Совершение каких-либо операций с земельными участками, связанных с изменением владельца (купля -продажа, приватизация, сдача в аренду, переоформление прав собственности, передача в дар и прочие) - довольно сложный процесс, требующий организации множества бюрократических операций. Помимо обычных юридических документов и административных подтверждений требуется выполнение отдельного класса работ - землеустроительных.

Землеустроительные работы — это комплекс работ, связанных с установлением на местности границ всяческих административных и территориальных образований. Организация и выполнение землеустроительных работ предусматривает установку межевых знаков с последующим определением их координат на местности и занесением их в реестр, другими словами, очень связана с кадастровыми работами.

Зачем делать землеустроительный работы

Существует три наиболее распространенных причины выполнения землеустроительных работ.

Во-первых, как уже было сказано выше, в случае организации новых объектов землеустройства или упорядочивания уже существующих объектов землеустройства для нанесения их на общий план территории. Во-вторых, для уточнения точного местоположения объектов (особенно на границах территорий) или для согласования границ. Выполнение землеустроительных работ также предусматривается для восстановления границ землеустройства, если в государственном земельном кадастре имеются сведения, которые бы позволяли определить положение границ на местности.

Организация и выполнение землеустроительных работ проводится в соответствие с заданием, полученным от заказчика. Оно же, в свою очередь, готовится в соответствие с проектом землеустройства или сведение земельного кадастра. Сведения кадастра предоставляются государственным органом в кадастрового плана (карты ).

Этапы работы

Первая стадия - проектирование, на этом этапе происходит полный комплекс организации подготовительных работ. Помимо проработки проекта включают в себя изучение основных направлений разработки земельного фонда территории, согласование с землевладельцами соответствующих актов и чертежей по итогам исследовательских работ. На этом этапе, также, по результатам исследования территории, исполнителем определяются и конечные тарифы на землеустроительные работы. Ведь перед, непосредственно, выполнением землеустроительных работ, могут быть предложены всего лишь ориентировочные цены, так как определенные характеристики каждой отдельной территории сильно влияют на сложность выполнения такого типа землеустроительных работ, а, следовательно, и на их цену. На это этапе, организации также, очень важно учесть все территориальные единицы (улицы , площади), которые могут каким-либо способом быть затронуты межеванием. Чтобы избежать нарушений новых планов территории, любые изменения данных территориальных единиц должны быть учтены.

На втором этапе выполнения землеустроительных работ производится разработка, рассмотрение, организация и окончательное утверждение проекта территории. Это дает произвести вынос отметок с чертежей на реальную территорию (в натуру). На данном этапе специалисты гипрозема вместе с владельцами земельного участка создают полный список подготовительных работ, необходимых для организации и выполнения землеустроительных работ. Важным фактором для организации землеустроительных работ является план будущего использования земельного фонда (организация территории), так как именно от него и отталкиваются еще в начале работ.

На третьем этапе землеустроительных работ производится вынос проектной отметки в натуру и обозначение их установленными межевыми знаками. Можно сказать, что вынос отметок в натуру — это важнейший и сложнейший этап работы, ведь от точности его проведения зависит успешность всего использования земельного фонда. Данный этап земельных работ считается завершенным, когда он заверен соответствующими актами местного управления земельным фондом.

После того, как произведен вынос проектной отметки, проводится последняя проверка всех проектных документов, изготовление соответствующей документации для заказчика и землевладельца. Очень важно соблюсти все формальности, ведь земля, как важнейший невосполнимый ресурс очень дорог, и потеря его владельцем из-за допущения мелкой ошибки вполне возможен.

Основной целью землеустроительных мероприятий является сбор точных данных в отношении имущества (землевладения, недвижимости) для внесения их в госреестр и получения права собственности на указанные объекты.

Документирование основных параметров участка или домовладения станет основой для совершения с ними в дальнейшем любых сделок. Земельно-кадастровые работы осуществляются квалифицированными инженерами специализированных организаций.

Виды кадастровых мероприятий

Мероприятия по землеустройству проводятся в отношении любых объектов для осуществления эффективного управления недвижимостью.

Важно! Информация, полученная в результате проведения землеустройства, используется самыми различными госструктурами, в том числе и налоговыми органами.

Важнейшей функцией собранных в ходе землеустройства данных является получение возможности поставить объекты на учет и подтвердить права на собственность. Все мероприятия можно разделить на следующие виды кадастровых работ:

• работы по земельным участкам;
• работы по объектам недвижимого имущества;
• комплексные кадастровые работы.

