1. Осуществлять надлежащее управление МКД – заниматься его техническим и санитарным благоустройством.
2. Своевременно обеспечивать жильцов качественными коммунальными услугами, вовремя вывозить мусор, убирать дворы и подъезды.
3. Представлять жильцам отчет о проведенных работах и предполагаемых мероприятиях.

Перечень подробных прав и обязанностей должен быть прописан в договоре управления многоквартирным домом – в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.

Заключение договора с собственниками

С 1.07.2015 года управляющие компании осуществляют свою деятельностью на основе лицензии, которая выдается органами жилищно-коммунального надзора.

Договор управления многоквартирным домом заключается между собственниками жилья в МКД и управляющей организацией на срок не более 5 лет.

Если по окончании срока ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть договор, то он считается продленным на тот же срок.

Основными элементами сделки будет:

• информация о сторонах – совете МКД, и управляющей организации;
• перечень всех необходимых работ и коммунальных услуг, которые будет предоставлять управляющая организация;
• стоимость оплаты услуг посреднической организации, цены на коммунальные услуги;
• порядок изменения объема предоставленных работ и услуг;
• процедура предоставления отчета.

В договоре также обозначается порядок осуществления контроля за деятельностью компании.

Договор считается заключенным, если его подписало 50% собственников квартир в многоэтажном доме.

Предоставление отчета

Претензия составляется в произвольной форме, но должна содержать все недостатки в работе УК.

Принятое процессуальное решение в административном порядке не в пользу собственников не означает, что последние должны мириться с бездействием УК.

Можно обратиться в суд и расторгнуть договор управления МКД. Это также возможно сделать в одностороннем порядке.

Куда обращаться?

Для начала следует направить претензию в управляющую компанию. Далее следует обращаться в органы Роспотребнадзора и жилищной инспекции.

Права жильцов защищает закон о защите права потребителей.

Ответственность

УК несет имущественную за нерациональное расходование средств на управление МКД.

Если со стороны компании было допущено 2-х правонарушений, то она лишается лицензии и не имеет права осуществлять деятельность по предоставление услуг ЖКХ.

Можно ли сменить УК?

Можно, собрав общее собрание собственников жилья. Оно может проводиться в очно-заочной форме. Необходимо, чтобы за смену УК проголосовало большинство собственников жилья.

Один экземпляр протокола направляется руководству УК, которое после проведения собрания обязано передать всю техническую и финансовую компанию новой компании.

Жильцы также должны позаботиться о заключении договора на предоставление коммунальных услуг с новой организацией.

Проблема может возникнуть, если прежняя УК затягивает передачу документам своим новоизбранным коллегам.

Возможны – с подделывание протокола собрания жильцов и счетной документации. Более сложные случаи подлежат рассмотрению в судебном порядке.

Управляющая организация ЖКХ – это посредник, работа которого должна быть понятна жильцам.

Компания ответственна за техническое состояние вверенного ей дома и предоставление качественных коммунальных услуг. Жильцы могут контролировать работу такой организации лично – или через выборные органы.

На видео о заключении договора между собственниками и УК

Как подать в суд на управляющую компанию ЖКХ? Этот вопрос является актуальным для многих жильцов многоквартирных домов, в которых наблюдаются постоянные нарушения со стороны управляющей компании. Поэтому всегда нужно знать, к кому и как обращаться в случае возникновения необходимости. Ненадлежащее содержание...

Управляющая компания в 2018 году имеет право на осуществление деятельности только при наличии лицензии. Федеральным законом устанавливается компетенция организации и обязательства, которые она должна выполнять в соответствии с договором. Требования к УК К управляющей компании предъявляется ряд требований, установленных ФЗ...

Жильцы многоквартирного дома должны не только сделать выбор, касающийся способа управления, но и определиться с содержанием договора. В дальнейшем управляющая компания будет обязана заключить его с каждым собственником недвижимости отдельно. Что говорит закон? На основании с ГК РФ заключение договора – обязательное...

Передача дома управляющей компании должна быть осуществлена не позже, чем через 5 дней с момента получения допуска на ввод в эксплуатацию. Данное правило регламентируется 14 пунктом статьи 161 Жилищного Кодекса России. Дом отдается застройщиком на баланс только после проведения конкурса местным муниципалитетом, то есть...

В соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников квартир имеется право выбора управляющей компании. Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и привлечь другую УК. Но в данном вопросе не все так однозначно. Существует определенный порядок и правила, нарушать...

