Структура и соотношения цен предопределяются действием всей совокупности экономических закономерностей, которые находят свое отражение в системе ценообразующих факторов, т.е. в совокупности объективно существующих или могущих возникнуть обстоятельств, предопределяющих уровни и соотношения цен.
Обоснованный учет ценообразующих факторов предполагает глубокое изучение содержания, роли, относительного значения каждого ценообразующего фактора, разработку критериев, методики, нормативов учета его влияния на уровни, соотношения, динамику цен.
В системе ценообразующих факторов главными являются те из них, которые отражают различные стороны формирования затрат труда, составляющих базу цен.
Анализ объективных обстоятельств, воздействующих на уровень и соотношения цен, приводит к следующей классификации ценообразующих факторов:
1. Факторы, определяющие величину и внутреннюю структуру стоимости и воздействующие на цены путем изменения величины стоимости. К ним относятся: 1) квалификация, умелость работников; 2) техническая вооруженность труда; 3) организация производства и труда; 4) естественные условия труда (природный фактор); 5) размещение производства и потребления продуктов труда (географический фактор); 6) размеры общественной потребности в продуктах труда.
Первый фактор определяет величину стоимости, создаваемой за единицу рабочего времени, причем более сложный и интенсивный труд создает за единицу рабочего времени соответственно большую стоимость.
Следующие два фактора изменяют производительность труда и тем самым его затраты на единицу потребительной стоимости товаров.
Природный фактор предопределяет естественную производительность труда и образование дифференциальной ренты.
Под воздействием первых четырех факторов складываются общественно-необходимые затраты труда в сфере производства. Пятый фактор обусловливает дополнительные общественно-необходимые затраты труда в сфере обращения.
Он оказывает влияние на цены в тех отраслях производства, в которых средством или предметом труда являются непосредственно естественные ресурсы.
Географический фактор воздействует на стоимость продуктов труда при продолжении процессов производства в сфере обращения. Его роль повышается для малотранспортабельной продукции. Под воздействием природного и географического факторов складываются региональные уровни общественно необходимых затрат труда, служащие основой для зональной (территориальной) дифференциации цен.
Общая масса труда, которая в качестве общественно необходимой может быть направлена на производство каждого вида продукции, зависит от общественной потребности в этой продукции. Размеры потребности, следовательно, входят в число факторов, определяющих стоимость отдельного, среднего по своим качествам, изделия. Эта стоимость образуется как производная от общей массы общественно необходимого труда, затраченного на производство всей массы продукции данного рода, и количества этой продукции в пределах общественной потребности в ней.
Факторы, вызывающие отклонения цен от стоимости , т.е. от приведенных общественно-необходимых затрат труда. К ним относятся: 1) соотношение спроса и предложения; 2) социальная значимость отдельных видов продукции; 3) необходимость использования цен для экономического стимулирования.
ФОРМИРОВАНИЕ ЦЕНЫ ТОВАРА
Под ценообразующими факторами понимаются условия, в которых формируются уровень и структура цен. Эти факторы многообразны, но их можно условно разделить на три основные группы: 1) базовые, 2) коньюнктурные и 3) регулирующие факторы.
Базовые ценообразующие факторы в основном связаны с затратами на производство и продажу товаров. Рост этих затрат, как правило, приводит к повышению цен, снижение затрат способствует снижению цен. Поскольку динамику цен на основные производственные ресурсы можно прогнозировать, то базовые факторы ценообразования – это факторы стратегического плана.
К базовым факторам ценообразования относятся природно-климатические и территориальные условия, в которых работает предприятие, транспортная составляющая в затратах, уровень используемых технологий, форм и методов организации производства и труда. Базовые факторы дают преимущества тем предприятиям и фирмам, у которых ниже издержки производства.
Коньюнктурные факторы ценообразования определяются ситуацией на рынке, которая зависит от политических, общеэкономических (например, инфляция), социальных и других условий, от сезона, моды, предпочтений потребителей и т. п. Поскольку ситуация на рынке может быть подвержена довольно быстрым и, нередко, непредсказуемым изменениям, то коньюнктурные ценообразующие факторы относят к факторам тактического плана.
Наиболее чутко и быстро реагируют на изменение рыночной коньюнктуры цены на сырье и полуфабрикаты. Это связано с кратким производственным циклом их изготовления и широким кругом потребителей. Аналогично ведут себя цены на потребительские товары длительного пользования (мебель, бытовую технику). Гораздо медленнее реагируют на изменение коньюнктуры рынка цены на машины и оборудование, цикл изготовления которых достаточно длителен.
