Если срок договора на оказание услуг по продаже недвижимости прошел и у подписанного к нему доп.соглашению также срок действия истек, несет ли Заказчик ответственность по данному договору согласно п.2 ст.781, 783 ГК РФ?
Марина

Здравствуйте, Марина!

согласно ГК РФ

ГК РФ Статья 781. Оплата услуг
1. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
2. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика , услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
3. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг
Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.

Что касаеться сроков то согласно Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 <Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>

В силу статьи 783 ГК РФ общие положения о подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.
Из существа договора возмездного оказания услуг усматривается, что сроки оказания услуг не являются его невосполнимым условием: тот факт, что по конкретным срокам оказания услуг отсутствует прямо выраженное волеизъявление сторон, не является основанием для признания договора незаключенным, так как к соответствующим отношениям сторон могут быть применены общие положения ГК РФ о гражданско-правовых договорах и обязательствах (в частности, пункт 2 статьи 314 ГК РФ).В силу статьи 783 ГК РФ общие положения о подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.
Из существа договора возмездного оказания услуг усматривается, что сроки оказания услуг не являются его невосполнимым условием: тот факт, что по конкретным срокам оказания услуг отсутствует прямо выраженное волеизъявление сторон, не является основанием для признания договора незаключенным, так как к соответствующим отношениям сторон могут быть применены общие положения ГК РФ о гражданско-правовых договорах и обязательствах (в частности, пункт 2 статьи 314 ГК РФ).

если вы желаете получить более полную консультацию Вы имеете право обратиться к любому юристу в чат.

Договор - это средство регулирования деловых отношений и инструмент решения споров. В распоряжении редакции портала сайт оказалось несколько агентских договоров, которые используются в известных екатеринбургских агентствах. Документы проанализировали юристы и рассказали, каких пунктов в них явно не достает, а какие следует изменить в пользу клиента.

За 20 лет развития рынка недвижимости в Екатеринбурге появилось немало профессиональных и грамотных риэлторов. Однако любой рынок работает в рамках правового поля. Впрочем, в ряде случаев работа риэлтора выходит за рамки обязанностей, закрепленных агентским договором. К примеру, известны случаи, когда специалисты агентства помогали своему клиенту, когда продавец не спешил выезжать из проданной квартиры. Хотя условиями договора это не было оговорено.

Однако нередки случаи, когда возникают конфликтные ситуации. В подавляющем большинстве причина их возникновения кроется в лукавых формулировках договора. И в судебном разбирательстве, клиент, скорее всего, проиграет. Рассмотрим ситуации, когда «слабое звено» договора можно исправить в пользу клиента.

Перечень услуг агентства

Юристы рекомендуют клиентам агентств недвижимости настаивать, чтобы обязанности риэлтора, были подробно и максимально точно изложены в агентском договоре. Ниже приведены формулировки, которые могут быть истолкованы двояко, а также те пункты договоров, которые могут нанести ущерб интересам клиента. Все формулировки являются цитатами договоров, которые используются в работе агентствами недвижимости Екатеринбурга.

Спорные пункты:

1. «Осуществлять поиск и показ Объекта, отвечающего требованиям Клиента».

Как правило, в договорах не прописывается точное количество объектов, которые будут предложены клиенту за время действия договора. Конечно, не исключено, что покупателю понравится первая показанная квартира, и он ее купит. Впрочем, на городских форумах пользователи часто выражают недовольство работой риэлторов, которые, как им кажется, подбирают и проводят показ слишком малого количества объектов. Интересно, что в случае, если клиент самостоятельно найдет объект и приобретет его в период действия договора, то обязан будет выплатить риэлтору его комиссию. То же самое произойдет в случае досрочного расторжения договора по инициативе клиента.

Для сравнения, в агентских договорах московских риэлторских компаний аналогичный пункт звучит следующим образом: «Агентство обязуется обеспечить просмотр Заказчиком не менее __ квартир, отвечающих требованиям, указанным в п.1.2 Договора».

Эксперты рынка считают, что таким пунктом следует дополнить договоры уральских агентств недвижимости.

«Я считаю, что агентства должны писать, что при подборе должно быть показано не менее трех-пяти объектов в течение срока действия договора. В договоре нужно прописывать характеристики объекта, который вы хотите приобрести. Клиенту ведь могут предложить хоть 200 объектов, хоть весь прайс, но ни один из них не подойдет».

Для сужения выборки в Уральской палате недвижимости рекомендуется прописывать все технические особенности искомой квартиры: максимальна цена, район города, количество комнат, общая площадь квартиры, жилая площадь, площадь кухни, наличие балкона/лоджии, этаж, тип дома, наличие стационарного телефона и проч. Однако на практике описание иногда ограничивается только указанием максимальной стоимости искомого объекта, а все детали озвучиваются на словах. А значит, у исполнителя есть возможность подбирать объекты, соответствующие договору, но не удовлетворяющие интересам заказчика.

2. «Подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки».

В данном пункте не раскрывается, кто именно - риэлтор или клиент - будет заниматься сбором справок. Под «подготовкой документов» в данном случае может подразумеваться, как получение всех необходимых документов для сделки за клиента, так и проверка наличия всех предоставленных клиентом справок и даже их укладка в папку в определенной последовательности для подачи документов на регистрацию. Юристы рекомендуют закрепить, кто будет заниматься сбором документом и отразить это в договоре.

3. «Содействие в организации взаиморасчётов между сторонами сделки» .

Возможно, риэлтор со стороны покупателя будет лоббировать идею использования банковской ячейки для взаиморасчетов или, как минимум, настаивать на использовании услуги банка для пересчета и проверки банкнот. Так или иначе, но роль риэлтора в процедуре взаиморасчетов не ясна. Будет ли агент по недвижимости пересчитывать сумму или проверять достоверность купюр самостоятельно, и является ли ошибка основанием для снижения размера его вознаграждения или даже основанием для расторжения договора? Эти вопросы остаются открытыми.

4. «Осуществлять комплекс маркетинговых мероприятий, связанных с поиском покупателя на Продаваемый объект и поиском Покупаемого объекта, в т.ч. разрабатывать и размещать рекламу (её виды и объем определяются Риэлтором самостоятельно)»

Реклама продаваемого объекта осуществляется за счет агента, и у него есть соблазн за нее не платить. Например, выставлять объявление только на бесплатных информационных ресурсах. У продавца не возникает сомнений относительно эффективности объявлений на этих сайтах, пока покупатели активно звонят и ходят на осмотр. Однако случается, что покупатели не интересуются объектом, продажа затягивается, а риэлтор отказывается размещать объявление на платных площадках. И тогда отсутствие изначальной договоренности о том, в каких источниках и в каком объеме появится реклама объекта, приведет к конфликту между клиентом и риэлтором.

