Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Ме тодических рекомендаций по определению рыночной стоимости земель ных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р.

Единичная и кадастровая оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, срав нительного и затратного (рис. 7.1). Методы в рамках каждого из подходов к оценке земельных участков в соответствие с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков представлены на рисунке 7.1. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратно го подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимо сти земельных участков носят рекомендательный характер. В случае ис пользования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

В учебной литературе встречаются иные методы расчета стоимости земельных участков: метод затрат на освоение, метод затрат на воспроизводство инфраструктуры и метод типовых инвестиционных контрактов.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка вы водится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Су щественные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получил оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

7.2.1. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий 14:

Расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

Определение величины соответствующего коэффициента капи тализации земельной ренты;

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

Метод рыночной выжимки (деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи), данный метод рассмотрен в разделе 4.1. настоящего учебного посо бия;

Метод увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (на пример, ставка доходности по депозитам банков высшей категории на дежности или ставка доходности к погашению по государственным цен ным бумагам).

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результа те чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

Расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

Часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, поэтому компетентно составленные могут сделать Тебя аспидски состоятельным.

Земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;

Доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение ко эффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации, используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В на стоящее время имеются четыре подхода к расчету коэффициента капи тализации, первоначально разработанных в мировой практике для капи тализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Расчет коэффициента капитализации. Первый подход – это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характе ристик денежного рынка на дату проведения оценки. Критерием эффек тивности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинст ве развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности.

Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка России по долгосрочным валютным депозитам (Мето дические рекомендации по кадастровой оценке стоимости сельскохозяйственных угодий. – М.: ВНИЭТУСХ, 1997.)

Второй подход – условная капитализация исходя из установленно го государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском или лесном хозяйстве. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Ка дастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от произ водства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда – путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки дре весины на 50 лет.

Третий подход – расчет коэффициента капитализации методом ку мулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке земель в г. Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:

Безрисковую ставку. Например, муниципальные оценщики Мос комзема при расчете стартовой стоимости права заключения договора аренды в качестве безрисковой ставки используют годо вую процентную ставку установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой валюты;

Региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в не движимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением. Для Москвы региональный риск составляет 35%, одно из минимальных значений по России;

Риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости изза недостаточ ной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка. Экспертная оценка данного риска для прав долгосрочной аренды на московском земельном рынке составляет около 7%.

Четвертый подход основан на методе рыночной выжимки, или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных фи нансовых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков.

Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену продажи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчиты вать среднее (средневзвешенное) значение по нескольким продажам для получения достоверных значений ставки капитализации.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка ка­питализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и ры­ночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретро­спективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные, которые можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, не­ обходимое при расчетах, потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определять­ ся на одинаковой основе. Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое отно­ сится и к учету налогообложения.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участ­ ков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесооб­разно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализация зе­мельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление зе­мельного участка арендодателем во временное владение и/или пользо­вание арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохо­ да земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В настоящее время в российских городах органы местного управ­ления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находя­щуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориальноэкономическим зонам, а также два вида коэффициен­тов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местопо­ложения земельного участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

А = А 6 · К д · К р · S ,

где А величина годовой арендной платы за земельный участок;

А 6 базовая ставка арендной платы за 1 м 2 ;

К коэффициент вида деятельности арендатора;

К – коэффициент коммерческой ценности местоположения зе мельного участка;

X – площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используются ставка утвержденного зе мельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить при анализе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому, и величинах арендной платы.

7.2.2. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий 15:

Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

Определение величины и временной структуры доходов от наи более эффективного использования земельного участка;

Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эф фективного использования земельного участка;

Определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по опреде ленной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков ин вестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате прове дения оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ис копаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения (или уже разрабатываемых), а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода. В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе техникоэкономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете

Доходности эксплуатации месторождения;

Степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

Степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного этапа работ, т.е. в неполучении запланированного для данного этапа ра бот результата. Величина данного риска может рассчитываться умноже нием вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторож дения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.

7.2.3. Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий 16:

Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимо сти воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Расчет величины земельной ренты как разности чистого опера ционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

Расчет чистого операционного дохода от единого объекта не движимости за определенный период времени на основе рыночных ста вок арендной платы;

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный пе риод времени;

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычита ния из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земель ного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операци онные расходы подразделяются на: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные – зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее – элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по об служиванию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать воз можность процентного наращивания денежных сре дств дл я замены эле ментов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – соб ственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земель ного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улуч шений (например, при уменьшении стоимости улучшений – учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех за трат на привлечение других факторов приписывается земельному участ ку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

Имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

Стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

Известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЭС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному ме тоду, планируемый доход на инвестиции – 16%, срок экономической жизни – 9 лет, При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

В течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28л бензина;

Средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

С учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЭС работает 300 дней в году.

Решение.

1. Определяем стоимость строительства АЭС: 35400 5 = 177 000 долл.

2. Находим коэффициент капитализации для сооружений: 16% + (100%: 9) = 27, 11%.

3. Определяем чистый операционный доход, приносимый соору жениями: 177000 0,2711 = 47984,7 долл.

4. Определяем чистый операционный доход от АЭС (земельного участка и сооружений): 5 300 24 28 0,06 = 60480 долл.

5. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 60480 – 47984,7 = 12495,3 долл.

6. Определяем стоимость земельного участка: 12495,3: 0,16 = 78095,63 долл.

Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет 78096 долл.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строи тельство могут быть определены с высокой степенью точности, так же, как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

7.2.4. Метод сравнения продаж

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространение при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков.

Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым и конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет при обретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж, метод распределения и метод выделения.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных уча стков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). 17 Условие применения метода – наличие инфор мации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);

Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого

аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

Местоположение и окружение;

Целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

Физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

Транспортная доступность;

Инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и ус ловия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

Условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставле ния заемных средств);

Условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

Обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

;

Изменение цен на земельные участки за период с даты заключе ния сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предпола гается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

Прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающих ся друг от друга только по одному элементу сравнения, и опре делением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

Прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отли чающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах коррек тировки по данному элементу сравнения;

Корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

Определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

Экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Процедура расчета стоимости методом сравнения продаж.

Этап 1 . Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

Целевое назначение земель;

Зонирование и разрешенные варианты землепользования;

Местоположение;

Потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почвы);

Передаваемые юридические права собственности и др.

Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

Инвестиционную мотивацию;

Платежеспособность;

Социальноюридический статус;

Источники и формы финансирования;

Предпочтения покупателей и др.

В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:

Участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

Участки, используемые для индивидуального жилищного строи тельства;

Участки, используемые для массового жилищного строительства;

Участки под объектами коммерческой недвижимости;

Участки под промышленной застройкой;

Участки под общественными объектами и т.п.

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участ ков земли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами зем лепользования, которые конкурируют между собой на данной географи ческой территории.

Для сравнения используется несколько проданных земельных уча стков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их чис ло повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сде лок или на шести текущих ценах предложений.

Количество объектованалогов, используемых в расчетах, прежде всего зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оценивае мый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сег менте земельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате чего использование цены продажи сопоставимого участка может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

Источники информации о сделках с земельными участками:

Регистрационные палаты;

Земельные комитеты;

Риэлторские и оценочные фирмы;

Различные информационные издания.

Необходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фик сируется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, а цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объектааналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвести ционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимо го, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фак тических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Напри мер, когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может производиться двумя способами: по элемен там сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на вели чину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который явля ется затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стан дартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы.

Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выпла ты продавцом процента от кредита.

Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения отно сительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. При сравнении даты проведения оценки с датой продажи аналогично определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же и изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два вида корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж и данный вариант землепользования; другой вид поправок отражает колебания цен на земельные участки только с конкретным местоположением. Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

Корректировки по первым четырем элементам сравнения вносят последовательно, путем применения каждой последующей корректиров ки к предыдущему результату.

Местоположение. При сопоставлении местоположения участка анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оце ниваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют либо позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затраги вает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следу ет провести анализ возможных различий между этими районами. Н; при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность корректировки вычисляется на основе анализа парных продаж.

Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом не обходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа. При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вторую очередь путем применения к результату, полученному после корректировок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко ис пользуется для оценки участков приблизительно одного размера, которые силы но отличаются по элементам сравнения, например садоводче ских, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан. Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения.

Единицы сравнения используются, если:

а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;

б) необходима предварительная информация для инвесторов ИЛИ потенциальных покупателей.

Например, стоимость земельного участка – 160 долл. за дну сотку или стоимость жилья – 700 долл. за 1 м 2 площади.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га – при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 м 2 – при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий – доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений – доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр – при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот – цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью павод ков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, например, на основе количества разрешенных для строительства единиц

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжирован ного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, ее можно объединить с другой группой участков, близкой по ценовому значению и разрешенному к ис пользованию. Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом метода единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяй ственных земель, находящихся в одной природноклиматической зоне.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полу ченные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участкованалогов в зависимости от количества внесенных кор ректировок, их абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной информации.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:

Титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитуты;

Физические характеристики участка;

Данные о взаимосвязи участка с окружением.

Источниками этих данных являются:

Городские, районные и поселковые земельные комитеты и орга ны, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;

Риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью;

Ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и др.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объектив ной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудов летворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

7.2.5. Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков 18 .

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недви жимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффек тивному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, вклю чающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцени ваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, вклю чающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости заме щения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показа тели, характеризующие параметры объекта в целом – квадратный, куби ческий, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитан ные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с исполь зованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсноиндексного методов. Ресурсный (ресурсноиндексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необхо димых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора – величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность ме жду ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестиро вании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроиз водства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обу словленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемнопланировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, ка чества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внеш них по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его уст ранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в ре зультате его устранения.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Метод выделения определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объ екта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать времен ные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату проведения оценки.

Оценки земельных участков, полученные методом выделения по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, га ражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Метод выделения дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатки метода выделения:

Он может дать необъективную оценку стоимости зданий и со оружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с тече нием времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

В условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

7.2.6. Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:

Наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При от сутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

Наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

Определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оценивае мый земельный участок, с объектами – аналогами;

Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижи мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недви жимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недви жимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в ры ночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод распределения основан на определении соотношения меж ду стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производи тельности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земель ных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его пе реносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Доля земли в стоимости объекта =

Стоимость земли / Стоимость объекта

Стоимость объекта = Стоимость земли + Стоимость зданий Пример. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Решение.

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стои мости объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли (0,179 + 0,189 + 0,192)/3 =0,187.

Стоимость земли = 188985 0,187 = 35340,2 руб.

7.2.7.

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. 19

Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все из держки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наибо лее эффективным использованием является разделение земельного мас сива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки – широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема оп ределения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы определения затрат на освоение.

1й этап. Определение размеров индивидуальных участков и сте пени их благоустройства исходя из юридических и физических возмож ностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3й этап. Расчет всех затрат на освоение:

Расходы на приобретение земельного массива и документов;

Инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

Расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

Оплата налогов, страхования;

Прибыль и накладные расходы подрядчика;

4й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

5й этап. Определение периода времени, необходимого на освое ние и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Пример.

Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зо нированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки разме ром 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 8000 долл. Затраты на проектирование, подготовку земли и. подвод коммуникаций составляют 60000 долл. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы, включая оформление сделок, составляют 20% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предприниматель ская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 15%.

Решение.

1. Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков составит: 2 8000 долл. = 16000 долл.

2. Валовой доход: 16000 – (16000 20%) = 12800 долл.

3. Стоимость двух участков: 12800 – (12800 40%) = 7680 долл.

4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит: (7680 20,62423) – 60000 = 98394 долл.

20,62423 – коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 меся ца при ставке дохода в 15%.

5. Стоимость одного земельного участка составит: (98394 /12)/4 = = 2050

7.2.8. Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры

Оценка земель поселений может проводиться на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают ве личину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок). 20

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистраль ные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, уличнодорожную сеть и др.

Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфра структуры, проще определить стоимость замещения существующей ин фраструктуры города по укрупненным показателям.

Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современ ных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, обо рудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки. Ал горитм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объ ектами коммунальнобытового обслуживания.

2й этап. Определение себестоимости строительства 1 м 2 площади жилых домов по типовому проекту.

3й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интерваль ная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

5й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

7.2.9. Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах. 21

Например, в г. Москве сложились два вида предоставления зе мельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строитель ство:

а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

б) на основе заключения инвестиционных контрактов. Этот метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом – собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного уча стка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 2030% площадей построенного объекта в собственность городских вла стей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стои мость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного ин вестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосроч ной аренды земельного участка необходимо располагать сведениями о:

Площади земельного участка;

Проектируемых площадях жилых и нежилых помещений;

Сроках строительства и реализации проекта;

Наличии и стоимости обременении.