Существуют рынки, на которых в ценообразовании участвуют только коньюнктурные факторы. Например, цена земли и курс ценных бумаг на фондовом рынке формируются опосредованно – через сопоставление с ценностью взаимозаменяемых благ:
По мере развития рынка, насыщения его товарами и услугами роль базовых факторов в ценообразовании снижается, а роль коньюнктурных возрастает.
Коньюнктурные факторы дают преимущества тем предприятиям и фирмам, которые могут быстро реагировать на изменение рыночной ситуации. Для этого необходимы тщательная подготовка производства, гибкая производственная система и высококвалифицированный персонал.
Как показывает практика, наибольшего успеха добиваются те предприятия и фирмы, которые умело используют свои преимущества, связанные как с базовыми, так и с коньюнктурными факторами ценообразования.
Регулирующие факторы ценообразования связаны с прямым и косвенным вмешательством государства в экономику.
В условиях свободного рынка выделяют также факторы спроса, факторы потребительского выбора и факторы предложения.
Факторы спроса формируют цену спроса, т. е. ту максимальную цену, которую покупатели согласны заплатить за тот или иной товар. К факторам спроса относятся:
Вкусы и предпочтения потребителей;
Размеры их денежных доходов и накоплений;
Потребительские свойства и качественные характеристики товара.
При покупке какого-либо товара покупатель проявляет готовность пожертвовать некоторым количеством других товаров и услуг на ту же сумму денег. Эта готовность определяется факторами потребительского выбора, которые зависят от цен и полезности товаров и сами, в свою очередь, оказывают влияние на эти параметры.
Факторы предложения связаны прежде всего с затратами на производство и продажу товаров. Они формируют цену предложения – ту минимальную цену, по которой продавцы готовы предложить на рынке данный товар.
Факторы ценообразования действуют одновременно в разных направлениях и с различной скоростью, одни факторы способствуют снижению цен, другие вызывают их рост. Снижению цен способствуют следующие факторы:
Рост производства (импорта) и насыщение рынка товарами;
Сокращение спроса на товары;
Рост конкуренции между продавцами (производителями);
Снижение себестоимости продукции;
Снижение налоговой нагрузки на продавцов (производителей);
Расширение прямых связей между покупателями и производителями товаров (сокращение числа посредников).
Действие этих факторов не всегда приводит к реальному снижению цен, оно лишь может способствовать их снижению.
Рассуждая от обратного, можно назвать факторы, вызывающие рост цен:
Сокращение производства (импорта) и предложения товаров на рынке;
Повышение спроса на товары;
Снижение конкуренции между продавцами (производителями), приводящее к монополизации рынка;
Рост себестоимости продукции;
Повышение налоговой нагрузки на продавцов (производителей);
Увеличение числа посредников на пути движение товаров от производителей до конечных потребителей; а также:
Улучшение качества товаров;
Инфляция, вызванная увеличением массы денег в обращении;
Ажиотажный спрос.
Проводя свою ценовую политику, фирма должна выявлять, анализировать и учитывать все факторы, способные оказать влияние на цены товаров и услуг. Большая часть факторов не может контролироваться фирмой (внешние факторы), меньшая часть зависит от действий ее руководства и персонала (внутренние факторы).
Формирование цен осуществляется, как правило, по единой схеме (рисунок В1, приложение В). В процессе коммерческого ценообразования комплексно анализируется ряд социально-экономических условий, вырабатывается ценовая стратегия и тактика, определяется приемлемый для фирмы метод ценообразования и страхования цены от невыполнения.
По отношению к предприятию существует целый ряд факторов, которые значительно влияют на процесс ценообразования, формируя определенные границы, в пределах которых может действовать предприятие. Прежде всего, они влияют на степень свободы действия предприятия в области ценообразования на свою продукцию.
Рисунок 1 - Факторы внешней среды, влияющие на процесс ценообразования
Приведем краткую характеристику каждого из этих факторов.
1. Потребители. Покупатели существенно влияют на деятельность предприятий в области ценообразования. Для того чтобы правильно реагировать и учитывать их поведение, предприятию необходимо обладать определенными знаниями об общих закономерностях и особенностях их поведения на рынке. Сюда можно отнести, прежде всего, психологические аспекты поведения покупателей: потребности, нужды, запросы, мотивацию при выборе товара или услуги, способы потребления, отношение к товарам и услугам, отношение к новому, чувствительность потребителя к ценам и качеству товаров и услуг.