Для сравнения, в Москве в агентских договорах указывается, на каких именно ресурсах будут размещены объявления и попадут ли они в топ лучших. Также заранее оговаривается количество баннеров и растяжек, которые будут размещены на улицах города.

5. «После подписания договора с покупателем осуществлять совместно с Клиентом поиск вариантов Покупаемого объекта» .

Данный пункт - это выдержка из договора на обмен квартиры (подразумевает продажу квартиры клиента и приобретение другой). В идеале две сделки по отчуждению и покупке должны проводиться с минимальным интервалом, желательно в один день. Однако в соответствии с приведенным выше пунктом, поиск объекта для покупки должен в день подписания договора купли-продажи только начинаться. Отметим, что в Екатеринбурге взаиморасчеты между сторонами происходят в момент подписания договора. Таким образом, клиент рискует остаться наедине с деньгами от продажи квартиры на несколько недель или даже месяцев. А учитывая темпы роста цен на жилье в Екатеринбурге, через несколько месяцев поиска может оказаться, что денег на покупку желаемого жилья уже не хватает.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Бывают случаи, когда агентство должно продать и одновременно купить какой-то объект. Например, в 2011 году был случай, когда квартиру продали и ничего не купили до 2013 года. За это время цены взлетели, и купить сейчас за эту сумму уже ничего нельзя. Эта ситуация является вопиющим случаем - неисполнением обязательств агентством недвижимости. Как агентство выходило на сделку, понимая, что у него клиент остается с деньгами на руках? В таких случаях, при установлении вины агентства, выносится решение по возврату комиссии агентством в полном объеме».

Чтобы не остаться на долгий срок с наличными, следует зафиксировать в договоре срок, в течение которого должна быть совершена встречная сделка. Кроме того, может быть предусмотрена ответственность агента за обесценение вырученной от продажи суммы (например, выплата неустойки, которая равна ставке рефинансирования ЦБ).

Недостающие обязанности

В отдельную категорию можно отнести пункты, которых в агентских договорах нет. Все эти пункты связаны с проверкой истории квартиры. Риэлторы считают, что прописать в договоре комплекс мер для проверки юридической чистоты квартиры невозможно, поскольку термина «юридическая чистота» официально не существует. Конечно, агентство недвижимости - не Министерство внутренних дел. И агенты ограничены в возможностях получения информации. Однако ничто не мешает клиенту агентства недвижимости настаивать на включение в договор следующих обязанностей риэлтора:

1. Получение риэлтором информации об обременении объекта - запрос справки из ЕГРП;
2. Получение риэлтором информации о наличии задолженности на коммунальные услуги;
3. Получение риэлтором информации о зарегистрированных в квартире лицах - запрос информации в паспортном столе;
4. Проверка собственников квартиры, а также лиц, зарегистрированных в Квартире, на предмет учета в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Список неполный, и в каждом cлучае он может быть дополнен.

Отметим, что на словах обычно риэлторы обещают произвести эти действия, и многие на самом деле это делают, однако из-за большой ответственности исполнителя в большинстве агентских договорах эти пункты не зафиксированы.

Вознаграждение риэлтора

1. «Оплата вознаграждения Риэлтора производится путем __% предоплаты, либо после подписания настоящего договора, либо после подписания договора с покупателем Объекта. По соглашению сторон вознаграждение может выплачиваться в ином порядке ».

При покупке и подборе квартиры клиенту нужно быть готовым внести предоплату за услуги риэлтора. Таким образом, часть гонорара необходимо выплатить до совершения работы. Притом, если за срок действия договора клиент не успеет выбрать квартиру, то не факт, что агент вернет предоплату, так как услуга частично оказана, риэлтор потратил время и понес расходы. Поэтому клиенту рекомендуется прописать в договоре, что агент получит комиссию только после регистрации права собственности в управлении Росреестра. Или указать, в каких случаях предоплата возвращается.

2. «Клиент обязуется оплатить вознаграждение Риэлтора по настоящему договору в размере __ от стоимости жилья».

Как правило, комиссия агентства недвижимости в Екатеринбурге составляет 3-5% от стоимости объекта. Специалисты рекомендуют указывать в договоре размер вознаграждения в виде фиксированной суммы. В противном случае, риэлтор может быть заинтересован в предложении клиенту самых дорогостоящих объектов.

3. «В случае продажи Объекта по цене, превышающей сумму, указанную в п.1.1. договора, Риэлтор получает __% разницы»

Определение текущей рыночной стоимости объекта - это одна из обязанностей риэлтора. Оценка эта неофициальная, а, скорее, практическая. Считается, что риэлтор ее может дать, основываясь на собственном опыте и знании текущей рыночной ситуации. Если договор предполагает, что риэлтор получит процент от разницы между первоначальной ценой и ценой реализации, то у агента появляется соблазн изначально занизить стоимость квартиры. А уже потом, по договоренности с продавцом, поднять цену и забрать часть этой разницы себе.

4. «Риэлтор обязуется предоставить Клиенту возможность осмотреть не менее (рекомендуемое количество не менее 3-5 вариантов) __ вариантов, полностью соответствующих требованиям к Объекту. В случае отказа Клиента от всех предложенных вариантов, последний обязуется оплатить вознаграждение Риэлтора по настоящему договору в размере__ » .

Если клиенту все предложенные варианты не понравятся, а квартира выбрана и куплена не будет, то он все равно должен будет выплатить часть вознаграждения агентству недвижимости. В договоре на покупку мелким шрифтом указано, что рекомендуемый размер комиссии - 6-15 тыс. рублей. Отметим, что подобную практику дополнительных вознаграждений проводят не все агентства. При заключении договора можно прописать минимальный размер вознаграждения, либо обратиться в другую компанию, где платить за показ трех-пяти квартир платить не нужно.

5. «Клиент вносит частичный платеж за Объект в размере __ в момент подписания настоящего договора и дополнительный частичный платеж за Объект в размере не более __ по требованию Риэлтора, при внесении частичного платежа продавцам (правообладателям) Объекта или их представителям» .

При заключении договора владелец соглашается выставить на продажу свой объект по большей стоимости, чем он планировал. Разница между желаемой ценой и ценой реализации становится комиссией риэлтора. Когда покупатель находит подходящий объект, то риэлтор предлагает сразу же внести аванс, чтобы объект был снят с продажи и не предлагался другим лицам. Аванс передается на хранение в агентство недвижимости, которое представляет сторону продавца. Считается, что риэлторской компании передавать деньги на хранение до сделки надежнее, чем физическому лицу, которое может скрыться с полученными средствами в неизвестном направлении.