Эти данные содержатся в исходноразрешительной документации для проектирования и строительства в г. Москве.

Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земель ных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию ка питальных коммерческих строений и сооружений, таков.

1й этап. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).

2й этап. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В г. Москве примерное соотношение в распределении построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе 30/70, за пределами данного округа – 20/80.

3й этап. Определяется рыночная стоимость 1 м 2 площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

4й этап. Определяется общая стоимость площадей здания, кото рые должны перейти городу после завершения строительства по услови ям инвестиционного контракта.

5й этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвести ционного проекта.

6й этап. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

7й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования.

8й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4й этап) с учетом времени строительства (5й этап), продажи (6й этап) и значения ставки дисконтирования (7й этап).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии какихлибо обременении.

В г. Москве при наличии обременении их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию обще городских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос сущест вующих строений, принадлежащих городу; по переселению жителей из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством г. Москвы.

7.3. Особенности проведения кадастровой оценки земельных участков

Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли совокупность админист ративных и технических действий по установлению кадастровой стои мости земельных участков административно-территориального образо вания в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположе ние земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень соци ального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки город ских земель – массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация – это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инже нерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэл торские фирмы и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселе ний – земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1й этап – подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

2й этап – функциональное зонирование территории города;

3й этап – исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

4й этап – ценовое зонирование территории города;

5й этап – оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зо нам, различным городам и поселкам.

Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастро вой оценки земель населенных пунктов.

Этап I . Подготовительные работы, сбор и обработка исходной ры ночной и нормативной информации:

Сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

Определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

Классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;

Классификация земель по функциональному использованию;

Классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использо вания с выделением оценочных микрозон;

Оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;

Определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;

Сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

Этап II. Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального исполь зования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны:

жилая зона , включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;

общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;

производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, энергетики, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

зона инженерной и транспортной инфраструктуры, на которой функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связи;

сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, вино градниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сель скохозяйственными зданиями и сооружениями;

рекреационная зона, включающая лесные массивы, располо женные на территории города, парки, пляжи и иные места отды ха населения;

прочие зоны , объединяющие другие категории и виды использования земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.

Территории выделенных функциональных зон в зависимости от их использования и расположенных на них объектов недвижимости могут разделяться на отдельные оценочные микрозоны.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными дома ми:

Малоэтажной жилой застройки с приусадебными земельными участками;

Малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;

Многоэтажной секционной застройки (35 этажей);

Многоэтажной секционной застройки (69 этажей);

Многоэтажной секционной застройки (1012 этажей) и т.д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не

полностью благоустроенными жилыми домами подразделяют на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами подразделяют на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, т.е. участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кир пичными, элитными домаминовостройками и т.д.

В качестве границ оценочных зон могут использоваться:

Естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа – ре ки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

Границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

Улицы, площади, проезды;

Границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

Границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

На территории оценочных зон устанавливаются параметры типич ных земельных участков по общей площади, площади застройки, уров ню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов ис пользования. Основными методами обработки исходной рыночной ин формации являются регрессионный корреляционный анализ и статисти ческий метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

По незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;

По земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода выделения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости.

Если оценочная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны для различных видов использования существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны.

Этап IV. Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а имен но формирования на основе полученных показателей кадастровой стои мости отдельных оценочных зон.

Оценочная зона – часть земель административно-территориаль ного образования, однородных по целевому назначению, виду функцио нального использования и близких по значению к кадастровой стоимости типичных земельных участков. Оценочные микрозоны, близкие по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколь кими локальными участками на территории города.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществля ется на основе соблюдения следующих принципов:

Близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков;

Территориальное единство расположения микрозон;

Общность инженерной инфраструктуры, однородность поло жительного или отрицательного воздействия граничащих с мик розонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стои мостей земельных участков микрозон. Как показывает практика оценки кадастровой стоимости земель в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта.

При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественноделовой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1) транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;

3) уровень развития сферы культурнобытового обслуживания на селения;

4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5) состояние окружающей среды, санитарные условия;

6) инженерногеологические условия строительства;

7) рекреационная ценность территории;

8) престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:

1) уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;

2) условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;

3) градостроительные условия и ограничения, обусловленные зо нированием, разрешенным использованием земельных участков.

Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффи циентов, величина которых определяется на основе статистического и причинноследственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к пери ферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанав ливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости между кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельных участков и объектов не движимости.

Этап V. Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. резуль таты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:

Создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

Формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

Уточнения схемы территориальноэкономического зонирования;

Установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

Определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

Определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

Обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

Информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

Создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки. Рыночная оценка единичных земельных участков городских зе

мель основывается на их кадастровой стоимости и предполагает прове дение специфического рыночного анализа для каждого конкретного уча стка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, при сущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта – это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Данная величина характери зует стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования территории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно-количественных характеристик земельного участка.

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффици ентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территории города.

Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказ чиком оценки.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных и лесных земель

проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации и унификации методологических подходов оценки различных категорий земель. Вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществля ется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, установленных законом.

Объектом оценки выступают сельскохозяйственные угодья в гра ницах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользовании) юридических и физических лиц. Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественноисторическими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы.

Пашня – сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посе вы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокос – сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и су; дольные сенокосы.

Пастбище – сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся

Залежь – земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Этапы кадастровой оценки сельскохозяйственных земель.

На первом межрегиональном этапе территориальным органам субъектов РФ представляются кадастровые стоимости 1 га земель сель скохозяйственного назначения и базовые нормативы (оценочная продук тивность и затраты) для проведения оценки внутри субъектов РФ. Второй этап – кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям.

Необходимым условием проведения второго этапа государственной кадастровой оценки земель является соответствие средневзвешен ной кадастровой стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения субъекта федерации величине, полученной в результате проведения первого этапа.

На первом межрегиональном этапе оценки сельскохозяйственных земель были определены следующие базовые показатели: оценочная продуктивность, оценочные затраты, цена производства валовой про дукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Для расчета оценочной продуктивности и других показателей использовалась средняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур) и сенокосов в субъектах РФ за 19661998 гг.

Оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий определена по каждому субъекту РФ в стоимостном выражении в средних ценах реализации 1999 г., сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе, путем взвешивания оценочной продуктивности 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сель скохозяйственных угодий субъекта РФ. В расчетах использована струк тура посевных площадей по субъектам РФ, сложившаяся в среднем за последние три года; продукция кормовых культур оценивалась по цене 1 ц кормовых единиц фуражного зерна, цена которого была принята на уровне 75% реализационной цены всего объема товарного зерна по Рос сии.

Оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ были определены взвешиванием оценочных затрат на 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. При этом оценочные затраты на 1 га пастбищ условно принимались равными 20% оценочных затрат сенокосов. В расчетах использованы данн ые о е жегодных фактических затратах за 1992 1998 гг., индексы удорожания цен на материально-технические ресурсы в 1999 г., структура 1щосевных площадей, сложившаяся в среднем за последние три года.

Цена производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов РФ устанавливается путем добавления к оце ночным затратам минимального дохода, необходимого для обеспечения сельскохозяйственного воспроизводства, который составляет 7% оценочных затрат 1999 г.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий

определяется путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход образуется на землях с более высоким плодородием и лучшим местоположением. Дифференциальный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов РФ рассчитывается путем вычитания из оценочной продуктивности цены производства валовой продукции.

Абсолютный рентный доход – это минимальный доход, устанавливаемый независимо от плодородия и местоположения земельных уча стков.

Абсолютный рентный доход един для всех субъектов РФ и составляет 1% стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных уго дий в среднем по России, т.е. 12 руб. с 1 га.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам. На сельскохозяйствен ных землях, где отсутствует дифференциальный рентный доход, кадаст ровая стоимость устанавливается на основе только абсолютного рентно го дохода в размере 400 руб. за 1 га (Мурманская и Магаданская области, Ненецкий, КомиПермяцкий, ХантыМансийский и некоторые другие автономные округа).

Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных показа телей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе, которые обеспечивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ. При наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сель скохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе кадастровой оценки, дифференцируются по земельнооценочным районам. Исходной информацией для проведения работ являются данные почвенных обследований, мате риалы IV тура земельнооценочных работ и внутрихозяйственной оцен ки земель. Каждый административный район в процессе IV тура земельнооценочных работ был отнесен к определенной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности видов почв, техноло гий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических усло вий и уровня экономического развития территории.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает расчет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для определения на их основе расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Интегральным показателем плодородия почв является балл бони тета (совокупный почвенный балл), который используется для расчета валовой продукции и затрат объекта оценки.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменистости, контурности, удаленности полей от хозяйственного центра. Фи зические значения технологических свой ств дл я конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам. На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимо сти от них затрат вычисляется обобщенный показатель – индекс технологических свойств объектов оценки.

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения мате риальнотехническими ресурсами, а также транспортных условий грузо перевозок.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей – дифференциального и абсолютного рент ного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает плодоро дие почв, их технологические свойства и местоположение объекта оцен ки. В случае, если данный доход имеет отрицательное значение, он принимается равным нулю. Величина абсолютного рентного дохода была установлена на первом межрегиональном этапе.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий 33 года.

Кадастровая оценка земель лесного фонда проводится для обосно вания платы за землю.

Объект кадастровой оценки – лесные земли, находящиеся в про мышленной эксплуатации, т.е. леса второй и третьей групп. Ко второй группе относятся леса ограниченного режима пользования, расположенные в районах с высокой плотностью населения и развитой сетью транспортных путей. Третью группу составляют леса, расположенные в мно голесных районах, предназначенные для постоянного пользования.

Кадастровая оценка проводится по оценочным зонам, которые вы деляются на основе различий по составу древостоя и продуктивности лесов. Границы оценочных зон совпадают с границами субъекта РФ или административных районов, входящих в него.

В качестве основных показателей при кадастровой оценке лесных земель установлены продуктивность спелых лесов (древесный запас), оценочные затраты, оборот главной рубки. При кадастровой оценке не учитывается дополнительная продукция, получаемая с лесных земель, – грибы, ягоды, орехи, лекарственные растения, ресурсы охотничьего хо зяйства, а также экологические функции леса.

Кадастровая оценка лесных земель проводится в следующей по следовательности. Для каждой оценочной зоны разрабатываются индикационные таблицы базовой продуктивности типов леса (в натуральном выражении) с учетом структуры древостоя. Продуктивность леса харак теризуется запасом древесины в спелых насаждениях в возрасте рубки (м 3 /га), а под структурой древостоя понимают показатели долей древес ных пород в общем запасе древостоя.

Базовая продуктивность лесных земель в стоимостном выражении определяется как произведение базовой продуктивности в натуральном выражении на средневзвешенную (по структуре породного состава) ставку платы за древесину.

Цена производства древесины в расчете на 1 га лесных земель определяется путем умножения показателя оценочных затрат на норма тив рентабельности, установленный в 7%. Оценочные затраты складываются из затрат на посадку, выращивание и охрану леса.

Расчетный рентный доход включает дифференциальный и абсо лютный рентный доходы.

Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель опре деляется как разность между показателем базовой продуктивности дре весины, отпускаемой на корню, и ценой производства этой продукции. Годовой дифференциальный рентный доход рассчитывается путем деления дифференциального рентного дохода на среднее количество лет оборота рубки с учетом структуры основных типов леса. Под оборотом рубки понимается период времени между двумя рубками главного поль зования.

Абсолютный рентный доход в расчете на один год установлен в том же размере, что и для сельскохозяйственных земель.

Кадастровая стоимость 1 га лесных земель определяется путем деления показателя расчетного рентного дохода на коэффициент капитализации, установленный в размере 0,02 (2%).

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем об оценке стоимости земельного участка.

Сегодня вы узнаете:

1. Что влияет на стоимость земли;
2. Когда может понадобиться оценка участка;
3. Из каких этапов состоит процедура оценки земли.

Неудивительно, что земля как вид недвижимости настолько привлекательна для инвесторов – ее ценности остаются неизменными во все времена. Ценности, но не цена – она то как раз меняется. От чего зависят ценовые колебания и как оценивается земля – в нашем материале.

Состав земель РФ по категориям

Стоимость земли во многом зависит от той категории, к которой она относится. Имея определенную принадлежность, она приобретает те юридические права, которые предписаны всем остальным землям этой группы. Но и цена внутри одной и той же категории может различаться – в зависимости от целевого назначения земли.
В Земельном кодексе имеется так называемый классификатор, где приводятся виды деятельности, разрешенные по категориям земель. Категория земельного участка обязательно прописывается в кадастровом паспорте.