Помимо психологических, существуют и экономические аспекты поведения покупателей. Сюда относятся такие понятия как покупательская способность, бюджетные ограничения и их связь с потребительскими предпочтениями. В связи с тем, что бюджет покупателя ограничен, а цены подвержены постоянным изменениям, покупатель постоянно находится перед выбором: как использовать свой бюджет самым рациональным образом, какой товар покупать, а какой нет. Согласно теории предельной полезности и потребительского выбора, покупатель предпочтет тот товар, который в наибольшей степени соответствует его личному представлению о полезности предстоящей покупки в сочетании с его финансовыми возможностями.
- 2. Рыночная среда является очень сложным и многогранным понятием. Она формируется под влиянием большого количества факторов экономического, политического и культурного порядка. Обычно выделяют четыре основные модели рынка: чистая конкуренция, монополистическая конкуренция, олигополия, чистая монополия. С точки зрения ценообразования основной отличительной чертой этих рынков является степень влияния предприятия на установление рыночной цены. Максимальное влияние оказывается в условии монополии, минимальное - в условиях рынка совершенной конкуренции. Цена на рынке может контролироваться отдельной фирмой, группой фирм, государством и рынком.
- 3. Участники каналов товародвижения. Товародвижение - это процесс, обеспечивающий доставку товаров конечному потребителю. Известно, что существует три основных вида каналов товародвижения:
прямые - товары и услуги доставляются конечному потребителю без участия посредников;
косвенные - товары и услуги доставляются конечному потребителю с помощью одного или нескольких посредников;
смешанные - объединяют особенности первых двух видов каналов.
С точки зрения ценообразования интерес представляет влияние участников каналов товародвижения на возрастание цены. Чем большее количество посредников находится между производителем товара и его конечным потребителем, тем в большей степени розничная цена будет выше отпускной, первоначальной ценой предприятия - изготовителя данной продукции. В конечном итоге это приводит к ограничению спроса на товары и услуги, которое, в свою очередь, стимулирует снижение цен и тем самым способствует оптимизации каналов товародвижения. Вместе с тем в случае мультипликационного эффекта ситуация может быть прямо противоположной - в процессе роста цен будет наблюдаться явление неограниченного спроса, т.к. в движение придет инфляционная спираль цены - заработная плата.
Государство Можно выделить три степени влияния государства на ценообразование:
1)Фиксация цен. Государство использует следующие основные способа фиксации цен;
использование цен прейскурантов. Прейскуранты цен на товары и услуги - это официальный сборник цен и тарифов, утверждаемый и издаваемый министерствами, ведомствами, государственными органами ценообразования.
фиксирование монопольных цен. Государство фиксирует цены предприятий, занимающих доминирующее положение на рынке, которое позволяет ему решающим образом влиять на конкуренцию, доступ на рынок и уровень цен, что в конечном итоге ограничивает свободу действия других участников рынка;
замораживание цен. Данный подход используется в случае возникновения диспропорций в ценах или кризисных ситуаций в экономике и проводится исключительно в целях стабилизации положения. Целесообразным считается применение замораживания цен только в краткосрочном периоде.
- 2) Регулирование цен за счет установления предельных уровней цен (установление верхнего или нижнего лимита цен), введение фиксированных коэффициентов по отношению к прейскурантным ценам, установление предельных надбавок, регламентация основных параметров, влияющих на формирование цены (порядок формирования издержек, максимальный размер прибыли, размер и структура налогов), установление максимального размера разового повышения цен, определение и регулирование цен на продукцию и услуги государственных предприятий.
- 3) Регулирование системы свободного ценообразования за счет законодательного регламентирования ценообразовательной деятельности участников рынка, ограничение недобросовестной конкуренции. Данный способ воздействия государства на процесс ценообразования заключается во введении ряда запретов:
запрет на демпинг;
запрет на вертикальное фиксирование цен - запрет производителям диктовать свои цены посредникам, оптовой и розничной торговле.
По мнению Голубкова на величину цены оказывают воздействие две группы факторов: внутренние факторы (цели организации и маркетинга, стратегии по отношению к отдельным элементам комплекса маркетинга, издержки, формирование ценообразования) и внешние факторы (тип рынка; оценка соотношения между ценой и ценностью продукта, осуществляемая потребителем; конкуренция; экономическая ситуация; возможная реакция посредников; государственное регулирование).