С необходимостью проведения коммунального ремонта не раз сталкивались жильцы в многоквартирных домах. Трубы изнашиваются, коммуникации со временем теряют своих первоначальных качеств, поэтому для их дальнейшего использования требуется проведение ремонтных работ. Большинство собственников квартир не имеют представления...

На сегодняшний день на современном отечественном рынке полностью отсутствует конкуренция в сфере управления жильём. А большинство тех компаний, которые имеются, зачастую безынициативны либо вовсе проблемные. И это при том, что управляющая компания, напротив, призвана улучшать данную сферу и обеспечить рациональный расход средств. Именно вопросу о том, ЖКХ, и посвящена данная статья.

Проблемы в сфере ЖКХ

За последнее время массовый характер приобрели ошибки при расчётах коммунальных платежей, которые складываются не в пользу жильцов. Это, как правило, вызывает недовольство и возмущение.

Довольно часто возникали ситуации, когда гражданам приходилось самостоятельно бороться с последствиями разных аварий, так как, невзирая на постоянно поступающие взносы, управляющая компания не имела соответствующих средств для их устранения. Именно это и побудило правительство внести ряд поправок в Жилищный кодекс РФ.

Обязанности управляющей компании

Согласно договору, управляющая компания ЖКХ несёт ответственность за предоставление и их качество. Пакет таких услуг может быть как минимальным, то есть только то, что прописано в отечественном законодательстве, либо расширенным - услуги можно определить отдельно в договоре между управляющей компанией и собственниками жилья.

Только данная организация выбирает поставщиков услуг, а вот тарифы по их оказанию регламентируются государством. Поддержание удовлетворительного состояния общедомового имущества (к нему относятся крыши, подвалы, подъезды, гаражи и др.), а также проведение ремонтных работ выполняются по заранее оговорённым с жильцами расценкам. В основном данными учреждениями обслуживаются дома с большим количеством квартир. Именно в этом и заключается деятельность управляющей компании ЖКХ.

Выбор управляющей компании

Перед осуществлением данной процедуры необходимо, прежде всего, обратить внимание на стаж работы обслуживающей организации. Он должен быть не менее трёх лет. Более подробная информация может потребоваться в том случае, если этот срок меньше либо учреждение только начинает свою деятельность.

Помимо этого, следует обратить внимание на профессионализм кадров и материально-техническую, производственную базы, которыми обладает обслуживающая компания ЖКХ. Также у неё должны быть заключённые договоры с поставщиками энергоресурсов.

Все организации, занимающиеся такой деятельностью, обязаны предоставлять абсолютно любую информацию, раскрытие которой должно осуществляться на основании запроса жильцов дома либо в электронном виде (сайт компании или управы района).

Договор между собственниками и управляющей компанией

Теперь необходимо разобраться, как управляет управляющая компания ЖКХ. Здесь, прежде всего, нужно отметить, что это и её деятельность регулирует Гражданский Кодекс РФ. Основанием для оказания услуг является договор в соответствии с условиями которого в течение определённого срока компания и ведёт распорядительную деятельность.

Данный способ весьма распространён, и при его выборе управляющая компания должна заключить договор с каждым жильцом - собственником помещения. При этом все они являются одной стороной заключаемого договора. Именно на основании данного соглашения управляющие организации и оказывают жилищно-коммунальные услуги.

Как управлять управляющей компанией ЖКХ

Как только вы заметили несоответствие тарифного плана компании и данных в квитанции либо вы чувствуете, что она вас обманывает, вы имеете полное право обратиться в это учреждение за разъяснениями.

Для этого вам достаточно прийти туда и потребовать документ, подтверждающий правильность тарифов, по которым управляющая компания ЖКХ осуществляет свою деятельность. На любой ваш вопрос её представителями должен быть дан чёткий ответ. Если же его не последует, то можно прибегнуть к крайней мере - обращению в суд.

Также вы можете попросить это учреждение о предоставлении отчёта о работе, которая им проделана. Вы должны составить запрос с отмеченным интересующим вас периодом времени. В таком случае отчёт может быть выложен в интернете, повешен на дверях подъезда либо выдан на руки каждому жильцу.

Если при просмотре данного документа у вас возникли вопросы, то обсудить их нужно на собрании жильцов. Также полученную информацию можно предоставить специализированной фирме или дать проанализировать разбирающимся в экономике и юриспруденции жильцам дома.