Например, для сельскохозяйственных земель будут разрешены такие виды деятельности, как пчеловодство, рыбоводство, питомники, выращивание цветов и другие. Но на такой земле нельзя возвести, например, многоквартирный дом.

	Пояснения
Сельскохозяйственные земли	Эти земли расположены за границей населенных пунктов. Предназначены для производства, хранения и переработки с/х продукции, разведения домашних животных. Пример: пшеничные поля, элеваторы, птицефабрики
Земли населенных пунктов	Предназначены для застройки и развития городов и других МО. Пример: жилые массивы, земли под офисные здания
Земли спецназначения	Отведены под деятельность, связанную с промышленностью, энергетикой, обороной, транспортом, теле- и радиовещанием. Пример: земли, на которых стоят заводы, вагонные депо, телебашни
Земли особо охраняемых территорий	Ценные земли, с точки зрения их исторических, культурных или оздоровительных особенностей. Пример: природные заповедники, ботанические сады
Земли лесного фонда	Земли под ведение лесного хозяйства
Земли водного фонда	Все территории с поверхностными водами, в том числе занятыми гидротехническими сооружениями
Земли запаса	Земли, не отданные юридическим или физическим лицам. Находятся в резерве в муниципальной или государственной собственности

В каких ситуациях необходима оценка земельного участка

Земля считается одним из самых ликвидных объектов недвижимости, то есть часто появляется необходимость и возможность представить ее в денежном эквиваленте.

Это могут быть следующие основные случаи:

• При покупке или продаже участка или единого объекта недвижимости (земля с расположенными на ней объектами);
• При передаче участка в аренду;
• Если нужно определить начальную стоимость конкретного земельного участка для проведения торгов;
• Для предоставления в суд документов в связи с разводом супругов и дележом участка;
• При оформлении наследства;
• Для получения кредита под залог земельного надела;
• Если земля вносится как актив в предприятия;
• При пересмотре оценки кадастровой стоимости земельного участка, с целью уменьшить размер налога на землю;
• При реализации инвестиционных и строительных проектов;
• Оценка для сдачи документов в рамках международных стандартов финансовой отчетности.

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Наиболее важными характеристиками, определяющими спрос и, соответственно, стоимость участка, являются:

1. Особенности самого участка.

• Площадь, рельеф, конфигурация, ландшафт;
• Данные по инженерно-изыскательным работам на участке, если такие проводились;
• Целевое назначение, разрешенное использование участка;
• Данные по улучшениям. Какие здания, строения, объекты инфраструктуры находятся внутри самого участка. Какие материалы использовались;
• Информация по состоянию участка (застроен, расчищен, с насаждениями и др.).

1. Описание прилегающей территории.

• Легкодоступное местоположение, возможность подъезда непосредственно к самому участку, качество дорожного покрытия;
• Уровень шумового загрязнения;
• Озеленение территории;
• Использование соседних участков (активное или участки заброшены);
• Близость к транспортным линиям;
• Инфраструктура. Удаленность коммуникаций (электро-, газо-, водоснабжение и другие) и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры (школы, больницы, офисы, магазины);
• Возможное негативное воздействие природных факторов (затопление вследствие разлива реки, сейсмозона).

Обязательно ли обращаться за услугами к независимому оценщику

В интернете можно найти множество сайтов компаний, профессионально занимающихся оценкой недвижимого имущества. Цены варьируются от пары тысяч до нескольких тысяч рублей, в зависимости от сложности работы.

Появляется законный вопрос: а стоит ли платить деньги, если можно самостоятельно провести оценку, руководствуясь советами интернет-сайтов?

Предположим, вы продаете участок и запрашиваете цену, которую вы мысленно для себя сформировали путем просмотра похожих предложений на Авито. Никто не может помешать вам , находящийся в вашей собственности, если есть покупатель, готовый заплатить эту цену.

Но существует ряд ситуаций, когда продавец обязан обратиться к независимому оценщику. Они прописаны в Гражданском и Земельном кодексах, а также в Федеральном законе об оценочной деятельности.

Например, независимая оценка обязательна в следующих случаях:

• Приватизация земли, ранее принадлежавшей государству;
• При кадастровой оценке земельных участков (служит для начисления налога на имущество);
• Выкуп земли государством у собственника;
• Взнос земли в уставный капитал ;
• Использование земли в качестве залога;
• Оценка земли как имущества предприятия-банкрота;
• При несогласии сторон при делении земли как наследства, при разводе;
• Для определения начальной цены продажи на аукционе;
• При безвозмездно полученной земле в целях ее отражения в бухгалтерском учете.

Для всех этих случаев обязательность приглашения эксперта объясняется логикой: самостоятельная оценка либо затруднена, либо была бы намеренно необъективной, что привело бы к махинациям на земельном рынке.

Почему стоит обратиться к независимому оценщику

Предположим, что ваш случай не подпадает под обязательную работу оценщика. И все же вы решаете доверить эту работу профессионалу. Минус в таком решении для вас только один – вы потратите деньги.

Плюсы:

• Оценщик имеет узкоспециальное образование и опыт в этой сфере и сделает эту работу лучше вас, каким бы грамотным человеком вы ни были;
• Эксперт всесторонне подходит к делу: анализирует рынок, все ваши предоставленные документы, производит расчеты, применяя различные методы – в итоге объявленная оценщиком стоимость будет максимально приближена к реальной;
• Отчет об оценке земельного участка составляется в полном соответствии с законодательством РФ об оценке. Это официальный прошитый документ с печатью, который принимается в судебных инстанциях – он обладает абсолютной юридической силой;
• Вы сэкономите свое время. Вам не придется ломать голову над тем, какую стоимость назначить для участка. А предъявление потенциальному покупателю официального отчета об оценке снимет последние сомнения в цене и представит вас как основательного человека;
• Часто компании, занимающиеся оценкой, предлагают бесплатную консультацию по интересующим вопросам. Например, советуют, благодаря каким операциям с землей можно поднять ее реальную стоимость.

Разумеется, все вышеперечисленное справедливо только для проверенных компаний, давно работающих на этом рынке и дорожащих своей репутацией.

Методы оценки стоимости земельного участка

Существует утвержденный на государственном уровне перечень методов, которые применяются для оценки земли. Каждый метод предполагает различный угол зрения, и выбор метода может зависеть от преследуемых целей, типа земельного участка или имеющихся начальных данных. Любой метод относится к одному из трех подходов: затратному, сравнительному или доходному.