Завьялов П.С. также считает, что факторы, воздействующие на ценообразование необходимо подразделять на внутренние и внешние факторы. К внутренним факторам он относит:
Рыночную стратегию и тактику предприятия;
Специфику производимой продукции;
Сервисные услуги;
Емкость рынка, структура и динамика рыночных показателей;
Имидж предприятия;
Степень совершенствования управленческой системы.
Что касается внешних факторов то, то к ним относятся следующие факторы:
Политическая стабильность государства;
Экономическая ситуации в стране;
Состояние рынка;
Покупательское поведение потребителей;
Меры государственного регулирования цен;
Культура и этика на рынке.
Рисунок 2 - Факторы ценообразования
Анализируя всю совокупность факторов можно выделить наиболее важные и значимые, которые оказывают сильнейшее влияние на формирование цены. К таким фактором следует отнести: спрос, издержки, конкуренцию, тип и свойства товара, государственное регулирование ценообразования, участники канала товародвижения.
В заключение данной главы, хотелось бы подчеркнуть: в условиях рыночного хозяйствования маркетинговые решения являются важным аспектом управления, и таким образом в руках современного маркетолога должен быть набор достаточно эффективных инструментов, одним из которых является цена. Именно цена определяет во многом конкурентоспособность продукции, которую предприятия выставляют на реализацию, соответственно от уровня цены определяется во многом объем продаж и в конечном итоге прибыль. Поэтому можно говорить о достаточно широком диапазоне функций цены. Кроме того, следует отметить, что цена зависит от типа рынка, а также ряда факторов, которые определяют как уровень, так и методы ценообразования. Таким образом, помимо изучения сущности и факторов ценообразования необходимо исследовать методы, с помощью которых формируются те или иные виды цен, что и будет проделано в следующей главе данной курсовой работы.
На стоимость объекта оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды:
1. Экономические факторы:
Спрос на объект оценки;
Доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;
Продолжительность получения доходов;
Риск, связанный с объектом;
Степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);
Степень ликвидности объекта оценки;
Ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;
Затраты на создание аналогичных объектов;
Соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;
Инфляция, покупательская способность и др.
2. Социальные факторы:
Наличие и развитость инфраструктуры;
Демографическая ситуация (численность прирост, уровень рождаемости и смертности, плотность, миграция населения);
3. Политические факторы:
Состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.;
Политико-правовая ситуация в стране;
Политика правительства и местных органов власти;
4. Географические факторы, состояние окружающей среды:
Климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия.
5. Научно-технические факторы:
Технология и организация строительства;
Затраты на строительство и др.
Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов , учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:
Ø фактор спроса и предложения;
Ø фактор пользователя недвижимого имущества;
Ø факторы, связанные с объектом недвижимости;
Ø факторы внешней рыночной среды;
Ø фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.
При оценке недвижимости должны учитываться все факторы, но степень их значимости может различаться . Степень значимости каждого фактора оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта.
Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов:
1. Экономические (экономическая ситуация в стране, в регионе, ставки процента, тарифы на электроэнергию).
2. Физические (земля, почва, климат, дороги, местоположение.
3. Социальные (тенденции в отношении численности населения, его омоложение, уровень преступности.
4. Административные (строительные нормы и правила, налоговая и финансовая политика)
При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость.
Фактор спроса и предложения является основным и учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос характеризуется качеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного времени по сложившейся на данное время рыночной цене.
Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке. Выделяются три возможных варианта спроса и предложения:
Ø спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется справедливая равновесная рыночная цена объекта недвижимости;
Ø спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность коррупции, ведущая к разрушению рынка;
Ø предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.
Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана длительностью периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения.
Так, при росте спроса на жильё увеличение предложения на рынке первичного жилья, возможно только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с помощью которого уравновешиваются спрос и предложение.
Именно поэтому на рынке жилья существует постоянная опасность возникновения ситуации, когда текущая стоимость жилья становится выше его справедливой рыночной цены.
На фоне подъема в жилищном секторе существует опасность возникновения эффекта перегрева , когда чрезмерное увеличение инвестиций в строительство окажется по его завершении нерентабельным ввиду ухудшения общей экономической конъюнктуры и падения спроса по сравнению с ожидаемым объемом.
Особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования , так как при падении экономической активности возрастает безработица, и доходы населения теряют стабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств по кредитным договорам.
По правилам рынка большое влияние на цену купли-продажи оказывает искусство торгов, число участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Цены в основном зависят от возможностей инвесторов. Спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение , так как резкое изменение денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходит в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке.