Все земельно-кадастровые работы требуют проведения определенных процедур, порядок соблюдения которых строго обозначен.

Кадастровые работы по земельным участкам

Инициаторами организации землеустройства могут быть как землевладельцы, так и некоторые государственные органы, которым необходимо получить уточненные сведения об отдельных участках. Кадастровые работы в отношении земельных участков могут проводиться в следующих случаях:

• при предоставлении земли в пользование;
• при изъятии участка;
• при перераспределении земельных наделов;
• при объединении отдельных участков;
• при необходимости уточнения границ надела;
• при выявлении земель, нарушенных в результате деятельности человека или под воздействием природных факторов;
• при необходимости рекультивации или консервации земель.

Наиболее востребованным территориальным землеустроительным мероприятием является межевание. Уточнение границ земельных наделов проводится при уже имеющемся разделении участков на объекты для того, чтобы привести общую территорию в порядок.

Необходимость в землеустроительных процедурах возникает в случае споров о границах землевладения, организации проездов и проходов к смежным участкам, а также при выделении доли в наследстве. Комплексные кадастровые работы по умолчанию включают в себя межевание.

Важно! Межевание дает возможность отстаивать права на участок при любых возникающих спорах на законных основаниях.

Для объединения или разделения территории также прибегают к услугам кадастровых организаций. Первичное межевание подразумевает под собой определение границ участка, предназначенного для сдачи в аренду или для возведения сооружений. Землеустроительные процедуры проводятся и в отношении загрязненных или поврежденных территорий, подлежащих рекультивации или консервации.

В этом случае проводятся комплексные кадастровые работы, потому что на таких территориях часто находятся сооружения (здания бывших военных частей, сельскохозяйственные постройки).

К объектам землеустройства относятся отдельные участки и территориальные зоны, в отношении которых осуществляются кадастровые работы.

При проведении земельно-кадастровых работ необходимо соблюдать некоторые требования к формируемым участкам:

• Площадь территории должна соответствовать градостроительному регламенту.
• Границы землевладения не могут пересекаться с границами других участков (населенных пунктов, муниципальными).
• Предоставление участка недопустимо, если такое действие повлечет невозможность эксплуатации других объектов.
• Участок не должен вклиниваться в соседние участки и препятствовать их эксплуатации.

Все эти нюансы может учесть только опытный специалист, поэтому выполнение кадастровых работ должен проводить грамотный инженер.

Этапность в проведении кадастровых работ

Все мероприятия в отношении земельных участков осуществляются в определенном порядке. Их можно разделить на несколько этапов:

• организационный;
• плановый;
• полевой;
• камеральный.

Выполнение кадастровых работ на организационном этапе предполагает подготовку к проведению процедур землеустройства: предварительный сбор данных об участке, идентификация имеющейся документации, выезд на участок, установление землепользователей, согласование проекта с владельцами соседних участков.

На этапе планирования землеустройства формулируется задание для территориального проектирования, основой для которого служит материал, собранный в ходе организационных мероприятий. Задание утверждается заказчиком работ, составляется договор подряда на его выполнение.

Выполнение кадастровых работ на полевой стадии включает в себя топографо-геодезические мероприятия с использованием специализированного оборудования. На этом этапе определяются координаты характерных точек объектов и границ участка, производится описание контуров сооружений, размещенных в пределах землевладения.

В ходе территориального землеустройства устанавливаются пути прохода и проезда к обследуемому участку и соседствующим с ним. На этом же этапе закрепляются пункты определения границ, их привязка к местности.

Порядок проведения камерального этапа территориального землеустройства включает в себя обработку полученных данных и составление межевого плана, который содержит всю информацию о смежных землевладениях и отражает результаты геодезических исследований.

Осуществив выполнение кадастровых работ, специалисты составляют акты территориального исследования, произведенного в установленном порядке; собираются все документы для постановки на учет в госреестре. Все виды кадастровых работ предполагают выдачу заказчику копий документов и схем в необходимом количестве.

Важно! План межевания обязательно согласовывается и утверждается всеми участниками долевой собственности и владельцами соседних участков.

Законом предусмотрен определенный порядок согласования плана с правообладателями соседних участков, если они владеют ими на праве собственности, бессрочного пользования, аренды (сроком более пяти лет), а также если это пожизненно наследуемое владение.