Впрочем, если перед выходом на сделку покупатель меняет решение о покупке, то вернуть аванс будет непросто. Дело в том, что услуга была частично оказана (объект снят с продажи, не велся поиск других покупателей, собраны необходимые справки), и клиент должен выплатить вознаграждение. Эта сумма берется из аванса.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Предположим, я решила приобрести жилье и внесла аванс для приобретения квартиры. Агентство готовило для меня пакет документов для получения кредита на покупку этой квартиры, меня водили в банк, помогали составлять заявление. Мне банк одобрил кредит, продавцы готовы выходить на сделку, оформили все необходимые документы, агентство подготовило договор купли-продажи. Меня уведомляют о дате выхода на сделку. Но я в последний момент решила, что эта квартира мне не подходит. В этой ситуации применяются нормы Гражданского Кодекса, согласно которым, заказчик вправе отказаться от предоставления услуги, но работу, которую выполнило агентство, необходимо оплатить пропорционально объему выполненных работ».

Услуга Доля услуги в вознаграждении агента
снятие объекта с продажи 10%
не совершение действий, направленных на приобретение выбранного объекта третьим лицом 25%
подготовка необходимые документы для оформления сделки, в том числе разрешение от органов опеки и попечительства, если это необходимо для отчуждения квартиры 40%
предоставить всю необходимую информацию о документах, имеющих значение при регистрации сделки 10%
снятие с регистрационного учета все лица, проживающие в объекте, до подписания договора купли-продажи 10%
оформление доверенности от владельца квартиры для получения аванса на объект 5%

Таким образом, риэлтор сможет доказать, что услуга, к примеру, была оказана на 85% и потребовать выплаты вознаграждения. Правда, не ясно, сможет ли специалист по недвижимости доказать в суде, что он правомерно удерживал аванс. Скорее всего, суд предложит риэлтору вернуть клиенту аванс. А чтобы риэлтору взыскать с бывшего клиента фактически понесенные убытки, придется выступить со встречным иском.

Срок действия договора

В договоре на оказание услуг обязательно должен быть указан срок его действия, а также условия продления этого срока и расторжения договора. Эксперты рекомендуют заключать договор не более чем на три месяца.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Необходимо обращать внимание на срок действия договора. Заключать договор на шесть месяцев и более мы бы не рекомендовали. Достаточно трех - четырех месяцев. Если вас все устраивает: как агентство работает, какие действия совершают, какая реклама выходит, - то можно продлить договор, либо прекратить его в связи с истечением срока действия».

Расторжение договора

Агентские договоры на оказание услуг могут быть расторгнуты досрочно без штрафных санкций только в трех случаях:

1. Действие непреодолимой силы (форс-мажор);
2. Смерть собственника или утрата им дееспособности;
3. Акты органов государственной власти (местного самоуправления), исключающие возможность исполнения обязательств по договору.

В остальных случаях при одностороннем расторжении договора предусмотрены штрафные санкции. Как правило, размер штрафа равен сумме вознаграждения риэлтора. Впрочем, юристы уверены, что предусмотренные штрафные санкции не правомерны.

«У нас есть такое понятие как «отказ исполнения договора на оказание услуг». В соответствии с 32 статьей Закона «О защите прав потребителей», что заказчик услуги может в любое время отказаться от договора на оказание услуг и потребовать возврата денежных средств за вычетом фактически понесенных расходов. Однако в случае желания клиента расторгнуть договор, агентства недвижимости обычно применяют штрафные санкции за то, что договор расторгается в одностороннем порядке. Это неправильно. Если есть фактически понесенные расходы, подтвержденные платежными документами, то агентство имеет право вычитать. Если расходы не подтверждены платежными документами, то взыскивать с клиента какие-либо суммы неправомерно».

Клиент может настаивать, чтобы штрафные санкции за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке были заменены на выплату фактически понесенных риэлтором расходов (которые, кстати, должны быть подтверждены платежными документами).

Ответственность по договору

Как утверждают юристы, в Екатеринбурге риэлторы несут ответственность перед клиентами только в трех случаях:

1. Отказа от выполнения обязательств по договору (карается выплатой штрафа);
2. Утери документов (риэлтор самостоятельно восстанавливает документы, штрафы не предусмотрены).
3. Продажа объекта третьим лицам (возврат покупателю переданных средств на покупку объекта и выплата неустойки в размере ставки рефинансирования ЦБ).

Если клиент не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру, которая была выбрана с помощью риэлтора, или возникнут другие сложности с объектом, в соответствии с договором клиенту спросить с агента по недвижимости будет нечего. Однако Гражданский кодекс предусматривает ответственность исполнителя за некачественно оказанную услугу. А так как результат услуги риэлтора - это приобретение клиентом квартиры, а клиент остался без купленного жилья, то считается, что услуга оказана не была.

Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»:

««Покупатель обратился в агентство недвижимости, агент подобрал ему квартиру. После заключения договора купли-продажи оказалось, что данная квартира находится в залоге у банка. Проблема в том, что агентство недвижимости не несет ответственности за недвижимость, которую предлагает своему клиенту, и сразу с себя всю ответственность снимает. Но Гражданским кодексом предусмотрено, что по договору купли-продажи квартира не должна быть обременена, не должна находиться в аресте, то есть должна быть свободной от прав третьих лиц. Каким образом агентство проверяло документы - история умалчивает. Покупатель хоть и добросовестный, но он обязан эту недвижимость вернуть. В том случае, убытки взыскали с агентства с недвижимости, клиенту вернули уплаченное вознаграждение риэлтору».

***

Даже если риэлтор имеет безупречную репутацию и рекомендован всеми друзьями и знакомыми, договор на оказание услуг, где соблюден баланс интересов обеих сторон, стоит прописать как можно тщательнее. Это поможет не только сохранить деловые отношения с риэлтором, но и не разрушить дружеские.