Обнаружив факты мошенничества в работе организации, следует обратиться в Жилищную Инспекцию или Роспотребнадзор. Эти органы проверят деятельность управляющей компании ЖКХ. А при необходимости наложат на неё санкции.

Лицензии для управляющих компаний

На съезде партии «Единая Россия» в прошлом году премьер-министр озвучил мысль о необходимости ввести лицензирование управляющих компаний ЖКХ. Изначально стоял вопрос выбора между лицензиями и саморегулируемыми организациями. Но последние, как показала практика, не работают, поэтому ввод лицензий оказался неизбежным.

Этот шаг необходим для возвращения в данную сферу контроля государства, так как сегодня довольно трудно наказать рублём управляющую компанию. При попытке сделать это, как правило, страдают сами жители. А лицензирование поможет проучить данную организацию и при этом не затронуть средства граждан.

До первого июля 2014 года должна была быть подготовлена вся нормативно-правовая документация, необходимая для этого, а с первого сентября начнёт функционировать данный процесс. Планируется сделать это, основываясь на принципах максимальной прозрачности и открытости. Для проведения лицензирования имеет все возможности профильное ведомство, а на местах этим будет заниматься жилищная инспекция либо региональные органы Госжилнадзора, которые владеют информацией, как управлять управляющей компанией ЖКХ.

Кроме этого, планируется ведение единого государственного реестра по такого рода организациям и их руководящему составу, а ещё в отношении них будут проводиться квалификационные экзамены.

Запрет на осуществление управленческой деятельности

Начиная с мая следующего года запрещено будет осуществлять распорядительную деятельность многоквартирными домами в том случае, если управляющие компании в сфере ЖКХ не будут иметь лицензию на данный вид деятельности.

Помимо этого, если за один год до подачи заявки в организации были замечены нарушения, то такой деятельностью она заниматься не сможет. Также компания должна иметь необходимые ресурсы, материально-техническую базу и регистрацию на территории нашей страны.

Недопустимой станет ситуация, когда зарегистрированное в оффшорных зонах юридическое лицо берётся за управление такой организацией, так как в этом случае применить к нему какие-либо санкции не позволит действующий в РФ закон.

Сроком на три года может быть приостановлена лицензия в том случае, если два раза в течение года пятнадцать процентов домов, которые находятся под управлением компании, будут привлечены за допущенные нарушения к административной ответственности. А глава такой организации лишится права заниматься этим Все вышеизложенные процедуры будут осуществляться только в судебном порядке.

Ответственность управляющих компаний

Введение административной ответственности позволит собственникам жилых помещений понять, как управлять управляющей компанией. При помощи штрафов можно бороться с организациями, которые предоставляют некачественные услуги. Так, планируется ввести санкции в размере третьей части от стоимости плохо выполненной работы. В том случае, если при расчёте управляющей компанией будут допущены ошибки, то штраф составит пятнадцать процентов от неверно рассчитанной суммы.

По мнению правительства, такая система позволит существенно уменьшить количество допускаемых этими организациями ошибок, что будет способствовать удовлетворению каждой жалобы от населения.

Планируемый эффект от нововведений

Данные нововведения позволят значительно усилить контроль над сферой управления жильём, к тому же деятельность этой отрасли станет более открытой и прозрачной, а ответственность перед жильцами гораздо выше. Как считает глава государства, управляющие компании должны стать более привлекательными для частных инвестиций, что позволит устранить большое количество недостатков, существующих в данной сфере на сегодняшний день. Да и вопрос граждан, как ЖКХ, не будет стоять так остро.

Управляющая компания в сфере ЖКХ — это некоммерческая организация, основанная для выполнения хозяйственно-эксплуатационных функций, связанных с санитарно-техническим содержанием многоквартирных домов (МКД).

Следует отметить, что термин «управляющая компания ЖКХ» — это бытовое название, в жилищном законодательстве употребляется обозначение «управляющая организация» .

Эта путаница часто вызывает неправильное понимание сути УК и создаёт разночтения в ссылках на законодательные акты. Тем не менее, будем впредь использовать термин УК как более привычный.

По определению Жилищного кодекса, управляющая организация — это одна из форм управления жилым многоквартирным домом , такая же, как и ТСЖ или непосредственное управление.

Суть, цель и назначение

Вся деятельность УК подчинена одной цели — освободить жильцов многоквартирных домов от забот по обслуживанию, ремонту и содержанию дома, по уборке территории, вывозу ТБО и прочим необходимым постоянным действиям, выполняя все эти за определённую плату.

Без такой организации дом просто рискует остаться без обслуживания и понемногу будет разрушен , поскольку самоорганизоваться и обеспечить должный уход за жильём смогут далеко не все жильцы.

Тем более, что обеспечить законность в этом вопросе будет практически невозможно. Поэтому (ТСЖ, прочих видов управления) как ответственных исполнителей жизненно необходимо и установлено законодательно. Жильцы многоквартирного дома общим собранием и заключают с ней договор управления, на основании которого УК осуществляет свою деятельность.

Видео о том, что такое УК, как правильно ее выбрать и каковы ее основные цели:

Какие типы УК бывают?

По форме управления УК бывают:

• Жилищные объединения.
• Частные управляющие компании.
• Государственные Унитарные Предприятия (ГУП), Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ).
• Непосредственное управление собственниками.

При этом, УК могут иметь разную специализацию — только обслуживание, только управление, обе функции сразу либо какие-то другие варианты. Но чаще всего УК занимаются выполнением всех обязанностей, так как для заказчика услуг — в нашем случае, для жильцов — гораздо удобнее, когда все функции сосредоточены в едином центре.

Не знаете, какая именно УК обслуживает ваш дом? Читайте о том, как уточнить информацию в . А если хотите отказаться от своей управляющей компании, читайте о том, как это правильно сделать.

Виды деятельности

Принцип деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ основан на управлении многоквартирным домом и включает следующие этапы:

• Сбор информации об объекте управления;
• Исследование полученных данных;
• Деятельность, направленная на улучшение качества проживания собственников квартир.

Жильцам домов, использующих право на участие в управлении многоквартирным домом, необходимо владеть полной информацией о видах управления.

Вид	Особенности	На какое жилье рассчитан
Непосредственное	Исключительная задача — сотрудничество с подрядчиком для выполнения текущих и срочно ремонтных работ. Решением административных вопросов занимается представитель, каждый собственник помещения заключает индивидуальный договор с ресурсоснабжающей организацией — исполнителем.	Небольшие дома (до 40 квартир)
Гибридное	Самостоятельность жильцов в решении вопросов эксплуатации и содержания дома без участия компании.	Дом, количество квартир в котором не ограничено.
Эксплуатационное	Жильцы создают товарищество собственников жилья, которое, опираясь на договор, выбирает управляющую компанию.	Любой многоквартирный дом или несколько домов, соединенных одной коммуникационной системой.

Общие правила работы

В апреле 2018 года правительство Российской Федерации внесло изменения в проведение осмотров общедомового имущества, мелкого текущего и капитального ремонтов и отчетности перед собственниками жилых помещений. Рассмотрим подробнее.

Осмотр общего имущества должен осуществляться на предмет протечки, поломки два раза в год: весной и осенью.

• Текущий осмотр выполняется в соответствии с технической документацией. Для каждого элемента свой срок и периодичность;
• Сезонный осмотр осуществляется 1 раз в полгода. Весной проводят после отключения отопления, осенью — перед началом отопительного сезона. Собственники жилых помещений при желании могут принять участие в обходе общего имущества и составить список работ для текущего ремонта.
• Внеочередной осмотр УК обязана провести в течение суток после чрезвычайного происшествия: урагана, аварии и др. Результаты всех осмотров хранятся с документами на дом, при желании можно с ними познакомиться, а предложения по текущему и сезонному осмотрам должны быть доведены до всех жильцов.
• О тарифах на услуги. Сколько платить, решают собственники жилья на общем собрании (действительно в течение 1 года). УК предлагает тарифы на услуги. жильцы — принимают или отклоняют предложение. Изменения коснулись порядка уведомления новых предложений УК.

  Справка! Собственники многоквартирного дома получают информацию о смене тарифов за 30 дней с помощью специального сервиса на Госуслугах и оповещений на досках объявлений.

• Контроль за УК стал проще. Информацию о себе (контактные данные, тарифы, нормативы, памятки и др.) компания должна разместить в доступном для жильцов месте.

Каким законами регулируется деятельность?

К законодательству, регулирующему и их стандарты, относятся следующие акты:

Кроме этих основных документов в рабочем процессе могут быть использованы различные нормативные акты, положения и решения местных административных органов.

Первенство принадлежит Жилищному кодексу как основополагающему документу, и любые несоответствия толкуются с его позиций. Все распоряжения или иные действия, противоречащие нормам законодательства в надзорных органах или оспорены в суде.

Устав

Устав является основным документом, определяющим цели, правила работы и условия деятельности УК, его правовой статус, распределение обязанностей. Документ подробно охватывает все направления работы, регулирует отношения между работниками, жильцами подведомственных домов и прочими лицами.

Также устав решает вопросы финансового плана, регулируя заработную плату наёмных рабочих, денежное вознаграждение ИТР и т.д. Все положения устава должны строго соответствовать действующему законодательству и нормативным актам.
Любое противоречие пунктов устава законным требованиям недопустимо и отменяет действие этих пунктов и разделов.

Кому подчиняются управляющие многоквартирными домами организации?

Кто же управляет управляющими компаниями ЖКХ? В УК есть свой управляющий, назначенный руководством. О его обязанностях мы рассказывали .

Однако в любом случае общему собранию собственников жилья многоквартирного дома. При этом, административного подчинения у УК нет . Собрание собственников может предъявить претензии, внести предложения и т.д.

Деятельность коммунальщиков часто вызывает нарекания и жалобы, иногда обоснованные, иногда — нет.

При появлении серьёзных нарушений со стороны УК жильцам правильнее обратиться непосредственно в УК, чтобы решить вопрос на месте. Согласно ЖК РФ, жалоба в УК должна быть рассмотрена в 3-х дневный срок .

Если решение не принимается или необоснованно затягивается, то жильцам следует обратиться в Жилинспекцию при городской администрации, которая является самой надёжной и эффективной инстанцией, существующей для решения подобных вопросов.

Есть и другие инстанции, обращение в которые помогает решить вопросы, например, прокуратура или городская администрация, но Жилинспекция среди них — самая надёжная.

Если не помогает ни один способ, остаётся только отстаивать свою точку зрения в суде. Это вариант, затратный по времени, нервам и требующий помощи юриста, но в случае успеха решение вопроса гарантировано. Надо иметь в виду, что УК после двух проигранных судов лишается права управления домом.

Жилищное законодательство позволяет успешно решать проблемы с жилым фондом. с помощью управляющих компаний — наиболее грамотный и профессиональный тип содержания и обслуживания жилья. Добиться успеха в этом направлении могут только люди, имеющие для этого занятия всё время, а не пару часов после работы.

Большое количество организационных, технических и правовых вопросов требуют работы целого коллектива специалистов, и УК — самый правильный выбор для этого.

Управляющая компания – это организация, которая занимается “ведением дел”. Если быть точнее, то производит: обслуживание, ремонт, организацию оплаты за тепло и свет, а также проводит проверки. Может «заниматься» одним или несколькими жилыми домами, все зависит от уровня престижности компании. Причем с недавнего времени предприятия ЖКХ должны быть официально лицензированы, в обязательном порядке. УК содержит структуру, которая зависит от того, насколько крупно предприятие. По законодательству они должны соблюдать перечень обязанностей, а также выполнять некоторые предписания.

Обязанности УК по законодательству

Управляющая компания ЖКХ имеет некоторые права и обязанности, которые должны соблюдаться в обязательном порядке. Те, обязанности в доме, которые на себя возьмет та или иная управляющая организация при заключении договора, будут в нем прописаны. В таком случае договор может содержать следующие виды обязанностей:

• Проведение подготовки дома к новому сезону, будь то зима или лето.
• Коммунальные услуги, их тарификация, ремонт или замена систем водоснабжения: труб, счетчиков, а также систем электросетей.
• Как капитальный, так и косметический сезонный ремонт.
• Уборка дворовых территорий, подъездов, лифтов, поддержание чистоты.
• Организация проведения других ремонтных работ, связанных с установленным в доме оборудованием, к примеру, лифтовым (если оно установлено и ремонтируется за счет собственников, предыдущей УК или строительной компании)
• Оформление справок для собственников жилья, предоставление полной отчетности, а также выставление счетов согласно тарификации за коммунальные услуги.

Помимо этого, устанавливается и стоимость оказания услуг со стороны компании. Все это обговаривается на общедомовом собрании собственников и жильцов.

Типы управляющих компаний

Жилищным компаниям можно заниматься частью услуг, которые были описаны выше, все зависит от требований жильцов и возможностей организации, таким образом эти управляющие компании в сфере ЖКХ можно разделить на типы:

• Поставляющая все услуги и являющаяся посредником с обеспечивающими ресурсами организациями.
• Являющаяся посредником, который находит исполнителей для всех необходимых услуг.
• Организации по управлению дворовыми территориями, гаражами и помещениями, не предназначенными для жилья.

Обязанности управляющей компании

О том, какие обязанности есть у управляющих компаний в сфере ЖКХ было рассказано выше. Но чем же имеет право заниматься такая организация помимо своих основных обязанностей?

Все услуги, которые компания готова предоставлять и их расценки обычно озвучиваются на общедомовых собраниях, а жители, в свою очередь, решают нужно ли им это. Когда владельцы квартир определяются с выбором, то составляется договор с собственниками, на основании которого и ведется предоставление услуг. Дополнительно управляющие организации могут заниматься, к примеру, вывозом крупногабаритного мусора несколько раз в месяц.

Оформление договора с собственниками

При оформлении договора управляющая компания в сфере ЖКХ должна указать со своей стороны:

• Перечень всех услуг, которые она будет предоставлять конкретному дому.
• Информация об обязательствах сторон, прав и отношений.
• Информация о доме (или другом объекте), причем должна указываться подробно.

Помимо этого, договор содержит информацию об:

• Отчетах.
• Правилах использования помещений типа: чердаков, подвалов и других нежилых помещений.

Договор может меняться при условии, что поступает запрос от собственников. Изменения могут быть связанны с любыми пунктами договоров.

Ответственность УК по законодательству

Есть несколько уровней государственных органов, совокупность которых в сфере ЖКХ. Для этого устраиваются проверки, связанные с выявлением качества выполнения работ, как со стороны управления дома, так и из местного (муниципального) уровня. Делается это с целью выявления недочетов в работе и их устранения. Когда происходит проверка со стороны государственных органов, то они проверяют все от стоимости коммунальных услуг, до их качества и так далее.

В случае, когда организация не выполняет свои обязательства, отказывается это делать, то происходит урегулирование конфликта за счет наложения на нее административного штрафа, так как это считается нарушением по КОАП РФ, статьей 7.22 он должен составлять 40 – 50 тысяч рублей. К тому же помимо штрафа статья предусматривает приостановление деятельности компании на срок до 90 дней.

Если возникают нарушения санитарных требований жилых помещений и организация никак на это не реагирует, то сразу же можно обращаться в суд. В таком случае на организацию также накладывается штраф в 10 – 20 тысяч рублей. Это выгодно для жильцов тем, что в следующий раз управляющие будут более серьезно относиться к просьбам собственников.

Лицензия у УК

Жилищные хозяйства по ФЗ № 255 обязаны получать лицензию на работу. В противном случае организацию невозможно будет зарегистрировать. На этих основаниях можно утверждать, что каждая управляющая организация имеет лицензию, которую можно получить у:

• Органа надзора за ЖКХ.
• Комиссии по лицензированию ЖКХ.

А для ее оформления, нужен целый перечень бумаг:

• Свидетельство об открытии ИП или ООО.
• Налоговые документы учета.
• Справка от ЕГРЮЛ.
• Назначение директора и сертификаты о возможности работать на этой должности.

И это далеко не полный перечень, необходимы еще другие документы. Информацию о лицензии можно получить по названию управляющей компании или адресу дома, к которой она привязана. Сделать это можно на сайте госуслуг.

Популярные в России управляющие компании

Из этой стати большинству стало понятно, что из себя представляют управляющие компании, для чего они нужны. Какие обязанности на них возлагаются, а также какую ответственность несут. По ссылке предоставлен список управляющих компаний, которые имеют наивысшие рейтинги по всем регионам:

Количество обращений по вопросу предоставления жилищно-коммунальных услуг в нашей стране находится на первом месте во все уровни и ветви власти. Проживание в многоквартирном доме сулит очень большие заботы для каждого собственника, а именно проблемы с отоплением, водоснабжением, уборкой придомовой территорией или ремонту подъездов. В этой статье мы рассмотрим что управляющая компания должна делать и какие у неё права и обязанности.

Вопросом, что должна делать управляющая компания, чаще всего задаются собственники, которые не удовлетворены качеством проживания в доме. Каждый месяц в своем платежном документе Вы находите строчки оплаты за содержание и ремонт жилья, а куда уходят эти деньги непонятно. Так какой же должна быть управляющая компания в идеале?

Абсолютно не важно какая форма управления в Вашем доме – УО, ТСЖ или ЖСК, услуги, которые должны быть предоставлены собственнику вообщем одинаковы и спрос с руководителя одной из этих организаций будет одинаков. Если в Вашем доме была избрана управляющая организация, то после составления протокола общего собрания управляющая компания обязана заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей площади дома. Дата заключения договора управления с управляющей организацией и будет являться датой начала управления домом. С этого момента она должна неукоснительно соблюдать все законодательные акты, которые регулируют её работу. В своей работе управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об управляемом доме, его характеристиках и финансово-хозяйственной деятельности. С 01 июня 2016 года вся информация о деятельности управляющей компании обязана размещаться в системе ГИС ЖКХ. Здесь вы найдете всю необходимую информацию. В случае отсутствия информации обязательной к размещению смело обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру. Также согласно, Жилищного Кодекса ежегодно в первом квартале всем собственникам должно быть проведено собрание с утверждением отчёта о финансово-хозяйственной деятельности по управлению дома за предыдущий год. Если такая процедура была не проведена, то также можете обращаться в надзорные органы.

Обязанности управляющей компании

Здесь мы решили указать какие конкретно обязанности управляющей компании в рамках мероприятий по управлению многоквартирным домом. Все работы по содержанию и ремонта многоквартирного дома управляющая компания обязана проводить в рамках сборов денежных средств по содержанию и ремонту жилья.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья:

• Проводить уборку мест общего пользования, то есть подъездов;
• Проводить уборку придомовой территории, а конкретнее земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Если на земельном участке располагаются деревья, то вопрос об их обрезке или сносе также находится в зоне ответственности УК. Если дерево упадет и в результате падения повредит имущество или нанесет вред здоровью человека, то смело подавайте в суд на возмещение ущерба к управляющей компании;
• Содержать фасад дома в надлежащем состоянии: очищать от объявлений или закрашивать граффити;
• Прочистка канализации общедомовых стояков;
• Подготовка дома к осенне — зимнему периоду. Проведение промывки и опрессовки системы отопления, проведение поверки общедомовых счетчиков;
• Очистка крыши от снега и наледи в зимний период;
• Для управляющих организаций это заключение договора с аварийно-диспетчерской службой;
• Взаимодействие с лифтовой компанией (при наличии лифтов);
• Проведение мероприятий по дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории.

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья:

• Проводить ремонтные работы по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или поломки;
• Подъезды должны быть окрашены и побелены, в них должно быть освещение, также обязательным является надподъездное освещение;
• Ремонтные работы крыши в случае её протечки;
• Любые ремонтные работы общедомового имущества, связанные с предоставлением коммунальных услуг: стояки холодного, горячего водоснабжения, отопления или канализации, внутридомовых сетей электроснабжения;

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг:

• Отдельным пунктом хотелось бы сказать, что управляющая компания обязана обеспечить Вас коммунальными услугами. Дело в том, что когда УК берет в управление многоквартирный дом, то заключается договор с ресурсоснабжающей организации на поставку коммунальной услуги. В связи с этим за работу всех инженерных систем дома отвечает компания. Например, если до многоквартирного дома такая услуга, как отопление предоставляется, а в доме её нет, то ответственность здесь несет управляющая компания. Такая же ситуация и с водой, канализацией, газом или светом. Конечно, если услуга отсутствует по вине ресурсоснабжающей организации, то управляющая компания всё равно должна защищать Ваши интересы и приложить максимум усилий для изменения ситуации;
• Предоставление коммунальных услуг собственнику квартиры обязывает управляющую компанию проводить работу по сбору денежных средств за эти услуги и вести претензионно — исковую деятельность;
• Обеспечить своевременный вывоз твердых бытовых отходов и крупных бытовых отходов. Это значит, что управляющая компания обязана заключить договор на вывоз мусора;

Требовать денег сверх тарифа на проведение вышеназванных работ управляющая компания не имеет права, а если ей действительно не хватает для обеспечения своей нормальной деятельности, то обязана провести внеочередное общее собрание собственников с приведение расчетов по данному вопросу.

Если такие услуги не предоставляются то смело , а конкретнее в Государственную жилищную инспекцию.

Но помимо обязанностей у управляющей компании есть ещё и права. Изучить их также стоит, чтобы не попасть впросак.

Все вышеперечисленные пункты составляют основную деятельность управляющей компании. И за свою работу любая организация или руководитель хочет получить денежное вознаграждение.

Доходы управляющей компании

Доходы управляющей компании на данные затраты идут из статьи содержания жилья. Если есть такая строчка как ремонт жилья, то она идёт плюсом и сборы с неё идут на проведение аварийных работ. Надо понимать, что для выполнения всех видов обязательных работ требуются значительные финансы, а мы не указали такие пункты как раскрытие информации, проведение аттестации работников, ведение бухгалтерского учёта и многое другое.

В этом случае у управляющей компании есть право инициировать собрание собственников по вопросу увеличения тарифа на содержание или ремонт жилья. Собрание должно проводиться с предоставлением сметы расходов, обоснованием расчета и других аргументов, которые могут повлиять на принятие решения. Если решение об увеличение тарифа не принято, это не значит, что обязанности УК теряются, работа должны быть продолжена в соответствии с действующим законодательством.

Главное же право, как я считаю есть у управляющей компании - это отсутствие необходимости проводить капитальный ремонт за деньги собственников, собранных по статье содержание и ремонт жилья. Приведем один из самых распространённых примеров. Проведение ремонта балконов. Балконы являются общедолевым имуществом и их ремонтом должна заниматься УК. Но если балконы находятся в состоянии требующим капитального ремонта, то работы они могут не производить. В этом случае их обязанность провести мероприятия по изменению сроков проведения капитального ремонта балконов в этом доме на более ранний. Так должно происходить с любым видом работ, требующим капитального ремонта.

Аналогичная ситуация и оконными рамами в подъездах. Если они находятся в плачевном состоянии, но не сломаны, то управляющая компания вряд ли будет тратить свою прибыль на замену устаревших конструкций. И никакая организация не сможет обязать это сделать.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.

Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.

Имеет ли право управляющая компания отключить электроэнергию

Чтобы выяснить имеет ли право управляющая компания отключать электроэнергию разберем две ситуации. Если к Вам на оплату электроэнергии приходит отдельная платежка от энергетической компании, то значит поставщиком электричества является не управляющая компания и значит и ограничивать эту услуга они не имеют право.

Если же Вы за электроэнергию оплачиваете общей платежкой в УК, то при выполнении всех требований , об уведомлении Вас как должника, можно выполнять ограничение электроэнергии на определенное время.

Имеет ли право управляющая компания начислять пени

Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.

Управляющая компания должна проводить очень широкий перечень работ в многоквартирном доме, иначе за бездействие её могут привлечь к ответственности. Ответственность перед законом управляющая компания несет, такую же, как и любая организация. Это может быть, как административная, так и уголовная ответственность. Основными надзорными органами, которые следят за выполнением работы УК в настоящий момент является Государственная жилищная инспекция и прокуратура. В меньшей мере, но также различными полномочиями по проверке компаний обладают органы местного самоуправления, пожарный надзор, Роспотребнадзор, полиция и другие.

Каждая из этих организаций имеет право наложить существенный штраф как на должностное, так и на юридическое лицо за невыполнение требований действующего законодательства. Главная проблема - это доказать, что нарушение имело место быть.

Несколько слов здесь можно сказать и о лицензировании управляющих организаций. После того, как появилась обязанность управляющих организаций получить лицензию, в случае неудовлетворительной работы организации появилась возможность и лишать их этой лицензии. И вроде бы это должно повлиять на улучшение предоставления жилищно-коммунальных услуг. Но не будем здесь особо об этом распылятся, так как полномочия в этом есть только у Государственной жилищной инспекции и только в судебном порядке. Лишать лицензий направо и налево никто не собирается, в первую очередь потому что, если дом останется без управления, хотя и временном, то кто даст гарантию, что другая УО не будет осуществлять управление ещё хуже. Здесь позиция органов власти такова, что собственники, объединившись и так могут переизбрать свою нерадивую управляющую организацию. А, если желания объединятся нет, то и смысла менять что-либо в многоквартирном доме тоже нет.

Вся работа управляющей компании закреплена различными законодательными актами. Используя их умело можно добиться выполнения всех видов работ в многоквартирном доме. Но нельзя забывать, что от активности каждого собственника дома зависит благополучие всего дома.