Перечислим самые основные методы и поясним их применение.

Метод	Пояснения
Метод сравнения продаж	Нужно иметь информацию о цене сделок по аналогичным участкам. Если таких сведений нет – используются цены спроса или предложения. Рассматривается несколько аналогичных участков со сходными характеристиками. Изучается их степень и компоненты отличия от оцениваемого. Проводится корректировка цен по отличающимся компонентам. Итоговые цены суммируются
Затратный метод	Применяется, если участок уникален по своим характеристикам и ему нет аналогов, или на него нет покупательского спроса. Измеряется размер вложений на улучшения
Распределительный	Соотносит цену самой земли и стоящими на ней объектами
Нормативный	Применяется, если владелец берет под землю кредит, либо земля изымается в пользу государства
Метод предполагаемого использования	Оценка ведется исходя из потенциальных доходов, которые принесет участок, например, при его продаже или хозяйственном использовании. Здесь принимаются во внимание расходы, необходимые для того, чтобы использование территории было максимально эффективным
Метод капитализации земельной ренты	Высчитывается потенциальный доход, который может приносить земля при ее сдаче в аренду при сложившихся рыночных условиях
Метод разбивки на участки	Метод используется, если в перспективе земли будут делиться под различное использование

Редко применяется только один какой-либо метод. Чаще всего они используются в комплексе для получения наиболее достоверной информации. Если же методы дали значительно расходящийся друг от друга результат, это говорит либо о неточности подсчетов, либо о нестабильности земельного рынка.

Порядок оценки стоимости земельного участка перед продажей

Продажа земли предполагает, что владельцу необходимо выяснить ее рыночную стоимость. Так как со временем эта стоимость меняется, оценку необходимо проводить по состоянию на конкретную дату.

Например, цена участка может измениться, если раньше он находился на окраине города, а спустя несколько лет, город сильно разросся, и территория стала располагаться в одном из центральных районов.

При проведении исследования профессиональный оценщик проходит следующие этапы:

1. Постановка задачи . Здесь важно учесть дату, на которую делается оценка, а также основные параметры, по которым эта оценка будет проводиться.
2. Сбор, проверка и анализ данных . Собираются все необходимые документы, анализируется вся информация, относящаяся как к самому объекту, так и к соседним.
3. Анализ наиболее эффективного использования участка . Определяется, как выгоднее всего использовать участок, причем это должно быть не только экономически привлекательно, но и физически осуществимо. Этот этап существует, потому что рынок заинтересован в максимально возможном использовании ресурсов, что и определит предлагаемую цену.

Текущее использование участка не всегда совпадает с максимально выгодным. Тогда рассчитываются вероятные затраты по сносу существующих строений.

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка с применением нескольких методов. По закону оценщик должен применять три подхода – затратный, сравнительный и доходный. А методы внутри каждого подхода он может выбирать самостоятельно исходя из своего опыта. Три результата, полученные в результате такого анализа, служат базой для расчета итоговой цифры, выраженной в рублях. Ее нахождение и является конечной целью всего мероприятия.
2. Отчет об оценке . Такой отчет оформляется в письменном виде и должен быть изложен в соответствии с федеральными законами об оценке и методическими рекомендациями.

По истечении шести месяцев отчет утрачивает свою юридическую силу.

Перечень документов для оценки

При обращении за услугами оценки специалисты запрашивают необходимые для их работы документы.

Чаще всего этот перечень выглядит так:

• Документ, устанавливающий вашу личность (паспорт);
• Правоустанавливающий документ (например, дарение, приватизация, свидетельство о праве на наследство);
• Кадастровый план или геодезический (подробный чертеж местности с указанием множества ее характеристик);
• Категория участка;
• Разрешенное применение;
• Данные о проложенных через участок инженерных коммуникациях (электрические провода, трубы и т. д.);
• Данные о наличии обременения (залог, долговые обязательства);
• Документы о размере взимаемого земельного налога (при наличии);
• Договор об аренде территории (при наличии).

Две громкие истории, связанные с оценкой земли в России

Первая эпопейная история об оценке земли связана с продажей огромной территории, которая до 1867 принадлежала России – Аляски, современного сорок девятого штата США. Советники Александра II настаивали на продаже этих отдаленных, необжитых и трудноохраняемых земель, которые тогда ничем особенным, кроме пушнины, похвастаться не могли.

После переговоров с правительством президента Джонсона, Россия оценила всю территорию Аляски, протяженностью более полутора миллионов квадратных километров, всего в двести миллионов современных долларов.

Для сравнения: в то время одно только трехэтажное здание окружного суда в Нью-Йорке обошлось муниципалитету города в более весомую сумму.

Остается задаваться вопросом, как изменилась бы цена продажи Аляски, если бы тогдашним оценщикам стало известно о богатейших золотых жилах, которые были обнаружены в тех краях два десятка лет спустя после подписания договора купли-продажи. Именно те места стали центром знаменитой Золотой Лихорадки и притянули к себе тысячи золотоискателей.

Вторую историю отделяет от первой более века, и, несмотря на меньшие масштабы, она будоражила общественность нашей страны еще долго. После объявления города Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014, остро встал вопрос о выборе места под строительство олимпийских объектов прибрежного кластера. И оно было найдено – Имеритинская низменность, причем не пустырь, а заселенная территория с домами, преимущественно частными.

Под нужды Олимпиады государство должно было выкупить эту территорию у всех собственников. Но по какой цене? Над определением стоимости каждого владения трудился целый штат оценщиков земли, и еще в 2008 году работа над оценкой была завершена. Цены варьировались от полутора до двух с половиной миллионов за сотку земли.

В 2009 году правительство потребовало от оценщиков изменить стратегию работы. Было заявлено, что при оценке земель были взяты в расчет «спекулятивные», то есть искусственно завышенные цены вместо «справедливых» рыночных. В результате повторной проработки вопроса за ту же сотку людям было предложено уже около трехсот тысяч рублей. Такой резкий спад цены вызвал недовольство собственников и бурные обсуждения общественности.

Эти истории служат иллюстрацией того, что в оценке земли не существует нерушимых объективных критериев, а также что значительно повлиять на цену земли могут неожиданно открывшиеся, ранее неизвестные обстоятельства.

