Судьбу Московского рынка почти решили — Фонд имущества представил недавно готовую концепцию его развития — на его площадях чиновники хотят организовать рыбный рынок. Как надеются в Смольном, новый формат поможет Петербургу «развивать спрос на рыбные деликатесы и редкие виды продукции». На территории рынка по этому плану должен появиться устричный бар с живыми устрицами, средиземноморская остерия, кафе пан-азиатской кухни, фалафельная и вьетнамское бистро.
Что касается Кузнечного рынка, то его передали под управление ГБУ «Агентство по развитию имущественного комплекса» (во временное управление — до проведения торгов).
На территории рыбного рынка по плану города должен появиться устричный бар, средиземноморская остерия, кафе пан-азиатской кухни, фалафельная и вьетнамское бистро.
Осенью внимание властей привлек еще один рынок — Апраксин двор. В октябре проект реконструкции этой территории был утвержден Советом по культурному наследию Петербурга. Под торговлю в нем отведено в полтора-два раза меньше площадей, чем сейчас, остальное должны занять креативные пространства, апартаменты и гостиницы. Ускорить процесс «зачистки» рынка требовали некоторые депутаты петербургского парламента.
Арендаторы: «Деньги у нас есть»
Но арендаторы решили бороться за свой бизнес. Иски к чиновникам подали арендаторы Кузнечного, Торжковского, Некрасовского и Московского рынков. Комитет имущественных отношений нарушает федеральный закон о преимущественном праве выкупа, поэтому арендаторы имеют высокие шансы отстоять свои права, считает директор ООО «Приморский сельскохозяйственный рынок» (управляет Торжковским рынком) Леонид Яцук. По его словам, правительство постоянно говорит о том, что хочет наполнить бюджет, но не дает нынешним владельцам приватизировать рынки. «Чиновники говорили, что если рынки будут выкуплены, их начнут перепрофилировать и сдавать сетям. Но если сделать там ТРК и ресторанные дворики, то сами рынки вообще исчезнут», — отмечает Яцук.
Совладелец ООО «Кузнечный рынок» Анастасия Котченко полагает, что Смольный и действующие арендаторы могли бы найти компромисс. «На рынках есть сейчас чем заняться, мало представлено продуктов, старые технологии...В принципе концепция в стиле Даниловского рынка, которую демонстрировал Фонд имущества, имеет право на жизнь», — говорит она. Но для этого Смольный должен изменить условия предлагаемых договоров, отмечает Котченко. Например, новому арендатору Кузнечного рынка Фонд имущества предлагает договор на 15 лет за 14,4 млн руб., помимо этого ему необходимо будет вложить в модернизацию объекта 295 млн руб.
«Для инвестора такая схема просто невыгодна, тут нужно либо заключать более длительный договор аренды, либо продать рынок на понятных и выгодных бизнесу инвестусловиях...Деньги у нас есть — можно найти и 300 миллионов рублей, и 500 миллионов. Весь вопрос в условиях договора с администрацией», — говорит она.
«Город может продать рынок ндействующим арендаторам на понятных инвестусловиях. Деньги у нас есть — можно найти и 300 миллионов рублей, и 500 миллионов».
Совладелец другого рынка на правах анонимности сказал, что если в судах не будет применен административный ресурс, то арендаторы их выиграют. По его словам, КИО и Фонду имущества вряд ли удастся в ближайшие годы осуществить свою программу — суды могут занять минимум два-три года, потому что оспариваться будет каждый шаг чиновников. Сам он считает, что рынкам нужны изменения, но это могли бы сделать действующие арендаторы, чиновники могли заключить с ними договоры на определенных инвестусловиях.
За помидоры, которые пахнут помидорами
За петербургские рынки вступились и депутаты городского парламента. Например, парламентарий от КПРФ и бывший сопредседатель Ассоциации собственников и арендаторов Апраксина двора Ирина Иванова отметила в разговоре с РБК Петербург, что на традиционный формат торговли есть спрос — и со стороны потребителей, и со стороны малого бизнеса, которому никогда не удастся зайти в крупные сети. «Если я хочу купить фермерский творог, помидоры, которые пахнут помидорами, я пойду на рынок», — отмечает она. Власти декларируют поддержку фермерских хозяйств и малого предпринимательства, но передача рынков крупным инвесторам лишает такую поддержку смысла, так как этим предпринимателям негде будет торговать, говорит депутат.
Кроме того, она обращает внимание на то, что рынки в центре — неотъемлемая часть Петербурга. Поэтому, по мнению депутата, Апраксин двор должен остаться торговым, так как это «место, исторически предназначенное для торговли». «Конечно, ему требуется реновация, реконструкция, контроль за нелегальной торговлей, но серьезно перестраивать его не нужно, он должен остаться общедоступным торговым и развлекательным объектом», — уверена Иванова.
Известный петербургский историк Лев Лурье придерживается схожей точки зрения. По его словам, рынками не должно заниматься государство; любая инициатива изменений должна исходить только от бизнеса. «Рынки в городе притягивают людей, являются центром туризма. Они, конечно, должны развиваться. Но это должно происходить ненасильственно, не «сверху», а «снизу»... У Апраксина двора, у Сытного рынка, у других рынков есть история, есть свое обаяние, которое нужно постараться сохранить», — отмечает Лурье.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ:
Мария Элькина, архитектурный критик, член Совета по сохранению культурного наследия:
Фото: Личная страница в Facebook
«Рынки традиционно играют в городах не то что важную — образующую роль. Сейчас это не вполне так, и все-таки именно на рынках мы по-прежнему наблюдаем самую суть городской жизни, ее разнообразие и пестроту, рынки спасают от глобализации. Нынешняя петербургская тенденция, заключающаяся в борьбе за стерильность — иррациональна и вредна для города. В ней слышится нетерпимость, желание привести все к одному стандарту. Другое дело, что в том же Апраксином дворе нужно навести простой порядок — сделать освещение, поставить скамейки, чистить дорожки зимой. Если там есть преступность — значит, полиция должна лучше работать».
Ирина Ирбитская, директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС:
«Рынок был, есть и будет существенной частью жизни любого крупного города. Рынки квартального, районного, городского значения — все они должны быть, так как это прекрасная альтернатива магазинам. Торговать там могут жители близлежащих областей, чья продукция не может попасть в супермаркеты из-за высоких издержек. За границей такие рынки поддерживаются отдельными программами. Цивилизованные рынки для города — благо. Огромные территории неупорядоченной торговли — такие, как Черкизовский рынок в Москве — должны быть разукрупнены и приведены в порядок. А небольшие рынки в исторических зданиях могут, не теряя своей функции, стать хорошей частью городского ландшафта».
Федор Гаврилов, руководитель архитектурных форсайтов РБК Петербург:
«Я с грустью наблюдаю за развитием планов по переустройству бывших колхозных рынков и Апраксина двора. Идей в городе мало — на любом месте, подлежащем обновлению, у нас проектируют или офисы с магазинами, или жилье, или, если уж совсем не понятно, что делать, заговаривают о креативном пространстве. То есть если слышишь «креативное пространство» — значит, мыслей нет никаких. Фудхоллы, в которые чиновники хотят, судя по всему, превратить рынки — это то же креативное пространство, только с кулинарным уклоном. И, конечно, в голову никому не приходит, что надо пытаться сохранить — или возродить — что-то индивидуальное, историческое, память места, что-то локальное: репчатый лук от чудских староверов, псковскую картошку, мед с Валдая, рыбу из Карелии и т.д. и т.п.
При этом рыночный потенциал этих мест, конечно, никто не просчитывает. Потому что, если бы такой потенциал был, арендаторы рынков сами, без всяких казенных концепций, все бы переделали. А так логика простая — было немодно и грязновато, будет чисто и модно. Типа, как в Москве, на Даниловском, или в Вене на Нашмаркте. Словом, от судьбы не уйдешь — вот и урбанизм у нас получается какой-то аракчеевский».
В городе зреет очередной конфликт. Сегодня большинство городских рынков, успешно работающих десятилетия, Смольный выставляет на торги. Их руководители опасаются, что в итоге здания придётся освободить и рынки перестанут существовать. Но ведь от этого пострадают потребители и фермеры, ухудшится имидж города. Почему возникла такая ситуация?
Н. Поляков, СПб
На данный момент у восьми из 14 компаний, управляющих городскими сельхозрынками, заканчиваются договоры аренды. Вот власть и решила воспользоваться подходящим случаем, чтобы перестроить их работу. Тем более что такое желание у чиновников возникло давно. По оценкам экспертов, число посетителей на базарах падает.
В основном они вызывают ностальгию о тех временах, когда там продавалось всё самое вкусное и свежее, - говорит историк, завсегдатай Кузнечного рынка Лев Лурье. - Сейчас продукция рынков такой и остаётся, однако ход жизни изменился, и горожане преимущественно делают покупки в магазинах рядом с домом.
Некоторые рынки могут закрыться в ближайшее время. Фото:
Статистика подтверждает: на долю рынков в городе приходится всего 0,1% объёма розничной продовольственной торговли. По данным Петростата, в прошлом году её оборот составил немногим более 438 млрд руб., на 0,2% меньше, чем в 2015-м. В этих условиях и решено произвести перезагрузку.
Правда, существует и другая позиция. При всём изобилии современных торговых центров покупателям нужна и свежая фермерская продукция, а её производителям - каналы сбыта. Опыт же правильного использования рынков для населения есть не только во многих европейских городах, но и в Москве.
Как же будут развиваться события? Сейчас представители ассоциации «Санкт-Петербургские сельскохозяйственные рынки» готовят обращение к губернатору и в Законодательное собрание. Они опасаются, что выставленные на продажу помещения приобретут сети, и это «поставит крест» на их работе. Примеры есть. Так, в Зеленогорске и на месте Путиловского рынка уже процветают сетевые магазины. Поэтому руководители компаний просят депутатов и чиновников до выяснения всех обстоятельств ввести мораторий на торги и разобраться с формулировкой в законах. Услышат ли их - большой вопрос…
«Почему не дают работать?»
Слышал, что Торжковский рынок могут выселить из знаменитого здания. Но ведь это бренд! Он работает, и успешно, ещё с 70-х. Не понимаю, зачем хотят избавиться от рентабельного предприятия?
Р. Кривенченко, СПб
21 марта с. г. у нашей управляющей компании закончился трёхгодичный договор аренды. В итоге, чтобы продолжить работу, предприятие должно выйти на аукцион, - говорит генеральный директор «Приморского рынка» Леонид Яцук. - Это значит, что я буду вынужден вывезти всё оборудование, в том числе свыше 300 холодильников, расторгнуть договоры с поставщиками электроэнергии, тепла и воды, уволить своих сотрудников и около 200 мелких предпринимателей. О том, что сделан большой ремонт, от крыши до витрин, уже не говорю. Аналогичную процедуру в случае торгов придётся пройти и другим УК. Очевидно, что после такого «девятого вала» работа может и не возобновиться. К тому же комитет имущественных отношений уже опубликовал рекламу, где призывает покупать «действующие рынки». Это при том, что по закону нас должны были предупредить о столь радикальных шагах за три месяца.
Чтобы продолжить работу, многие рынки должны выйти на аукцион. Фото: Предоставлено Торжковским рынком
Но вы добросовестно платите налоги и являетесь субъектами малого бизнеса, соответственно, можете рассчитывать на приоритет при продлении договора. Почему же норма не действует?
Это право мы имеем по Гражданскому кодексу РФ. Однако оно противоречит закону «О защите конкуренции», где говорится, что такой объект нельзя передавать без конкурса. Обратились в ФАС за преференцией, но тоже получили отказ. Основание - наша УК хотя и управляет рынком, но сама не торгует (не имеет права. - Ред.) Мы, как и положено, предоставляем оборудованные торговые места, сдаём помещения тем, кто стоит за прилавком, а в этом случае льготы не предусмотрены… Чтобы разобраться в очевидных нестыковках, обратились к юристам, но в целом логика подобных решений вызывает недоумение. Ведь только за аренду каждый месяц мы перечисляем 2 млн 200 тыс. руб. Платим в год 9 млн руб. налогов и никогда не были должниками. Плюс 5-6 млн отдают в казну наши продавцы. Неужели для бюджета это лишние средства?
У вас отведены места и для садоводов. Получается, сейчас, в самый разгар сезона они могут лишиться возможности реализовать свою продукцию?
Опасность есть. Для садоводов и огородников мы предоставляем 47 бесплатных мест, оборудованных всем необходимым - весами, коммуникациями и т. д. Они вносят только символические 6 рублей за проверку овощей и фруктов на нитраты и радиацию. Летом все места заняты, и непонятно, куда пойдут наши замечательные бабушки и дачники, если рынок закроют. Содержим и санитарно-ветеринарную лабораторию, где контролируется вся продукция животного и растительного происхождения. Стараемся, чтобы покупатели приобретали только высококачественные товары и чувствовали себя комфортно, в том числе люди с ограниченными возможностями. Чтобы им было удобно, мы сделали пандусы, тактильные таблички, наладили громкую связь. Выходит, теперь всё это надо разрушить…
Ваши оппоненты утверждают, что рынки теряют покупателей, а по сравнению с сетями и вовсе неконкурентоспособны…
Моя позиция - каждый сегмент торговли имеет право на существование. Ритейл, мелкая розница - всё должно быть. И у рынков с их атмосферой, традициями своя ниша. Хотя конкурировать с гипермаркетами нам действительно сложно. Ведь в отличие от сетей мы не можем торговать алкогольной продукцией, работать круглосуточно, не имеем права продавать алкоголь, нанимать иностранных граждан, даже дворниками. А если захотим сдать площадь, то не более 50 кв. м. Иногда приходится слышать, что на фоне сверкающих маркетов наши здания выглядят не очень презентабельно. Согласен: в их развитие нужно вкладывать. Вот только для этого необходима определённость, а её нет. Предприниматель должен чётко понимать, на какой срок заключён договор аренды и планировать инвестиции. Но как это делать, если рынку в Московском районе, например, уже два года не продляют соглашение, мы тоже с конца марта находимся в подвешенном состоянии. Думаю, городу пора определиться, и чётко сказать, какое будущее нас ждёт.
Мнение власти
Ольга Барашкина, пресс-секретарь комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга:
В настоящее время комитет имущественных отношений (КИО) готовит конкурсную документацию по ряду рынков, договоры аренды которых действуют в режиме неопределённого срока. КИО выставит на торги право заключения договоров аренды этих объектов на срок до 15 лет с сохранением основной функции.
Существующая модель считается неэффективной из-за высоких цен и пустующих торговых площадей. Арендные ставки позволяют арендатору получать высокий доход от сдачи в субаренду, но для города экономического эффекта нет. По данным КИО, аренда этих объектов стоит от 18-89 руб. за 1 кв. м (Московский рынок) до 214 руб. за 1 кв. м в месяц (Кузнечный рынок).
Город планирует перезапустить рынки в новом формате. Фото: Предоставлено Торжковским рынком
Также следует отметить, что комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга прорабатывались способы заключения договоров на новый срок с учетом соблюдения порядка, установленного ФЗ № 135-ФЗ «О защите конкуренции». ФАС РФ в письме от 10.03.2017 даны разъяснения, почему управляющие компании, которым предоставляются объекты под сельскохозяйственные рынки, не могут рассчитывать на предоставление преференции.
Город планирует перезапустить рынки в формате с использованием опыта Даниловского рынка, которым владеет Ginza Project, и проектов в других странах. Будущий инвестор должен будет представить подробную концепцию развития, действующие операторы тоже смогут участвовать в торгах. Первые из них запланированы на июль 2017-го.