Кадастровые работы по недвижимому имуществу

Сбор сведений и подготовка документов об объектах недвижимости с целью их дальнейшей постановки на учет в госреестре определяется как кадастровая деятельность в отношении недвижимости. Результатом проведения землеустроительных мероприятий является составление кадастрового плана и технического паспорта для следующих объектов:

• многоквартирного, отдельного жилого, дачного дома или нежилого здания (склады);
• инженерных сетей и сооружений (дорог, путепроводов, подземных и наземных коммуникационных линий, электроподстанций);
• отдельных помещений (комнаты, квартиры, места общего пользования);
• объекты незавершенного строительства;
• планируемые объекты недвижимости.

Землеустроительные и кадастровые работы осуществляются в случае возникновения необходимости перестройки сооружения, его перепланировки, внесении изменений в конструкцию, а также разрушения в силу различных обстоятельств. Они необходимы для получения технического паспорта на любой объект недвижимого имущества с целью оформления права на собственность в установленном законом порядке и получения возможности совершать операции по купле, обмену или продаже.

Техническая инвентаризация осуществляется для получения учетных данных об объекте путем обследования и съемки (первичная инвентаризация недвижимого имущества). Во время текущей инвентаризации осуществляется регистрация изменений, произошедших после ремонта, перепланировки или после сноса здания.

При выполнении мероприятий по недвижимости, так же, как и по земле, необходимо, чтобы были соблюдены все этапы кадастровых работ, среди которых можно выделить организационный, планировочный, полевой и камеральный. Порядок обследования определяется нормами и правилами проведения мероприятий. В начале работ предполагается сбор технической документации, осуществление запросов в соответствующие службы для выяснения первоначального статуса недвижимого имущества.

Затем планируется порядок проведения технической части, план действий согласовывается с заказчиком и утверждается стоимость. Правила проведения полевого этапа территориального землеустройства включают в себя геодезическую съемку и привязку объекта к натуре, на камеральном обрабатываются полученные данные, и составляется техническая документация.

Комплексные кадастровые работы

В порядок процедур по совершению комплексных кадастровых работ входит землеустройство и инвентаризация объектов недвижимого имущества, расположенных на обследуемом участке. Такие же работы проводятся при выделении участков для дальнейшей застройки.

Комплексные кадастровые работы включают в себя такое же количество этапов, как и при проведении других видов землеустройства. Только проводятся мероприятия одновременно для земельного участка и объекта недвижимого имущества.

Кадастровые документы

Результатом проведения землеустройства и являются выдаваемые на руки заказчику документы:

• кадастровый паспорт;
• кадастровая выписка.

С момента получения документов у хозяина участка возникает возможность оформления права собственности в рамках существующего законодательства с учетом изменений, внесенных в параметры участка. Выдаваемый после проведения землеустройства кадастровый паспорт содержит следующие сведения:

• схематический чертеж участка;
• персональный кадастровый номер, присваиваемый участку;
• уточненная площадь;
• адрес или местоположение;
• кадастровая стоимость;
• назначение и разрешенные способы использования земли;
• дата постановки на учет в кадастре;
• сведения о соответствии земельных границ положениям закона.

В справке должны быть отражены сведения по отдельным секторам участка, точные координаты и определение линий границ земли. Только после завершения всех работ и получения необходимых регистрационных документов собственник имеет право на законных основаниях проводить любые сделки с земельным участком, а также недвижимостью.

Проведение изысканий и другие кадастровые и землеустроительные работы требуют обращения в специализированные организации и немалого опыта, поэтому для получения качественного результата лучше прибегнуть к услугам инженеров, которые осуществят профессиональное выполнение кадастровых работ.

Деятельность организаций системы «ГосНПЦзем» имеет ряд особенностей, которые оказывают значительное влияние на организацию и управление производством землеустроительных работ. Эти особенности в основном заключаются в следующем: большинство видов работ требуют обследования земель хозяйств, изучения их производственной деятельности, корректировки, съемки их земель, что связано с обязательным пребыванием специалиста на объекте. Это обусловливает необходимость, исходя из содержания подразделять их на полевые камеральные. Работы, связанные с составлением проектов по каж­дому объекту, подразделяются на проектные, техниче­ские и чертежно-оформительские, что требует кооперации труда и соответствующей его организации.

Особенность организации работ по землеустройству заключается в том, что проектные организации в основном состоят из инженерно-технических работников, а для выполнения полевых технических работ привлека­ются временные (сезонные) рабочие.

Важной особенностью производства работ является также и то, что очень часто объекты размещаются по всей территории области и республики. В различных условиях областей страны это связа­но со значительными затратами средств и труда как инженерно-технического состава, так и руководителей. Одновременно это требует четкой согласованности в ра­боте и принятия соответствующих организационных мер.