Для каждого вида имущества применяются отдельно взятые методы оценки их рыночной стоимости. Принципы и подходы, по которым можно оценить, например, здание, или нематериальное имущество , имеют отличительные особенности.

Если мы говорим о затратном подходе, который справедлив для оценки сооружений, или автомобиля, применить его в работе с землей нельзя. Конечно, земля может принадлежать человеку как недвижимое имущество, но никаких усилий и затрат к ее созданию он не прикладывал. В таком случае, как можно рассчитать стоимость земли? Только рассматривая ее как часть имущества, производя расчет остатка стоимости (общей) недвижимости, учитывая траты, вложенные в улучшения. Выбор такого подхода обусловлен сложностями, возникающими при учете всех улучшений участка за много лет, в которые входят: человеческий труд, финансовые траты на материалы, возведение инфраструктуры. Кроме того, участок окружают другие объекты, влияющие на его спрос у покупателей. Последний показатель измерить легче, чем предыдущие.

По правилам оценочной практики, эксперт обязан обосновать факт применения или отказа от подхода.

Методы, используемые наиболее часто:

• Сравнение продаж;
• Выделение;
• Распределение;
• Капитализация;
• Рента, а также метод остатка;
• Предполагаемое использование.

Сравнение продаж

Для оценки свободного от застройки участка, либо земли, на которой возведены здания, применяется метод сравнения продаж. Работать с ним можно при условии, что у оценщика будут сведения о сделках с аналогичными объектами. Если такой информации не имеется, эксперт анализирует лишь рыночные предложения, в которых объект наделен похожими характеристиками.

Метод выделения

Когда требуется оценка земли, на которой есть капитальные сооружения, мы используем метод выделения. Для такой процедуры необходимы данные о сделках, где объект - земля, выступает единым недвижимым имуществом. Характеристики должны быть аналогичными. Использование земельного участка в таком случае максимально эффективно, т. е. соответствует правилам наилучшей эксплуатации.

В рамках данного метода оценщик совершает следующие действия:

• Используя сравнительный подход, рассчитывает рыночную стоимость ЕОН (единого объекта недвижимости);
• Рассчитывает стоимость земли (замещающую);
• Вычитает из рыночной - стоимость замещения (воспроизводства).

Распределение

Чтобы узнать стоимость застроенного участка, можно воспользоваться распределительным методом, правила работы с которым продиктованы следующими условиями:

• Необходимо найти информацию о ценах по сделкам с ЕОН с похожими параметрами;
• Нужны данные о долевой стоимости участка, узнать которую можно с помощью вычета из стоимости ЕОН;
• Эффективная эксплуатация земли;

Алгоритм действий эксперта будет следующий:

• Специалист рассчитывает стоимость ЕОН вместе с землей, применив сравнительный подход;
• Узнать рыночную стоимость участка можно, умножив ее на ценовое значение доли земли, присутствующей в едином объекте.

Рекомендуется применять данный метод к участкам, на которых постройки возведены относительно недавно, поэтому их стоимость можно узнать, используя затратный подход. Проходит время, улучшения устаревают и изнашиваются, что приводит к изменению соотношения стоимости участка и преобразований в пользу первого.

Приведем пример. Необходимо оценить загородный участок, но в этом районе не продают «голые» земли. В этом случае эксперт проведет анализ нескольких участков с застройками, рассчитав по каждому предложению средства, вложенные в улучшения, учитывая прибыль и естественный износ.

Капитализация

Согласно принципам метода капитализации, применяться он может к участкам обоих типов - с застройками и без них.

Для начала работы с методом необходимо узнать, можно ли получить ренту от данной земли. После этого независимым экспертом совершаются следующие действия:

• Рассчитывается рента, созданная участком;
• Определяется капитализируемый коэффициент ренты;
• С помощью капитализации ренты производится расчет стоимости участка с землей.

Величина ренты рассчитывается на основе дохода от сдачи земли в аренду согласно рыночным условиям данного региона.

Метод остатка

Использовать метод остатка можно в работе с застроенными и свободными участками. Среди условий - главное, оценивать землю по факту прибыльных улучшений.

Для выполнения этого метода на практике нужно рассчитать стоимость улучшений, реализованных в соответствии со стандартами эффективного использования объекта.

Также необходимо произвести расчет чистого операционного дохода (ЧОД) по следующим параметрам:

• ЕОН в соответствии с рыночными ценами на аренду за определенный промежуток времени;
• Доход, потраченный на улучшения. Расчет производится за определенный промежуток времени с участием произведений стоимости замещения улучшений и капитализации прибыли, полученной от них;
• Величина земельной ренты, которая будет выступать разностью чистой прибыли ЕОН, а также ЧОД, который относится к улучшениям;
• Стоимость участка рассчитывается с помощью капитализации ренты.

Предполагаемое использование

Оценка свободных участков, а также земли с капитальными застройками, может осуществляться посредством метода предполагаемого использования. Главным условием применения метода является возможность эксплуатации земельного участка доходным способом.

Оценщик должен определить сумму и статью расходов для временного пользования, которые необходимы для наиболее доходной эксплуатации объекта. К пунктам из статьи расходов можно отнести траты на раздел земли, улучшения. Также выявляется величина дисконтирования, равная рискам вложения денег в объект оценки.

Настоящие профессионалы к вашим услугам

Независимая оценка недвижимости позволит узнать актуальную стоимость не только земли, но и квартиры, дома или другого объекта на свободном рынке. Вышеуказанные методики дают возможность специалистам компании «ИНЕКС» производить наиболее точные расчеты на основании симбиоза факторов, из которых и складывается стоимость участка в Москве и Московской области.

При проведении сделок с земельными участками может применяться различная методология оценки рыночной стоимости. Каждая из них характеризуется своими особенностями в зависимости от преследуемой конечной цели. Рассмотрим, чем отличаются эффективные подходы в вычислении рыночной цены земельных площадей.

Для начала определимся с понятием рыночной стоимости. Этот термин подразумевает максимально вероятную продажную стоимость участков в существующих конкурентных реалиях российского рынка при хорошем информировании сторон сделки (продавца и покупателя), а также без наличия принудительного давления форс-мажорных обстоятельств извне.

Необходимость оценки земель может возникать для:

• Расчета сумм арендной платы.
• Налогообложения отдельных категорий участков и объектов недвижимости на них.
• Определения сумм причиненного ущерба.
• Совершения сделок купли-продажи.
• Расчета компенсации при отчуждении земли.