Эльгиз Качаев, председатель комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка:
Сегодня рынки работают на основании бессрочных договоров аренды, которые можно разорвать в любой момент. Это накладывает свой отпечаток: для полноценных вложений лучше, если впереди у инвестора будет 10, а оптимально 20 лет работы на объекте. Но для этого нужно изменить законодательство и ряд существующих норм. У нас есть примеры возрождения рынков, например, Хасанского, однако туда пришлось вкладывать бюджетные средства. Мы не раз направляли в Министерство промышленности и торговли обращения по поводу сложившейся ситуации, но они остались без ответа. В ближайшее время мы проведём совещание с представителями комитета имущественных отношений и курирующим его вице-губернатором Сергеем Мовчаном. Думаю, решение будет найдено.
Фонд имущества сегодня передал торговцам, работающим на Кузнечном рынке в Петербурге, более 80 персональных предложений об аренде мест напрямую у города, а не у оператора рынка. Напомним, договор аренды с ООО «Кузнечный рынок» прекращен в октябре.
«Фермеры и предприниматели, работающие на Кузнечном рынке, не были должным образом проинформированы утратившим право аренды ООО «Кузнечный рынок» о расторжении договора. Напротив, бывший оператор проводит активные попытки собрать у коммерсантов незаконные арендные платежи за несколько месяцев вперед, включая период новогодних праздников 2017-2018 года»,
— сообщили в Фонде имущества.
В связи с этим сегодня на Кузнечный рынок по поручению Комитета имущественных отношений высадился «десант» сотрудников Фонда имущества.
«Они передали торговцам разъяснительные материалы и предложения о регистрации их для последующего заключения прямых договоров с городом и легализации их отношений с собственником рынка», — отметили в Фонде имущества. При этом планируется, что арендная ставка за одно торговое место составит 15 тыс. рублей в месяц.
Такая временная схема работы продлится, пока власти города не выберут на торгах нового оператора Кузнечного рынка и не заключат с ним договор. Затем рынок ждет перезапуск, на время которого этот подход позволит сохранить рабочие места для торговцев. Как ожидается, заинтересованные в своих местах резиденты рынка заключат краткосрочные договоры с городом на пять месяцев с возможностью продления.
Как рассказали «Мойке 78» в Фонде имущества, ООО «Кузнечный рынок» был оператором рынка с 1997 года по договору, который действовал в режиме неопределенного срока. Летом Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга направил управляющей компании уведомление о прекращении договора аренды.
В течение трех месяцев оператор должен был освободить помещения, но этого не сделал. Как уточнили корреспонденту «Мойки 78» в Фонде имущества, ООО «Кузнечный рынок» смогло бы участвовать в торгах и при этом имело бы преимущество в получении права аренды по цене, которая будет установлена на торгах. Но оператор решил подать в суд и настаивать на выкупе, так как арендовал рынок около 20 лет.
ООО «Кузнечный Рынок» просил признать незаконным одностороннее расторжение договора аренды, обратившись в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений.
Оператор также требовал запретить КИО совершать любые действия, направленные на заключение сделок с объектом аренды, а также совершать любые действия по ограничению права аренды заявителя в отношении рынка.
Суд же пришел к выводу, что заявление не подлежит удовлетворению.
«Оценив разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер, а также вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер, суд не находит оснований для применения обеспечительных мер. При этом, по мнению суда, заявитель не представил достоверные и объективные доказательства совершения конкретных действий, влекущих нарушение его прав, причинение значительного ущерба и невозможность исполнения решения суда в случае неприменения испрашиваемых обеспечительных мер», — говорится в определении суда.
Отметим, в Петербурге начата программа перезапуска сразу нескольких сельскохозяйственных рынков. Речь идет, в частности, о Мальцевском, Московском, Невском и Ломоносовском рынках. Все эти рынки после освобождения площадей действующими арендаторами выставят на торги на право аренды, основная функция — рынок — должна быть сохранена. При этом появятся и новые опции.
Чтобы определиться, какими они будут, Фонд имущества Санкт-Петербурга провел конкурс идей для потенциальных инвесторов. Они представили свои концепции развития рынков. Среди предложенных схем были лавки с фермерской продукцией, современные фудкорты и ярмарки выходного дня.
Рынок в Кузнечном переулке был открыт в 1936 году. Здание, в котором расположен Кузнечный рынок, построено в 20-х годах прошлого века архитекторами С.И. Овсянниковым и А.С. Прониным, а у входа установлены скульптуры рабочего и крестьянина скульптора В.Ф. Разумовского.
В мае 2017 года в Смольном решили реорганизовать работу Кузнечного, Невского, Ломоносовского и Московского рынков. Чиновники считают, что нынешний формат устарел и не удовлетворяет запросы горожан, поэтому их необходимо преобразовать по типу Даниловского рынка в Москве, добавив кафе и лектории.
«Бумага» рассказывает, как могут измениться петербургские рынки, почему операторы и фермеры считают, что преобразование может «убить» их дело, и как это отразится на цене и качестве товаров.
Кузнечный рынок. Фото: wikimedia
Что происходит на петербургских рынках сейчас
В октябре 2017 года Яна Николаевна, или, как она просит себя называть, баба Яна, вместе с другими фермерами Кузнечного рынка получила уведомление с требованием переоформить договор аренды. В новом договоре говорилось, что теперь они будут арендовать места у города напрямую, а не платить оператору. Тогда же, вспоминает баба Яна, торговцы начали паниковать, решив, что рынок хотят закрыть.
«Себе прибирают», «Хотят последнее у честных людей отобрать», «Нормальные продукты запрещают», «Предпринимательство хотят задавить» - примерно так комментируют ситуацию фермеры. При этом некоторые впервые слышат, что рынки на самом деле планируют не закрыть, а реорганизовать.
Баба Яна утверждает, что последние десять лет рынок работает хорошо: есть постоянные покупатели, предприниматели уже привыкли к оператору и не хотят ничего менять. По ее словам, любое изменение будет равнозначно закрытию рынка в привычном всем формате. «В любом случае поднимут [арендную] плату, а денег у нас впритык», - убеждена она.
Страх бабы Яны, что реорганизация погубит рынок, разделяют и другие фермеры. Они опасаются, что не смогут поставлять привычную продукцию, а если их место займут сетевые магазины, качество продукции станет хуже.
Эксперты из городского Фонда имущества и потребительского общества «Санкт-Петербургские сельскохозяйственные рынки» отмечают, что уже сейчас качество продукции падает, так как некоторые торговцы закупают свою продукцию на оптовых базах, а на большинстве рынков последние годы пустует примерно четверть прилавков (в среднем на петербургских рынках расположено 150–250 торговых точек).
По данным базы документации СПАРК за 2015 год, часть рынков несут убытки (Кузнечный и Мальцевский), часть (Московский и Ломоносовский) приносят сравнительно небольшую прибыль. Самые большие ежегодные заработки в Петербурге у Правобережного рынка (8,7 млн рублей), Нарвского (5 млн рублей), Торжковского (4,2 млн рублей). Из отчета Петростата за 2016 год следует, что объем розничной торговли в Петербурге стал еще меньше, чем годом назад - снизился на 0,2 %.
Зачем нужна реорганизация рынков и как она должна проходить
О том, что у восьми из 14 компаний, управляющих петербургскими рынками, заканчиваются договоры аренды, стало известно в марте 2017 года. До этого в течение 15 лет компании-арендаторы практически не менялись: город сдавал им помещения, постоянно продлевая контракт. Однако на этот раз Смольный не перезаключил договоры: помещения выставили на торги с условием реорганизовать формат работы рынков.
В мае город рассказал о выставлении на торги четырех городских продовольственных рынков: Кузнечного, Невского, Ломоносовского и Московского. Вскоре комитет имущественных отношений (КИО) вместе с Фондом имущества провел видеоконференцию, где представители ведомств заявили , что планируют расторгнуть контракты с действующими операторами и полностью обновить работу этих рынков.
Кузнечный планировалось выставить на торги уже в ноябре, а остальные три - до января 2018 года. «Цель - осовременить рынки во всем городе», - заявил замглавы КИО Александр Герман.
Невский рынок. Фото: wikimapia
Рынки планируют перезапустить в «торгово-развлекательном формате», но с сохранением «основной функции» - сдачи помещений фермерам, а не магазинам, отметил директор городского Фонда имущества Денис Мартюшев. Арендовать торговые точки смогут так же, как и раньше, все желающие с лицензией на продажу, прошедшие санитарно-ветеринарный осмотр продукции.
В пример Мартюшев привел Даниловский рынок в Москве, Смогарсбург в Нью-Йорке, а также проекты в Марселе, Афинах и Которе. На территории этих рынков рядом с прилавками фермеров зачастую находятся кафе и рестораны, там проводят семинары и лекции, а все фермеры носят одинаковую форму.
По словам Мартюшева, у каждого из перезапущенных рынков будет собственная специализация. Он предположил, что Ломоносовский рынок, например, могут сделать местом, рассчитанным на бизнес-аудиторию, Московский - площадкой с акцентом на рыбу и экопродукцию, а Кузнечный - рынком, рассчитанным на туристов. Что будет обуславливать выбор специализации, чиновник не объяснил.
Мартюшев утверждает, что рынки необходимо реорганизовать: по его словам, на них зачастую недостаточно сезонных и экологически чистых продуктов, пустующие площади и наценки фермеров, как следствие, - минимальные налоговые поступления в городской бюджет.
Как отметил Александр Герман, компании, которые планируют участвовать в торгах за рынки, сами будут разрабатывать новые концепции. Новым операторам предложат либо арендовать рынки, по предварительной информации, за более чем 14 млн рублей в год, либо полностью выкупать их за 450–500 млн рублей. Новый контракт аренды планируют заключить сразу на 15 лет.
После того как Смольный объявил направления, в которых должны развиваться рынки, некоторые операторы раскритиковали их. Так, глава Сытного рынка Борис Элькин утверждал, что из-за торгов оператор понесет серьезные убытки, даже если выиграет их: ему придется вывозить оборудование и увольнять сотрудников, перезаключать договоры с компаниями, поставляющими электричество и газ.
Зампред правления потребительского общества «Санкт-Петербургские сельскохозяйственные рынки» Леонид Яцук говорил, что это «убьет рынки в формате, который знают». Он предполагает, что на месте торговых точек фермеров появятся только магазины и перекупщики, а реальных фермеров и их «настоящей продукции» не останется.
Об идее участвовать в торгах в Петербурге уже рассказали более 20 проектов. Среди них - представители сетей «Перекресток», «Пятерочка» и «Реал», инвестиционная компания Fort Group, специализирующаяся на продаже торговой недвижимости, и Property Management NAI Becar, которая занимается торговлей коммерческой недвижимостью. Больше всего заявок подали на торги за Кузнечный рынок, который расположен в центре города.
Как операторы судятся за право участвовать в торгах
Баба Яна своим постоянным покупателям теперь говорит, что «шишки сверху хотят погубить» фермеров и «их дело» на рынке. Зачем это нужно и когда что-то изменится, она не знает, только снова повторяет свою историю: как каждые полгода приезжает в Петербург и продает свои «самые чистые и проверенные овощи с грядки». По ее словам, спасти ее и других может только руководство, которое, она считает, «не допустит подобного».
Кузнечный рынок. Фото: wikimedia
В действительности же о необходимости обновления рынков в марте 2017 года начали говорить и сами операторы. Они утверждали, что большинство готово и даже считает необходимым в ближайшее время провести реорганизацию помещений. По словам операторов, они могли обновить их собственным силами, но отказ Смольного перезаключать договоры сделал это нерентабельным.
Будут ли старые операторы участвовать в нынешних торгах, неизвестно. Руководство Невского и Ломоносовского рынков отказались комментировать свои планы. Представитель Московского рынка Набиулла Дуняшев ранее заявлял , что рынок не будет участвовать в торгах «с вероятностью 80–90 %».
В настоящий момент за право участвовать в торгах судится руководство ООО «Кузнечный рынок». Они хотят, ссылаясь на 159-й федеральный закон, получить преимущественное право выкупа как предыдущий арендатор. Их заявку отклоняют в КИО, объясняя это долгами, которых, по утверждению руководства организации, у рынка нет.
Мы имеем право выкупить рынок по привилегированной стоимости. Этот рынок арендовался компанией с 1992 года и до 2017-го - всё было в порядке. Несмотря на то, что мы готовы обновить рынок в соответствии с планами города за собственные средства, нам не дают на него прав, - рассказала «Бумаге» коммерческий директор управляющей компании Кузнечного рынка Ольга Котченко.
Из-за судебных разбирательств между Кузнечным рынком и КИО, отмечает замглавы КИО Александр Герман, начало торгов могут отложить. По словам Котченко, рынок выставят на торги не раньше лета 2018 года.
Раньше рынки принадлежали городу, но их сдавали в аренду операторам. Сейчас, с истечением договоров аренды помещений, некоторые из них уже перешли в пользование города, и предыдущие операторы не имеют права управлять ими.
Как обновление рынков может повлиять на качество и стоимость продукции
- [Сейчас] мы всё с рынка выращиваем сами. Азербайджанцы вот сами выращивают свои фрукты, хорошие, и продают их здесь. Таджикистанцы привозят отличные орехи. Я же сама привожу из Пскова свинину, настоящую, не как в супермаркетах, - рассказывает фермер Кузнечного рынка Анна Николаевна.
Анна Николаевна вместе с бабой Яной работают на Кузнечном рынке более десяти лет. По их словам, арендаторы здесь меняются нечасто: «Все свои, старые. Каждый свое делает, некого заменять. Если будут увольнять, окажемся на улице: все места на других рынках уже заняты».
Ломоносовский рынок. Фото: wikimapia
Фермеры Кузнечного, Московского и Невского рынков считают, что, хоть покупатели жалуются на цену товаров, они ничего с этим сделать не могут. Арендная ставка высокая - от 500 рублей в день для овощей и фруктов и 1,5 тысячи рублей для мяса и рыбы. Некоторые из фермеров соглашаются, что их цены могут быть выше, чем в магазинах.
Но зато мы здесь ручаемся за качество, точно не отравитесь (любая поступающая на рынок продукция должна проходить санитарно-гигиеническую проверку - прим. «Бумаги» ). К нам приходят, чтобы взять не что-то непонятно откуда, а точно хорошее, - говорит баба Яна.
Фермеры соглашаются, что если поднимется цена за торговое место (а это, по их мнению, в любом случае произойдет при обновлении рынков), то покупатели станут брать меньше товаров. Они опасаются, что такая торговля может стать нерентабельной, и на их место придут перекупщики, не заботящиеся о качестве товаров.
Как работает главный реорганизованный рынок России - московский Даниловский рынок
Единственный пример обновленного формата крупного рынка в России - Даниловский рынок в Москве, которым руководит Ginza Project. Сейчас на нем есть большой фуд-корт с десятками кафе национальной кухни и ресторанами, детская комната. Прилавки оформляют дизайнеры, все фермеры носят одинаковую форму, о каждом из них руководство рынка на своем сайте публикует небольшой ознакомительный текст.
Как утверждает его креативный директор Ольга Кукоба, после реорганизации работы и повышения числа посетителей некоторые торговцы действительно стали «взвинчивать цены» (из-за чего руководство рынка советуют покупателям торговаться), а качество от этого хуже не стало. По ее словам, на рынке стали появляться новые производители и фермеры, цены у которых «могут посоревноваться с сетевыми супермаркетами».
Пользователи TripAdvisor отмечают , что на Даниловском рынке после его обновления повысились цены на продукты, но качество не стало от этого ни хуже, ни лучше. При этом большинство комментаторов пишет, что вместо покупки товаров чаще посещают фудкорт. В основном пользователи жалуются на то, что «это уже не рынок».
Представители Даниловскго рынка утверждают, что после обновления их аудитория расширилась. «У нас появилось больше молодежи, семей с детьми. Когда-то люди заскакивали сюда за продуктами на 10–20 минут и бежали дальше по своим делам. А теперь постоянные посетители и гости рынка проводят здесь до трех часов», - утверждает Кукоба.
По данным Даниловского рынка, по сравнению с 2014 годом, когда на рынке еще не провели обновления, его аудитория увеличилась практически в два раза: до 2 миллионов посетителей в 2016-м. Кукоба отмечает, что «эффективность использования торговых площадей» выросла на 18 %, а торговых мест стало на 70 штук больше.
Почему фермеры опасаются обновления рынков
Большинство опрошенных «Бумагой» фермеров Кузнечного не поддержали идею реорганизации. Когда в октябре 2017 года им пришли уведомления с требованием платить городу, а не оператору, они продолжали вносить еженедельные платы управляющей компании. Часть из них объясняла это тем, что «не бросают своих», другая опасалась, что, если оператором станет город, у них отберут морозильное оборудование.
Все успокоились, только когда нам рассказали подробнее про торги. Сейчас дали новый договор, мы должны заключить его с какой-то другой компанией (с городским Агентством по развитию имущественного комплекса - прим. «Бумаги» ). Они оставили оборудование, - говорит баба Яна.
Московский рынок. Credit by citywalls
При этом большинство опрошенных «Бумагой» фермеров Ломоносовского, Невского и Московского рынков никогда не слышали о новых форматах рынков и не знают, что от них ждать.
Как в таком случае нужно будет работать, непонятно. У нас сейчас много покупателей, которые приходят на рынок именно за продуктами, им не нужно всё остальное. Зачем нужны кафе, если рядом есть продукты? - говорит фермер Валентина с Невского рынка.
Фермеры говорят, что боятся роста арендной ставки и смены оператора, а также того, что их сместят большие компании. О том, когда может начаться реорганизация, ни один из них не знал.
Только двое из опрошенных фермеров с Кузнечного рынка считают перезапуск полезным.
Лично я последние годы не нес серьезные убытки, но [с обновлением рынков] сюда, как нам объяснили, будет приходить больше людей. И это может решить какие-то проблемы, - размышляет один из фермеров Кузнечного рынка.
Учитывая цену аренды (или выкупа, как решит новый оператор) и стоимость модернизации рыночной площади (руководство ООО «Кузнечный рынок» оценивает ее в 300 миллионов рублей), стоимость аренды торговой точки может вырасти в 1,5–4 раза.
Что о реорганизации рынков говорят петербуржцы
Большинство опрошенных «Бумагой» покупателей, которые ходят на петербургские рынки чаще раза в неделю, как и фермеры, зачастую не знают о желании Смольного обновить помещения. Лишь часть из них одобряет нововведения:
Я хожу на рынки, потому что знаю, что здесь у определенных людей можно найти хорошие продукты. Что изменится, не знаю, но боюсь, что проверенных торговцев здесь уже не будет. Если я захочу сходить на лекцию или поесть в фудкорте, пойду в ближайшую «Галерею», - рассказывает 35-летняя покупательница с Кузнечного рынка Анастасия.
Мне не кажется, что тут всем хватает денег. Хотят, наверное, еще больше. Мне нет разницы, что будет рядом с продуктами, но главное, чтобы цену еще больше не задирали: денег совсем нет, - говорит 63-летняя покупательница с Московского рынка Алена Ивановна.
Только несколько покупателей отмечают, что их радует перспектива обновления рынков.
Сейчас непонятно, как регулируются рынки, а [новые операторы] должны сделать всё более жестко. Современные рынки мне кажутся неорганизованными и некрасивыми, это нужно изменить: хочется приходить и радовать глаз, - говорит 25-летний покупатель с Кузнечного рынка Валерий.
Как отмечает коммерческий директор ООО «Кузнечный рынок» Ольга Котченко, в случае обновления Кузнечный может сменить целевую аудиторию: «Конечно, состав покупателей обновится. Надеемся на студентов, туристов и людей выше среднего класса. Пока еще не разрабатывали маркетинговые стратегии».
На время торгов рынки не прекратят свою работу. Как утверждает Котченко, пока будет идти модернизация помещений - тоже. На ремонт могут, например, закрыть лишь одну половину рынка, после этого - вторую. По ее словам, учитывая трату времени на судебные разбирательства и само преобразование помещений, Кузнечный рынок может сменить формат только к 2020 году.
На период перезапуска Кузнечного рынка его оператором станет ГБУ "Агентство по развитию имущественного комплекса" (АРИК), подведомственное комитету по имущественным отношениям (КИО). Организация будет предоставлять резидентам рынка базовый перечень услуг и заниматься выплатой коммунальных платежей до тех пор, пока на торгах не будет выбрана новая управляющая компания. Ранее конкурс на право пятнадцатилетней аренды объекта планировалось провести в ноябре, но из-за судебного разбирательства между городом и нынешним оператором рынка (ООО "Кузнечный рынок") его сроки могут сдвинуться.
ГБУ "АРИК" возьмет на себя управление Кузнечным рынком до проведения торгов на право аренды объекта, рассказал "Ъ" гендиректор Фонда имущества Санкт-Петербурга Денис Мартюшев. Бюджетная организация предоставит арендаторам такие опции, как уборка и охрана, обеспечит работу ветеринарной лаборатории, а также будет оплачивать коммунальные платежи. Оказывать эти услуги оператор будет за счет средств арендной платы, полученной от резидентов рынка. Как признают в КИО, возможность обеспечить торговцев оборудованием у временного оператора отсутствует. Поэтому чтобы пользоваться морозильными камерами, весами и прочим оборудованием, арендаторам предлагается заключить договор аренды с нынешним оператором здания (ООО "Кузнечный рынок"). Исполнительный директор ООО "Кузнечный рынок" Ольга Котченко сообщила "Ъ", что готова предоставить оборудование в аренду резидентам.
На днях Фонд имущества Санкт-Петербурга предложил резидентам Кузнечного рынка на период перезапуска рынка заключить договор на аренду торговых мест напрямую с городом. Соглашение будет действовать на протяжении пяти месяцев и включает возможность пролонгации. Арендная ставка за одно торговое место составит около 15 тыс. рублей в месяц. Без заключения договора с городом деятельность торговцев будет считаться нелегальной.
Ранее КИО расторг договор аренды с компанией "Кузнечный рынок", действовавший с 1997 года, потребовав от нее освободить здание в течение трех месяцев. Управляющая компания попросила арбитраж признать эти действия незаконными, но суд не удовлетворил ее заявление. Кроме того, оператор обжаловал в арбитражном суде отказ КИО в приватизации объекта, ссылаясь на преимущественное право выкупа здания.
В Фонде имущества идею приватизации рынка считают экономически нереалистичной. Затраты на модернизацию рынка в организации оценивают в 300 млн рублей, а срок окупаемости — в 15 лет. По предварительным подсчетам фонда, для окупаемости проекта компании "Кузнечный рынок" необходимо будет повысить ставки аренды в три-четыре раза, что приведет к утрате рыночных площадей и лишит производителей возможности продавать продукцию по конкурентам ценам. При аренде рынка нагрузка по сборам будет снижена более чем в 2,2 раза, что позволит квотировать фермерские и социальные прилавки и сохранить арендаторов без увеличения сборов, сказано в материалах организации. Выпадающие от невыкупа доходы будут компенсированы за счет дополнительных сборов с новых бизнесов, которые появятся на рынке после модернизации, следует из расчетов Фонда имущества. В ООО "Кузнечный рынок" считают эту оценку некорректной.
Между тем торговцы предлагают КИО до подведения итогов торгов оставить оператором объекта ООО "Кузнечный рынок". Необходимость этого индивидуальный предприниматель Алексей Гореленок объяснил опасениями, что город не сможет выполнить свои обязательства по управлению объектом. "Управляющая компания может забрать свое имущество, двигатели от холодильника, мотор от лифта, грузчиков, рубщиков мяса, персонал, обслуживающий оборудование. Где гарантия, что когда управляющая компания уйдет, мы, предприниматели, не останемся на голом месте?" — добавил он. По его словам, торговцы платили управляющей компании 40 тыс. рублей в месяц за предоставление торгового места и обслуживание.
Кузнечный рынок был построен в 1922-1927 годах и является памятником регионального значения. Площадь здания рынка составляет 4,5 тыс. кв. м, из которых 2,4 тыс. кв. м используется под торговую функцию. Согласно данным www.kartoteka.ru , 97,2% акций ООО "Кузнечный рынок" принадлежит Анастасии Котченко, которая ранее была совладельцем Московского рынка.
Дальнейшее развитие ситуации во многом будет зависеть от исхода судебного разбирательства между городом и ООО "Кузнечный рынок". Как пояснил господин Мартюшев, торги на право аренды рынка могут быть объявлены только после вынесения решения суда (ранее их проведение было запланировано на ноябрь). Ольга Котченко, в свою очередь, выразила готовность освободить здание в установленный срок (до 14 ноября), если суд не запретит КИО совершать сделки с объектом.
После подведения итогов конкурса управление рынком перейдет новому оператору, который должен будет провести модернизацию рынка. Срок договора аренды с ним составит 15 лет. Предполагается, что реконструкция объекта будет проходить поэтапно без прекращения деятельности рынка. Сейчас на развитие Кузнечного рынка претендует пять инвесторов, отметил господин Мартюшев, не раскрыв их имен. Интерес к развитию рынка выражали Fort Group, московская Zemskiy Group. Кроме того, в конкурсе планирует участвовать ООО "Кузнечный рынок".
Программу перезапуска сельскохозяйственных рынков в современном торгово-развлекательном формате Смольный анонсировал весной. Помимо Кузнечного, городские власти собираются выставить на торги право аренды Невским, Ломоносовским, Мальцевским и Московским рынками. В презентации программы сказано, что сельскохозяйственные рынки характеризуются высокими ценами, неоднородным качеством продукции, отсутствием сезонных и местных товаров и не имеют единой концепции торговых площадей.
Константин Куркин