Очень важной особенностью производства работ, влияющей на организацию труда, является то, что от­дельные части видов работ (стадии) должны выполняться не только в определенной последовательности, но и с учетом места и времени.

3.3. Содержание и характер инженерного труда в землеустройстве и кадастре

В Земельном Кодексе записано, что землеустройство включает систему государственных мероприятий, направленных на осуществление решений государствен­ных органов в области пользования землей. Задачами государственного землеустройства является организация наиболее полного, рационального и эффективного использования земель, повышение культуры земледелия и охрана земель. В этом определении выражена соци­ально-экономическая сущность государственного землеустройства. Осуществление государственных мероприя­тий по землеустройству связано с выполнением слож­ного комплекса инженерно-экономических работ.

Пространственное устройство территории должно быть согласовано с организацией других средств производства, рабочей силы, всей системы ведения сельского хозяйства. Землеустройство существенно влияет на результаты деятельности сельскохозяйственных пред­приятий, является составной частью общественного производства. Этим определяется и социально-экономический характер труда специалистов проектных организаций, прежде всего инженеров-землеустроителей.

Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, а следовательно, и производства материальных благ, особое место занимает земля с ее естественными богатствами. В сельском хозяйстве она является материальным условием и в то же время главным средством производства, так как непосредственно участвует в образовании продукта. Вместе с тем в каждом сельскохозяйственном предприятии с землей, определенными земельными. массивами нераз­рывно связаны другие средства производства пост­ройки, дороги, пруды, колодцы, полезащитные лесные полосы, полевые станы и т.д. Поэтому в целях рациональной организации сельскохозяйственных предприя­тий необходимо совместное решение пространственной организации как земли, так и этих средств производства. Этим и занимаются при внутрихозяйственном землеустройстве.

Ставится задача разработать такой проект организации территории, освоение которого позволяет получить наибольшее количество сельскохозяйственной продукции при наименьших затратах труда и средств на ее единицу. Это возможно в том случае, когда разработка проекта ведется с учетом природных и экономических условий, на основе прогрессивной системы мероприятий по развитию земледелия и животноводства и все про­ектные решения экономически обоснованы. Так, например, при проектировании полей севооборотов с целью сокращения затрат труда и времени на производствен­ные процессы, протекающие в их границах, и создании условий, благоприятных для возделывания и произрастания сельскохозяйственных,учитывают форму поля, размеры сторон, рельеф местности, почвенный покров, существующую дорожную сеть, расположение по­лезащитных лесных полос, населенных пунктов и т. д. Правильное решение в проекте внутрихозяйственного землеустройства всех вопросов организации террито­рии хозяйства в конечном счете оказывает влияние на объем выхода продукции с единицы площади и на величину затрат труда и средств на ее производство. Поэтому окончательно принимается проектное решение экономически наиболее целесообразное.

Следовательно, в землеустроенном хозяйстве будут постоянно действовать факторы, положительно влияющие на величину затрат труда и средств при производстве сельскохозяйственных продуктов. Это влияние будет сказываться до тех пор, пока организация территории будет соответствовать требованиям и экономическому уровню развития хозяйства.

Таким образом, организацию территории сельскохозяйственных предприятий следует рассматривать как составную часть организации всего производства, как объективную необходимость, вытекающую из потребностей рационального ведения сельскохозяйственного производ­ства в целом.

Труд землеустроителя по своему содержанию, приемам и методам выполнения работ является главным образом трудом умственным. Однако в период полевых работ он дополняется физическими элементами, связанными с выполнением полевых геодезических работ. Выполненная работа выражается в определенных единицах, а именно в количестве измеренных углов, поставленных указательных знаков, длине линий и т. д.

В итоге умственного и физического труда, в процессе производства работ создается проект внутрихозяйственного землеустройства, отражающий организацию территории сельскохозяйственного предприятия на определенный период его развития.

Продукт общественного производства является результатом коллективного труда как физического, так и умственного. Вследствие этого создание продукта невозможно без труда инженеров, агрономов, ученых и т. д. Труд землеустроителя также необходим для производства материальных благ, так как продуктом его труда в процессе внутрихозяйственного землеустройства является проект, с помощью которого он воздействует на организацию конкретного сельскохозяйственного пред­приятия. Организация территории есть составная часть организации сельскохозяйственного производства. При этом следует иметь в виду, что в полной мере измерить производительность инженерного труда, определить ко­личественно его эффективность не всегда возможно, так как он проявляется через результаты работы сельскохозяйственного предприятия в целом.