Практическое применение методов оценки рыночной стоимости земли требует следующей информации:

1. Регистрационные сведения и титул собственности на участок.
2. Экономические характеристики – разрешенные варианты использования, целевое предназначение, наличие инфраструктуры и транспортной развязки.
3. Физические характеристики – местоположение, конфигурация, рельеф, площадь (размер).
4. Сведения о взаимосвязи оцениваемой земли с прилегающим окружением.
5. Платежные характеристики – условия платежей и финансирования, возможность изменений договорной цены, конкретные обстоятельства сделки.

Какие существуют методы определения рыночной цены

Различается 6 основных способов оценки рыночной земельной стоимости. При этом наиболее популярными и востребованными являются не все, а только первые 3 из них. Рассмотрим особенности применения каждого способа отдельно.

Методы оценки рыночной стоимости участков:

1. Метод сравнения по сопоставимым продажам – это наиболее распространенный способ получения реальных данных на текущий момент о рыночной цене земли. В процессе производится анализ существующего рынка, сравнения данных на объекты по аналогичным сделкам в разрезе однородных элементов и единиц. При этом учитываются все существенные факторы, способные повлиять на уровень ценообразования. К примеру, это расположение и права собственности на участок; наличие коммуникаций, построек, разрушений, затоплений; объем работ по мелиорации; экологические факторы и пр. Затраты на участок при этом методе не оцениваются.
2. Метод соотнесения или переноса (аллокации) – способ используется для сделок по участкам с возведенными постройками. Предполагает первоначальную оценку стоимости имеющихся сооружений (зданий) и вторичную оценку непосредственно стоимости участка. Выявляется пропорция между общей ценой и чистой ценой земли. В процессе, так же как и при первом методе, используются текущие фактические данные по рыночной стоимости аналогичных объектов для расчетов базовой стоимости.
3. Метод ренты или капитализации доходов – способ используется для вычисления планируемой стоимости по арендным участкам и предполагает обработку данных по суммам арендных платежей (ренты). Величина предполагаемой ренты при этом определяется, исходя из арендного дохода или прибыли от хозяйственного использования земли. Для расчета используется формула с применением показателя капитализации (на основании цифр о цене аренды и стоимости участков) и доходов от ренты. Влияние оказывают такие факторы, как – местоположение и предназначение земель, площадь, инфраструктура и транспортная развязка, наличие коммуникаций и т.д.
4. Метод остатка для земельного участка – если данные о текущих рыночных ценах на аналогичные участки получить не представляется возможным, рекомендуется использовать этот способ для определения фактической стоимости земли. В процессе рассчитывается остаточная стоимость продуктивности, цена улучшения участка и чистый доход, который можно получить, произведя эти улучшения.
5. Метод застройки или освоения (развития) участка – этот способ оптимально применять при необходимости оценить землю, пригодную к разбивке на отдельные, более мелкие площади. В процессе вычисляется число и размер каждого индивидуального участка, оцениваются предстоящие издержки и предполагаемая выручка от реализации, составляется график, определяется ставка дисконта с учетом возможных рисков, и в конце чистая прибыль. Для максимально точных расчетов и получения правдивых конечных показателей необходимо учесть все предстоящие расходы – от предварительных (на оценку, консультирование экспертов, получение различных разрешений и пр.) до затрат на расчистку территории, инженерно-строительные работы, уплату налогов, выдачу зарплаты и пр.
6. Метод извлечения или экстракции – этот способ подразумевает анализ по улучшенным объектам недвижимости. Отдельно оценивается стоимость участка и произведенных улучшений. При этом общая цена земли с недвижимостью разбивается на стоимости объекта и территории.

Во время выбора оптимального метода расчета рыночных цен земельных площадей различного назначения, происхождения и вида необходимо предварительно проанализировать все имеющиеся способы с учетом сопутствующих условий сделки и характеристик продаваемого/приобретаемого участка. При этом необходимо помнить, что кадастровая оценка используется для денежного выражения цены земли, проводится государственными органами массовым методом и применяется в процессе налогообложения объектов. Также существует понятие нормативной оценки, которая определяет нормативную цену земли и применяется при дарении, расчете стоимости долей, передаче по наследству, выкупе или изъятии земли, оформление кредитов под залог.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает следующие этапы:

1) постановка задачи;
2) сбор, проверка и анализ информации;
3) анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
4) расчет рыночной стоимости земельного участка на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов;
5) подготовка отчета об оценке.

Постановка задачи. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:
- цель оценки;
- назначение оценки;
дата оценки (дата, на которую определяется стоимость земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком);
- стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;
- правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок. При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:
- категория земель, в границах которых расположен земельный участок (для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.);
- разрешенное использование земельного участка;
- форма собственности;
- кадастровый номер;
- сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок;
- наличие застройки.

Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Эти данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на следующие шесть разделов.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:
а) договор на передачу титула собственности;
б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие
его площадь;
в) информация о собственнике или арендаторе;
г) характеристика сервитутов;
д) правила зонирования и функционального использования;
е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);
ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные, коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.

2. Физические характеристики земельного участка.
Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками/Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для района нахождения участка. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности.

Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Фронтальная граница — это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.

К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:
а) размер (площадь);
б) форма (конфигурация);
в) топография (рельеф);
г) ландшафт;
д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);
е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.д.).
3. Описание улучшений: Зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);
б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;
д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;
е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
ж) состояние окружающей среды;
з) негативное воздействие природных, экологических и социальных
факторов.

5. Анализ экономических факторов:
а) цены соседних участков;
б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание;
в) данные о продажах аналогичных земельных участков;
г) данные о стоимости аренды земельных участков;
д) данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования (для завершения строительства и его нормальной эксплуатации);
е) данные о доходах и затратах от использования объекта;
ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка: находится в эксплуатации, временно не эксплуатируется, земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.

6. Особые факторы, вытекающие из местоположения земельного участка.
К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка . Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. такого использования земельного участка, которое является физически возможным, соответствующим требованиям законодательства, экономически оправданным, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся улучшений без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде.

Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке - затратного, сравнительного, доходного - и согласование полученных результатов. В соответствии с Законом об оценочной деятельности оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет (выбирает) в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки для их использования. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Каждый из применяемых подходов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить степень соответствия каждого из использованных методов в рамках трех подходов введенной оценщиком системе критериев и вывести итоговую величину стоимости земли. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:
1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.
3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.
Общие требования к отчету об оценке изложены также в федеральных стандартах оценки, в частности в ФСО-3.