Договор оказания риэлтерских услуг по своей юридической природе относится к смешанным договорам (предметом данного договора выступают представительские услуги, которые, в свою очередь, находят выражение в таких договорах, как договор поручения, комиссии, агентирования). Отсюда договор оказания риэлтерских услуг содержит элементы таких гражданско-правовых договоров, как договор комиссии, поручения, агентирования, возмездного оказания услуг.
Исходя из этого, целесообразно отметить, что при установлении прав и обязанностей сторон договора оказания риэлтерских услуг необходимо принять во внимание положения указанных выше договоров, которые могут быть применены к рассматриваемому договору, если это не противоречит императивным нормам, установленным действующим законодательством в отношении договоров возмездного оказания услуг как таковых, а также предмету договора оказания риэлтерских услуг.
Основной обязанностью заказчика, как это вытекает из ст. 779 ГК, является необходимость оплаты оказанных услуг. Оплата услуг исполнителя согласно ст. 781 ГК осуществляется заказчиком в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. Услуга по рассматриваемому договору оказания риэлтерских услуг должна оплачиваться заказчиком (потребителем) после предоставления ее окончательного результата исполнителем (риелтором), а при согласии заказчика (клиента) услуга может быть также оплачена им полностью при заключении договора или путем выдачи аванса (ст. 735 ГК).
Клиент обязан уплатить риелтору вознаграждение, а в случае, когда риелтор принял на себя ручательство за исполнение сделки третьим лицом (делькредере), также дополнительное вознаграждение в размере и в порядке, которые установлены в договоре оказания риэлтерских услуг. Также необходимо отметить, что помимо выплаты вознаграждения клиент обязан возместить риелтору израсходованные им на исполнение поручения по договору суммы. Но при этом риелтор не имеет права на возмещение расходов на хранение находящегося у него имущества клиента, если в законе или договоре оказания риэлтерских услуг не установлено иное (п. п. 1, 2 ст. 972 ГК, п. 2 ст. 975 ГК, п. 1 ст. 991 ГК, ст. 1001 ГК).
Если договор оказания риэлтерских услуг не был исполнен по причинам, зависящим от клиента (по вине клиента), риелтор сохраняет право на вознаграждение, а также на возмещение понесенных расходов, т.е. услуги подлежат оплате в полном объеме (п. 2 ст. 781 ГК, п. 2 ст. 991 ГК). В случаях, когда невозможность исполнения была вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает, клиент должен возместить риелтору фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором оказания риэлтерских услуг (п. 3 ст. 781 ГК).
Помимо своевременной оплаты услуг риелтора, клиент должен соблюдать требования риелтора о коммерческой тайне (не сообщать третьим лицам сведения, которые риелтор запретил сообщать). В соответствии со ст. 727 ГК сторона, получившая от другой благодаря исполнению своего обязательства по договору возмездного оказания услуг информацию о новых решениях и технических знаниях, в том числе не защищаемых законом, а также сведения, которые могут рассматриваться как коммерческая тайна (ст. 139 ГК), не вправе сообщать их третьим лицам без согласия другой стороны. Порядок и условия пользования такой информацией определяются соглашением сторон. Несоблюдение коммерческой тайны риелтора может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет права разглашать и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.
Потребитель также обязан передать риелтору имущество (например, жилое помещение для продажи), качество и характеристики которого заранее оговорены с риелтором. В частности, он должен предупредить риелтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемого жилого помещения или передать жилое помещение в том состоянии, которое указано в договоре. При несоблюдении данного требования риелтор вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от клиента возместить убытки. Указанное правило должно быть обязательно предусмотрено договором оказания риэлтерских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риелтора).
Клиент имеет право на полную и достоверную информацию. Риелтор должен предоставить полную информацию о предоставляемых услугах. Когда клиент только обращается к риелтору, не заключив с ним договор оказания риэлтерских услуг, риелтор обязан разъяснить клиенту весь комплекс предоставляемых им услуг, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки оказания услуг и их стоимость. Когда потребитель готов заключить договор оказания риэлтерских услуг, риелтор обязан предоставить ему всю информацию об условиях данного договора.
Помимо договора оказания риэлтерских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения. В этих случаях риелтор должен проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров.
В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом могут потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и представление интересов клиента в суде. При этом риелтор должен предоставить клиенту правовую информацию, касающуюся юридических действий, которые ему необходимо совершить для исполнения указаний клиента. За предоставление неполной или недостоверной информации клиенту риелтор должен нести ответственность, предусмотренную действующим законодательством.
Клиент имеет право на качественное оказание услуг риелтором. Требования о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре оказания риэлтерских услуг (т.е. будут зависеть от особенностей предмета договора).
Если клиенту необходимо, например, совершить мену жилого помещения, то риелтор будет считаться исполнившим договор, если передаст клиенту жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: такое жилое помещение не должно находиться в ветхом, аварийном состоянии и должно иметь необходимые удобства (газо-, электро- и водоснабжение и т.д.). В случае, когда жилое помещение (квартира) находится в новостройке, данный многоквартирный жилой дом должен быть сдан на обслуживание в жилищно-эксплуатационную организацию. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в жилое помещение в новостройке, которая еще не сдана строительством и не принята на обслуживание жилищно-эксплуатационной организацией. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона жилой дом не будет отапливаться, в нем будет отсутствовать газо- и энергоснабжение. Ответственность за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, заказчик строительства, покупатель квартиры, жилищно-эксплуатационная организация, риэлтерская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания многоквартирного дома не будут разрешены, и пострадает в конечном случае потребитель.
Если в договоре указано, что жилое помещение должно быть расположено в определенном месте (на какой-то конкретной улице, определенном этаже), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и жилое помещение соответствует требованиям, ранее указанным.
В целом требования к качеству предмета исполнения по договору оказания риэлтерских услуг определяются по тем же правилам, что и в договоре подряда (ст. 783 ГК), т.е. с учетом специфики риэлтерских услуг в случае некачественного их оказания могут применяться некоторые последствия, указанные в ст. 723 ГК. Так, при несоблюдении требования о качестве предоставляемой услуги, а также в случае некачественного оказания услуг заказчик (клиент) вправе, если иное не установлено законом или договором, потребовать от риелтора соразмерного уменьшения установленной за оказание услуги цены либо потребовать в случае обнаружения недостатков в оказанной услуге, за которые отвечает риелтор, безвозмездно оказать услугу заново с возмещением причиненных потребителю просрочкой исполнения убытков.
Однако, если заказчик (клиент) обнаруживает существенные недостатки, наличие которых не позволяет достигнуть цели договора оказания риэлтерских услуг, ему предоставляется право отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков. Существенное нарушение требований качества оказанных услуг будет проявляться как раз в том случае, если клиенту было передано жилое помещение, не соответствующее требованиям, указанным в договоре оказания риэлтерских услуг. Например, риэлтерская фирма покупает для своего клиента жилое помещение, в котором прописан и проживает гражданин-отказополучатель. Риэлтерская фирма должна испросить согласие клиента на покупку такого жилого помещения. Если риэлтерская фирма этого не сделает, клиент вправе требовать от нее возмещения части покупной цены либо расторжения договора купли-продажи, договора оказания риэлтерских услуг и возмещения всех убытков.
Поскольку услуги оказываются исполнителем в соответствии с заданием заказчика (указаниями клиента), последнему (клиенту) предоставляется право в любое время проверять ход и качество оказываемых услуг, не вмешиваясь, однако, в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя (риелтора) (ст. 715 ГК). Следовательно, заказчик по договору возмездного оказания услуг, так же как и по договору подряда, имеет возможность влиять на ход оказания услуг и, соответственно, на полученный результат. Так, клиент по договору оказания риэлтерских услуг имеет право получать сведения у риелтора о ходе исполнения поручения.
В том случае, если исполнитель (риелтор) не приступает своевременно к исполнению договора оказания риэлтерских услуг или оказывает услуги настолько медленно, что исполнение их к сроку становится явно невозможным, заказчик (клиент) приобретает право отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных ему убытков.