К факторам, учитываемым покупателем недвижимого имущества, относятся следующие:
Ø фактор полезности . Объект недвижимости обладает ценностью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных и личных потребностей. Полезность - способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени;
Ø фактор замещения (взаимозаменитель) предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е. ценность объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный;
Ø фактор ожидания показывает, что ценность объекта недвижимости - текущая ценность всех будущих доходов, полученных от его использования, постоянно растет вследствие увеличения спроса и ограничения предложения, т.е. ценность объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.
Рынок недвижимости - это система рыночных механизмов , которые обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Факторами, воздействующими на развитие рынка недвижимости, являются:
Ø экономический рост или перспективы такого роста. (Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко);
Ø финансовые возможности для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конфетного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;
Ø взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
Некоторые районы могут находится в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.
Рынок недвижимости также находится под значительным влиянием: факторов государственного регулирования, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального положения и природных условий в регионе.
Ценообразующими факторами при оценке квартир являются:
Ø местоположение:
Округ, микрорайон;
Местоположение в микрорайоне;
Удаленность от центра;
Преобладающая застройка микрорайона;
Транспортная доступность, удаленность дома от станции метро, остановки общественного транспорта;
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка);
Развитость инфраструктуры;
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км);
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка);
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона;
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона;
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка);
Наличие парков, водоемов, промышленных предприятий
Ø жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира:
Тип здания;
Год постройки;
Материал наружных стен;
Материал перекрытий;
Состояние здания (субъективная оценка);
Техническое обеспечение здания;
Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж;
Количество этажей в здании;
Состояние подъезда (субъективная оценка);
Благоустроенность двора, наличие лифта и мусоропровода;
Ø характеристика оцениваемой квартиры:
Этаж расположения;
Площадь, кв. м: общая / жилая;
Количество комнат, их площадь, кв. м;
Площадь кухни, кв. м;
Санузел;
Высота потолков, м;
Лоджия (балкон);
Вид из окон;
Дополнительные системы безопасности;
Состояние объекта (субъективная оценка);
Видимые дефекты внутренней отделки;
Данные о перепланировке;
Состояние квартиры,
Площадь квартиры,
Жилая и общая,
Изолированность комнат,
Площадь кухни и санузла,
Телефон,
Балкон или лоджия,
Вид из окна,
Соседи и прочее.
Рыночная цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными бумагами. Это отличие происходит по многим причинам, среди которых:
Ø уникальность каждого объекта;
Ø большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по социальным договорам и т.п.);
Ø высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее асимметричность для покупателей, продавцов, посредников;
Ø значительная длительность продажи, не устраивающая продавца;
Ø необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить привлекательный для себя объект.
Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их оценочной стоимости.
Посредники (риелторы, оценщики) говорят, что «цена на недвижимость больше всего зависит от местоположения. Это не единственный, но очень важный фактор.
Даже в случае с квартирой в типовом доме ее цена может сильно меняться и зависеть : от района, от квартала, от расположения дома внутри квартала, от этажа, от наличия детской площадки, автостоянки возле дома, от вида из окна (во двор, на улицу, на лес, на реку), от близости учебных и культурных учреждений, магазинов, транспорта, мест отдыха и многих других обстоятельств.
Оценка недвижимости - это научно обоснованное мнение эксперта -оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга.
Процесс оценк и - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.
Так же ценообразующими факторами являются:
Ø передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
Ø условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
Ø условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
Ø состояние рынка (в том числе время продажи);
Ø степень строительной завершенности объекта;
Ø физические характеристики объекта;
Ø экономические характеристики (формирующие доход от объекта);
Ø использование объекта.
Оценка стоимости - длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик должен иметь лицензию.
Ценообразующие факторы различаются по уровням влияния:
Факторы влияния 1-го уровня (страна)
1. Экономические: налоги в области недвижимости; обеспеченность населения объектами общественного назначения; финансирование строительства уровень жизни населения
2. Состояние и перспективы строительства и реконструкции; предложение; спрос; рынок недвижимости
3. Социальные: структура населения; уровень образования и культуры населения, потребности, семейность; плотность заселения.
4. Физические: экология; природные ресурсы; географические; сейсмические, технологические решения в области землепользования; геодезические; топографические.
5. Политические: законодательство об ипотеке; законодательство в области строительства; налоговое законодательство; законы о собственности; законы об операциях с недвижимостью; законы в области экологии, зонирование территорий; закон о залоге; закон о кредитной политике; кадастры; лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности; политическая стабильность
Факторы влияния 2-го уровня (город, район)
1. Местоположение: транспортная доступность; наличие объектов соцкульта; пешеходная доступность, размещение объектов в плане города (района); наличие и состояние коммуникации; примыкающее окружение.
2. Физические характеристики: физические параметры; функциональная пригодность и использование
состояние недвижимости; привлекательность, комфорт; качество строительства и эксплуатации.
3. Условия продаж: залоги и заклады; особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей
4. Временные факторы: дата оценки, дата известных сделок по аналогам.
5. Условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки, условия выделения средств
Факторы влияния 3-го уровня (здание)
1. Архитектурно-строительные: объемно- планировочные показатели
2.Финансово-эксплуатационные: доходы, эксплуатационные расходы; стоимость строительства
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням .
1-й уровень: Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
2-й уровень: Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
3-й уровень: Уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы:
архитектурно-строительные;
финансово-эксплуатационные.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.
Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды, и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.
Можно выделить четыре основных фактора, определяющие спрос на жилье:
Ø предпочтение потребителей;
Ø доходы населения;
Ø цены на жилье;
Ø количество домохозяйств на рынке жилья.
Эти факторы по-разному влияют на рыночное равновесие. Спрос и предложение на объекты недвижимости зависят от многих факторов:
Ø административные (наличие или отсутствие ограничений со стороны государства, регулирующая роль государства и местных административных органов, налоговый режим);
Ø экономические (цены на объекты недвижимости, конкуренция, уровень экономического развития рынка, уровень доходов населения, деловая активность населения, услуги кредитно-финансовых организаций, объемы строительства новых объектов недвижимости);
Ø социальные (привлекательность региона, структура и состав населения местности, уровень развития социальной инфраструктуры);
Ø экологические (наличие зеленых насаждений, загазованность воздуха, обилие промышленных предприятий, наличие вредных выбросов, избыточный шум).
Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относится демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры.
Экономические факторы также существенно влияют на стоимость недвижимого имущества.
К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся:
Ø занятость населения;
Ø средняя заработная плата;
Ø степень экономического развития района;
Ø уровень цен;
Ø доступность и условия кредита под покупку жилья и т.д.
Экономические факторы (объективные факторы) можно разделить на два вида :
Ø макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.);
Ø микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (все условия договора -предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).
Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся:
Ø ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства;
Ø коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт;
Ø федеральная и местная налоговая полиция;
Ø специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).
Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.
Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием промышленного предприятия, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Оценщики пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.
Сфера недвижимости не всегда легко приспосабливается к новым предпочтениям потребителей, и поэтому часто опаздывает.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Подобные документы
Факторы, определяющие чувствительность покупателей к уровню цены. Определение конъюнктуры рынка и состав внешних и внутренних факторов ценообразования. Разработка мер ценового стимулирования на предприятии (сезонные и праздничные скидки, купоны).
контрольная работа , добавлен 29.01.2014
Сущность ценообразования. Направления стратегии развития на предприятиях сервиса. Общая характеристика пиццерии. Факторы внешней и внутренней среды, оказывающие воздействие на ее работу. Предложения по совершенствованию стратегии ценообразования.
курсовая работа , добавлен 23.03.2016
Основные понятия и квалификация цен. Стратегические цели и методы ценообразования, основы его формирования на различных рынках. Анализ ценообразования предприятия ООО "Шарьинская минеральная вода". Рекомендации по выбору метода определения цены товара.
курсовая работа , добавлен 21.10.2012
Определение и основные функции цены, четыре основных типа рынка. Понятие управления ценообразованием, схема разработки стратегии ценообразования. Описание сущности и механизма различных видов ценообразования. Географические стратегии ценообразования.
контрольная работа , добавлен 13.05.2010
Роль и функции цены в маркетинге, факторы, тактические и методические основы процесса маркетингового ценообразования. Обзорный анализ российского рынка хлеба и хлебобулочных изделий, разработка стратегии ценообразования в ОАО "Северный кондитер".
курсовая работа , добавлен 13.04.2013
Сущность категории "цена". Критерии классификации цен и факторы их формирования. Отличительные особенности ценообразования на разных типах рынков. Маркетинговые стратегии ценообразования. Затратные, рыночные и параметрические методы ценообразования.
курсовая работа , добавлен 23.03.2016
Характеристика ценообразующих факторов. Источники информации для анализа цен. Сущность затратного механизма ценообразования. Административные методы установления цен и позиционирование нового товара. Гибкость цены на различных стадиях "жизненного цикла".