjorie Grice-Hutchinson,
4. Sharpe, William F. (1964), Capital Asset Prices: A Theory of Market Equilibrium under Conditions of Risk, The Journal of Finance, Vol. 19, No. 3 (Sep., 1964), pp. 425-442.
5. Stephen G. Ryan, Chair; Robert H. Herz; Teresa E. Iannaconi; Laureen A. Maines; Krishna Palepu; Katherine Schipper; Catherine M. Schrand; Douglas J. Skinner; Linda Vincent, American Accounting Association"s Financial Accounting Standards Committee Response to FASB Request to Comment on Goodwill Impairment Testing using the Residual Income Valuation Model. The Financial Accounting Standards Committee of the American Accounting Association, 2000.,
6. Vol. 41, No. 2, Part 1 (May, 1959), pp. 99-105 (article consists of 7 pages)
7. И.В. Косорукова, С.А. Секачев, М.А. Шуклина, Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса. МФПА, 2011.
8. Косорукова И.В. Конспект лекции. Оценка стоимости бизнеса. ИФРУ, 2012.
9. Ричард Брейли, Стюарт Майерс, Принципы корпоративных финансов. Библиотека "Тройки Диалог". Издательство Олимп-Бизнеса, 2007.
10. Уильям Ф. Шарп, Гордон Дж. Александер, Джеффри В. Бейли, Инвестиции. Издательство Инфра-М, Москва, 2009.

Proposed New International Valuation Standards. Exposure Draft. International Valuation Standard Council, 2010.

Marjorie Grice-Hutchinson, The School of Salamanca Reading in Spanish Monetary Theory 1544-1605 . Oxford University Press, 1952.

John Burr Williams, the Theory of Investment Value. Harvard University Press 1938; 1997 reprint, Fraser Publishing.

Капитализация компании Apple на 4/11/2011.

Stephen G. Ryan, Chair; Robert H. Herz; Teresa E. Iannaconi; Laureen A. Maines; Krishna Palepu; Katherine Schipper; Catherine M. Schrand; Douglas J. Skinner; Linda Vincent, American Accounting Association"s Financial Accounting Standards Committee Response to FASB Request to Comment on Goodwill Impairment Testing using the Residual Income Valuation Model. The Financial Accounting Standards Committee of the American Accounting Association, 2000.

Асват Дамодаран, Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. Альпина Паблишер, 2010 г.

Дамодаран в своей работе использует термин фирма, что является тождественным нашему термину компания.

James English, Applied Equity Analysis. Stock Valuation Techniques for Wall Street Professionals. McGraw-Hill, 2001.

Если у компании есть доля меньшинства, то тогда из стоимости компании необходимо так же вычитать долю меньшинства, чтобы получить стоимость акционерного капитала.

З. Кристофер Мерсер и Трэвис У. Хармс, под научной редакцией В.М. Рутгаузера, Интегрированная Теория Оценки Бизнеса. Издательство Маросейка, 2008.

M. J. Gordon, Dividends, Earnings, and Stock Prices. The Review of Economics and Statistics Vol. 41, No. 2, Part 1 (May, 1959), pp. 99-105 (article consists of 7 pages)

З. Кристофер Мерсер и Трэвис У. Хармс, под научной редакцией В.М. Рутгаузера, Интегрированная Теория Оценки Бизнеса. Издательство Маросейка, 2008.

Modigliani F., Miller M. H. The cost of capital, corporation finance and the theory of investment. American Economic Review, Vol. 48, pp. 261-297, 1958.

В условиях переходной экономики многие хозяйствующие объекты не способны выживать в конкурентной борьбе и обеспе­чивать необходимые для нормальной жизнедеятельности финан­совые показатели. Для оценки преимущественно таких предприятий (его часто называют имуществен­ным) используют затратный подход. Его идеологическая основа состоит в оценке рыночной стоимости еще остающихся в распоря­жении активов или же определенных затрат на строительство нового сопоставимого объекта. Чаще всего в каче­стве таких активов выступает остающееся в распоряжении объек­та имущество, а не результаты его производственно-хозяйствен­ной деятельности. Поэтому во многих литературных источниках этот подход называют имущественным. Но затратный подход при­меним и к эффективно функционирующим объектам.

Финансовой основой затратного подхода служит баланс объек­та . Однако вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рын­ка и влияния многих других факторов балансовая стоимость ак­тивов существенно отличается от рыночной. Поэтому необходимо предварительно проводить оценку текущей рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Этой же процедуре подвер­гают и стоимость обязательств предприятия. Используя затратный подход, в зависимости от целей проведения оценки определяют различные виды стоимости.

Для цели купли-продажи объекта рас­считывают его рыночную стоимость , при налогообложении - вос­становительную стоимость ; при ликвидации предприятия - его ликвидационную стоимость , для обоснования нового строитель­ства - стоимость замещения .

Конечная цель использования затратного подхода состоит в рас­чете оценочной стоимости собственного капитала предприятия. Базовой моделью для такого расчета служит:

С = PV А – PV обяз

где С - собственный капитал объекта; PV A - совокупная рыночная стоимость всех активов предпри­ятия; PV обяз - текущая стоимость обязательств предприятия.

Затратный подход к оценке предприятия в основном реализу­ют с помощью двух методов: стоимости чистых активов и ликви­дационной стоимости.

Метод чистых активов , в мировой практике не­редко называемый методом накопления активов , основан на опре­делении рыночной стоимости всех активов объекта : материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных (торговая марка, ноу-хау, патен­ты, лицензии и т.п.). Он включает следующие основные этапы:

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества объекта;

Определение рыночной стоимости машин и оборудования;

Выявление и оценка нематериальных активов;

Определение рыночной стоимости финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных;

Перевод бухгалтерской стоимости товарно-материальных запасов в текущую стоимость;

Оценка дебиторской задолженности и расходов будущих пе­риодов;

Перевод обязательств объекта в текущую стоимость;

Определение стоимости собственного капитала по базовой формуле.

Рыночную стоимость оцениваемых материальных активов объекта , в которые входят недвижимое имущество, машины и обо­рудование. Их величину определяют с учетом износа. При этом под износом понимают не сумму бухгалтерской амор­тизации (амортизационных отчислений, основанных на сроке эксплуата­ции), а потерю стоимости за счет физического разрушения, техно­логического (конструктивного) несовершенства, изменений в эко­номической ситуации и т.п.

Потеря стоимости вследствие старения, удорожания ремонта и обслуживания устаревшего оборудования и действия других фи­зических факторов, сокращающих срок жизни и полезности объек­та, называют физическим устареванием.

Снижение стоимости объекта, вызываемое утратой возможности выполнять некоторые присущие ему функции, считают функцио­нальным устареванием . Обычно оно проявляется из-за конструк­тивных недостатков, которые вызывают возрастание издержек на поддержание объекта в эксплуатационном состоянии. Разновидно­стью функционального устаревания является технологическое, которое проявляется под действием изменений в технологии про­изводства продукции, снижающих производительность объекта.

Экономическим устареванием называют потерю стоимости актива, вызываемую рыночной конъюнктурой: возросшей конку­ренцией, снижением спроса на продукцию и т.д.

Товарно-материальные запасы , как правило, оценивают по ожи­даемой цене их продажи. Устаревшие запасы обычно списывают.

Финансовые активы , состоящие ив дебиторской задолженно­сти, приобретенных ценных бумаг и расходов будущих периодов, оценивают в соответствии с их спецификой. Ценные бумаги обыч­но имеют определенную рыночную цену, которую и считают их стоимостью. Дебиторскую задолженность разделяют по срокам ее возникновения: просроченную - списывают (частично или пол­ностью), будущую - дисконтируют. Расходы будущих периодов оценивают по их номинальной стоимости, если они оказываются выгодными.

Нематериальные активы обычно включают: торговую марку предприятия, его постоянную клиентуру, заключенные контрак­ты на поставку собственной продукции и необходимых в произ­водстве ресурсов, полученные (или приобретенные) патенты, ли­цензии, ноу-хау, подобранный персонал и т.д. Их оценка пооди­ночке в большинстве своем достаточно затруднительна.

В запад­ной практике для оценки нематериальных активов в целом исполь­зуют понятие гудвилл, под которым понимают совокупность всех элементов бизнеса, побуждающих клиентов продолжать отдавать предпочтение продукции или услугам данного объекта. Таким об­разом, гудвилл не может быть отделен от объекта, не может быть предметен купли-продажи самостоятельно. Способов расчета гудвилл много, но, как правило, оценивают гудвилл двумя из них: с помощью коэффициента Тобина, когда рыночная стоимость предприятия превышает балансовую стоимость его активов,или как избыточ­ную прибыль. Алгоритм последнего следующий. Сначала определяют рыночную стоимость материальных активов. Затем определяют среднюю доходность по отрасли на собственный капитал, по кото­рой рассчитывают прибыль, полученную на материальные акти­вы (умножением отраслевой доходности на свою величину акти­вов). Разность между прибылью от производственно-хозяйствен­ной деятельности и прибылью от материальных активов представ­ляет избыточную прибыль.

Часть нематериальных активов, состоящая из патентов и ли­цензий, может быть оценена с использованием понятия «роялти », т.е. вознаграждения, получаемого владельцем патента по лицен­зионному соглашению за право использования другими лицами (обычно в виде определенного процента дохода от объема реализа­ции продукции, полученной с помощью патента).

Совокупная рыночная стоимость материальных, финансовых и нематериальных активов представляет рыночную стоимость все­го капитала предприятия .

Краткосрочные и долгосрочные обязательства предприятия переводят в текущую их стоимость.

Разность между рыночной стоимостью всего капитала пред­приятия и текущей стоимостью его обязательств, представляет собой ры­ночную стоимость предприятия, полученную по методу чистых активов.

Метод ликвидационной стоимости технологически аналогичен методу чистых активов. Его отличительная особенность заключена в том, что из стоимости собственного капитала, определенного по методу чистых активов, вычитают сумму текущих затрат, связан­ных с ликвидацией предприятия. К таким затратам относят оплату заказа на оценку активов, юридических услуг, связанных с ликви­дацией предприятия, налогов и сборов, которые предусмотрены при продаже. К ним относят также расходы на сохранение товар­но-материальных запасов и незавершенной продукции, оборудо­вания, зданий и сооружений, административные расходы по под­держанию предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и выплаты персоналу в связи с его увольнени­ем. Полученную таким образом ликвидационную стоимость кор­ректируют на величину прибыли (убытков), полученную от основ­ной производственной деятельности в ликвидационный период.

Главное достоинство методов затратного подхода состоит в том, что оценки, полученные ими, основаны на реальных ценностях, находящихся в собственности объекта. Это позволяет проводить оценку даже при отсутствии ретроспективных данных о производ­ственно-финансовых результатах, поэтому они пригодны и для оценки новых объектов. Мировая практика оценочной деятельности показывает, что при использовании трех подходов (доходного, сравнительно­го и затратного) для одного и того же объекта получают существен­но различающиеся величины оценки. Поэтому обычно применя­ют несколько методов, относящихся к различным подходам. Рас­считывая средневзвешенную стоимость по весомости каждого из них, определяют итоговую величину оценки.

Весомость метода зависит от цели оценки и достоверности используемой информа­ции. При оценке инвестиционных проектов наибольший удельный вес придают методу дисконтированных денежных потоков, при ликвидации предприятия - ликвидационному, при купле-прода­же - рынка капитала и т.д.

Затратный подход к оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятий. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости и, наконец, из основной рамочной стоимости суммы активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал - это активы - обязательства является базовой формулой имущественного (затратного) подхода. Данный подход представлен двумя основными методами:

• - методом стоимости чистых активов;
• - методом ликвидационной стоимости.
• 1. Экономическое содержание метода стоимости чистых активов. Принимая решение о выборе того или иного метода оценки, необходимо определить условия его применения.

Когда использовать метод стоимости чистых активов:

• - оценивается контрольный пакет акций;
• - компания обладает значительными материальными активами:
• - есть возможность выявить и оценить нематериальные активы, если они имеются;
• - ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием (иначе следует применить ликвидационную стоимость);
• - компания является холдинговой или инвестиционной;
• - у компании отсутствуют ретроспективные данные о прибылях, или нет возможности надежно оценить ее прибыли: или денежные потоки;
• - компания - это новое или вновь возникшее предприятие;
• - компания сильно зависит от контрактов, или отсутствует постоянная предсказуемая клиентура;

значительную часть активов компании составляют - финансовые активы (например, ликвидные ценные бумаги).

Для оценки недвижимости (земли, зданий и сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, рыночного и затратного.

Технология применения доходного подхода.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

• - метод капитализации доходов;
• - метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей относительно стабильный доход. Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде текущих и будущих поступлений от сдачи ее в аренду, доходов от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу включает как стоимость здании, сооружений, так и стоимость земельного участка. Основными этапами метода капитализации доходов являются:

• 1. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.
• 2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования. Объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода. ДВД = ПВД - потери.
• 3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости.
• 4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину предполагаемых издержек.
• 5. Рассчитывается коэффициент капитализации.

Методы определения коэффициента капитализации:

• - метод кумулятивного построения;
• - метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
• - метод связанных инвестиций;
• - метод прямой капитализации.

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

• - ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал);
• - нормы возврата (возмещения) капитала.

Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений, причем этот элемент коэффициента применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

• 1. Безрисковой ставки, определяющей минимальную компенсацию за инвестированный капитал. В качестве безрисковой ставки применяется доходность по государственным долгосрочным обязательствам;
• 2. Премии за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости;
• 3. Премии за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в деньги. Недвижимость относительно низко ликвидная;
• 4. Премии за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Как уже отмечалось ранее, применительно к недвижимости коэффициент капитализации включает в себя ставку дохода на капитал и норму возврата (возмещения) капитала.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

• 1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• 2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
• 3. Возврат капитала, по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосхольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда оценивается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путём деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. она представляет величину, обратную сроку службы.

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что предприятие в течение прогнозного периода будет получать постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока дохода будет представлять собой доход на инвестиции, а другая - обеспечить возмещение или возврат капитала. Более того, сумма возврата капитала будет инвестироваться по ставке дохода на инвестицию (капитал). Таким образом, коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставке дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения при той же процентной ставке.

Метод Хосхольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода. Приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становиться маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестированных средств предполагается получение дохода пол безрисковой ставке. Таким образом, коэффициент капитализации будет равен сумме ставке дохода инвестиции и фактору фонда возмещения при безрисковой ставке.

Метод связанных инвестиции или техника инвестиционной группы.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенные значение:

R кап. = M * R m + (1-m) * R E, (1)

где М - доля заёмных средств в стоимости;

R m - коэффициент капитализации для заёмного капитала;

R е? коэффициент капитализации для собственного капитала.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по формуле:

R m ? ежегодные выплаты по обслуживанию долга основная сумма ипотечной ссуды

Коэффициент капитализации для собственного капитала определяется следующим образом:

R e ? годовой ДП до выплаты налогов (РТСБ) величина собственного капитала.

Метод прямой капитализации. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ИОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации.

Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и следовательно нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала.

На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого ИОД на коэффициент капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков.

Данный метод используется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые понесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Расчет по методу дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

• 1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости;
• 2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажи не планируется;
• 3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке;
• 4. Осуществляется приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом, стоимость недвижимого имущества равна текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости реверсии.

Технология применения рыночного (сравнительного) подхода

Сравнительный подход осуществляется:

• - методом сравнения продаж;
• - методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Этот метод основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

1. Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж;

Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами - аналогами производится по двум компонентам:

• - по единицам сравнения (цена за 1 га.1 кв. м, 1 лот и т.д.);
• - по элементам сравнения;

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

• - переданные имущественные права;
• - условия денонсирования сделки;
• - условия продажи;
• - время продажи;
• - местоположение;
• - физические характеристики (размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.);
• 2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной единицы сравнения.

Поправками называются корректировки, которые вносятся в цену продажи объекта - аналога при приведении его пенообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Базой для внесения поправок является цена продажи сопоставляемого объекта недвижимости. Если элемент сопоставляемой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает - то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения, поправки делятся на:

• - процентные;
• - денежные (денежные относительные), (денежные абсолютные).

Процентные поправки вносятся путем умножения стойкости залога или единицы сравнения на величину процентной поправки. Приведенная стоимость аналога с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:

V а = (V ед * К ед) * П пр. = (V ед * П пр.) * К ед, (2)

где V а - приведенная стоимость всего аналога с учетом поправки;

V а - стоимость единицы сравнения;

К ед. - количество единиц сравнения;

П пр. - величина процентной поправки.

Денежные поправки. Абсолютные денежные поправки применяют на определенную сумму стоимости всего объекта, а относительные - лишь одной единицы сравнения.

Приведенная стоимость аналога с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим образом:

V а = (V ед. * К ед.) +П ад., (3)

где П ад - величина абсолютной денежной поправки, а остальные обозначения соответствуют обозначениям в предыдущей формуле.

С учетом относительной денежной поправки приведенная стоимость аналога рассчитывается следующим образом:

V ед = (V ед + К ед) + (П од * . К ед) = (V ед + П од) * К ед, (4)

где П од - величина относительной денежной поправки, а остальные обозначения идентичны обозначениям предшествующей формулы.

3. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовый рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этапы метода:

• 1. Определяется рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости;
• 2. Рассчитывается мультипликатор валового дохода исходя из недавних рыночных сделок. Согласование мультипликаторов по сопоставляемым объектам недвижимости осуществляется путём усреднения полученных величин;
• 3. Определяется вероятная цена продажи оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор:

V=Д р * ВРМ = Д р * С ан ПВД а, (5)

где V - вероятная цена продажа: оцениваемого объекта:

Д р - рентный доход оцениваемого объекта

ВРМ - валовый рентный мультипликатор;

С ан - цена продажи сопоставляемого аналога;

ПВД а - потенциальный валовый доход аналога.

Технология применения рентного подхода. Этот подход включает несколько этапов:

• 1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится здание, сооружение;
• 2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства, в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой. Таким образом, в одном случае подразумевается воспроизводство точной копии объекта оценки, а в другом - замена его подходящим субститутом.

Оценка полной стоимости строительства включает растет:

• - прямых издержек (стоимость материалов, амортизацию отчисления, заработной платы строительных рабочих и т.д.);
• - косвенных издержек (затрат на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультационные услуги на оплату лицензий и т.д.);
• - предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% от затрат на строительство.

Стоимость строительства + Предпринимательский доход = Полная стоимость строительства.

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технического и экономического старения.

Физическое старение - потеря стоимости собственности, вызванная изнашиванием, разрушением увеличением стоимости обслуживания и прочим физическими факторами, которые совращают жизнь и полезность объект.

Функциональное устаревание - это потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью ею адекватно выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является внутренним свойством собственности и связано с такими факторами, как конструкционные и прочие недостатки, заложенные при создание собственности, избыточные операционные издержки и т.д.

Экономическое устаревание - это потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами, как то: экономические изменения, понизившийся спрос на продукцию, возросшая конкуренция и т.д.

• 4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимость воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимость замещения) и совокупным износом;
• 5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости здания и сооружений стоимости земельного участка.

При продаже, поглощении или слиянии предприятий часто возникает необходимость определить их стоимость.

Для этих целей используется три основных метода. Одним из них является затратный подход к оценке бизнеса.

Его сущность

Затратный подход устанавливает стоимость предприятия исходя из величины расходов на ресурсы, необходимые для обеспечения полноценной деятельности компании, а также их воспроизведение. То есть цена бизнеса рассчитывается с учётом объёма активов и пассивов, приобретённых организацией в ходе своей работы .

В связи с особенностями рынка реальная стоимость бизнеса может значительно отличаться от балансовой. На это влияют некоторые факторы:

• инфляция;
• использование различных методов учёта активов и пассивов;
• изменения рынка.

В результате действий этих условий стоимость организации может увеличиваться или уменьшаться в течение всего периода работы компании.

Специалист при определении стоимости предприятия может выбрать любой из трёх существующих подходов (еще существуют и ). Затратный считается среди них наиболее простым и универсальным. Этот вариант имеет свою сферу применения, преимущества, недостатки, а также порядок расчёта, отличный от других способов.

Основной формулой для оценки бизнеса в данном случае является:

СК = А - О , где:

• СК - собственный капитал;
• А - актив;
• О - обязательства.

Итог расчётов по данному подходу показывает стоимость собственного капитала фирмы.

Подробную информацию о данном подходе вы можете почерпнуть из следующего видео:

Сфера применения, преимущества и недостатки

Данный подход применяется покупателем готового бизнеса для сравнения стоимости существующего предприятия с возможными издержками на создание аналогичного.

Наиболее целесообразно затратный подход применять для оценки компании, если:

• организация создана недавно;
• оценивается фирма в целом;
• на предприятии проходит конкурсное производство;
• оценивается ликвидируемый бизнес;
• большая часть активов является высоколиквидной, например, акции компании обращаются на фондовом рынке, имеются вложения;
• фирма имеет крупные активы.

Данный подход имеет свои положительные и отрицательные аспекты использования.

К преимуществами его применения относятся:

• возможность расчёта при отсутствии необходимой информации для оценки по другим методам;
• его можно применить для организаций, целью которых не является получение дохода, например, государственных учреждений;
• результаты могут использоваться для оценки предприятий на малоактивном рынке;
• с его помощью можно определить стоимость незавершённого производства, земельных участков, строений.

К отрицательным моментам использования можно отнести два нюанса:

• при расчётах не используются финансово-экономические показатели компании, то есть не учитываются особенности бизнеса, а также перспективы его развития;
• при расчётах применяются нормативные показатели, то есть оценка с помощью данного подхода не полностью опирается на рыночные условия.

Какие методы он включает?

Затратный подход основан на двух методах:

1. Чистых активов.
2. Ликвидационной стоимости.

При расчёте любым из этих способов нужно пользоваться данными фирмы. Оценщик выбирает один из них исходя из особенностей фирмы.

Метод чистых активов

Этот способ расчёта основывается на несовпадении балансовой и рыночной стоимости имущества, обязательств предприятия. Согласно данному методу, оценщик должен произвести корректировку баланса фирмы.

Это мероприятие проводится в несколько этапов:

• Осуществляется оценка рыночной стоимости каждого объекта имущества предприятия отдельно. При этом в данном процессе участвуют все виды активов — материальные, нематериальные, финансовые:
  • Для оценки недвижимого имущества определяется сначала общее количество затрат на его приобретение или создание. Далее из этой величины вычитается сумма физического или морального износа.
  • Машины и оборудование оцениваются аналогичным образом.
  • Товарно-материальные ценности переводятся в текущую стоимость, при этом учитываются затраты на доставку. Старые и непригодные объекты списываются.
  • Готовая продукция корректируется с учётом рыночной стоимости. Не подлежит изменению цена изделий, выпущенных по заключённым договорам с контрагентами.
  • Стоимость наличных денег и средств на счетах в банках корректировке не подлежит.
  • Запасы оцениваются по себестоимости, при этом старые объекты списываются с учёта. Также возможно определение оценочной стоимости как разницы между ожидаемой ценой продажи и понесёнными затратами.
  • Акции и прочие ценные бумаги корректируются по рыночной стоимости.
  • Стоимость дебиторской задолженности рассчитывается по результатам анализа её возникновения и возможности погашения. При этом устанавливается просроченная, которая подлежит полному либо частичному списанию.
  • Расходы будущих периодов в случае действительности их выгоды оцениваются по номинальной стоимости. Однако при рассмотрении нестабильного бизнеса такие активы чаще всего не учитываются как реальные.
  • , то есть лицензии, исключительные права, результаты интеллектуальной работы, деловая репутация, оцениваются по рыночной стоимости.
• Устанавливается текущий размер долгов фирмы . Обязательства предприятия оцениваются с учётом сроков их наступления. При этом применяется процедура дисконтирования. То есть все долги приводятся к текущей стоимости на единую для всех данных пассивов дату.
• Производится расчёт оценочной стоимости капитала организации . Она вычисляется как разница между активами и пассивами, размер которых был установлен ранее.

Формула выглядит следующим образом:

СК = РА - ТП , где:

• РА - рыночная стоимость активов предприятия;
• ТП - текущая стоимость всех обязательств организации.

Результатом расчётов является рыночная стоимость капитала, то есть величина 100% пакета акций фирмы.

Метод ликвидационной стоимости

Данный способ основан на установлении суммы разницы между общей стоимостью имущества, которую владелец предприятия может получить при закрытии бизнеса после продажи его активов, и издержками на проведение .

При использовании этого метода следует учитывать все расходы, связанные с процедурой закрытия:

• расходы на услуги юристов и бухгалтера;
• издержки на поддержание работы фирмы до её закрытия.

Предприятие оценивается по этому способу в несколько этапов:

• Обосновывается выбор ликвидационной стоимости. Не все компании могут использовать данный метод для оценки бизнеса. Способ доступен только тем организациям, которые находятся в процессе закрытия либо .
• Разрабатывается график продажи активов. Он необходим для обеспечения максимальной прибыли от продажи имущества. Разные виды активов реализуются в свои сроки:
  • недвижимое продаётся в срок от года до двух ;
  • остальное, то есть материалы, запасы, может быть реализовано сразу после принятия решения о необходимости продажи имущества.
• Рассчитывается текущая стоимость имущества, исключая затраты на продажу. При этом выявленная стоимость активов изменяется с учётом расходов на реализацию.
• Изменённая стоимость активов уточняется на дату оценки.
• Учитывается прибыль периода ликвидации.
• Вычисляется величина обязательств фирмы. Корректировка осуществляется для текущей и долгосрочной задолженности. При этом рассматриваются также возможные обязательства, которые предположительно возникнут в ходе процесса ликвидации.
• Устанавливается ликвидационная стоимость бизнеса. При этом к стоимости активов прибавляется величина операционной прибыли и вычитается размер обязательств компании.

Формула здесь выглядит так:

ЛС = А + ОП - П , где:

• ЛС - ликвидационная стоимость;
• А - активы;
• ОП - прибыль или убыток ликвидационного периода;
• П - обязательства по текущей стоимости.

Затратный подход позволяет получить довольно объективное представление о стоимости бизнеса. Данный факт обеспечивается за счёт особенности способа, состоящей в максимально подробном анализе имущества и оценке каждого объекта.