Заказчик (клиент) обязан в случаях, в объеме и в порядке, которые предусмотрены договором оказания риэлтерских услуг, оказывать исполнителю (риелтору) содействие в оказании услуг. Так, клиент обязан обеспечить риелтора необходимыми средствами для исполнения поручения (п. 2 ст. 975 ГК). В частности, клиент обязан своевременно передать риелтору имущество (например, жилое помещение для коммерческого найма) определенного (обусловленного договором) качества, которое необходимо для исполнения риелтором поручения по договору. При неисполнении им данной обязанности исполнитель (риелтор) вправе требовать возмещения причиненных убытков, включая дополнительные издержки, вызванные приостановлением оказания услуг, либо перенесением сроков их оказания, либо увеличением указанной в договоре цены услуг (ст. 718 ГК).
Договор возмездного оказания услуг, как и договор подряда, является двусторонним, поэтому к нему применяются последствия неисполнения заказчиком встречных обязанностей по договору (ст. 719 ГК). В связи с этим применительно к рассмотренной нами выше ситуации необходимо добавить, что в соответствии со ст. 719 ГК исполнитель (риелтор) может быть наделен также и другими правами. Так, исполнитель (риелтор) вправе не приступать к оказанию услуг, а начатые действия приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком (клиентом) своих обязанностей по договору оказания риэлтерских услуг препятствует надлежащему исполнению риелтором договора (например, клиент передал риэлтерской фирме для продажи жилое помещение ненадлежащего качества или в состоянии, не соответствующем условиям договора, предварительной договоренности с риэлтерской фирмой и т.д.), а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок (например, клиент умолчал при заключении договора о том, что правоустанавливающие документы на жилое помещение, которое должна продать риэлтерская фирма, он не сможет получить своевременно). Кроме того, при наличии указанных обстоятельств исполнитель (риелтор) вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, если иное не предусмотрено договором оказания риэлтерских услуг.
В связи с тем, что исполнитель оказывает услуги, совершая определенные действия или осуществляя определенную деятельность, которая неотделима от него самого, завершение таких действий или соответствующей деятельности означает исполнение по договору. Поэтому в ст. 779 ГК не указывается обязанность заказчика принять результат услуги. Отсутствуют указания в законе также относительно обязанности исполнителя сдать заказчику такой результат. Из этого можно сделать вывод, что порядок приемки, подробно урегулированный п. 1, 6, 7 ст. 720 ГК, не применяется к отношениям сторон договора оказания риэлтерских услуг, поскольку противоречит особенностям его предмета.
Вместе с тем заказчик по завершении оказания услуг должен оценить полученный исполнителем результат. Так, при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат оказанной услуги, или иных недостатков клиент должен немедленно заявить об этом риелтору.
При обнаружении после окончания оказания услуги отступлений от договора оказания риэлтерских услуг или иных недостатков, которые не могли быть установлены в момент окончания ее оказания при обычном способе использования результата услуги (скрытые недостатки), в том числе таких, которые были умышленно скрыты исполнителем (риелтором), заказчик (клиент) обязан известить об этом исполнителя в разумный срок после их обнаружения.
В случае возникновения между заказчиком (клиентом) и исполнителем (риелтором) спора по поводу недостатков или их причин по требованию любой из сторон договора должна быть назначена экспертиза. Расходы по проведению экспертизы несет исполнитель (риелтор), за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений исполнителем договора оказания риэлтерских услуг или причинной связи между его действиями и обнаруженными недостатками. В этих случаях расходы по проведению экспертизы несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению сторон, то расходы возлагаются на обе стороны в равных долях.
Клиент обязан принять от риелтора все исполненное им по договору оказания риэлтерских услуг, а в случае если риелтор действовал от своего имени при исполнении поручения клиента, клиент обязан освободить риелтора от обязательств, принятых им на себя перед третьим лицом по исполнению поручения в соответствии с условиями договора (ст. 1000 ГК).
Согласно ст. 782 ГК заказчику предоставляется право на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. В отличие от этого, как уже отмечалось ранее, исполнитель имеет право отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг только при условии полного возмещения заказчику убытков. Таким образом, клиент имеет право в любой момент отказаться от исполнения договора оказания риэлтерских услуг при условии оплаты риелтору всех фактически понесенных им до прекращения договора расходов, а также выплатив ему вознаграждение за все совершенные им до прекращения договора сделки в интересах клиента (за исполненное поручение). Клиент должен уведомить риелтора о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором оказания риэлтерских услуг.
В случае отмены поручения (одностороннего отказа от договора оказания риэлтерских услуг) клиент обязан в срок, установленный данным договором, а если такой срок не установлен - незамедлительно распорядиться своим находящимся у риелтора имуществом. Если клиент не выполнит эту обязанность, риелтор вправе сдать имущество на хранение за счет клиента либо продать его по возможно более выгодной для клиента цене (п. 3 ст. 1003 ГК).
Права и обязанности потребителей риэлтерских услуг (клиентов) регламентируются общими правилами, закрепленными ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, которые заключаются между клиентами и риэлтерскими фирмами.
Основную массу потребителей риэлтерских услуг от риэлтерских фирм составляют физические лица. Именно по этой причине услуги, которые оказываются риэлтерскими фирмами этой части клиентов, будут регулироваться положениями Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (с изм. и доп. от 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 22 августа, 2 ноября, 21 декабря 2004 г., 27 июля, 16 октября, 25 ноября 2006 г.).
Возникает закономерный вопрос - что можно отнести к правам потребителей риэлтерских услуг?
Во-первых, это право на информацию. Риэлтерская фирма должна предоставить полную информацию о предоставляемых услугах. Когда клиент только обращается в риэлтерскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риэлтерских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно предоставить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. На этой стадии взаимоотношений клиента и риелтора риэлтерская фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимость и т.д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риэлтерской фирмы.
Если потребитель риэлтерских услуг готов воспользоваться услугами определенной риэлтерской фирмы, ему должна быть предоставлена информация об условиях заключения договора об оказании риэлтерских услуг.
Кроме договора об оказании риэлтерских услуг по необходимости, риелтор и клиент могут заключать договоры агентирования, комиссии, поручения. В подобных ситуациях риэлтерская фирма обязана представить клиенту необходимую информацию обо всех условиях названных договоров. Однако следует помнить, что риелтор не обязан полностью раскрывать всю "юридическую сущность" интересующих клиента договоров, он лишь должен отвечать на заданные клиентом вопросы.
Перед подписанием каких-либо договоров с риэлтерской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предлагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна предоставить риэлтерская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риелтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риелтором и оплатить его услуги. Поэтому все "пожелания" клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риэлтерских услуг.
Клиенту следует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как переход риска случайной гибели, ответственности сторон, праве на удержание риелтором всего, полученного им по сделке, заключенной в интересах клиента, обременении недвижимого имущества правами третьих лиц.
Риэлтерская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риелтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и представление интересов клиента в суде.
В области прав на информацию необходимо учитывать, что риэлтерские фирмы не могут собирать и обрабатывать определенные виды информации. Это касается персональных данных. Формировать свою базу риелторы могут по клиентам, обратившимся к ним и теперь, согласно положениям Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных", собирать информацию, отнесенную данным Законом к персональным данным, нельзя. Запрещено также обрабатывать и передавать такую информацию. К персональным данным относится информация, относящаяся к определенному или определяемому на основании такой информации физическому лицу (субъекту персональных данных), в том числе его фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, адрес, семейное, социальное, имущественное положение, образование, профессия, доходы, другая информация.
Во-вторых, клиент имеет право на качественное выполнение риелтором своих услуг. Требования о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риэлтерских услуг.
Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то риелтор будет считаться исполнившим договор, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены к газо-, электро- и водоснабжению. В тех случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риэлтерская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.
Если в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует требованиям, ранее указанным.
Если не соблюдено требование о качестве предоставленной услуги и недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
1) соразмерного уменьшения покупной цены;
2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
2) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Эти права предусмотрены ст. 475 ГК РФ.
Существенное нарушение требований качества товара будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре на оказание риэлтерских услуг.
Клиент также вправе получить товар, свободный от прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риэлтерская фирма обязана передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Например, риелтор покупает для своего клиента квартиру, в которой прописан и проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риелтор должен испросить согласие клиента на покупку такой квартиры. Если риелтор этого не сделает, клиент вправе требовать от него возмещения части покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риэлтерских услуг, возмещения всех убытков.
При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно (ст. 461 ГК РФ).
Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст. 461 ГК РФ.
Среди обязанностей потребителя услуг риэлтерской фирмы можно назвать прежде всего обязанность по оплате услуг риэлтерской фирмы. Оплата услуг риэлтерской фирмы может быть определена в договоре по оказанию риэлтерских услуг различными способами, подробнее об этом мы поговорим в гл. 3 настоящей книги. В связи с оплатой услуг риэлтерской фирмы часто возникает вопрос об удержании риелтором всего полученного им по сделке с клиентом (на основании ст. ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риэлтерской фирмы. Удержание выражается в том, что риелтор, например, купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риэлтерской фирмы. Далее риелтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре или нет. А вот если в договоре будет прямо предусмотрен запрет на удержание риелтором, то правила, предусмотренные ст. ст. 359, 360 ГК РФ, не будут применяться к правоотношениям сторон и, соответственно, риелтор не сможет законно удерживать полученное им имущество клиента.
Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требования риелтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риелтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны риелторской фирмы может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет права разглашать и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.
Часто риэлтерская фирма предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к другим риэлтерским фирмам за оказанием услуг, с которыми он обратился в данную риэлтерскую фирму. За нарушение этого условия риэлтерская фирма может взыскать с клиента стоимость услуги, которую она могла ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.
Потребитель услуг риэлтерской фирмы обязан также передать риелтору имущество (например, квартиру для продажи) качества, оговоренного с риелтором. Например, он должен предупредить риелтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии, которое указано в договоре. При несоблюдении данного требования риелтор вправе отказаться от исполнения договора риэлтерских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это обязательно должно быть предусмотрено договором на оказание риэлтерских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риелтора).
В обязанности риэлтерской фирмы должна входить и обязанность по защите и соблюдению интересов своего клиента.
Риэлтерская фирма (по договоренности со своим клиентом) может представлять его интересы в суде, если на недвижимое имущество клиента имеются какие-либо притязания третьих лиц. Мы говорили об этом в первом вопросе настоящей главы. Отделом юридической службы (или юристом фирмы) по доверенности от клиента могут быть предоставлены услуги по представлению интересов в суде.
Как правило, при продаже квартиры достаточно часто возникают случаи, когда один супруг без согласия другого продает совместную недвижимость. Либо продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, и согласия на ее продажу орган опеки и попечительства не выдавал.
Во всех этих случаях риэлтерская фирма представляет интересы своего клиента в гражданском судопроизводстве. Дела в подобных случаях рассматриваются в исковом производстве в суде общей юрисдикции первой инстанции. Важно знать, что все иски, связанные с недвижимым имуществом, подаются в суд, на территории участка которого находится недвижимость, место проживания истца и ответчика значения здесь не имеют.
Бывают, однако, случаи, когда потребителю риэлтерских услуг покупают квартиру в доме с недавно завершенном строительством, но не сданном в установленном порядке на эксплуатацию в ЖЭК. В этих случаях (в зависимости от содержания договоров между потребителем и риелтором, застройщиком, собственником) риелтор может быть как защитником прав своего клиента перед застройщиком, собственником, так и сам являться ответчиком по иску клиента.
Если клиентом риэлтерской фирмы является организация или предприниматель, совершающие сделки с недвижимым имуществом в целях извлечения прибыли (не для личного проживания), все споры в подобных случаях рассматриваются в арбитражном суде в порядке искового производства.
При рассмотрении споров судом часто возникают моменты, когда можно заключить мировое соглашение, отказаться от иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. На все эти действия у риелтора должно быть разрешение клиента (потребителя риэлтерских услуг). Это разрешение выражается в доверенности, которую потребитель риэлтерских услуг выдает своему риелтору. В доверенности должно быть прямо записано согласие клиента на совершение риелтором указанных действий. В противном случае риелтор будет ограничен в полномочиях при представлении в суде интересов клиента.
При решении вопроса о предоставлении риэлтерской фирмой юридических услуг представительства в суде интересов своего клиента можно решить вопрос и о том, кто будет нести материальные издержки, возникшие в ходе судебного процесса. При разрешении спора в суде необходимо уплатить государственную пошлину (без ее уплаты суд просто не примет исковое заявление), возможно, потребуется проведение экспертизы, которая также требует определенных материальных затрат. Кроме того, сам процесс представления доказательств (ксерокопии, составление нотариально заверенных копий документов, истребование доказательств, их пересылка) также требует определенных материальных затрат.
В договоре на оказание риэлтерских услуг необходимо отдельно предусматривать условия возмещения затрат риэлтерской фирмы на представление интересов клиента в суде, также отдельно следует предусматривать и порядок уплаты вознаграждения риэлтерской фирмы за услуги представительства в суде и других правоохранительных органах.
Риелтор обязан соблюдать тайну конфиденциальной информации о клиенте и сделке. Тайна должна сохраняться в течение срока действия договорных отношений с клиентом и после их прекращения.
Риелтор не имеет права использовать конфиденциальную информацию о клиенте против него, в свою пользу или в пользу третьего лица без согласия со стороны клиента.
Разглашать конфиденциальную информацию клиента риелтору, согласно Стандартам, регулирующим отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов, можно в следующих случаях:
1) на основании запроса уполномоченных органов государственного управления или по решению суда;
2) когда риелтору стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления;
3) когда риелтор вынужден защищать свои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении.
Деньги клиентов, предназначенные для передачи другим участникам сделки, могут быть приняты риелтором на ответственное хранение как вещь, и содержаться они должны отдельно от собственных средств риелтора в абонентском банковском депозитарии для хранения вещей или в специально оборудованном хранилище, если иное не предусмотрено договором и действующим законодательством (Стандарты, регулирующие отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).
Риелтор, представляющий интересы продавца при заключении договора, должен сообщить ему:
1) о принципах и практике сотрудничества риелтора с другими риелторами для проведения сделки в возможно короткие сроки;
2) о своем намерении вступить в договорные отношения с покупателем и представлять в сделке интересы обеих сторон (п. 1.2.20 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).
Риелтор, представляющий интересы покупателя при заключении договора, должен сообщить ему следующее:
1) о принципах и практике сотрудничества риелтора с другими риелторами;
2) о своем намерении, если это возможно, вступить в договорные отношения с продавцом и представлять в сделке интересы обеих сторон (п. 1.2.21 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).
Вступая в переговоры об условиях работы по кооперативной сделке с другими риелторами и оговаривая условия получения и размер своих комиссионных, риелтор свободен в выборе размеров и порядка выплаты вознаграждения в рамках заключенного договора и действующего законодательства (п. 1.2.22 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).