Для эффективной организации использования земель, необходима единая система землеустройства, которая охватывает весь земной фонд и обеспечивает сбалансированную программу регулирования земельных отношений на ближайшую и дальнюю перспективу. Государство является важным субъектом земельных отношений, который активно участвует в управлении земельными ресурсами. Важнейшие цели государственной политики включают:

Формирование полноценной базы налогообложения земли и повышение поступлений от земельного налога в бюджет.

Формирование эффективных правообладателей земель и создание базисных условий для привлечения инвестиций в реальный сектор российской экономики, с обеспечением юридических гарантий инвесторов в правах на землю.

Создание и укрепление системы государственных гарантий прав граждан на землю. Важнейшими механизмами государственного регулирования и управления земельными ресурсами является землеустройство и земельный кадастр(как часть кадастра объектов недвижимости).

Действующая в России система землеустройства включает следующие направления:

Законодательно определенный состав, содержание и направление осуществления землеустройства. Несмотря на изменение земельного строя, видов и форм собственности на землю, состав землеустроительных действий в течении длительного времени остается стабильным и включает изучение земельных ресурсов страны, формирование землевладений и землепользований, их межевание, организацию их территории, установление границ населенных мест и т.д.

Четко регулируемый законодательством землеустроительный процесс, утвержденный перечень (виды) землеустроительной документации.

Специально созданные государственные и муниципальные органы, осуществляющие и контролирующие землеустроительный процесс.

Организация землеустроительных работ и участников землеустроительного процесса (землеустройство - государственный процесс в организации, проведения землеустроительных работ могут участвовать как государственные, так и частные предприятия или отдельные граждане).

Государство контролирует процесс землеустройства.

Система подготовки землеустроительных кадров высшего и среднего звена.

Организация научных исследований в области землеустройства

Система землеустройства является составной частью единой системы государственного управления земельными ресурсами, главным звеном государственного управления земельных отношений и организации рационального использования земли

Часть 2. Землеустроительные действия. Виды землеустроительных работ

Землеустроительные действия- это законодательно определенные виды землеустроительных работ, которые выполняются в целях реализации земельной политики государства и отражаются в соответствующей землеустроительной документации.

Федеральным законом « О землеустройстве» предусматриваются следующие землеустроительные действия.

1. Изучение состояния земель

Изучение состояния земель проводится в целях получения информации об их количественном и качественном состоянии и включает в себя следующие виды работ:

почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания;

оценка качества земель;

инвентаризация земель.

2. Геодезические и картографические работы

Материалы геодезических и картографических работ являются основой для проведения почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, инвентаризации земель, оценки качества земель, планирования и рационального использования земель, описания местоположения и установления на местности границ объектов землеустройства, внутрихозяйственного землеустройства.

Геодезические и картографические работы выполняются в соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 1995 года N 209-ФЗ "О геодезии и картографии".

3. Почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания

Почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания проводятся в целях получения информации о состоянии земель, в том числе почвы, а также в целях выявления земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям.

4. Оценка качества земель

Оценка качества земель проводится в целях получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве.

Оценка качества земель, являющихся исконной средой обитания коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, проводится в целях установления продуктивности оленьих пастбищ и наличия биологических ресурсов, необходимых для обеспечения традиционного образа жизни коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Инвентаризация земель

Инвентаризация земель проводится для выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик зtмель.

7. Планирование и организация рационального использования земель и их охраны

Планирование и организация рационального использования земель и их охраны проводятся в целях совершенствования распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий и определения иных направлений рационального использования земель и их охраны в Российской Федерации, субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях.

Планирование и организация рационального использования земель и их охраны включают в себя следующие основные виды работ:

разработка предложений о рациональном использовании земель и об их охране;

природно-сельскохозяйственное районирование земель;

Планирование и организация рационального использования земель и их охраны в городских и сельских поселениях проводятся в соответствии с градостроительной документацией.

8. Описание местоположения границ объектов землеустройства

Порядок описания местоположения границ объектов землеустройства определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяется Правительством Российской Федерации.

9. Внутрихозяйственное землеустройство

Внутрихозяйственное землеустройство проводится в целях организации рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны, а также земель, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни.

При проведении внутрихозяйственного землеустройства выполняются следующие виды работ:

организация рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также организация территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни;

разработка мероприятий по улучшению сельскохозяйственных угодий, освоению новых земель, восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.

В связи с разными задачами государства в области землеустройства состав землеустроительных действий может изменяться.