Анализ рынка недвижимости для целей оценки.

В анализ рынка недвижимости входит его идентификация и интерпретация, которая исходит из полезности недвижимости, ее присутствие на рынке, и предпочтения обеих сторон сделки и покупательной способности. Анализ рынка для цели оценки состоит в соотношении всœего состояния рынка недвижимости, конкретного сегмента с каждым изученным объектом. В итоге мы получаем отчет о взаимодействии спроса и предложения, который может повлиять на цену оцениваемой недвижимости. Косвенно результат можно использовать для того, чтобы определить вариант оптимального использования, динамику спроса, маркетинговые стратегии по существующим и проектируемым недвижимостям, дизайн, и прогнозам доли рынка, занятым объектом.

Рыночную цену недвижимости диктует конкурентный потенциал рынка. Благодаря изучению характеристики оцениваемой недвижимости оценщик может определить объекты, которые составляют конкуренцию и определить всœе плюсы и минусы, имеющиеся у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономического условия на состояние рынка позволяет оценщикам получать очень важную информацию, которая необходима для того, чтобы определить стоимость с помощью трех подходов для оценки недвижимости. Важно заметить, что для сравнительного подхода требуется идентификация конкурирующих объектов недвижимости, определœение степени их сопоставимости с оцененным объектом для объективной поправкой стоимости продажи такой же недвижимости в соответствии с колеблющейся ситуацией на рынке. Затратный подход предназначен для использования рыночной информации о строительных затратах на данный момент. Такая информация позволит оценщикам определять размер предпринимательской прибыли, доход строительной организаций, выявление экономического преимущества, и уровня функционального устаревания недвижимости после окончания строительства. Для доходного подхода требуется от оценщика знание рыночной информации о занятости помещения и емкости рынка, уровень арендной платы, эксплуатационные расходы, ожидаемые ставки доходности, и конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости. Для анализа спроса или выявления потребности, предпочтения и покупательной способности потребителя. Основной задачей оценщиков - выявить потенциального потребителя оцениваемого объекта͵ к примеру, покупатели, арендаторы или пользователи. Для этого первым делом нужно определить спрос на итоговый продукт или услугу, которую предоставляет оцениваемая недвижимость. К примеру, при стоимости гостиницы нужно определить число потенциальных постояльцев. Перечень факторов, которые воздействуют на рынок недвижимости. 1. Фактор госрегулирования рынка недвижимости. 1.1. нормативный акт для регулировки сделок купли-продажи недвижимости; 1.2. налоговое законодательство, для регулировки сделок с недвижимостью; 1.3. отдельный нормативный акт, который ограничивает сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Грамотно проведенные маркетинговые исследования могут стать не просто полезным инструментом в работе эксперта, но и служить базой как для расчетов оценки, так и для полного понимания и описания объекта оценки. Оксана Тевелева, управляющая ООО КИЦИК Лабрейт.Ру, предлагает свою классификацию.

Классификация типов маркетинговых исследований, которые эксперты-оценщики чаще всего используют в работе.

• Профессиональные маркетинговые исследования.

Подобные исследования проводятся многочисленными консалтинговыми компаниями, их услуги легко купить. В ходе такой работы можно получить основные цифры по объему рынка, основным игрокам, росту цен и прогнозам прибыльности. Время от времени приводятся результаты социологических опросов и дополнительная информация о входных барьерах на данный рынок. Чаще всего к услугам консалтинговых компаний прибегают инвесторы, которым необходимы маркетинговые исследования для выявления доходности рынка и возможностях будущих инвестиций. Результаты таких исследований могут стать основой для отчета об оценке бизнеса, однако если речь идет об оценке имущества, услуги консалтинговых организаций оказываются неактуальными, поскольку не позволяют получить основные ценообразующие характеристики имущества, а фокусируются на бизнесе в целом.

• Условно-профессиональное маркетинговое исследование.

Они бесплатные, итоги его чаще всего публикуются на разнообразных аналитических сайтах. Чаще всего в этих исследованиях встречаются не конкретные, а общие данные о рынке, о динамике цен, о средней цене предложений, существующих на рынке, а также о направлениях развития в разных областях. Среди особенностей таких исследований, которые охватывают, например, рынок недвижимости, можно отметить излишнюю конкретизированность, много цифр, невозможность отследить источники информации по этим цифрам. Кроме того, эти данные не позволят сделать конкретные выводы о положении дел на рынке.

На сайтах компаний-дилеров либо продавцов можно найти рекламные маркетинговые исследования. Поскольку эта информация рекламного характера, в этих обзорах можно найти общее описание рынка, классификацию продающихся объектов, ряд их технических или пользовательских характеристик, особенности использования. Непременно присутствует упоминание о популярности и востребованности этой разновидности имущества. Но не стоит думать, что здесь есть информация об особенностях вторичного или первичного рынка, о возможности реализации после определенного срока эксплуатации или о количестве игроков на рынке.

Цель подобных обзоров — привлечение внимания потенциальных клиентов, но не их информирование. Никто не отменял и грамотную индексацию поисковыми системами. Для таких сайтов информация готовится копирайтерами, но зачастую они не разбираются в предмете. Данные, которые можно получить из рекламы, обязательно нужно уточнять и проверять. А возможность их применения в отчете об оценке не особенно широка, поскольку о рынке такого объекта информации нет.

• Анализ экономической привлекательности региона или страны.

Когда речь идет об анализе экономической привлекательности, предполагается, что у эксперта-оценщика дефицит времени. Ему важно только заполнить необходимый раздел отчета об оценке и формальное соответствие Федеральному стандарту об оценке (речь идет о выполнении п.8ж ФСО-3). Обычно результаты этого анализа позволяют получить информацию о росте либо снижении ВВП страны или региона, об уровне безработицы и приросте потребительских цен. Полезность этих данных для оценщика весьма сомнительна - они никак не относятся к стоимости 1 кв. м оцениваемой квартиры или устаревания трансформатора, то есть к тем объектам оценки, с которыми работает эксперт.

Данные, которые мы получаем, позволяют понять, что отчеты об оценке имеют только формальное соответствие части «Анализ рынка» и по большому счету требования Федерального стандарта об оценке (ФСО-3, п.8ж, ФСО-1, п. 18 и ФСО-2, п. 6 соответственно) не соблюдены.

Зачем нужен анализ рынка?

Учитывая требования Федерального стандарта оценки, мы можем предложить ряд базовых целей для исследования рынка. Для начала, это поиск сведений о спросе и предложении на рынке, в рамках которого функционирует объект оценки, включая информацию о влияющих на них обстоятельствах. Далее, это описание типичной публичной оферты для схожих объектов и формирование ценовых рамок такой оферты. Затем, соответственно, это определение подходящих технологий, лучше всего отражающих принципы ценообразования на соответствующем сегменте рынка. Наконец, это поиск дополнительных обстоятельств, которые влияют на стоимость объекта оценки, а также его ликвидности и вероятность его реализации.

Таким образом, каждый отчет об оценке рынка предполагает уникальный анализ рынка. И заниматься таким анализом должен непосредственно сам эксперт, который производит расчеты. Так что себя не оправдывает и найм штатного маркетолога, который занимается мониторингом рынка и отслеживанием раздела «анализ рынка». Для отчета об оценке важен не общий обзор рынка, а конкретная информация о характеристиках отдельного, более узкого участка. Это должен делать сам оценщик, несмотря на то, что у него порой возникают сложности с систематизацией и фиксированием результатов.

Алгоритм анализа

Для оптимального исследования рынка можно использовать алгоритм. Но здесь стоит отметить, что в большей мере подходит для анализа рынка при оценке имущества и включает дополнительные параметры работы. Что имеется в виду?

• 1 шаг. Количество ритейлеров, работающих на рынке. Характеристика наиболее типичных ритейлеров и условий реализации имущества, которое оценивает эксперт. Сюда же включаем описание ряда особенностей, выявленных в процессе проведения оценки стоимости, - скажем, дополнительные условия поставки или скидки, которые присутствуют на рынке.
• 2 шаг. Количество покупателей на рынке. Здесь работа ведется с ориентацией на определенные «метки», присутствующие на рынке. Так, значительный объем предложений на первичном рынке - знак того, что присутствует и значительное количество покупателей. А на то, что на рынке присутствуют покупатели, указывают на заметное снижение цен на рынке в тот или иной период и невысокий входной барьер в отрасль. Опытные оценщики предлагают также спрашивать у продавцов, насколько часто совершаются сделки.
• 3 шаг . Цены предложений и на первичном, и на вторичном рынках, и установление самого факта присутствия данного рынка. Здесь нужно отслеживать все существующие предложения для определенного сегмента. Эту информацию оценщик не всегда использует при сравнительном или затратном подходах: зачастую у них отсутствует высокая достоверность, поскольку необходимость обращаться к ним возникает для поиска диапазона цен, а также установления количественных и качественных характеристик, актуальных для соответствующего сегмента. В процессе работы может оказаться, что первичный и вторичный рынок отсутствуют. Соответственно, будет нуждаться в уточнении задание на оценку, а также раздел «допущения».
• 4 шаг. Описание сегмента рынка, качественных и количественных характеристик объекта оценки. По сути, мы имеем в виду выполнение п.8ж ФСО-3. Допустим, если мы говорим о квартире, то описываем данный сегмент так: «трехкомнатная квартира в 15 минутах от станции м. Геологическая, в кирпичном доме, в хорошем состоянии, на последнем этаже». А если необходимо оценить оборудование кирпичного завода, так его описание будет примерно таким: «оборудование, предназначенное для производства кирпича, бывшее в употреблении, полностью функционирующее, не старше 20 лет, готовое к продаже и продающееся в России».
• 5 шаг. Разновидность конкуренции на рынке. По итогам этого исследования может сложиться соответствующее мнение о возможной цене сделки, и это весьма значимо, поскольку каждый тип конкуренции может задавать свою специфику поведения игрока на рынке. Поведение продавца-монополиста отличается от поведения продавца, делящего рынок со множеством конкурентов, и в рамках рынка монополистической конкуренции могут существовать значительные скидки, возникать дополнительные конкурентные преимущества посредством рекламы, и параллельно формироваться значительные входные барьеры. Впрочем, одновременно с вышеперечисленным рынок монополистической конкуренции отличает цена реализации, которая в большей степени, чем от себестоимости, будет зависеть от объемов продаж и жизненного цикла продукции.
• 6 шаг. Установление и характеристика самой типичной оферты, возможность появления на рынке которой нельзя исключать. Мы говорим о непосредственном требовании стандартов, и оно может существенно повлиять на применяемые подходы и допущения, введенные при оценке стоимости оценщиком или заказчиком.

Разделы исследования

Несомненным можно считать, что маркетинговые исследования зависят от целей оценки, а также влияют на существующие разделы этого отчета. Маркетинговый анализ должен быть первичным, и нужно помнить, что его цель — обоснование информации, которую вы используете, из прочих разделов.

• Первый раздел — это «задание на оценку». Официально он предоставляется заказчиком оценки, но после проведения исследования и описания сегмента рынка, в рамках которого существует объект оценки, появляется необходимость дополнить графу «допущения и ограничивающие условия». Скажем, по итогам исследования рынка выявлено, что продавать оцениваемое оборудование могут исключительно те организации, деятельность которых связана с покупкой и дальнейшей реализацией в другие страны конкретно такой техники. Стоимость покупки этого оборудования «после ремонта» и «без ремонта» практически идентична, поскольку мы говорим о компании-монополисте рынка. Поэтому в допущении необходимо обозначить, что рыночная стоимость предусматривает продажу оборудования в состоянии «как есть», с отсутствием ремонта и предпродажной подготовки. Стоит упомянуть об одном значительном минусе существующих стандартов оценки: часть «допущения» включена в задание на оценку и жестко закреплена еще до того, как эксперт начинает исследовать рынок.
• Второй раздел — это «описание объекта оценки». Это главенствующий раздел, формирующий терминологию всего отчета. Термины, к которым обращается эксперт при описании объекта оценки стандартов , для оптимизации работы и избегания двусмысленности должны быть идентичны терминам, используемым для анализа рынка, кроме того, эти данные и термины станут применяться при расчетах. Также нужно корректно определить сегмент рынка, в рамках которого находится объект оценки при его описании, и развернуто представить конкретно этот участок в разделе «анализ рынка». Стоит включить в описание характеристики основных ценообразующих показателей и интервалы в стоимости.
• Третий раздел — это «процесс оценки». Он основывается на разделе «анализ рынка». Во-первых, с помощью проведения исследования рынка можно понять, какие подходы в работе допустимы (недопустимы) и оптимальны (неоптимальны), чтобы рассчитать стоимость. Во-вторых, после определения применяемых подходов в разделе «процесс оценки» следуют ссылки на раздел «анализ рынка», скажем, в вопросе обоснования всевозможных корректировок, дополнительных затрат и так далее. По сути, раздел «процесс оценки» отличает исключительно «техническая стороны вопроса», тогда как самые необходимые данные, профессиональное мнение эксперта можно получить лишь с помощью процедуры исследования рынка. Зачастую раздел «анализ рынка» можно даже сделать приоритетным в работе, отодвинув типовые методики трех подходов. Ведь исследование рынка отражает настоящее положение дел, тогда как «три подхода» являются соединением многочисленных направлений теории и практики, которые в работе дают самые различные результаты.
• Четвертый раздел — это «согласование результатов оценки». Процедуру по согласованию результатов нескольких подходов можно назвать схемой торга между тремя участниками: инвестором, продавцом и покупателем. «Наиболее сильная» из этих сторон оставляет за собой право заключения итоговых результатов. Чтобы решить задачу согласования, нужно учесть мотивы поведения его участников, принять во внимание тип рыночной конкуренции и разновидность сделки, для которой устанавливается стоимость. Потому можно утверждать, что согласование - это, в первую очередь, процедура, когда необходимо принимать решения и делать выбор, но никак не формально усреднять результаты цен, которые получились вследствие применения трех подходов. Заключения по полученной величине стоимости основывается на проведенном исследовании рынка.

Если говорить о связи «задач оценки» и раздела «анализ рынка», то уточним: задача по оценке не всегда предполагает возможность сделки. Впрочем, при определении стоимости для сделки мы должны, изучая рынок, учитывать вероятность наличия сделки. Скажем, при оценке для целей залога можно предположить сделку, проходящую в условиях «вынужденной продажи». Причем потенциальные покупатели знают, что они покупают имущество предприятия-банкрота. Соответственно, сопутствующие траты на маркетинг, предпродажная подготовка, изучение рынка возможных клиентов отсутствуют.

В конце подчеркнем:

исследование рынка - это главный параметр в отчете об оценке. Отказаться от него или пропустить частично или вообще невозможно, как и брать из соответствующих изданий и с сайтов. Любой эксперт-оценщик в состоянии провести эту процедуру и описать полученные данные о рынке, и использовать их в качестве фундамента своего отчета об оценке.

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости , дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости, тремя подходами к оценке недвижимости .

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией.

Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли , доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.

Доходный подход требует от оценщика знаний рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы , эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика . В оценке нет единого мнения о том, как должны взаимодействовать данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее, можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов.

Первый подход предполагает анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости.

Второй подход ¾ это анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

В первом случае аналитики начинают исследование с изучения рынка.

Первым шагом является оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения служат индикаторами спроса, текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительстве обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации.

Второй шаг ¾ это анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод ¾ заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости .

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

Первый шаг ¾ понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что в дальнейшем позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и, в конечном счете, оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.).

Второй шаг предполагает рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод ¾ определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, они преследуют одинаковую цель ¾ определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Идентификация сегментарынка. На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:

1) идентифицировать объект недвижимости;

2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

Изучение задания на оценку, характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.

Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. Однако на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

Для качественной сегментации рынка требуются факторы, перечисленные далее.

1. Назначение (тип использования недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости:

n число арендных договоров ;

n потенциальные арендаторы и пользователи;

n физическое состояние объекта;

n проектные параметры и т. д.

3. Территориальные особенности рынка, которые предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом (например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием).

В итоге получаем наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.

Анализ спроса , или выявление потребностей, предпочтений и покупательной способности потребителей. Основная задача оценщика ¾ выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных постояльцев.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей, возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, инфраструктуру в районе объекта недвижимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так, например, московские инвесторы активно скупают недвижимость в северо-западных и южных областях европейской части России.

Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости необходимо учитывать следующие факторы:

n текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);

n динамику коэффициентов загрузки;

n объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);

n реконструкцию в целях изменения назначения недвижимости;

n наличие свободных земельных участков;

n динамику цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;

n соотношение объектов недвижимости , предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;

n особые экономические условия и обстоятельства;

n влияние законодательных и нормативных ограничений (строительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цена и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс, и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и вялый рынок.

Активный (сильный) рынок ¾ это рынок опережающего спроса и отстающего предложения, что неизбежно приводит к росту цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены. Вялый (слабый) рынок ¾ это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели в данной ситуации формируют снижение цен.

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок, так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно. Активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов . Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.

По данным официального сайта Федеральной службы государственной статистики РФ 2,5 тысячи квадратных метров жилья было введено в Псковской области за январь 2012 года. Этот показатель составляет 103% к январю 2011 года.

На 2011 г. структура предложений по районам города была представлена следующим образом. Можно предположить, что на сегодняшний момент она существенно не изменилась.

Динамика средних цен на вторичном рынке жилья (типовой застройки) Псковской области в период с 2007 по 2012 г., руб./кв. м. представлена на рис. 2.

Диапазон цен на вторичном рынке на квартиры в г. Пскове составляет 32000 - 42000 руб./кв. м. Данные цифры являются приблизительными. На рыночную стоимость квартиры влияет ее локальное местоположение, ее общая площадь, состояние, уровень отделки, тип дома и прочие факторы.

Процедура оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Понятие рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. Хотя ее детальные определения могут разниться, понятие рыночной стоимости находит общее понимание и применение.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и т.д. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной.

Определение рыночной стоимости недвижимости определяется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

Определяя стоимость недвижимости, обычно, используют три подхода, которые необходимы и достаточны для объективного рассмотрения стоимости объекта оценки: затратный подход; сравнительный подход; доходный подход.

При определении рыночной стоимости объекта оценки был использован только сравнительный подход (обоснование отказа от затратного и доходного подходов представлено ниже). Рыночная стоимость объекта оценки, определена сравнительным подходом, представляет собой среднее значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения.

Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты ее полезности.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости позиции каждого из подходов к оценке должны оказывать постоянное, устойчивое и значительное влияние на мотивацию потенциального покупателя объекта недвижимости, т.е. на величину стоимости объекта.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНиПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель - частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Кроме того, по мнению Оценщика, стоимость, рассчитанная затратным подходом, дает очень большую погрешность в вычислениях, т. к. при расчетах невозможно точно учесть долю (стоимости участка земли, на котором расположен многоквартирный дом, в стоимости одной квартиры в этом доме, невозможно точно учесть стоимость площадей общего пользования (площадей лестниц и лестничных пролетов) в стоимости одной квартиры.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчёта.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Основными мотивами покупки квартир являются приобретение собственной квартиры или улучшение жилищных условий. Приобретение квартир в многоквартирных жилых домах для получения дохода от сдачи в аренду встречается крайне редко. Существующий рынок аренды жилья, формируется за счет «вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственника за пределы области, приобретение нового жилья и сохранение старого для детей и т.п.), при этом он продолжает оставаться «серым». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.

Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал некорректным, поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

По мнению Оценщика, единственно верным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих подходов можно считать сравнительный подход, который при развитом вторичном рынке жилья и системе хорошего информационного обеспечения ч наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости типовых тир в многоквартирных жилых домах.

Описание последовательности определения рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

Метод валовой ренты;

Метод сравнения продаж.

В рамках данного Отчета расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта - заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

· подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

· определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

· сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

· приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Данные о сравнимых объектах и расчет стоимости оцениваемого объекта приведены ниже.

Выбор объектов сравнения

Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, вторые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными.

Из представленных сопоставимых продаж, нами были отобраны объекты, которые в наибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту.

Таблица 6

Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3	Объект сравнения №4
Наименование	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира
Местоположе-ние	г. Псков, ул. Алтаева, 9	г. Псков, ул. Алтаева, 5	г. Псков, ул. Алтаева, 22	г. Псков, ул. Инженерная, 86
Дата продажи	Апрель 2012 г.	Апрель 2012 г.		Апрель 2012 г.
Источник информации	http://pskov.irr.ru/advert/188799417/	http://pskov.irr.ru/advert/182281848/		http://www.avito.ru/items/pskov_kvartiry_prodam_2-k_kvartiru_inzhenernaya_86_73269578
Стоимость объекта, руб.
Стоимость 1 кв.м.
Общая площадь, кв. м.
Жилая площадь, кв. м.
Площадь кухни, кв. м.
	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный
	5 в 5-этажном	5 в 5-этажн.	5 в 5-этажном	2 в 5-этажном
Техническое состояние квартиры
Техническое состояние дома
Качество отделки
Наличие балкона
	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный

Корректировка цен объектов сравнения

Основой корректировок, предлагаемых в настоящем отчете, служит цена продаж объекта оценки и объектов, принятых оценщиком в качестве объектов сравнения. В рамках настоящего отчета корректируется стоимость одного квадратного метра.

Рассматриваемые корректировки включают в себя: переданные права, условия продажи, финансирование, рыночные условия, состояние объекта сравнения, удобства и другие уместные характеристики. Если рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки выше, чем характеристики объектов сравнения, то в их цену вносится отрицательная поправка (корректирующий коэффициент меньше единицы). Когда рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки ниже, чем характеристики объектов сравнения, в их цену вносится положительная поправка (корректирующий коэффициент больше единицы).

Корректировка на дату продажи объекта оценки. Корректировка учитывает фактор времени продажи (предложения) объекта оценки и объектов сравнения. Корректировка делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Оптимальную корректировку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать сведения о продажах подобных объектов на одном и том же секторе рынка.

Отобранные объекты сравнения были проданы (выставлены на продажу) в апреле и мае 2012 г., оценка проведена в мае 2012 года. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.

Корректировка на местоположение. Корректировка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в том же секторе рынка. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов существенно различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых.

Корректировка на этаж. Этаж, на котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на его рыночную стоимость. Рыночная стоимость квартир, расположенных на крайних этажах (первый в последний) отличается от рыночной стоимости квартир, расположенных на промежуточных этажах в меньшую сторону.

Корректировка на тип дома. Все рассматриваемые аналоги находятся в панельных домах. Значит, корректировка не применяется.

Корректировка на техническое состояние. Объект оценки находится в удовлетворительном состоянии. Объекты сравнения также находятся в удовлетворительном состоянии. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.

Таблица 7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Объект оценки	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3	Объект сравнения №4	Объект сравнения №5
Цена продажи, руб./кв. м.
Дата продажи		Апрель 2012 г.	Апрель 2012 г.		Апрель 2012 г.
Корректировка на дату продажи
Местоположение	г. Псков, ул. Алтаева, 12	г. Псков, ул. Алтаева, 9	г. Псков, ул. Алтаева, 5	г. Псков, ул. Алтаева, 22	г. Псков, ул. Инженерная, 86	г. Псков, ул. Инженерная, 88
Корректировка на местоположение
Скорректированная цена, руб./кв. м.
	3 в 5-этажн.	5 в 5-этажном	5 в 5-этажн.	5 в 5-этажном	2 в 5-этажном	5 в 5-этажном
Корректировка на этаж
Скорректированная цена, руб./кв. м.
	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный
Корректировка на тип дома
Скорректированная цена, руб./кв. м.
Техническое состояние дома
Корректировка на состояние дома
Скорректированная цена, руб./кв. м.
Корректировка на техническое состояние подъезда
Скорректированная цена, руб./кв. м.
Техническое состояние объекта оценки
Корректировка на техническое состояние
Скорректированная цена, руб./кв. м.
Отделка квартиры
Корректировка на отделку
Скорректированная цена, руб./кв. м.
Балкон/лоджия
Корректировка на наличие балкона / лоджии
Скорректированная цена, руб./кв. м.
Удельные веса
Стоимость объекта, руб./кв. м.

Рыночная стоимость 1 кв. метра объекта оценки, определенная сравнительным подходом, представляет собой средневзвешенное значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения:

С0ц = (32666*4+36296*3+33574*2+33333*5+40470*1)/(4+3+2+5+1)= 34256 рублей.

Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 34256*54= 1849824 рублей.

1849824 (один миллион восемьсот сорок девять тысяч восемьсот двадцать четыре) рубля.