Итак, агентство недвижимости, с которым вы предполагаете начать сотрудничество, выбрано. С учетом всех рекомендаций, уже опубликованных в нашей газете. Предстоит следующий этап – заключение договора с риэлторской компанией.

О том, какие пункты должен содержать договор с агентством, на что следует обратить особое внимание при его подготовке и согласовании содержания до момента подписания рассказывает Михаил Барсуков, начальник юридического управления «ГИПОРТ.РУ»:

Правоотношения клиента и риэлтора на практике регулируются договором возмездного оказания услуг.

Основными целями заключения договоров с риэлторами на оказание услуг по совершению сделок с объектами недвижимости являются:

Закрепление правоотношений по поиску, осмотру объектов недвижимости,

Согласование условий и подготовка договора отчуждения недвижимости,

Оформление документов по приему-передаче правоустанавливающих документов.

На практике данные договоры в основном заключаются в простой письменной форме (в виде договоров на оказание информационных услуг, договоров агентирования (агентский договор), реже договоров комиссии и др.). И содержат следующие разделы: преамбулу, предмет договора, стоимость договора и порядок оплаты, права и обязанности сторон, ответственность сторон, срок договора, прочие условия.

Могут быть и другие разделы, которые встречаются реже.

Преамбула договора.

Кто подписывает.

В Преамбуле договора обязательно должно быть прописано, кто (фамилия, имя, отчество, должность) и на каких основаниях со стороны агентства его подписывает.

Важно! Перед подписанием клиенту следует убедиться, есть ли полномочия на подписание договора у конкретного лица на данный момент - запросить и ознакомиться с уставом и/или доверенностью.

Следует помнить, что правом заключать договоры на основании устава без доверенности обладают руководители организаций.

Другие лица: заместители руководителя, а также руководители филиалов, представительств, подразделений, должны действовать на основании надлежаще оформленной и заверенной доверенности.

В доверенности должна присутствовать подпись руководителя и печать фирмы, указан срок, на который она выдана, и объем полномочий данного лица.

Важно! При подписании договора лицом, не имеющим соответствующих полномочий, возникает риск признания договора недействительным.

Кто исполняет.

Если иное не предусмотрено договором, исполнитель (лицо, подписавшее договор) обязан оказать услуги лично.

Клиенту надо знать о том, кто конкретно будет оказывать ему данный вид услуг, поскольку ему предстоит нотариально оформлять доверенность на исполнителя (риэлтора).

Доверенность.

Если в доверенности клиент не предусмотрит для риэлтора права передоверия, то это означает, что все юридически значимые действия будет лично исполнять лицо, на которое оформлена доверенность. Особое внимание необходимо обратить на перечень полномочий (действий), который вправе будет осуществлять риэлтор, в том числе на право получения денежных средств за продаваемый объект недвижимости.

Предмет договора.

Здесь должна быть четко и однозначно изложена формулировка предмета сделки, т.е. общие обязанности риэлтора и клиента (заказчика), то есть, перечислены основные действия, которые обязан произвести агент или агентство, и прописано, что клиент должен оплатить данные услуги.

Из этого пункта должно быть понятно, какие конкретно услуги предоставляются клиенту. Наиболее часто содержание предмета договора выражается в форме предоставления информационных услуг риэлтором, реже - в форме осуществления конкретных действий. От полноты и правильности изложения содержания данного раздела зависят дальнейшие возможности клиента по защите своих прав, в том числе в судебном порядке.

В данном разделе должен быть подробно описан объект продажи (покупки) и его основные параметры. Возможно, клиент желает приобрести квартиру на определенном этаже, в конкретном районе города. И это обязательно должно быть отражено в договоре. В противном случае любое жилое помещение, которое предложит риэлтор своему клиенту, будет считаться надлежащим исполнением договора на оказание риэлторских услуг.

Важно! Клиенту необходимо помнить, что в подавляющем большинстве случаев первичная информация по поиску объектов недвижимости, потенциальных покупателей извлекается из открытых источников информации, и риэлтор по закону не несет ответственности за ее достоверность.

В крупных риэлторских компаниях, занимающих устойчивое положение на рынке недвижимости, в последние годы появились так называемые эксклюзивные договоры. При их подготовке клиенты имеют реальную возможность внести свои условия в текст договора. Но эксклюзивный договор является пока исключением, а не правилом.

Стоимость договора и порядок оплаты.

В каждой риэлторской фирме действуют свои правила (размер и порядок) оплаты. Стоимость услуг агентства недвижимости устанавливается либо в виде процента от стоимости недвижимого имущества (стоимости сделки), либо в твердой фиксированной сумме.

Как правило, договором предусматривается предоплата за оказываемые услуги. Данная предоплата может быть закреплена как в виде аванса, так и в виде задатка.

Важно! Клиенту необходимо знать, что в случае невозможности исполнения, возникшей по вине клиента (заказчика), услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, клиент (заказчик) возмещает исполнителю (риэлтору) фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Права и обязанности сторон.

Здесь закрепляются права и обязанности, как заказчика (клиента), так и исполнителя (риэлтора).

Обязанности клиента.

Как правило, в обязанности клиента включаются предоставление требуемых документов для совершения сделки, оплата предоставляемых услуг и участие в отдельных юридически значимых действиях (таких как нотариальное оформление доверенности, участие в показах, присутствие в регистрирующих органах и т.д.).

Обязанности исполнителя.

Что касается обязанностей риэлтора (исполнителя), то здесь клиенту следует обратить особое внимание на то, чтобы его действия были четко прописаны, а не сформулированы в общем виде. Например, осуществить поиск объектов недвижимости, в соответствии с заявкой клиента, в определенном количестве; провести столько-то показов; если покупка идет одновременно с продажей – то осуществлять поиск покупателя.

Сроки проведения показов на практике устно согласовываются с клиентом.

Что касается количества показов, то оно чаще всего ограничено. В договоре может быть зафиксировано суммарное количество показов за все время действия договора или вообще не зафиксировано.

Для клиента важно чтобы в обязанностях риэлтора были сформулированы конкретные действия по проверке «юридической чистоты» сделки (квартиры), т.е., что конкретно необходимо проверять, а именно:

1. Не наложен ли арест на объект? Или, может быть, существуют другие обременения, ограничения прав в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умалчивает?

2. Является ли лицо, продающее, сдающее данную квартиру, правомочным на совершение данной сделки?

3. Есть ли другие права третьих лиц в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умышленно умалчивает?

4. Не проводились ли в жилом помещении несогласованные (самовольные) переустройство и перепланировка?

Возлагаются обязанности и на клиента. Покупатель обычно обязан предоставить исходные документы для совершения предстоящей сделки, в согласованное время прибыть на показ или представить объект для показа, заполнить соответствующий акт в установленной форме с внесением своих замечаний по данному показу, а также обязанность исполнения ряда других действий, о которых говорилось выше.

Невнесение клиентом замечаний в акт или в другой документ, оформляемый по результатам показа, лишает его письменного доказательства в возможном споре о соответствии показанного объекта заявленным им требованиям.

Важно! Передача документов должна осуществляться посредством оформления соответствующей расписки или описи по передаче документов.

Очень часто договор на оказание риэлторских услуг содержит условия, согласно которым клиент не имеет права обратиться в другую фирму за оказанием аналогичной услуги. Более того, в некоторых случаях в текст договора включают условия, по которым клиент будет обязан возместить риэлторской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем.

Материальный ущерб в данном случае может выражаться в упущенной выгоде, то есть недобросовестного клиента обязуют выплатить то вознаграждение, которое он бы выплатил, если бы ему надлежаще оказали услугу.

Ответственность сторон.

Здесь чаще прописывается ответственность клиента за внесение денежных средств – аванса и окончательной оплаты – в виде штрафных санкций.

А ответственность риэлтора формулируется в виде общей фразы – «в соответствии с действующим законодательством». Такая формулировка не дает клиенту четкого представления об ответственности агентства (в силу отсутствия полного представления о ее видах), которая должна включать меры за невыполнение тех или иных обязательств, а также за несоблюдение сроков их исполнения.

Согласно статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В договоре можно закрепить как одну из мер, так и их совокупность

Срок действия и порядок расторжения договора.

Договор оказания риэлторских услуг является срочным - заключается на определенный срок. Клиенту важно чтобы срок исполнения риэлтором своих обязанностей был отражен в договоре. На практике все складывается по-другому:

Либо данный срок не указывается вообще,

Либо он не оговорен конкретной календарной датой, а зависит от наступления какого-либо события. Например, «фирма обязуется продать квартиру клиента не позднее трех месяцев со дня, когда будет оформлена приватизация квартиры клиента».

Важно! Если клиент твердо нацелен на совершение сделки, то конкретный срок должен быть отражен.

Существует и другой «тонкий момент». В случае истечения срока действия договора, дальнейшие действия сторон, как правило, не описываются. И может сложиться такая ситуация, когда клиент внес аванс, сдал документы риэлтору, а должную услугу по договору не получил (требуемый объект недвижимости ему не нашли). И неясно, как ему поступить в данном случае, ведь в договоре не прописано, что аванс ему возвращается, не указан порядок возвращения сданных документов.

Сроком исполнения обязательства по договору является дата документа, подтверждающего принятие услуги клиентом, т.е. дата приемо-сдаточного документа.

Важно! Отсутствие конкретного срока исполнения обязательств по договору усложняет правоотношения сторон, создает неопределенность в применении взаимных санкций за нарушение договорных обязательств:

При определении конечного срока предоставления услуг риэлтором,

Уплате штрафов и пеней за не выполнение обязательств в срок,

Ведет к труднодоказуемости обстоятельств вины риэлтора в нарушении этих сроков.

При согласовании текста договора клиенту также необходимо знать:

Договор на оказание риэлторских услуг не может содержать более дискриминационные условия, чем обычно содержат в себе договоры такого рода. Прямой запрет на это можно проследить из анализа нормы ст. 428 ГК РФ.

Все условия договора можно подразделить на существенные и несущественные. Существенным условием договора является то, соглашение по которому между сторонами достигнуто, оно содержится в тексте договора и позволяет считать такой договор заключенным. Все остальные условия могут и не включаться в текст договора на оказание риэлторских услуг, но они будут соблюдены сторонами, исходя из обычаев делового оборота.

До подписания договора у клиента должна быть полная ясность по его содержанию, что не всегда возможно при отсутствии соответствующих теоретических знаний и практического опыта. Поэтому, прежде чем подписывать договор, клиенту желательно проконсультироваться у независимого юриста, специализирующего по недвижимости, чтобы избежать в будущем негативных последствий, в том числе финансовых потерь, обусловленных включением или не включением в текст договора определенных условий.

Подготовила Наталья Сергеева

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления